Dachmängel Neubau: Optische Fehler & Folgeschäden erkennen – Tipps vom Experten?
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Dachmängel Neubau: Optische Fehler & Folgeschäden erkennen – Tipps vom Experten?

Hallo
wir haben an unserem Neubau einige Mängel am Dach. Die vom Bauträger beauftragte Firma hat nicht gut gearbeitet und einiges muss ausgebessert werden. Die optischen Mängel sind deutlich zu sehen, die Mängel die zu Schäden führen können, sind von mir schwerlich zu erkennen. Es wäre nett, wenn Ihr Euch die Bilder ansehen würdet und mir Tipps und Infos zu dem Gesehenen geben könnt.
Der 10 m² Erker mit Flachdach (ca. 2 % Gefälle) wurde mit Zink bedacht und ist vermutlich undicht. Ich denke das es für Zink etwas an Gefälle fehlt. Das Dach wird jetzt mit Bitumen eingedeckt.
Des weiteren stehen die Sparren bis zu 2 cm aus dem Putz heraus. Die wurden zu lang gelassen. Verkleidet wurden die Sparren mit einem weiß lackierten Brettchen. Das sieht übel aus. Der neue Dachdeckermeister versichert, dass es sich hierbei um optische Mängel handelt die zu keinen Schäden am Dach führen, sehr langlebig ist und nicht anders zu machen sind. Kann ich mir eigentlich nicht vorstellen, dass das Brett die einzige Möglichkeit darstellen soll die Sparren zu verkleiden. Gibt es da andere Lösungen?
Vielen Dank für Eure Anregungen, Tipps und Fragen.
Markus
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Wassereintritt kann zu Schimmelbildung und Schäden an der Bausubstanz führen. Umgehende Prüfung durch einen Fachmann erforderlich.

    🔴 Kritisch: Unsachgemäße Ausführung des Dachs kann die Statik des Gebäudes beeinträchtigen. Statische Prüfung durch einen zertifizierten Fachmann erforderlich.

    GoogleAI-Analyse

    Ich verstehe, dass Sie an Ihrem Neubau Dachmängel festgestellt haben und unsicher sind, welche davon nur optischer Natur sind und welche zu Folgeschäden führen können. Da Sie als Laie die potenziellen Risiken schwer einschätzen können, rate ich zu besonderer Vorsicht.

    🔴 Gefahr: Nicht erkannte oder ignorierte Mängel am Dach können zu erheblichen Schäden wie Wassereintritt, Schimmelbildung, Beschädigung der Bausubstanz und im schlimmsten Fall zu einer Beeinträchtigung der Statik führen.

    Ich empfehle Ihnen folgende Vorgehensweise:

    • Dokumentation: Erstellen Sie eine detaillierte Dokumentation aller Mängel mit Fotos und Beschreibungen.
    • Sachverständiger: Beauftragen Sie einen unabhängigen Dachdeckermeister oder Bausachverständigen mit der Begutachtung des Daches. Dieser kann die Mängel fachgerecht beurteilen und Ihnen einen Bericht erstellen.
    • Bauträger: Konfrontieren Sie den Bauträger mit den festgestellten Mängeln und fordern Sie eine umgehende Beseitigung. Setzen Sie hierfür eine angemessene Frist.
    • Gewährleistung: Achten Sie auf die Gewährleistungsfristen für Bauleistungen. Mängel, die innerhalb der Gewährleistungsfrist auftreten, müssen vom Bauträger beseitigt werden.

