Haftungsausschluss Rissbildung im Bauprotokoll: Zulässig? Rechte & Pflichten bei Mängeln
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Toll, wie das hier zu einem Verwertbaren Ergebnis geführt hat.
Hallo Experten. Wir haben in wenigen Tagen unsere Baudurchsprache mit unserem Generalunternehmer für ein Einfamilienhaus (Massivbau, in Hessen). Vorab haben wir ein Protokoll für die Baudurchsprache erhalten, um unklare Punkte schon mal herausarbeiten zu können. Beim Durchlesen bin ich dann auf einen Haftungausschluss gestoßen, der mich etwas stutzig macht. Insbesondere der Bezug auf ein Setzungsverhalten des Hauses missfällt mir, da ich bisher dachte, dass bei einem ordentlichen Baugrundgutachten und der entsprechenden Gründung ein Setzen des Hauses verhindert sein sollte. Hier mal der genaue Wortlaut:
"Hinweis auf mögliche Rissbildung bei nicht tapezierten Wänden/Decken (Stahlbeton/Gipskarton usw.)
Wir weisen Sie darauf hin, dass es bei verputzten Innenwänden sowie generell bei Decken (Stahlbeton/Gipskarton) Aufgrund des nicht vermeidbaren Setzungsverhaltens Ihres Hauses dem Kriechverhalten der Stahlbetondecken und Trocknungsverhalten des Putzes und / oder Dachstuhls zu einer Rissbildung im Putz kommen kann.
Wir empfehlen, die Wandoberflächen mit geeigneten Tapeten zu belegen um eine augenscheinliche Rissbildung zu vermeiden.
Bei Anwendung einer abweichenden Oberflächenbehandlung, z.B. nur Anstrich, Lehm-Streich-, Rollputz, Spachteltechnik etc. besteht die Gefahr, dass sich diese nicht vermeidbaren Risse örtlich einstellen.
Bei Auftreten dieser Risse handelt es sich dementsprechend nicht um einen Mangel, sondern um eine hinzunehmende Unregelmäßigkeit. "
Tja, was denkt Ihr? Kann man das so unterschreiben, oder gibt es Zusätze, die den Haftungsausschluss eingrenzen sollten?
Ich bin dankbar für jede Info.
LG, Markus Ich vermute, der Generalunternehmer schreibt das nur rein, weil er ein gebrantes Kind ist und an einem anderen Bau wegen solcher Haarrisse mal Ärger hatte. In der Tat sind Risse im Massivbau immer vorhanden und nur ab bestimmten Rissbreiten ein Mangel.
Ich würde den Passus trotzdem streichen, da es durchaus Risse auf Wand- und Deckenoberflächen (Wandoberflächen, Deckenoberflächen) geben kann, die Aufgrund von Unterdimensionierung der Bauteile und der daraus folgenden überhöhten Durchbiegung oder der unkorrekten Ausführung von Bauteilanschlüssen, fehlenden Bewegungsfugen usw. entstehen können.
Ein spätere Geltendmachung von Baumängeln, die nicht nur Haarrisse sind, könnte durch so einen Passus erschwert werden. Erst mal vielen Dank!
Würde eine Anpassung des Absatzes in "Haarrisse" statt "Risse" schon ausreichen um meine Gewährleistungsrechte zu schützen?
Ist es denn normal, wie in der Klausel beschrieben, das ein Haus sich setzt? Dachte, das würde eben mittels Baugrundgutachten und den entsprechenden Maßnahmen verhindert werden.
LG Markus Man muss mehrfach unterscheiden:
a) Risse durch verschiedene Baumaterialien und deren Ausdehnung.
Klassisch sind danach Risse bei Holz und Gipskarton
b) Risse durch große Spannweiten oder falsche Dimensionierung
c) Risse durch Setzung des Hauses
Bei Anbauten muss man die Risse einplanen.
