Haftung Architekt baubegleitendes Gutachten: Welche Ansprüche bei Mängeln?
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Haftung Architekt baubegleitendes Gutachten: Welche Ansprüche bei Mängeln?

Hallo zusammen,
wir haben vor 2 Jahren von einem Bauträger eine Doppelhaushälfte gekauft. Während der Bauphase haben wir ein Architekturbüro aus dem Nachbarort gebeten, zu den drei größten Zahlungsterminen eine gemeinsame Begehung (je 250 DM) mit uns zu machen und einen Bericht zu schreiben. Neben der mündl. Beauftragung findet sich in den Gutachten der Satz: Der Erwerber beauftragt ... mit der Begutachtung des ... hinsichtlich der Bauausführung nach DINAbk. und weiteren Bestimmungen sowie nach den Regeln der Technik. Es fanden dann jeweils ca. 1 stündige Begehungen statt, es wurden Fotos gemacht, Berichte geschrieben und Mängel festgestellt. Diese Berichte haben wir dann an den Bauträger weitergeleitet, dieser hat dann die Mängelbeseitigung gemacht. Nun stellt sich heraus, dass der Mitarbeiter des Architekturbüros einiges an geradezu offensichtlichen Mängeln wohl übersehen hat. Beispielsweise sind die Stufenhöhen aller Treppen mit 21-22 cm wohl über allen Toleranzen. Enttäuscht über diese in meinen Auge mangelhafte Leistung möchte ich nun den Lohn für diese Tätigkeit zurückfordern und ggf. auch die Mängelbeseitigungskosten erstattet haben. Der Bauträger ist nämlich mittlerweile insolvent.
Wie stehen meine Chancen? Hat jemand einen Rat?
  • Name:
  • Curt Weber
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Ich beurteile die Situation wie folgt: Sie haben ein Architekturbüro mit baubegleitenden Gutachten beauftragt. Nun treten Mängel auf, die möglicherweise bei sorgfältigerer Begutachtung hätten erkannt werden können.

    🔴 Gefahr: Nicht erkannte Mängel können zu Folgeschäden und erhöhten Mängelbeseitigungskosten führen.

    Ihre Chancen auf Schadensersatz hängen davon ab, ob das Architekturbüro seine Pflichten verletzt hat. Dazu gehört die sorgfältige Begutachtung der Bauausführung und die Erstellung von aussagekräftigen Berichten. Die festgestellten Mängel, wie beispielsweise unterschiedliche Stufenhöhen, müssen den geltenden Bestimmungen und Regeln der Technik widersprechen.