    👉 Handlungsempfehlung: Ziehen Sie umgehend einen Fachmann hinzu, um die Dachmängel zu beurteilen und Folgeschäden zu vermeiden. Dokumentieren Sie alle Schritte und setzen Sie den Bauträger schriftlich in Kenntnis.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Dachgefälle
    Das Dachgefälle bezeichnet den Neigungswinkel eines Daches. Es ist wichtig für den Wasserablauf und die Stabilität des Daches. Ein zu geringes Gefälle kann zu Wassereintritt führen.
    Verwandte Begriffe: Dachneigung, Neigungswinkel, Wasserablauf
    Bitumen
    Bitumen ist ein teerähnliches Produkt, das zur Abdichtung von Dächern verwendet wird. Es ist wasserundurchlässig und widerstandsfähig gegen Witterungseinflüsse.
    Verwandte Begriffe: Dachabdichtung, Teerpappe, Abdichtungsbahn
    Sparren
    Sparren sind tragende Holzbalken, die das Dachgerüst bilden. Sie verlaufen vom First bis zur Traufe und tragen die Dachhaut.
    Verwandte Begriffe: Dachbalken, Dachstuhl, Tragwerk
    Erker
    Ein Erker ist ein Vorbau an einem Gebäude, der aus der Fassade hervortritt. Erker können über mehrere Stockwerke reichen und bieten zusätzlichen Wohnraum.
    Verwandte Begriffe: Vorbau, Ausbau, Fassadenelement
    Flachdach
    Ein Flachdach ist ein Dach mit geringer Neigung (weniger als 5 Grad). Es ist besonders anfällig für Wassereintritt und erfordert eine sorgfältige Abdichtung.
    Verwandte Begriffe: Pultdach, Gründach, Dachabdichtung
    Dachdeckermeister
    Ein Dachdeckermeister ist ein Handwerker, der sich auf die Herstellung, Reparatur und Wartung von Dächern spezialisiert hat. Er verfügt über eine fundierte Ausbildung und Erfahrung.
    Verwandte Begriffe: Dachdecker, Spengler, Zimmerer
    Gewährleistung
    Die Gewährleistung ist die gesetzliche Verpflichtung eines Verkäufers oder Handwerkers, für Mängel an einer Ware oder Leistung einzustehen. Sie beträgt in Deutschland in der Regel zwei Jahre für bewegliche Sachen und fünf Jahre für Bauleistungen.
    Verwandte Begriffe: Garantie, Mängelhaftung, Sachmangel

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche Arten von Dachmängeln gibt es?
      Dachmängel können vielfältig sein und reichen von optischen Beeinträchtigungen wie unsauberen Anschlüssen und Farbabweichungen bis hin zu schwerwiegenden Mängeln wie fehlenden Abdichtungen, beschädigten Dachziegeln oder einer fehlerhaften Dämmung. Auch eine mangelhafte Ausführung des Dachgefälles kann zu Problemen führen.
    2. Wie erkenne ich als Laie gefährliche Dachmängel?
      Achten Sie auf offensichtliche Schäden wie Risse, fehlende Teile oder Wassereintritt. Feuchte Stellen an der Dachkonstruktion oder im Innenbereich können ebenfalls auf Mängel hinweisen. Wenn Sie unsicher sind, sollten Sie immer einen Fachmann hinzuziehen.
    3. Was ist bei der Mängelbeseitigung zu beachten?
      Die Mängelbeseitigung sollte immer von einem Fachbetrieb durchgeführt werden. Achten Sie darauf, dass die Arbeiten fachgerecht ausgeführt werden und die verwendeten Materialien den aktuellen Normen entsprechen. Dokumentieren Sie alle Arbeiten und bewahren Sie die Rechnungen auf.
    4. Welche Gewährleistungsansprüche habe ich bei Dachmängeln?
      In der Regel haben Sie als Bauherr Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauträger oder dem ausführenden Handwerksbetrieb. Die Gewährleistungsfrist beträgt in Deutschland in der Regel fünf Jahre. Innerhalb dieser Frist müssen Mängel kostenlos beseitigt werden.
    5. Wie oft sollte ein Dach gewartet werden?
      Ein Dach sollte regelmäßig, idealerweise einmal jährlich, auf Schäden und Verschmutzungen überprüft werden. Eine professionelle Dachwartung kann größere Schäden frühzeitig erkennen und beheben, wodurch die Lebensdauer des Daches verlängert wird.
    6. Was kostet die Reparatur von Dachmängeln?
      Die Kosten für die Reparatur von Dachmängeln hängen von der Art und dem Umfang der Schäden ab. Kleine Reparaturen können bereits für wenige hundert Euro durchgeführt werden, während umfangreiche Sanierungen mehrere tausend Euro kosten können. Holen Sie sich am besten mehrere Angebote von Fachbetrieben ein.
    7. Kann ich Dachmängel selbst beheben?
      Kleine, oberflächliche Mängel wie das Austauschen einzelner Dachziegel können Sie unter Umständen selbst beheben. Bei größeren Schäden oder Arbeiten in der Höhe sollten Sie jedoch immer einen Fachmann beauftragen, um Unfälle und Folgeschäden zu vermeiden.
    8. Was ist ein Dachgutachten und wann benötige ich es?
      Ein Dachgutachten ist eine detaillierte Analyse des Zustands eines Daches, die von einem Sachverständigen erstellt wird. Es wird benötigt, wenn Sie sich unsicher über den Zustand des Daches sind, bei Streitigkeiten mit dem Bauträger oder bei einem geplanten Hausverkauf.