Risse durch Setzung des Hauses gehen immer zu Lasten des Bauherrn.
Der Bauherr "bringt den Baugrund mit" damit hat der Unternehmer darauf keinen Einfluss.
Auch ein Baugrundgutachten kann das nicht immer verhindern.
Risse liegen fast immer im Untergrund begründet, deshalb sind Bilder vom Rohbau und jeder Zimmerwand hilfreich.
Die Formulierung des Generalunternehmer zeugt von jahrlanger leidlicher Erfahrung auf dem Gebiet, aber auch von eigenen Baumängel, die er bei der Gelegenheit gleich "wegdrücken" will.
Der Generalunternehmer soll im Rohbaustadium mögliche Stellen mit Rissbildung benennen und den Passus darauf anpassen.
Gruß Herr Klaus, woher haben Sie Ihre Kenntnisse zu dieser Aussage?
"Risse durch Setzung des Hauses gehen immer zu Lasten des Bauherrn. "
Fest steht, dass jedes Haus sich setzt, je nach Baugrund fallen die Setzungen mehr oder weniger gering aus. Solange diese Setzungen sich gleichmäßig verteilen, folgen daraus keine Risse oder eben nur geringfügige Risse. Wenn der Planer oder ein planender Gu es jedoch unterläßt, ein ordentliches Baugrundgutachten einzufordern oder einfach die Fundamente falsch oder zu gering bemessen werden, wer haftet dann wohl für Risse? Dann können Sie doch einfach mal so raushauen: "Risse durch Setzung des Hauses gehen immer zu Lasten des Bauherrn. " Das ist schlicht Blödsinn.
Der Passus muss ganz aus dem Protokoll gestrichen werden. Es steht dem Generalunternehmer ja frei, den Bauherrn einfach schriftlich außerhalb eines zu unterschreibenden Protokolls über seine Sicht der Dinge zu Rissen und Haarrissen etc. zu informieren. Nach der Abnahme muss sich der Bauherr ohnehin bei jedem einzelnen Mangel, den er behauptet und meint gefunden zu haben, darüber im Klaren sein, dass unbergündet behaupte Mängel im Streitfall dem Bauherrn Kosten verursachen. Der Passus ist überflüssig, und Überflüssiges sollte man als Bauherr nicht unterschreiben. Hallo Herr Lott: Aber nur zu Ihrem letzten Abschnitt!
Für mich ist das nicht überflüssig.
Ich sehe das nur als einen hilfreichen Hinweis, der in einer Baudurchsprache/ Bemusterung,
in der es um Details, fertige Oberflächen, Ansprüche und Erwartungshaltungen geht, schon als angebracht an.
Eventuell kann man dann bei Bedarf ("Wir wollen da nicht tapezieren und es sollen dort auf keinen Fall Risse entstehen, die sichtbar werden") auch noch reagieren und in einem "Nachtrag" z.B. eine zusätzliche Putzarmierung verkaufen.
Man geht dann auch noch dem Vorwurf aus dem Weg: "Na das hätten Sie uns aber auch vorher sagen können. "
Auch die Tatsache der vorzeitigen Zusendung des Protokolls gibt Zeit zur Vorbereitung der gemeinsamen Bauherrenentscheidungen.
Das wirkt für mich insgesamt eher positiv.
Aber trotzdem unbedingt einen Bauherrenbetreuer einschalten! 😉
Grüße aus Thüringen wenn durch den relevanten Passus Ansprüche aus Einhaltung der rdt ausgehebelt werden,
stellt sich die Frage, ob sowas überhaupt vereinbart werden kann.
da ohne diesen Passus e.  -  imvho  -  ausgewogene rechtliche Situation besteht,
sehe ich nicht die Notwendigkeit für Komplizierungen .. im nachgang (nach
Abschluss Bauvertrag) sowieso nicht!
bauen (lassen) ohne eigenen (zugekauften) Sachverstand .. spannend. Der Generalunternehmer müsste dies viel genauer fassen, was viel zu kompliziert würde, also soll er es weglassen.