    Ich empfehle Ihnen, die Gutachten und die festgestellten Mängel von einem unabhängigen Sachverständigen überprüfen zu lassen. Dieser kann beurteilen, ob das Architekturbüro seine Sorgfaltspflicht verletzt hat und ob ein Anspruch auf Schadensersatz besteht.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die Situation von einem Fachanwalt für Baurecht prüfen, um Ihre Ansprüche geltend zu machen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Baubegleitendes Gutachten
    Ein baubegleitendes Gutachten ist eine gutachterliche Tätigkeit, die während der Bauphase durchgeführt wird, um die Qualität der Bauausführung zu überwachen und Mängel frühzeitig zu erkennen. Es dient dazu, Baumängel zu vermeiden und Bauschäden zu minimieren.
    Verwandte Begriffe: Sachverständigengutachten, Bauüberwachung, Qualitätskontrolle.
    Mangel
    Ein Mangel ist eine Abweichung der Ist-Beschaffenheit einer Bauleistung von der Soll-Beschaffenheit, die im Vertrag vereinbart wurde. Ein Mangel kann die Gebrauchstauglichkeit der Bauleistung beeinträchtigen.
    Verwandte Begriffe: Baumangel, Sachmangel, Rechtsmangel.
    Sorgfaltspflicht
    Die Sorgfaltspflicht ist die Verpflichtung, bei der Ausübung einer Tätigkeit diejenige Sorgfalt anzuwenden, die von einem ordentlichen und gewissenhaften Fachmann in der gleichen Situation erwartet werden kann. Im Baurecht bezieht sich dies insbesondere auf die Überwachung der Bauausführung.
    Verwandte Begriffe: Verkehrssicherungspflicht, Aufsichtspflicht, Obhutspflicht.
    Schadensersatz
    Schadensersatz ist die finanzielle Entschädigung für einen Schaden, der durch eine Pflichtverletzung verursacht wurde. Im Baurecht kann Schadensersatz beispielsweise für die Kosten der Mängelbeseitigung oder für Folgeschäden geltend gemacht werden.
    Verwandte Begriffe: Gewährleistung, Minderung, Rücktritt.
    Bauträger
    Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Grundstücke erwirbt, bebaut und die Gebäude anschließend verkauft. Der Bauträger übernimmt die Planung und Ausführung des Bauvorhabens.
    Verwandte Begriffe: Bauherr, Generalunternehmer, Projektentwickler.
    Anerkannte Regeln der Technik
    Die anerkannten Regeln der Technik sind allgemein anerkannte und bewährte technische Standards, die von Fachleuten als richtig und notwendig erachtet werden. Sie dienen als Maßstab für die ordnungsgemäße Ausführung von Bauleistungen.
    Verwandte Begriffe: DINAbk.-Normen, VOBAbk., Stand der Technik.
    Architektenhaftung
    Die Architektenhaftung bezeichnet die zivilrechtliche Verantwortlichkeit des Architekten für Schäden, die durch Planungs- oder Bauüberwachungsfehler entstehen. Sie basiert auf dem Werkvertragsrecht und dem Deliktsrecht.
    Verwandte Begriffe: Bauherrenhaftung, Produkthaftung, Berufshaftpflicht.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche Pflichten hat ein Architekt bei einem baubegleitenden Gutachten?
      Ein Architekt, der mit einem baubegleitenden Gutachten beauftragt wird, hat die Pflicht, die Bauausführung sorgfältig zu überwachen und Mängel zu erkennen. Er muss die Einhaltung der Baubestimmungen und der anerkannten Regeln der Technik überprüfen und seine Feststellungen in einem Bericht dokumentieren.
    2. Was ist, wenn der Architekt Mängel übersieht?
      Wenn der Architekt Mängel übersieht, die bei sorgfältiger Prüfung hätten erkannt werden können, kann er für die daraus entstehenden Schäden haftbar gemacht werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Mängel zu Folgeschäden führen oder die Mängelbeseitigungskosten erhöhen.
    3. Welche Ansprüche habe ich, wenn der Architekt seine Pflichten verletzt hat?
      Wenn der Architekt seine Pflichten verletzt hat, haben Sie Anspruch auf Schadensersatz. Dieser umfasst die Kosten für die Mängelbeseitigung sowie eventuelle Folgeschäden. Sie müssen jedoch nachweisen, dass der Architekt seine Pflichten verletzt hat und dass ein Zusammenhang zwischen der Pflichtverletzung und dem Schaden besteht.
    4. Wie kann ich meine Ansprüche geltend machen?
      Um Ihre Ansprüche geltend zu machen, sollten Sie zunächst einen unabhängigen Sachverständigen beauftragen, der die Mängel und die Pflichtverletzung des Architekten dokumentiert. Anschließend sollten Sie einen Fachanwalt für Baurecht konsultieren, der Ihre Ansprüche prüft und Sie bei der Durchsetzung unterstützt.
    5. Was ist ein Bauträgervertrag?
      Ein Bauträgervertrag ist ein Vertrag, bei dem ein Bauträger ein Grundstück erwirbt und darauf ein Gebäude errichtet, um es an den Käufer zu verkaufen. Der Bauträger ist für die Planung und Ausführung des Bauvorhabens verantwortlich.
    6. Was sind anerkannte Regeln der Technik?
      Die anerkannten Regeln der Technik sind allgemein anerkannte und bewährte technische Standards, die von Fachleuten als richtig und notwendig erachtet werden. Sie dienen als Maßstab für die ordnungsgemäße Ausführung von Bauleistungen.
    7. Was ist eine Sorgfaltspflichtverletzung?
      Eine Sorgfaltspflichtverletzung liegt vor, wenn eine Person diejenige Sorgfalt außer Acht lässt, die von einem ordentlichen und gewissenhaften Fachmann in der gleichen Situation erwartet werden kann. Im Baurecht kann dies beispielsweise die mangelhafte Überwachung der Bauausführung sein.
    8. Welche Rolle spielt die Beweislast bei Mängeln?
      Grundsätzlich trägt der Bauherr die Beweislast für das Vorliegen eines Mangels und dafür, dass dieser Mangel auf eine Pflichtverletzung des Architekten zurückzuführen ist. Ein Sachverständigengutachten kann hierbei eine wichtige Rolle spielen, um den Mangel und dessen Ursache nachzuweisen.