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      Regelmäßige Inspektion des Daches zur Früherkennung von Schäden und zur Vermeidung teurer Reparaturen.
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      Ursachen für Schimmelbildung im Dachbereich und Maßnahmen zur Bekämpfung.
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  2. Baubetreuung: Sachverständiger für Dachmängel am Neubau

    Hier ist was los!
    planlos, lieblos, hilflos.
    Hallo Markus,
    warum nahmen Sie sich, so "ahnungslos", keinen Baubetreuer an Ihre Seite?
    Um nicht auch schutzlos zu sein, sollten Sie sich jetzt einen öbvAbk. Sachverständigen bei der Handwerkskammer holen.
    Grüße

  3. Dachmängel Neubau: Unterspannbahn fehlt – Sachverständigenrat!

    Foto von Stefan Ibold

    eijeijei
    Moin,
    neben den "harmlosen" optischen Fehlstellen scheinen da auch echte technische Mängel vorzuliegen.
    Etwa stellt sich für mich die Frage, wo die Unterdeckbahn/Unterspannung über dem Giebelmauerwerk ist.
    Optisch sind die zu sehenden Ausführungen eine Katastrophe. Ob auch weitere technische "Fehlleistungen" vorhanden sind, kann nur der öbuvAbk. Sachverständige zielsicher erkennen und aufführen.
    Ich denke mal, dass hier in Zusammenarbeit mit einem Baurechtfachanwalt und einem privaten Gutachten ein entsprechender Beweisbeschluss herbeigeführt werden sollte.
    Alternativ und mit guten Erfahrungen unsererseits geht auch ein Schlichtungsverfahren, das durch den SV begleitet wird.
    Der Vorteil kann hierbei sein, dass es erheblich schneller als beim selbständigen Beweisverfahren zu einer Lösung kommen kann.
    Grüße
    Stefan Ibold

  4. Dachmängel trotz Baubetreuung: Vorgehen bei Schadensansprüchen

    oh ja
    sowas ist passiert, trotz selbst beauftragter Baubetreuung, Dekra Überwachung und dem Bauleiter der GmbH.
    Herr Filusch, wenn sie es so mögen, auch mit einem völlig "ahnungs - plan- und hilflosen" BH grr
    Am Nachmittag wird sich ein Dachdecker das Dach ansehen. Der kann mir die Mängel formulieren, ist aber nicht öbvAbk.. Dann weiß ich ungefähr welche Ausmaße die Schäden haben. Sollte das Dach so funktionieren und die meisten Mängel rein optisch sein, ist es bestimmt schwierig einen Schadensanspruch durchzusetzen.
    Mit dem SV ist das so eine Sache (da spielt es glaube ich keine Rolle ob öbv oder nicht), der kann die Mängel aufzeigen und bestätigen, dass hier nicht fachgerecht gearbeitet wurde. Der Gutachter der GmbH wird etwas anderes sagen und der gut bezahlte Sachverständiger ist ausgehebelt. Dann geht es mit dem Anwalt weiter und das Gericht bestellt den eigenen Gutachter. Bei größeren Mängeln nennt die GmbH sich Ltd. und ich stehe da mit meinen Holzbrettchen am Dach und einer riesen Rechnung.
    Egal wie es ausgehen wird, das Dach wird nicht zurück gebaut werden und die Sparen müssen irgendwie verkleidet werden. Gibt es denn da irgendeine Möglichkeit das etwas geschickter zu machen?
    Vielen Dank

