Wir (10 Hauskäufer) haben von einem ganz großen Bauträger viele Mini-kleine Häuser gekauft, natürlich zu maxi Preisen (ab 330 000 € = 150 m-2 Grundstück mit 4,75 x 10 m Haus drauf)
Nun hat der Bauträger einen Bauleiter der behende alle Baufehler
durchwinkt (und mir u.a. erklärt hat, dass wenn zwei Wände, wenn sie denn ohne jegliches Überbindemaß gemauert, in einer Hausecke zusammentreffen als bedenkenlos in Ordnung zu bezeichnen sind, weil doch das Styropor von außen drauf kommt und der Blower-Door-Test exzellent ausfallen wird.) Da kamen dann aber, (aber erst nachdem ich die Verarbeitungsrichtlinien des Steinerherstllers beibrachte, ) doch Edelstahlnägel rein, ob das gleichwertig einer mit Überbindemaß gemauerten Mauerecke ist?
Dann hat der Bauleiter mal nicht aufgepasst und so wurde denn Gartenseite des Hauses mit Eingangsseite verwechselt und die Kellerfenster von Eingang und Gartenseite verwechselt. Nachdem dem Beton 7 Tage Zeit gegeben wurde sich zu verfestigen und ich schon erklärt hatte, dass ich dieser "neuen Planung" zustimme, ließ es sich die Bauleitung (grundlos? oder weil ein anderer Käufer es nach Plan haben wollte?) doch nicht nehmen, diese "Schlamperei" zu beheben. Es wurde der verfestigte Beton wieder herausgebrochen und die Kellerfensteröffnungen neu betoniert.
Das muss nicht, könnte aber doch später zu Rissen im Beton führen sagte mir ein Architekt.
Dann isolierte man das Haus ringsherum, aber nur das Dach nicht, ging dann zum Innenputz machen und Estrich verlegen über. Dadurch wurde es im Innern nun feucht und diese Feuchtigkeit kondensierte an den OSBAbk. Platten des Daches. Es zeigte sich Schimmel an den OSB Platten. Wer nun dedacht hätte, dass der Bauleiter Fenster und Türen aufreißen würde, liegt total daneben. Der Bauleiter entschloss sich mit Unterstützung eines "Bausachverständigen Zimmermannes" den Schimmel nicht entkommen zu lassen, dies erreichte er durch konsequentes Verschlossenhalten von Fenster und Türen über ca. 5 Wochen. Seit 4 Monaten wird nun dem Schimmel gezeigt, was "sanieren" nach Art des Bauträgers heißt. Er sanierte nicht etwa nach Empfehlungen des Umweltbundsamtes, sondern zunächst mit H2O2, und jetzt mit Sandstrahlen.
Nun bekommen wir Häuser über die wir im Falle eines Weiterverkaufs
zu Angaben verpflichtet sind:
1. dass im Haus Schimmel war,
2. dass die OSB Platten des Daches durchbohrt sind (mehrfache Probenentnahmen mit Dosenbohrer) Dabei wurde eine Folie durchbohrt.
Diese Folie ist aber nach Bauträger funktionslos, andere (schlechtere Bauträger) bauen da gar keine Folie ein.
3. dass der Beton im Keller zweimal betoniert wurde und eventuell Rissbildung entwickeln könnte.
4. dass die Hausecke ohne Überbindemaß gemauert ist und durch Edelstahlnägel zusammen gehalten wird. (eine zugesagte Stellungnahme des Statikers vom Bauträger ist nach jetzt 6 Monaten immer noch nicht da)
Frage: Das Haus ist doch nicht neuwertig, oder doch?
Müssen wir für ein so geflicktes Haus den vollen Preis bezahlen?
Wenn wir das Haus mal verkaufen wollten, sagen wir dem zukünftigen Käufer was da alles war, dann will doch keiner mehr dieses Haus kaufen. Das heißt das Haus hat durch den Murks und den Schimmel wohl erheblich an Wiederverkaufswert verloren, d.h. wir haben einen erheblichen Verlust, Ist da etwsa gegenüber dem Bauträger durchsetzbar, gibt es dazu Präzedenzfälle?
Wie verhält man sich gegenüber dem Bauträger?
Was würdet ihr an unserer Stelle machen?
(Anmerkung: Von einem wegen dem Überbindemaß zur Baustelle eingeladenen öffentlich bestellten und vereidgten Dipl Ing Architekt war ich nicht so begeistert, da er mit dem Überbindemaß auch nicht recht was anzufangen wusste) Nun können wir Hauskäufer doch nicht jede Menge Sachverständige hinzuziehen. Der Sachverständige eines anderen Hauskäufers sagte nicht jede Folie kann man man unten Kleben, darauf sagt der Bauträger die Folie ist überflüssig. Für etwas überflüssiges kann man doch keine Mängelbehebung verlangen?
Danke und Grüße
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Kaufpreisminderung bei Baumängeln: So mindern Sie den Kaufpreis rechtssicher!
