Setzrisse im Haus: Ursachen, Bewertung & Maßnahmen – Ist das noch normal?
BAU-Forum: Modernisierung / Sanierung / Bauschäden

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Da liegt aber einiges im Argen!
Guten Tag, wir haben vor knapp 3,5 Jahren unser schönes Häuschen bauen lassen und schon seit mindestens einem Jahr aus unserer Sicht ziemlich bedenkliche Risse im Innen- und Außenputz (Innenputz, Außenputz). Das Haus ist in Massivbauweise erbaut worden. Die Risse sind zum einen an der Nahtstelle zwischen Rigipsdecke (teilweise einen knappen Zentimeter) und Wand, zum anderen direkt in der Wand. Am Außenputz ist in einer Innenecke ein Riss. Außerdem reißt der Putz/die Farbe im Bereich der Sparren (man könnte meinen, diese schieben sich nach außen). Wir haben mal ein paar Bilder angehängt.

Wir haben den "Mangel" auch schon beim Bauträger reklamiert, dieser meint allerdings es handele sich um normale Setzrisse. Da wir sehr verunsichert sind, wollten wir uns hier erst einmal eine fachkundige Auskunft holen, bevor wir ggf. einen Gutachter einschalten.

Vielen Dank im Voraus! und der Bauträger meint, dass er für die Beseitigung solcher "normalen" Setzrisse nicht zuständig wäre? Wo steht ein solcher Haftungsausschluss in Ihrem Bauvertrag? Hallo Herr Tilgner, vielen Dank für Ihre Hallo Herr Tilgner, vielen Dank für Ihre schnelle Antwort. Uns geht es primär erstmal nicht um die Beseitigung, sondern darum, ob eventuell statische Schäden (oder eine Fehlplanung) am Gebäude für die Risse verantwortlich sind. Sekundär geht es dann natürlich auch um die Frage der Beseitigung. Wir haben seinerzeit den Trockenbau und die Malerarbeiten in Eigenleistung ausgeführt. Wäre der Bauträger auch in diesem Fall für die Beseitigung der Risse verantwortlich? Die Rissursachen kann man (Statiker/Sachverständiger) nur ergründen, wenn man vor Ort die Bauweise (statisches System des Daches, Ringbalken/Ringanker, etc.) kennt und die Lage der Risse im statischen System sieht, dann kann man sagen, ob die Risse aus Lasten stammen oder aus Schwindvorgängen einzelner Bauteile, oder aus Setzung des Dachstuhls, oder oder oder ...

Wenn Sie den Trockenbau im DG^Abk. selbst gemacht haben, dann werden natürlich auch die Nacharbeiten der dauerelastischen Fugen mit großer Wahrscheinlichkeit an Sie fallen, es sei denn es ergeben sich Rissursachen, die ausschließlich im Verantwortungsbereich des Bauträger liegen und Sie selbst könnten glaubhaft machen, dass die von Ihnen hergestellten Ixelfugen nicht gerissen wären, wenn der rissursächliche Baumangel des Bauträger nicht vorhanden gewesen wäre. Da glaube ich aber ehrlich gesagt nicht dran.

Die übrigen Putzrisse, die offenbar aus dem Untergrund kommen (Ursache z.B. Materialwechsel Stein-Beton oder Schwindverhalten von Stahlbetondecken oder Deckenrandverdrehungen in Verbindung mit Drillkräften an den Ecken, oder oder oder) könnten hingegen mit großer Wahrscheinlichkeit in den Verantwortungsbereich des Bauträger fallen.

Dramatisch (einsturzgefährdend) sehen die Risse alle nicht aus, aber sehr ärgerlich sind sie sicher dennoch. Genauere Einschätzungen zum Schadensgrad und zu den möglichen Ursachen lassen sich nur nach einer Ortsbesichtigung abgeben. Nochmals vielen Dank. Das heißt, dass der Bauträger, trotz der eigenverantwortlichen Malerarbeiten, die Ausbesserung der Risse übernehmen muss? Meinen Sie die Beauftragung eines Gutachters macht Sinn oder sollen wir ggf noch etwas abwarten, ob die Risse stärker werden? Wie ist das eigentlich mit der Gewährleistung? Wir haben den Mangel ja bereits letztes Jahr angezeigt?