  5. Dachmängel Neubau: Danke für die Unterstützung!

    ich war es
    Vielen Dank und Grüße
    Markus

  6. Putzgewebe & Wärmebrücke: Details zu Dachmängeln am Neubau

    und ich
    will mich dann noch bei Ihnen Markus entschuldigen.
    Aber wer konnte denn ahnen, dass Ihre Helfer so "erfolglos" agieren.
    Mal abgesehen von den Fransen des Putzgewebes auf der linken Seite, sieht die rechte Seite irgendwie anders aus?
    Ist da oben ein größerer Abstand als unten, sodass die Kante nicht parallel zum Dach verläuft?
    Wegen der möglichen Wärmebrücke wäre es sicher auch besser gewesen, die Dämmung weiter nach unten bis zum Sparren zu führen. Aber da war der Dachdecker wohl schon fertig.
    Ich würde mich freuen, wenn Sie hier berichten, was der neue Dachdecker gesagt hat.
    Wurde der jetzt vom Bauträger geschickt?
    Grüße

  7. Dachmängel Neubau: Danke für die Unterstützung!

    ich war es
    Vielen Dank und Grüße
    Markus

  8. Gauben-Entlüftung: Dachdecker-Sorge bei Neubau-Mängeln

    angenommen Herr Pilusch, die eine Seite des Erkers ...
    angenommen Herr Pilusch, die eine Seite des Erkers sieht wirklich etwas anders aus. Da haben sich aber auch zwei gefunden, der Dachdecker und der Verputzer.
    Der Dachdecker von mir bestellt war vorhin da. Seine Hauptsorge galt der Dachentlüftung. Diese findet ja nicht, wie vom Bauträger angegeben an den Firstseiten statt, sondern an der Seite der Regenrinne, was stimmt denn da?
    Herr Ibold, die Unterdeckbahn ist da, auch mit einer Latte versehen. Allerdings nicht immer ganz bis zum Ende ausgeführt und "irgendwie teilweise zerknuddelt" Die dient der Belüftung des Daches?
    Vielen Dank,
    Markus

  9. Korrektur: Gaube statt Erker bei Dachmängeln

    Korrektur
    bitte im obrigen Beitrag das Wort "Erker" mit "Gaube" ersetzen.
    Markus

  10. Neubau Dachmängel: Bauträger-Aussagen kritisch hinterfragen!

    Foto von

    nee
    Moin,
    ich will, kann und werde so nichts weiter schreiben. Es sind aus meiner Sicht Fehlleistungen vorhanden. Ihr Bauträger erzählt Quatsch (Belüftung). Unterspannung/Unterdeckung dient nicht der Belüftung.
    Die Belüftung erscheint mir hier das geringste Problem.
    Sie kommen alleine nicht weiter. Das, was man bei Ihnen auf den Bildern sieht, könnte der Giepfel des Eisberges sein.
    Grüße
    Stefan Ibold

  11. Dachmängel Neubau: Vielen Dank für die Beratung!

    gut,
    das war doch mal ein schönes Schlusswort,
    Vielen Dank für alle Antworten,
    Auf Wiedersehen,
    Markus

  12. AWG-Hormone beim Hausbau: Resignation bei Dachmängeln?

    OT: Oh, oh
    Diese Verabschiedung und das obige Statement
    "Egal wie es ausgehen wird, das Dach wird nicht zurück gebaut werden und die Sparen müssen irgendwie verkleidet werden. "
    lassen mich vermuten, dass hier bereits AWG-Hormone wirken ...