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  2. Architektenhaftung: Chancen bei Baumängel-Gutachten

    Foto von Jürgen Weber, Dipl.-Ing.

    Chancen
    haben sie. Nicht das es bei Ihnen so ist  -  aber das was Sie vorhaben ist gerade "Mode". Zum Teil daraus geschuldet, dass der Bauträger sich "verabschiedet" hat und kein weiterer Ansprechpartner da ist. Grundsätzlich ist der von Ihnen eingeschlagene Weg ihr gutes Recht. Mit sehr guten Chancen, wenn man die Rechtsprechung so betrachtet. Das der Beauftragte nur 250 DM für seine Leistung nahm ist Ihr damaliger Vorteil. Sachverständigen mit Mängelfeststellung beauftragen, Architekten mit Rückschein und Zeitlimit anschreiben und wenn sich dann nichts bewegt  -  zum Anwalt.

  3. Gutachten vs. Werkvertrag: Haftung bei Mängelerfassung

    BGH, Urteil vom 11. Oktober 2001  -  VII ZR 475/00  -  OLG München, LG München I
    Hallo,
    mal das obige Urteil einsehen.
    Wichtig ist die Beurteilung des Vertrages, also ob es sich um eine bloße Dienstleistung handelt oder eine erfolgsbezogene Tätigkeit vereinbart war.
    Dies ergibt sich aus Inhalt und Zweck des Vertrages sowie die Interessenlage der Parteien.
    Wenn als Leistungsgegenstand des Vertrages die "gutachterliche Erfassung von Mängeln, Abweichungen von den einschlägigen DINAbk.-Vorschriften und den Regeln der Baukunst" bestimmt war, dürfte ein Werkvertrag vorliegen.
    Bei einem Werkvertrag wird der Erfolg geschuldet und nicht nur die Zeit.
    Mit freundlichen Grüßen

  4. Architektengutachten: Empfehlung der Bank – Vorgehen

    @ Herr Weber, Herr Stöckel,
    vielen Dank für Ihre Ausführungen. Dieses Vorgehen mit der begleitenden Begutachtung zu den Hauptzahlungsterminen wurde uns seinerzeit von unserer Bank empfohlen. Deren Hinweis zu dem "seriösen" Architekturbüro haben wir dann gerne aufgegriffen. Ich werde nun mal mit einem Anwalt reden müssen.
    Curt Weber

  5. Bausparen: Fehlende Planung – Ursache für Baumängel

    kaum zu glauben
    Beauftragung für drei Stunden Baustelle. und der soll dann alle Mängel finden, ja sogar die Treppe noch nachmessen? und nun gehen sie deswegen zum Rechtsanwalt? Fazit: wer bei der Planung und bei der Bauleitung spart, zahlt beim bauen drauf. sie sind doch selber schuld, sie hätten ihr Geld lieber in eine vernünftige Planung und eine richtige Bauleitung stecken sollen! Fehlberatung der Bank! ;--)
    statt froh zu sein, das der Architekt sie vor weiteren Mängeln bewahrt hat, würgen sie ihm jetzt noch eins rein, weil der wirkliche Verursacher pleite ist. irgend jemand muss die Treppe doch geplant haben, warum wenden sie sich nicht an ihn? weiteres Fazit und Warnung an alle Kollegen: lasst euch auf solche "Baubegehungen" nicht ein! *kopfschüttelnd*
    • Name:
    • Herr Rossi