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Kaufpreisminderung bei Baumängeln: So mindern Sie den Kaufpreis rechtssicher!
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Sicherheitshinweise
🔴 Kritisch: Schimmelbefall muss umgehend von einem Fachmann (Schimmelsanierer) beseitigt werden, um gesundheitliche Risiken auszuschließen.
🔴 Kritisch: Risse in der Bausubstanz können auf statische Probleme hindeuten. Eine Prüfung durch einen Statiker ist ratsam.
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Ich verstehe, dass Sie und andere Hauskäufer aufgrund von Baumängeln eine Kaufpreisminderung in Betracht ziehen. Angesichts der geschilderten Mängel (Risse, Feuchtigkeit, Schimmel, mangelhafte Ausführung) ist dies grundsätzlich möglich.
🔴 Gefahr: Schimmelbildung deutet auf Feuchtigkeitsprobleme hin, die die Bausubstanz gefährden und gesundheitsschädlich sein können.
Ich empfehle Ihnen, folgende Schritte zu unternehmen:
- Dokumentation: Sammeln Sie alle Beweise für die Mängel (Fotos, Gutachten, Protokolle).
- Bausachverständiger: Beauftragen Sie einen unabhängigen Bausachverständigen zur Erstellung eines Gutachtens über die Mängel und deren Auswirkungen.
- Mängelanzeige: Setzen Sie den Bauträger schriftlich über die Mängel in Kenntnis und fordern Sie ihn zur Mängelbeseitigung innerhalb einer angemessenen Frist auf.
- Kaufpreisminderung: Berechnen Sie die Höhe der Kaufpreisminderung auf Basis des Gutachtens und fordern Sie diese vom Bauträger ein.
- Rechtliche Beratung: Ziehen Sie einen Anwalt für Baurecht hinzu, um Ihre Ansprüche durchzusetzen.
👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die Mängel umgehend von einem Bausachverständigen begutachten und holen Sie sich rechtlichen Rat, um Ihre Ansprüche auf Kaufpreisminderung geltend zu machen.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Kaufpreisminderung
- Die Kaufpreisminderung ist die Herabsetzung des Kaufpreises einer mangelhaften Sache. Sie ist ein Rechtsbehelf des Käufers, wenn der Verkäufer seine Pflicht zur mangelfreien Leistung nicht erfüllt. Verwandte Begriffe: Mangel, Gewährleistung, Nacherfüllung.
- Baumangel
- Ein Baumangel ist eine Abweichung vom Sollzustand eines Bauwerks, die dessen Wert oder Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt. Baumängel können verschiedene Ursachen haben, z.B. Planungsfehler, Ausführungsfehler oder Materialfehler. Verwandte Begriffe: Bauschaden, Gewährleistung, Sachverständiger.
- Bauträger
- Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Bauprojekte plant, finanziert und realisiert. Bauträger verkaufen in der Regel die fertiggestellten Immobilien an Käufer. Verwandte Begriffe: Bauherr, Generalunternehmer, Projektentwickler.
- Bausachverständiger
- Ein Bausachverständiger ist eine Person mit besonderer Fachkenntnis im Bauwesen, die Gutachten zu Baumängeln, Bauschäden und anderen bautechnischen Fragen erstellt. Bausachverständige können gerichtlich bestellt oder privat beauftragt werden. Verwandte Begriffe: Gutachter, Sachverständiger, Schadensgutachten.
- Blower-Door-Test
- Ein Blower-Door-Test ist ein Verfahren zur Messung der Luftdichtheit eines Gebäudes. Dabei wird ein Ventilator in eine Gebäudeöffnung eingesetzt, um einen Unterdruck zu erzeugen. Anschließend wird gemessen, wie viel Luft durch Undichtigkeiten in die Gebäudehülle eindringt. Verwandte Begriffe: Luftdichtheit, Gebäudehülle, Energieeffizienz.
- Überbindemaß
- Das Überbindemaß ist die Mindestlänge, um die Mauersteine oder andere Bauelemente überlappend angeordnet sein müssen, um eine stabile Verbindung zu gewährleisten. Es ist wichtig für die Tragfähigkeit von Mauern und Wänden. Verwandte Begriffe: Mauerwerk, Verband, Tragfähigkeit.
- Verarbeitungsrichtlinien
- Verarbeitungsrichtlinien sind Anweisungen der Hersteller von Baustoffen und Bauelementen, die beschreiben, wie ihre Produkte fachgerecht verarbeitet werden müssen. Die Einhaltung der Verarbeitungsrichtlinien ist wichtig, um die Qualität und Funktionalität der Baustoffe zu gewährleisten. Verwandte Begriffe: Baustoffe, Montageanleitung, Fachgerechte Ausführung.
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Was ist eine Kaufpreisminderung?
Die Kaufpreisminderung ist ein Recht des Käufers, den Kaufpreis einer mangelhaften Sache (z.B. eines Hauses) herabzusetzen. Sie kommt in Betracht, wenn der Verkäufer (z.B. ein Bauträger) seiner Pflicht zur mangelfreien Leistung nicht nachkommt. - Wann habe ich Anspruch auf eine Kaufpreisminderung?
Ein Anspruch auf Kaufpreisminderung besteht, wenn die gekaufte Sache (z.B. das Haus) bei Übergabe einen Mangel aufweist, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Der Mangel muss bereits bei Übergabe vorhanden gewesen sein oder zumindest angelegt sein. - Wie berechnet sich die Höhe der Kaufpreisminderung?
Die Höhe der Kaufpreisminderung wird in der Regel durch einen Bausachverständigen ermittelt. Sie entspricht dem Betrag, der erforderlich ist, um den Mangel zu beseitigen oder die Wertminderung des Hauses auszugleichen. - Wie mache ich meinen Anspruch auf Kaufpreisminderung geltend?
Sie müssen den Mangel dem Verkäufer (Bauträger) schriftlich anzeigen und ihn zur Mängelbeseitigung innerhalb einer angemessenen Frist auffordern. Wenn der Verkäufer die Mängelbeseitigung ablehnt oder nicht innerhalb der Frist vornimmt, können Sie die Kaufpreisminderung geltend machen. - Was ist ein Blower-Door-Test?
Ein Blower-Door-Test ist ein Verfahren zur Überprüfung der Luftdichtheit eines Gebäudes. Dabei wird ein Ventilator in eine Tür oder ein Fenster eingesetzt, um einen Unterdruck im Gebäude zu erzeugen. Anschließend wird gemessen, wie viel Luft durch Undichtigkeiten in die Gebäudehülle eindringt. - Was ist das Überbindemaß?
Das Überbindemaß beschreibt, wie weit Mauersteine oder andere Bauelemente überlappend angeordnet sein müssen, um eine stabile und tragfähige Verbindung zu gewährleisten. Es ist wichtig für die Stabilität von Mauern und Wänden. - Was sind Verarbeitungsrichtlinien?
Verarbeitungsrichtlinien sind Anweisungen und Empfehlungen der Hersteller von Baustoffen und Bauelementen, die beschreiben, wie ihre Produkte fachgerecht verarbeitet und eingebaut werden müssen. Die Einhaltung der Verarbeitungsrichtlinien ist wichtig, um die Qualität und Funktionalität der Baustoffe zu gewährleisten. - Welche Rolle spielt ein Statiker bei Baumängeln?
Ein Statiker ist ein Bauingenieur, der die Standsicherheit von Gebäuden berechnet und überprüft. Bei Baumängeln, die die Statik des Gebäudes beeinträchtigen könnten (z.B. Risse in tragenden Wänden), ist die Einschätzung eines Statikers unerlässlich.
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Baumängel: Wertminderung nur bei professioneller Behebung!
also
wenn Mängel professionell behoben werden, gibt es keene Wertminderung.
Inwieweit Mängel da sind, kann nur ein Sachverständiger beurteilen.
Die Stumpfstoßtechnik ist auch beim Außenmauerwerk zulässig, wenn sie fachgerecht ausgeführt wird.
Falsche Öffnungen können fachgerecht zubetoniert und abgedichtet werden.
Kurzum: ohne eigenen bezahlten Fachmann wird es nix.
Oder ärgern sie sich nachträglich über den überhöhten Kaufpreis, den sie als Hein Doof akzeptiert haben?
PS: Kann OSBAbk. schimmeln?
Gruß Christian -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 15.01.2026
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Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).Kaufpreisminderung bei Baumängeln: Rechte & Vorgehen
💡 Kernaussagen: Bei Baumängeln ist eine Kaufpreisminderung möglich, aber die professionelle Behebung der Mängel beeinflusst die Wertminderung. Ein Bausachverständiger ist unerlässlich zur Beurteilung der Mängel. Stumpfstoßtechnik im Mauerwerk ist zulässig bei fachgerechter Ausführung. Falsche Öffnungen können durch Betonieren und Abdichten korrigiert werden.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Ohne einen eigenen, bezahlten Fachmann (Bausachverständiger) ist eine erfolgreiche Kaufpreisminderung bei Baumängeln kaum durchsetzbar. Details dazu im Beitrag Baumängel: Wertminderung nur bei professioneller Behebung!.
✅ Zusatzinfo: Die fachgerechte Ausführung von Bauarbeiten ist entscheidend. Auch zulässige Techniken wie die Stumpfstoßtechnik können bei unsachgemäßer Ausführung zu Mängeln führen, die eine Kaufpreisminderung rechtfertigen. Die Einschätzung eines Bausachverständigen ist hierbei zentral.
👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie einen unabhängigen Bausachverständigen zur Begutachtung der Baumängel und zur Einschätzung der Wertminderung. Klären Sie Ihre Mängelansprüche gegenüber dem Bauträger und prüfen Sie die Möglichkeit einer Kaufpreisminderung im Rahmen des Immobilienrechts.
Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen
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Externe Fundstellen und weiterführende Recherchen
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