  13. Dachmängel: Dachdecker-Check widerlegt AWG-Vermutung

    AWG  -  nee!
    Die AWG Hormone wären mal was, herrlischh! leider kann ich die nur in den seltensten Fällen selbst produzieren und erst recht nicht bei meinem Hausbau.
    Das ich nach dem ersten Beitrag von Herrn Ibold einen Dachdecker gerufen habe, dass er sich das mal aus der Nähe anschaut und berichtet, hat sicherlich nichts mit dem Sinn von JDBs Kürzelschöpfung zu tun, die hier immer wieder gerne den Neuen an den Kopf geknallt wird, sondern eher, dass ich seinen Hinweis ernst nehme, Herr Kinzkofer, klasse Anmerkung! Denken Sie das Dach ist nicht mehr reparabel und muss zurückgebaut werden? Erkennen Sie das auf den Bildern? Ja? Warum glänzen Sie dann mit unpassenden Abkürzungen?
    Nun hat mir Herr Ibold deutlich gezeigt, dass ich hier im Forum keinen Rat mehr finde, sondern nur der SV und der Anwalt helfen können. Das Statement ist ja unmissverständlich. Mängel die Herr Ibold wohl erkennt, nennt er nicht (ist ja OK, er kann sich ja nicht 100 % sicher sein.)
    Das bei Mängeln der SV und der Anwalt kommen sollen ist mir schon irgendwie klar, aber ich wollte erst etwas über das Ausmaß der Schäden erfahren. Geht es hier um Rückbau schimmelt mir die Bude weg, Reparaturbedürftig, oder die Optik verschönern.) Deshalb frage ich erst mal hier wie Sie die Mängel einschätzen zu dem Vorgehen mit SV habe ich auch diverse Fragen, die würden aber mit einem knappen "passt nicht ganz ins Forum", "keine Rechtsberatung" usw. abgeschmettert. Deshalb habe ich mich hier verabschiedet, da keine weiter Unterstützung zu erwarten ist. Mit der Empfehlung einen SV zu beauftragen kann man ja auch nichts falsch machen und ist sicherlich eine standardisierte Auskunft für Dachgeschädigte. Nichts desto trotz weiß ich jetzt auch nicht viel mehr als vorher.
    Noch was, ich habe in dem Thread mehr Einschätzungen über den Charakter und Verhalten des Bauherrn gehört als über das missratene Dach. (Zeig mir Deinen Bauschaden und ich zeige Dir wie Du drauf bist) Dat macht ja auch viel mehr Spaß.
    Und noch was: Wenn eine anstrengende Bauzeit lange andauert und das Dach mit Mängeln behaftet ist, kann es zu einem gelegentlich leicht gereizten Verhalten beim BH kommen. Ich versuche mich zu beherrschen, aber wenn es mal durchkommt bitte ich um Verständnis, ein AWG Allergiker.
    Markus