  6. Mangelhafte Bauüberwachung: Absprachen mit Bauträger?

    Quatsch,
    der Dipl. Ing. war weder überfordert noch war der Mangel versteckt. Der ist etliche Male die Treppe rauf und runter und hat nichts dazu geschrieben. Nun die Frage: Warum? Mittlerweile ist es mir schon klar, dass da Absprachen mit dem Bauträger bestanden haben müssen. Insofern auch ein Grund für mich, es nicht darauf beruhen zu lassen. Aufgefallen ist es einem Vater (Bauingenieur.), der seinen Sohnemann zum Kindergeburtstag gebracht hat. Der hat ca. 10 sec. gebraucht um mittels eines Zollstocks und vier Messungen das Übermaß festzustellen.
    Nur am Rande: Der Architekt hat in unserem Baugebiet fast 100 Häuser auf diese Art begutachtet, kostete immer 675,- DM plus Steuer. Zeitaufwand über die Bauphase waren insgesamt ca. 35 Tage, da immer 6-8 Häuser pro Tag begengen wurde. Schönes Geld, oder? Und gerade da erwarte ich auch eine schöne Leistung!
    Curt Weber

  7. Architekten und Meterstab: Ironische Betrachtung

    wusst' ich's doch ...
    Architekten kennen keinen meterstab 😉
    im ernst:
    das Ergebnis des hornberger schiessens ist bekannt?

  8. Architektenhaftung: Umbaukosten durch steile Treppe?

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Sinn der Übung?
    Gönnen Sie dem Architekten im Nachhinein seine 675 DM nicht (kommt mir so vor, weil sie die 99 Nachbarhäuser und das schöne Geld gleich mit erwähnt haben) oder wollen Sie Ihr Haus im großen Stil auf seine Kosten umbauen lassen? Flachere Treppen werden nämlich länger, da dürften ein paar Wände und Decken abzubrechen sein. Stufen- und Podesttiefe sind übrigens auch genormt, werden die zu kurz, können Sie gleich den Nächsten abzocken. Oder stören Sie die Treppen gar nicht und Sie wollen einfach fiktive Umbaukosten geltend machen? Ich fürchte, da haben Sie einen langen Weg durch die Instanzen mit der Haftpflichtversicherung des Architekten vor sich, beim TÜV ging es damals auch bis zum BGH.

  9. Fehlende Handläufe: Architekt nickt Bauträger-Aussage ab

    Liebe Leute,
    bei der Abnahme war er auch dabei und auf meine Frage an den Bauträger, wann denn die bis dato fehlenden Handläufe angebracht würden hat er inbrünstig zustimmend genickt als der Bauträger voller Überzeugung erklärte, diese seien bei Stahlharfen nicht vorgeschrieben und verzichtbar, man könne sich ja direkt an den Rohren festhalten.
    Irgendwann ist auch bei mir Schluss mit Lustig, erst recht wenn ich dran denke dass unsere Buben nicht nur einmal die Treppe heruntergeflogen sind. (Mittlerweile habe ich für einen Handlauf gesorgt)
    @ Herr Stubenrauch, ich will tatsächlich jetzt erst recht mein Geld wieder.
    Curt Weber

  10. Bauplanung: Architekt vor Baubeginn involvieren!

    richtiger Zeitpunkt
    Hallo,
    wenn ich diesen Thread richtig verstanden habe, hätten Sie den Architekten bereits vor Baubeginn zur Begutachtung des Bauplans involvieren sollen. Mir scheint eher, dass das Problem der steilen Treppe ursächlich in der falschen Planung liegt als in einer fehlerhaften Ausführung.
    Viele Grüße

  11. Architektenleistung: Mangelhafte Überwachung – Kritik

    Foto von

    nicht dass ein falscher Eindruck entsteht
    Ich nehme mangelhafte Leistung, egal ob bei der Ausführung oder bei der Überwachung, nicht in Schutz. Anfänglich hat sich Ihr Beitrag aber wirklich so gelesen, als wären keinerlei Einschränkungen bei der Gebrauchstauglichkeit gegeben und Sie wären ganz einfach nach 2 Jahren auf die Idee gekommen, sich refinanzieren zu wollen, und zwar ausgerechnet bei dem, den Sie durch das Bauen mit Bauträger "eingespart" haben. Eine solche Grundhaltung unterstütze ich nicht.
    Der fehlende Handlauf spricht allerdings Bände, das Abnicken lässt Zweifel aufkommen, ob der abnehmende Architekt Ihre Interessen vertreten hat. Ist die zu steile Treppe der Genehmigungsbehörde nicht aufgefallen? Im Eingabeplan ist nämlich ausdrücklich die Steigung anzugeben. Die Frage ist allerdings akademisch, die Behörde haftet nicht.

  12. Bauträger-Pfusch: Mangelhafte Ausführung – Konsequenzen

    Tja, die Herren Hätte und Wenn
    sind nicht nur an der Börse die reichsten. Nachdem nun das Kind in den Brunnen gefallen ist, hat sich der Brunnenbauer schnellstens verpieselt und dem Gutachter habe ich wohl nicht genug gezahlt um wenigstens die Mängel gesagt zu bekommen, die wie Herr Stubenrauch so treffend bemerkte, nur mit einem Mörderaufwand wieder zu sanieren sind. Aber ich weiß von der Torfnase, dass es eminent wichtig ist, den Fußpunkt der Wand auf dem Fundament unbedingt als Hohlkehle auszuführen. Das hat er super gesehen und bemängelt und der Bauträger hat es bestimmt auch so gemacht, hahaha. (Sri, aber ich bin irgendwie leicht verärgert)
    Was passiert ist, ist passiert. Nun muss ich mit leben und jedem, der meine Treppe benutzt, eindringlichst erklären, das er es auf seine Kappe nimmt, wenn er den Adler macht. Super, Bruno.
    Nix für ungut,
    Curt Weber

  13. Treppenplanung: Architekt haftet nicht für Bauherren-Wünsche

    abnahmehelfer
    der ing wird sich (berechtigt) gedacht haben, die Treppe ist so geplant worden (prinzipiell geht im Einfamilienhaus auch eine solche Treppe), da wird sich der planverfasser ja was bei gedacht haben. das sie die Treppe (wegen gicht oder so) nun zu steil finden, ist ihr Problem, dafür dürften sie dem ing kaum an den a ... fassen dürfen! da hätten sie im Vorfeld mal auf die Pläne schauen müssen, wenn da eine solche Steigung angegeben ist, hätten sie IM Vorfeld was monieren müssen! oder haben sie gar den armen ing bestelt, wissend, dass ihnen die Treppenmasse nicht schmecken, mit der Hoffnung, das er einen Mangel, der bautechnisch keiner ist (und technisch kaum noch abstellbar ist .. s.o.) für sie bekämpft?
    ps. s ich bin als Bauherr auch nur Laie!
  14. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

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    Haftung Architekt: Mängelansprüche bei baubegleitendem Gutachten

    💡 Kernaussagen: Dieser Thread diskutiert die Haftung eines Architekten bei einem baubegleitenden Gutachten, insbesondere im Hinblick auf festgestellte Mängel nach dem Kauf einer Doppelhaushälfte vom Bauträger. Es geht um die Frage, welche Ansprüche der Bauherr gegenüber dem Architekten geltend machen kann, wenn dieser Mängel während der Bauphase nicht erkannt oder dokumentiert hat. Die Diskussion beleuchtet die Bedeutung des Vertragsverhältnisses zwischen Bauherr und Architekt, die Beweislast bei Mängeln und die Rolle der Bauplanung.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Fehlende Handläufe: Architekt nickt Bauträger-Aussage ab wird ein Fall geschildert, in dem der Architekt die Aussage des Bauträgers bezüglich fehlender Handläufe bestätigte, was später zu Problemen führte. Dies unterstreicht die Notwendigkeit einer unabhängigen und kritischen Prüfung durch den Architekten.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Gutachten vs. Werkvertrag: Haftung bei Mängelerfassung hebt hervor, dass die Beurteilung des Vertrages zwischen Bauherr und Architekt entscheidend ist. Es muss geklärt werden, ob es sich um eine reine Dienstleistung oder eine erfolgsbezogene Tätigkeit handelt, um die Haftung bei Mängeln zu bestimmen.

    🔴 Kritisch/Risiko: Mehrere Beiträge, wie z.B. Bausparen: Fehlende Planung – Ursache für Baumängel, weisen darauf hin, dass Einsparungen bei der Planung und Bauleitung oft zu höheren Kosten und Problemen im Nachhinein führen. Eine sorgfältige Planung und Bauüberwachung sind daher unerlässlich, um Mängel zu vermeiden.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, frühzeitig einen Anwalt für Baurecht zu konsultieren, um die eigenen Rechte und Ansprüche zu prüfen. Der Beitrag Bauplanung: Architekt vor Baubeginn involvieren! rät dazu, den Architekten bereits vor Baubeginn in die Begutachtung des Bauplans einzubeziehen, um Planungsfehler frühzeitig zu erkennen.

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