Zitat aus dem Passus
"sowie generell bei Decken (Stahlbeton/Gipskarton) Aufgrund des nicht vermeidbaren Setzungsverhaltens"
Ein paar Beispiele dazu, was ich meine:
Bei unverputzten Elementdecken, die einfach nur gestrichen werden, können Haarrisse sichtbar werden. Die sind dann keine Mängel, allerhöchstens bauartbedingte, optische Beeinträchtigungen. Diese Risse können sich aber häufen oder eine zu große Rissweite haben, wenn die Deckendurchbiegungen und die Deckendrehwinkel Aufgrund einer zu dünnen Decke zu groß werden. Es ist keine Seltenheit, dass heute oft 18 cm dünne Decken bei 5-6 m lichter Raumtiefe verbaut werden, obwohl eigentlich 22-30 cm dicke Decken nötig wären. Auch in auf solchen zu dünnen Decken germauerten Wänden oder Trochenbauwänden können sich vermehrt Risse zeigen, die nicht nur etwas mit dem Schwinden des untapezierten Putzes zu tun haben, sondern Aufgrund zu hoher Deckendurchbiegung entstehen. Die Durchsetzung solcher konstruktions- und planungsbedingten Mängel könnte durch so einen Wischi-Waschi-Passus erschwert werden.
Nächstes Beispiel Gipskarton:
Risse in Ecken zwischen Gipskartonwänden oder Gipskarton- und anderen Bauteilen sind in der Regel kein Mangel, weil Sie sich nicht vermeiden lassen (habe mal ein Urteil dazu gefunden). Man kann diese Risse abdecken oder wieder überstreichen und nach einiger Zeit (z.B. beim Dachstuhl) sinkt diese Rissneigung in den Ecken. Nun ist es aber für die Trockenbauer handwerklich möglich, die Ecken so auszuführen, dass der Riss haargenau in der Ecke verläuft, wo er am wenigsten auffällt und leicht nachzubearbeiten ist. In vielen Fällen in der Praxis gelingt das nicht, weil schluderig gearbeiten wird. Gipskartonplatten werden nicht sauber geschnitten, Kanten nicht angefasst, in die Ecke an beide Flanken hineingespachtelt usw., sodass sich ein unschöner, auffäliger, zackeliger Riss mit Ausbrüchen von Spachtel ausbilden kann.
Damit habe ich im Beispiel zwei Versionen von Rissen: die erste Version ist unvermeidbar, aber unstörend und hinzunehmen, die Zweite zwar auch unvermeidbar, aber Aufgrund unordentlicher Ausführung trotzdem ein Mangel, der behoben werden muss.
Man sieht also, dieser vom Generalunternehmer vorgebene Passus kann dazu führen, dass fehlerhafte Planung und Bauausführung und daraus reslultiere Mängel später evtl. nur erschwert oder gar nicht geltend gemacht werden können. Also den Passus komplett löschen. Wenn später Risse auftreten ist es Sache des Bauherrn, ggf. unter Sachverständiger Hilfe, zu bewerten, ob die Risse hingenommen werden müssen oder Aufgrund von Ausführungsfehlern und Abweichungen von den Regeln der Technik entstanden sind und als Mängel geltend zu machen sind. Na, es zeichnet sich ja klar ab, dass der Passus so nicht annehmbar ist. Werden den Passus also streichen lassen. Danke für die ausführlichen Antworten.