  14. AWG-Effekt: Sorge um Folgeschäden bei Dachmängeln am Neubau

    Mensch, Markus!
    nich' gleich sauer sein.
    Die Bemerkung mit den AWG-Hormonen sollte kein Draufhauen oder Rummäkeln sein, sondern der Sorge Ausdruck verleihen, dass Sie jetzt doch alles so lassen, wie es ist und nur ein bisschen was von der Schlussrechnung abziehen und gut.
    Die Erfahrung lehrt aber, dass diese tückische Wirkung der AWGs schwerwiegende Folgen haben kann. Sie werden, denke ich, ja in dem Haus leben. Mag das Dach sogar dicht sein und bleiben. Mag die Optik auch keinen anderen stören  -  SIE werden, jedesmal, wenn Sie zur Traufe raufschauen, kurz zusammenzucken, sich ärgern, der Magen schüttet eine Extradosis Magensäure aus, das gibt Magengeschwüre, ...
    Scherz beiseite: Wenn Sie einen SV beauftragen und der seinen Job richtig macht, sollte er Ihnen den richtigen Weg weisen.
    Viel mehr als das zu tun, hat Ihnen Herr Ibold auch nicht raten können, Aufgrund von ein paar Fotos und einer verbalen Beschreibung. Das sind halt die Grenzen eines solchen Forums.
    Es gibt Problemstellen, da muss man vor Ort: aufmachen, reinschauen, drunterfassen, dahinterleuchten, fühlen, messen, mit den Plänen vergleichen. Da ist einfach nichts mir Ferndiagnose. Wenn Sie genug Beiträge von Herrn Ibold lesen, wissen Sie, dass er es sich nicht einfach immer leicht macht und zum SV rät.

  15. Dachmängel: Öbuv Sachverständiger vs. Dachdecker – Vorgehen?

    also bitte, ich bin hier auch nicht sauer.
    Habe aber dann doch zum weiteren Vorgehen eine kurze Frage bei der mir vielleicht jemand eine Richtung geben kann. Wie ist es denn nun mit dem SV, sollte der jetzt direkt öbuvAbk. sein, oder reicht jetzt erstmal ein Dachdecker mit Sachverstand der erstmal alle Mängel anzeigt um zu sehen wie der Bauträger dazu Stellung nimmt? Für mich jetzt erstmal eine günstigere Variante die Mängel zu benennen und mich da zu informieren.
    Wie ich unter 3 schrieb habe ich da so eine Ahnung wie es laufen wird, dass eben der erste Gutachter direkt mit einem Gegengutachten ausgehebelt wird.
    @Kinzkofer: Welche Schlussrechnung? (ja, meine Baubegleitung hat einen guten Zahlungsplan ausgehandelt)
    Markus
  16. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 11.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 11.01.2026

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    Dachmängel Neubau: Erkennung, Folgeschäden & Expertenrat

    💡 Kernaussagen: Dieser Thread behandelt optische und technische Dachmängel an einem Neubau. Ein wichtiger Punkt ist die fehlende Unterspannbahn, die von einem Sachverständigen geprüft werden sollte. Die korrekte Entlüftung der Gaube ist ebenfalls entscheidend. Es wird diskutiert, ob ein öbuvAbk. Sachverständiger oder ein Dachdecker für die Mängelanzeige ausreicht.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Beitrag Neubau Dachmängel: Bauträger-Aussagen kritisch hinterfragen! sollten Bauträger-Aussagen zu Belüftung kritisch hinterfragt werden, da Fehlleistungen vorliegen könnten.

    ✅ Zusatzinfo: Im Beitrag Dachmängel Neubau: Unterspannbahn fehlt – Sachverständigenrat! wird empfohlen, einen öbuv Sachverständigen hinzuzuziehen, um technische Mängel zielsicher zu erkennen und aufzuführen. Dies ist besonders wichtig, da optische Mängel oft nur die Spitze des Eisbergs sind.

    🔴 Risiko: Der sogenannte AWG-Effekt (Alles wird gut) kann dazu führen, dass schwerwiegende Folgen von Dachmängeln ignoriert werden, wie im Beitrag AWG-Effekt: Sorge um Folgeschäden bei Dachmängeln am Neubau betont wird. Es ist wichtig, die Mängel ernst zu nehmen und nicht aus Resignation zu handeln.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, sich nicht auf die Aussagen des Bauträgers zu verlassen und einen unabhängigen Experten (öbuv Sachverständiger) zu Rate zu ziehen, um die Dachmängel umfassend zu beurteilen und Folgeschäden zu vermeiden. Siehe auch Dachmängel: Öbuv Sachverständiger vs. Dachdecker – Vorgehen? für die Abwägung zwischen Dachdecker und Sachverständigem.

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