Hauskauf seit 2013: Checkliste für versteckte Mängel, Sanierung & Finanzierung?
BAU-Forum: Fenster und Außentüren

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Noch ein paar Worte ...

Da hat der Tilgner wohl Recht!
Liebe Interessenten Wir wohnen seit 2013 in Liebe Interessenten

Wir wohnen seit 2013 in einem Haus mit 20 Eigentumswohnungen. Auf der Südseite sind Bodengleiche Türen eingebaut, gefertigt in Polen (Thermicco) mit vielleicht zu geringen inneren Stahlprofilen von 1,25 bis 1,5 mm. Von den 20 Türen sind schon jetzt 4 Elemente ausgetauscht worden, weil diese sich verzogen hatten und undicht wurden. Weitere werden wohl folgen. Immerhin sollen Fenster doch eine Lebensdauer von bis zu 40 Jahren haben. In der Baubeschreibung war Schüco oder gleichwertig vertraglich vereinbart. Eingebaut wurden dann die polnischen Fenster mit CEE-Zeichen. Sonstige Standards erfüllen die Fenster, jedoch nicht die Stabilität. Eine RAL Kennzeichnung gibt es nicht

Meine Fragen: Welche Stahlprofilstärke hat ein vergleichbares Fenster Schüco Thermo 6 Si 82 bei 3x Verglasung? Wie wichtig die Verschraubung der Stahlarmierung mit dem Rahmen? Hätte der Bauträger überhaupt poln. Fenster einbauen dürfen? Wie können wir den Austausch aller Fenster erreichen, noch haben wir Gewährleistung, da Mängel gemeldet sind.? Fragen Sie zuerst den Verwalter nach Gewährleistungsfristen, Abnahmen etc. Dieser muss die Leistungsbeschreibung, Baugenehmigung und Teilungserklärung durchsetzen. Verlangen Sie Akteneinsicht und beschaffen Sie sich die Unterlagen des Verbandes der Hausverwalter für Mitglieder. Diese bestehen aus Ehrenordnung, Verwalteraufgaben und einer Auflistung, welche Unterlagen ein Verwalter zur Übernahme einer Verwaltung braucht. Ich orakle mal: Der Verwalter ist vom Bauträger bestimmt, 20 Einheiten sind lukrativ. Es fehlt aber an allen Ecken und Enden an Unterlagen, Mängelverfolgung und ordentlicher Dokumentation. Wer polnische Fenster mit minderer Qualität einbaut und diese als gleichwertig zu deutschen Produkten deklariert hat noch mehr Leichen im Keller. Bestimmt gibt es noch mehr Abweichungen in der Baubeschreibung. Wenn das so ist kann der Verwalter nur noch das Anwesen zur Schrottimmobilie "zerwalten". 20 Eigentümer sind 20 Stimmen: ein Albtraum für den einzelnen Eigentümer der etwas durchsetzen will. Tipp: Fragen Sie Schücko nach der Gleichwertigkeit und achten Sie dabei besonders auf den Einbruchschutz und die Verglasung. Die mangelhaften Fenster werden durch einen Bauträgerunabhängigen Fensterbauer ausgebaut, der mit Schüco zusammen arbeitet. Als Ersatz kommen dann die laut Vertrag geschuldeten Schüco-Fenstertüren rein. Begründung: Da für alle anderen Fenster (auch für die polnischen) bisher kein ausreichender Gleichwertigkeitsnachweis vorliegt.

Der Tischler oder ein HWK^Abk.-Sachverständiger erhält dann gleichzeitig den Auftrag die Gleichwertigkeit der ausgebauten Fenster zum vertragsgemäßen Schüco-Fenster zu überprüfen. Stellt er Abweichungen bzw. Minderwertigkeit fest, wäre dies im nächsten Schritt eine Grundlage für den Austausch aller Fenstertüren. Gab es 2013 schon Thermo 6 Profil? vermutlich nicht. Und schon ist der Gutachter draußen.

Thema Gewährleistung: 5 Jahre sind um. Mangel auf alle (!) Fenster und damit verbunden die lange Gewährleistung sehe ich hier nicht. Den Gleichwertigkeitsnachweis zu erbringen sehe ich auf Seiten des Bauträger als lächerlich einfach an. Damit ist er auch nicht zu bekommen. Ein SV als privat bestellt, ist sinnlos, selbst wenn er von der HWK kommt, da er immer ein Parteigutachten fällt.

Versteckter Mangel? Sehr schwer nachzuweisen, wenn überhaupt.