PS: Ich, als jmd. der keinen Sachverstand hat (lediglich weiß, wie er sich Infos beschaffen kann), LASSE also bauen, suche mir ein Unternehmen, dass einen guten Ruf hat, versichere mich dessen, gehe sicher, dass das Unternehmen nicht allzu groß ist und schon länger besteht. Fühle mich sicher und denke  -  ja, die machen das alles für mich. Ich bezahle einen unglaublichen Batzen Geld, dass jmd. anderes sich drum kümmert (wie also Bauleiter, deren Tragwerksplaner, Bauingenierure, Architekten etc. pp) Und dann muss ich nochmal extra Geld hinlegen und jmd. beauftragen, denjenigen zu überwachen und Fehler zu erkennen, denn ich dafür bezahle, genau dass mit den Subunternehmern zu tun. Und wer überwacht den Überwacher? Schade, in meinem Job / meiner Branche IT) würden die Kunden schreiend davon rennen. Aber ich sehe leider jetzt die Notwendigkeit.
LG
Markus Aus meiner Sicht steht das 2:2 nach den Antwortgebern,
wenn ich MLS richtig verstanden habe.
Feedback wäre nett, nach der Baudurchsprache!
Grüße Mit ganz klar meine ich, aus allen Beiträgen herausgelesen zu haben, dass der Absatz mindestens zu pauschal gehalten ist.
Deshalb insofern klar für mich, als dass der Passus so nicht akzeptabel ist. Aber im Nachgang noch eine kurze Frage dazu: Ich glaube verstanden zu haben, dass die einzigen Arten von Rissen die hinzunehmen sind, die sog. Haarrisse sind (Rissweite bis 0,2 mm?), und auch da nur insofern sie nicht großflächig auftreten.
Liege ich damit richtig, habe ich das richtig verstanden? Zudem ist bei einer ordnungsgemäßen Ausführungen an besonderen Stellen (Ich glaube, bei Materialübergängen?) Gewebe unter den Putz zu legen, oder?
Und nochmal ganz klar: Danke für die zahlreichen Antworten  -  im Vorlauf zu unserer Hauskauf- / Hausbau-Entscheidung habe ich wirklich viel und häufig zu allen Bereichen rund um Bauleistungen in diesem Forum / auf dieser Webseite gelesen. Das hat mir viele Entscheidungen erleichtert, Dinge klarer gemacht.
Also an alle Experten  -  großartige Unterstützung, die Ihr hier liefert!
LG, Markus Hallo zusammen. Will natürlich nicht versäumen Euch über den Ausgang der Baudurchsprache zu informieren.
Habe sie mit damit konfrontiert, dass Risse die keine Mängel darstellen eigentlich in der DIN^Abk. festgelegt sind und ich einen solchen Haftungausschluss nicht unterschreiben kann. Das haben sie dann auch eingesehen: Wir haben uns dann darauf geeinigt, die DIN zu referenzieren, dann war ich auch bereit zu unterschreiben.
Nochmals Danke für die Hilfe!
LG Markus Schön, an jeder Antwort war immer irgendwie etwas wares dran.
Eines haben wir hier nicht lesen können, ist aber denn dann so.
Man kann natürlich Abweichende Ausführungen von den allgmein anerkannten Regeln der Technik vereinbaren. Ratsam ist das aber in der Regel nicht.
Über "hinzunehmende Unregelmäßigkeiten am Bau" hat Prof. Dr. -Ing Reiner Oswald und Ruth Abel ein Buch, welches genau so heißt geschrieben, welches man sich sicher zulegen sollte, wenn man baut. So teuer ist das nicht.
Darin wird auch erläutert was "hinzunehmende Unregelmäßigkeiten am Bau" denn dann nun tatsächlich sind.
Wenn Sie diesen Passus in Ihrem Protokoll oder im Vertrag unterschrieben hätten, dann hätten Sie diese Bewertungsgrundsätze bereits verändert und damit vertraglich vereinbart.
Hinzunehmende Unregelmäßigkeiten am Bau sind dem Grunde nach durch Auslegung zu ermitteln, die kann man eigentlich (oder sollte man) vorher (aus Sicht des Bauenden) nicht vorher festlegen. Jedenfalls wir würden Ihnen dies nicht empfehlen.
Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz
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