4. Bild, ist das auch (Ihr) Trockenbau?

Wer hat denn die "Einsturzsicherungen" aufgespachtelt? 😉

Grüße Da wird der Bauträger aber sicherlich noch einmal ran müssen. Sehr ärgerlich, Risse in einem derartigen Umfang an einem neuen Haus zu haben.
Wer hat denn die Gipsmarken auf die Risse aufgesetzt?
Es sieht so aus als wenn die Gipsmarken weiter gerissen wären, oder?
Hinsichtlich der Risse im Bereich des Trockenbaus haben die Risse aber auch eine sehr imense Größe. Grundstätzlich würde ich ich auch die Auffassung von Herrn Tilner vertreten. Das einzige was Sie dabei retten könnte ist vielleicht, wenn dass Bauholz beim Einbau zu feucht war  -  was es natürlich ebenfalls zu untersuchen gilt.
Beauftragen Sie jemanden, der Ihnen zur Hand geht  -  am besten einen Sachverständigen der sich mit der Materie auskennt.
Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz

Die Gipsmarke in der Innenecke des Außenputzes sieht aus als wenn sie gerissen wäre!
Hallo Herr Reinartz, vielen Dank für Ihre Hallo Herr Reinartz, vielen Dank für Ihre Antwort. Wenn ich Sie jetzt richtig verstanden habe, macht es aus Ihrer Sicht Sinn mal einen Sachverständigen einen Blick auf das Haus werfen zu lassen? Was wird sowas ungefähr kosten?

Wir sind schon ziemlich verunsichert, was die Risse angeht, zumal auch noch welche (allerdings kleinere) dazugekommen sind. Ich weiß nicht, ob man das auf einem der Bilder erkennen konnte, manche Risse bilden sich auch "wellenförmig" in horizontaler Richtung aus.

Die Gipsmarken hat der Bauträger an verschiedenen Stellen (von einem Hausmeisterservice) setzen lassen. Diese sind seit dem Setzen (vor ca. einem Jahr) nicht weiter gerissen.

Abschließend abermals die Frage, ob der Bauträger ran muss auch wenn wir das Malergewerk in Eigenregie durchgeführt haben?

Mit freundlichen Grüßen Sind die Gipsmarken teilweise gerissen und dann nicht mehr weiter gerissen oder sind die Gipsmarken gar nicht gerissen?
Die Frage hinsichtlich der Ausbaugewerke hatte Ihnen Herr Tilgner schon zutreffend beantwortet und ich hatte Ihnen einen Zusatz (ggf. falsche Einbaufeuchte des Holzes auf dem Sie das Trockenbaugewerk aufgebaut haben) an die Hand gegeben, mit dem es denn dann möglicherweise doch möglich wäre eine Mängelhaftung des Bauträger daraus herleiten zu können, was natürlich sodann noch zu überprüfen wäre.
Einen Sachverständigen zu beauftragen macht sicher Sinn. Es kann doch nicht sein, dass Sie mit allen diesen Rissen in einem neuen Haus leben müssen. Die Risse sind ja schon zahlreich und in einer sehr großen Rissbreite vorhanden, was ja nicht Ihr Verschulden sein kann.
Was der Sachverständige kostet hängt vom erteilten Auftrag ab. Lange Recherchen können kostenintensiv werden, was aber denn dann erst dann halbwegs zutreffend zu beurteilen vermag, wenn man die Örtlichkeiten gesehen hat.
Mal hinschauen und Ihnen erläutern, was Sie für Möglichkeiten haben wird sicher nicht so teuer sein und ist und kostet am Markt so ca. (ab) 75,00 € die Stunde zuzüglich Mehrwertsteuer. Eine Stunde hin-, eine Stunde zurück, 2 Stunden Augenscheinseinnahme, macht 4 Stunden  -  abhängig davon, wo sie und wo der Firmensitz des Sachverständigen ist und wie viele Kilometer dazwischen liegen. Möglicherweise noch 0,50 € je gefahrenen Kilometer zuzüglich Mehrwertsteuer.
Ein Gutachten allerdings werden Sie dafür nicht bekommen. Häufig hilft es den Auftraggebern aber auch weiter, wenn Sie einen Sachverständigen beauftragen der  -  ohne die Erstattung eines Gutachtens nach der Augenscheinseinnahme vor Ort  -  die Korrespondenz mit dem Bauträger  -  in Ihrem Namen bzw. von Ihnen beauftragt  -  führt. Ich habe auch bei dieser Vorgehensweise nur  -  und ausnahmslos  -  gute Erfahrungen gemacht.
Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz

Das vierte Foto

• Web-Link

Vielen Dank für die ausführliche Antwort Die Gipsmarken sind nicht glatt aufgetragen, vielleicht erweckt es deswegen den Eindruck sie seien gerissen. Ich weiß nicht welches Bild Sie genau meinen, aber die Bilder sind alle aus dem Innenbereich. Ihr werde morgen mal bei einem Sachverständigen anrufen und einen Termin machen. Die Innenecke

"Am Außenputz ist in einer Innenecke ein Riss. Außerdem reißt der Putz/die Farbe im Bereich der Sparren (man könnte meinen, diese schieben sich nach außen) "
Fotos davon?

Die VOB^Abk. kann man seit 2008 mit Verbrauchern nicht mehr vereinbaren!

• https://bau.net/forum/neubau/15648.php#1355124902
• Web-Link

Das ist unser Treppenhaus. Die Wand dort wird von unten her nicht gestützt, die Deckenplatte liegt nur von der zu sehenden Ecke rechts und links in ca. 1 Meter Abstand auf. Fotos von außen habe ich jetzt nicht zur Hand, kann aber morgen mal welche machen. Der Riss in der Innenecke verläuft vertikal und ist sehr dünn. Die Abplatzungen sind ringsum um die Sparren.

Wie lange ist eigentlich die Gewährleistung nach VOB? Vereinbaren schon, aber nicht rechtsgültig.
Es sei denn, Sie wären selbst Handwerksmeister, Anwalt, Kaufmann, oder Sie selbst als Verbraucher hätten die VOB zur rechtsgültiogen Vereinbarung in den Vertrag dem Bauträger vorgelegt und wollten Sie im Vertrag rechtgültig vereinbart wissen, oder Sie wären bei der Vergabe durch einen Architekten  -  mit einer rechtsgültigen Vollmacht bestückt  -  vertreten worden.
Da alles dies aber regelmäßig nicht der Fall ist, ist sicher davon auszugehen, dass Sie wohl eher einen BGB^Abk. Vertrag haben.
Hängt damit zusammen, dass für Sie als Verbraucher die VOB ein Buch mit sieben Siegeln ist und sodann Sie nicht die vorstehend genannten Eigenschaften in einer Person vertreten oder inne haben und auch nicht durch einen Architekten vertreten wurden, Sie nicht wissen können, was denn dann so alles in der VOB drinnen steht.
Wurde Ihnen denn dann vielleicht die VOB noch übergeben? Auch wenn dies irrelevant ist und die VOB trotzdem mit einem Verbraucher  -  auch bei der Übergabe der VOB- nicht mehr rechtsgültig vereinbart werden kann, würde mich das trotzdem mal interessieren, ob die VOB Ihnen übergeben wurde.
Nach VOB vier Jahre Gewährleistung, die aber seit 2002  -  der Schuldrechtsreform- nicht mehr Gewährleistung, sondern Mängelhaftung heißt, BGB 5 Jahre Mängelhaftung.
Einziger Unterschied, nach 3,5 Jahren Mängel, z.B. Risse. Nach BGB Behebung, dann aber nach weiteren 1,5 Jahren  -  somit nach fünf Jahren  -  trotzdem Mängelhaftungsende, nach VOB wieder neu auf den nachgebesserten Riss, vier Jahre Mängelhaftung, was dazu führt, dass Sie sodann in dem Fall 7,5 Jahre Mängelhaftung genossen haben.
Kuckst Du hier ...

Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz

Wann war denn die Abnahme?
Wir haben den Bauvertrag im Dezember 2008 unterschrieben und auch die VOB^Abk. ausgehändigt bekommen. Was mir noch eingefallen ist, die Risse zwischen Wand und Rigipsplatten werden zu den Außenwänden hin breiter. Zu den Innenwänden hin ist die Fuge praktisch gar nicht gerissen. Der Grundriss des Hauses orientiert sich an der Villa Vista von Mediterran  -  Flair.de Seit dem 24.07.2008 sind ja nun denn dann mit verbrauchern VOB Verträge abzuschließen nicht mehr möglich, jedenfalls nicht, ohne das nachteilige §§  -  die zu Ungunsten des Verbrauchers formuliert sind  -  heraus fliegen.
Auch die VOB heraus zu geben bzw. zu übergeben, reicht nicht mehr. Ebenso müssten Sie nicht nur die VOB Teil B erhalten, sondern auch die VOB Teil C und das wage ich zu bezweifeln, dass Sie auch die erhalten haben. Üblicherweise wird oder wurde immer nur die VOB Teil B ausgehändigt obgleich auch dei VOB Teil C zu übergeben wäe, weil auch darin abrechnungsrelevante Details zu finden sind, die Sie in dem Inhalt Ihrer Geldbörse erleichtern, sodass Sie von der VOB Teil C auch Kenntnis haben müssten, um Sie ordnungsgemäß verstehen und anwenden zu können.
Rechtlich betrachtet haben sie garantiert bzw. mit an Sicherheit grenzdender Wahrscheinlichkeit einen BGB^Abk. Vertrag.
zu den rechtlichen Rahmenbedingungen befragen Sie allerdings am Besten Ihren Anwalt.
Allerdings würde ich behaupten, dass es  -  sodann Sie damit nicht bei der Mängelhaftung und deren bereits eingesetzten Verjährung hinten runter fallen  -  für Sie besser ist, wenn Sie einen VOB Vertrag haben  -  dann ist es leichter einen Mangel zu begründen. Sodann Sie einen VOB Vertrag also denn dann haben wollten, ist sicherlich alles in Ordnung, weil sicherlich ebenfalls mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen ist oder sein wird, dass nur Sie  -  zu Gunsten eines BGB Vertrages- gegen den VOB Vertrag voreghen/angehen können, zumindest erfolgreich angehen können und nicht der Unternehmer, sodann auch Sie den Vertrag nach VOB abgeschlossen haben wollten (.. so zu sagen ein Wink mit dem Zaunpfahl .. zur Gültigkeit Ihres Vertrages ...).
Bei einem VOB Vertrag ist der Vorteil, dass wenn gegen eine Regel verstoßen wurde, dieser Regelverstoß ein Fehler und dies denn dann zugleich auch der Mangel ist.
Bei einem BGB Vertrag ist der Regelverstoß zunächst lediglich ein Fehler. Kommt es denn dann zu einer zusätzlichen, mit dem Fehler einhergehenden Beeinträchtigung, erst dann ist der Fehler des Regelverstoßes sodann erst ein Mangel. Sonst nicht, ohne einhergehende Beeinträchtigung kein Mangel.
Auch wenn bei einem BGB Vertrag mittlerweile die allgemein anerkannten Regeln der Technik als stillschweigend vereinbart gelten, weil ein Kunde erwarten kann, dass sein Haus diesen Regeln entsprechend gebaut wird und diese Regeln somit zu vereinbarten Beschaffenheit werden oder geworden sind, kommt es bei einem BGB Vertrag bei einem Regelverstoß nur zu einem Mangel sodann der Regelverstoß mit einer sonstigen einhergehenden Beeinträchtigung verbunden ist.
Befragen Sie Ihren Anwalt, der wird Ihnen das bestätigen können.
Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz