§ 35 BauGB: Aufstockung auf genehmigter 2. Wohneinheit im Außenbereich - Was ist erlaubt?

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Ich verstehe, dass Sie eine Aufstockung auf einer bereits genehmigten zweiten Wohneinheit im Außenbereich planen. Da es sich um eine Situation im Außenbereich nach § 35 BauGB handelt, ist die Genehmigungsfähigkeit von Ihrem Vorhaben von verschiedenen Faktoren abhängig.

Zunächst ist zu prüfen, ob die ursprüngliche Genehmigung für den Lagerkeller und die spätere Wohneinheit rechtmäßig erteilt wurden und ob die Gebäude noch dem ursprünglichen Zweck dienen oder ob sich die Nutzung wesentlich geändert hat. Eine Nutzungsänderung könnte die Rechtmäßigkeit der bestehenden Bauten in Frage stellen.

Eine Aufstockung im Außenbereich ist grundsätzlich nur dann zulässig, wenn sie einem der in § 35 Abs. 1 BauGB genannten privilegierten Vorhaben dient oder wenn sie gemäß § 35 Abs. 4 BauGB als sonstiges Vorhaben ausnahmsweise zugelassen werden kann. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen und die Erschließung gesichert ist.

Da es sich um eine Erweiterung des Wohnraums für Sie und Ihren Lebensgefährten handelt, ist besonders zu beachten, ob die Aufstockung die Wohnbedürfnisse einer ortsansässigen Bevölkerung befriedigt oder ob sie eher touristischen Zwecken dient. Im letzteren Fall wäre eine Genehmigung eher unwahrscheinlich.

⚠️ Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen dringend, vor Einreichung der Bauvoranfrage ein ausführliches Beratungsgespräch mit einem auf Baurecht spezialisierten Anwalt oder einem erfahrenen Architekten zu führen. Diese können Ihre spezifische Situation beurteilen und Ihnen bei der Vorbereitung der Bauvoranfrage helfen.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die baurechtliche Zulässigkeit einer Aufstockung eines bestehenden Anbaus im Außenbereich nach § 35 BauGB. Der Nutzer möchte auf einem bereits genehmigten Anbau aus dem Jahr 1972 eine weitere Wohneinheit schaffen, wobei die Grundfläche weitgehend erhalten bleibt. Die rechtliche Beurteilung hängt maßgeblich von der aktuellen Fassung des § 35 BauGB und der bayerischen Rechtsprechung ab.

✅ Zustimmung: Die Annahme, dass § 35 Abs. 5 BauGB für die Erweiterung eines Wohngebäudes im Außenbereich grundsätzlich anwendbar ist, ist korrekt. Allerdings ist die Vorschrift auf "Wohngebäude" beschränkt, die bereits vor dem 01.01.2013 bestanden haben. Der Anbau von 1972 könnte als solches gelten, sofern er als Wohngebäude genehmigt wurde.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass eine Aufstockung mit Erhöhung des Kniestocks um 1,50 m als bloßer Dachbodenausbau deklariert werden könnte, ist rechtlich problematisch. Eine solche Maßnahme verändert die äußere Gestalt des Gebäudes erheblich und stellt baurechtlich eine Erweiterung dar, die nicht unter den privilegierten Dachgeschossausbau fällt. Zudem ist die Schaffung einer zweiten Wohneinheit im Außenbereich nach § 35 BauGB nur unter strengen Voraussetzungen zulässig.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist die Frage, ob der Anbau von 1972 als "Wohngebäude" im Sinne des § 35 Abs. 5 BauGB gilt. Da es sich um einen Anbau an ein bestehendes Wohnhaus handelte, könnte er als Teil des Hauptgebäudes betrachtet werden. Allerdings ist die Rechtsprechung hier streng: Eine zweite Wohneinheit im Außenbereich ist nur dann erweiterbar, wenn sie bereits vor dem 01.01.2013 bestanden hat und die Erweiterung nicht zu einer städtebaulichen Spannung führt. Zudem muss geprüft werden, ob die Aufstockung gegen das Gebot der Rücksichtnahme oder andere öffentliche Belange (z.B. Landschaftsschutz) verstößt.

🔴 Gefahr: Die geplante Aufstockung könnte als unzulässige Neuschaffung von Wohnraum im Außenbereich gewertet werden, wenn die zweite Wohneinheit nicht bereits vor dem Stichtag 01.01.2013 bestanden hat. Dies würde zu einer Versagung der Baugenehmigung führen. Zudem ist die Erhöhung des Kniestocks um 1,50 m ein massiver Eingriff in die Gebäudestatik und könnte zusätzliche Genehmigungen (z.B. nach der Bayerischen Bauordnung) erforderlich machen.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie vor Einreichung der Bauvoranfrage einen Fachanwalt für Baurecht oder einen Architekten mit Erfahrung im Außenbereichsrecht. Lassen Sie prüfen, ob der Anbau von 1972 als eigenständiges Wohngebäude oder als Teil des Hauptgebäudes gilt und ob die zweite Wohneinheit vor dem 01.01.2013 bestanden hat. Zudem sollten Sie eine informelle Voranfrage bei der Gemeinde oder dem Landratsamt stellen, um die Genehmigungsfähigkeit abzuklären. Vermeiden Sie eigenmächtige Baumaßnahmen, da diese zu Bußgeldern oder Rückbauverfügungen führen können.

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Der Sachverhalt betrifft eine geplante Aufstockung eines 1972 genehmigten und errichteten Wohnanbaus im Außenbereich in Bayern, der aufgrund historischer Genehmigungen und Eigentumsverhältnisse heute unter zwei Eigentümern steht, aber auf einer Flurnummer und mit einer Hausnummer geführt wird.

🔴 Gefahr: Eine Aufstockung im Außenbereich ist grundsätzlich nicht privilegiert nach § 35 BauGB – Abs. 5 bezieht sich ausschließlich auf Erweiterungen von bestehenden Wohngebäuden in Innenbereichen; im Außenbereich gilt § 35 Abs. 1, der nur Ausnahmen für Vorhaben zulässt, die keine erhebliche Beeinträchtigung der Belange des § 35 Abs. 3 (z. B. Landschaftsbild, Naturhaushalt, landwirtschaftliche Nutzung) bewirken – eine Aufstockung um 1,50 m mit 100 m² Wohnfläche stellt hier regelmäßig eine erhebliche Beeinträchtigung dar.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, sich auf § 35 Abs. 5 berufen zu können, ist rechtlich unzutreffend – dieser Absatz gilt nicht für Außenbereichsvorhaben; zudem ist die 1972 genehmigte Wohnung kein ‚Bestand‘ im Sinne einer fortbestehenden privilegierten Nutzung, sondern ein historisches Einzelvorhaben, dessen Rechtsgrundlage nicht automatisch auf spätere Erweiterungen übertragbar ist.

➕ Ergänzung: Ein Dachbodenausbau ist nur dann als solcher anerkannt, wenn die Dachkonstruktion im Wesentlichen unverändert bleibt – eine Erhöhung des Kniestocks um 1,50 m stellt eine bauliche Aufstockung dar und fällt unter die Genehmigungspflicht nach § 61 BayBO, nicht unter die Bagatellregelung für Dachausbauten.

❌ Widerspruch: Die Annahme, dass die gemeinsame Hausnummer und Flurnummer eine rechtliche Einheit der Gebäude begründet, ist irreführend – maßgeblich ist die bauliche und rechtliche Trennung: Der 1962 errichtete Lagerkeller mit Wohnhaus und der 1972 angebaute Wohnanbau sind zwei getrennte Bauvorhaben mit unterschiedlichen Genehmigungsgrundlagen und Eigentumsverhältnissen; eine gemeinsame Nutzung oder Aufstockung erfordert eine gesonderte baurechtliche Prüfung für jedes Bauwerk.

✅ Zustimmung: Die Absicht, vor einer Bauvoranfrage die Gemeinde oder das Landratsamt zu kontaktieren, ist vollkommen richtig – allerdings ist zu beachten, dass unverbindliche Auskünfte dort grundsätzlich nicht erteilt werden dürfen; nur eine formelle Bauvoranfrage nach § 36 BauGB führt zu einer bindenden Stellungnahme.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie vor Einreichung einer Bauvoranfrage einen bayerischen Architekten oder Bauingenieur mit baurechtlicher Fachkunde, der gemeinsam mit einem Fachanwalt für Bau- und Planungsrecht die Genehmigungsfähigkeit im Außenbereich prüft – insbesondere unter Einbeziehung der örtlichen Flächennutzungsplanung, der Landschaftsplanung und der baurechtlichen Einordnung als Aufstockung nach Art. 61 BayBO.