Und dann das, was Herr Kirschner sagt: WEG^Abk., Verwalter ... alles in allem nicht einfach Wir haben nicht mehr den Erstverwalter, sondern einen von uns als Eigentümer beauftragten Verwalter. Die Gewährleistung für die Fenster wurde einvernehmlich bis Jahresmitte 2019 verlängert. Die in Polen gefertigten Fenster erfüllen alle Kriterien, mit Ausnahme der Stärke der Stahlverstärkungen. Hier wurden 1,25 bis 1,5 mm Profildicke bei Dreifachverglasung verbaut. Die Fenster sind instabil und verziehen sich stark. Wir sind der Auffassung, dass bei Schüco mehr Materialdicke verbaut wird und die Fenster formstabiler sind. Genau wissen wir das allerdings nicht. Dies, also die Instabilität, sehen wir als Ansatzpunkt die Gleichwertigkeit zu bestreiten und auch die restlichen Fenster vom Bauträger ersetzt bekommen. Muss nicht der Bauträger die Gleichwertigkeit nachweisen? Ich gehe davon aus, dass anthrazitfarbene Fenster geliefert wurden. Zu diesem Thema gibt es eine Publikation von mir. Siehe unter:

Noch ein paar Worte hierzu. Wenn klar ist, dass nicht der richtige Stahl eingebaut wurde, dann wird es schwierig, die Fenster überhaupt zu sanieren. Wurde ein zu dünner Stahl eingebaut u.U. auch mit anderen Festigkeitswerten und anderen Stahl-Abwicklungen wie dies Schüco vorschreibt, dann kann der Widerstandswert um bis zu 40 % gegenüber dem Originalstahl abweichen. Dies mit nachträglichen Maßnahmen zu kompensieren wird schwer. Natürlich braucht die WEG zuerst einen Privatsachverständigen, der die einzelnen Mängel (Abweichungen vom Vertragssoll) fachgerecht ergründet, dokumentiert und so überhaupt erst mal eine fundierte Mängelanzeige ermöglicht, welche Grundlage für die Forderung des generellen Austauschs aller Fenster wäre oder eben Grundlage für den Klageweg zur Durchsetzung der Mängelbeseitigung.

Ein Rechtstreit ohne vorherigen Privatsachverständigen wird wohl erfolglos, weil es schon daran scheitert, dass die WEG ohne eigenen Sachverständigen nicht alle vorhandenen Mängel feststellen und nicht ordentlich beschreiben kann. Somit entsteht Aufgrund leihenhafter Mangelvermutungen ein vermutlich unvollständiger und ggf. unbrauchbarer Beweisbeschluss und der gerichtliche beauftragte Sachverständige kann dann auch nur im Trüben fischen. Die bislang nicht gestellte Frage nach der Frist der Haftung für Mängel (früher: Gewährleistungsfrist) hat der Fragesteller  -  anders als von RÜ-Mo-Bergs angedacht  -  schon beantwortet. Insofern hat der Fragesteller alle Möglichkeiten offen.
Weiterhin ist der Passus "oder gleichwertig" überhaupt gar nicht schwierig, denn eine Gleichwertigkeit nachzuweisen schafft der Unternehmer in der Regel meistens nie. Man berücksichtige allerdings das Mauerdickenurteil, welches besagt, dass auch eine dickere Wand bei gleicher Wohnungsgröße zum Mangel führt, weiiiiil, dicker als vereinbart. So dürfte es hier als auch relativ einfach sein, für den Fragesteller  -  natürlich unter Zuhilfenahme eines Sachverständigen, wenn auch sodann über die Erstattung eines s.g. Parteigutachtens, was nebenbei bemerkt überhaupt nichts ausmacht, da dies zum Vortrag bei Gericht dient und das Gericht allem vorgetragenen folgen muss und darauf eingehen muss, dass Parteigutachten insofern wohl unentbehrlich ist und mithin, anders als von den RÜ-Mo-Bergs beschrieben, zum Erfolg führen wird -
"Oder Gleichwertig"-keitsurteile lassen sich seit dem Jahr 2000 zu Hauf finden, deren Auslegung in fast ausnahmslos allen Fällen zu Gunsten der Käufer bzw. Auftraggeber  -  und mithin zum Nachteil der Auftragnehmer bzw. Verkäufer- ausgelegt worden sind.
Im Zusammenhang mit der Rechtsprechung der Gerichte im Bezug auf die Gleichwertigkeit, gepaart mit den wohl sehr zutrefffenden Angaben des Sachverständigen Sieber (Befestigungswinkel die üblicherweise "in der Regel" immer fehlen - hat der Fragesteller mehr als nur sehr gute Karten bei der Durchsetzung seiner Rechte in Bezug auf vorherrschende Mängel an den verbauten Fenstern.
Der Fragesteller ist auch nicht gehindert seine Rechte ganz alleine durchzusetzen. Auch das, stellt heute zutage kein Problem mehr dar.
Einziges was es dazu braucht …, Geduld, Sitzflesch, Durchhaltevermögen und ausreichend Knete um bei Gericht in Vorleistung gehen zu können.
Insofern vertrete ich da auch die Auffassung von Herrn Tilgner.
Der Fragesteller soll es angehen und sich anwaltlichen Rat einholen um hinreichend verlässliche und zutreffende Rechtauskünfte zu erhalten.
Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz

Das stimmt nicht ganz, Herr Tilgner!

• http://svbreimaug.buisiness.site

Ich danke den Forumsteilnehmern für die hilfreichen Hinweise.

Von den 20 eingebauten Fenstern sind oder werden mind. 4-6 Fenster so stark bemängelt, dass ein Austausch gegen Fabr. Schüco bereits erfolgte oder derzeit erfolgt. Unsere Gewährleistung endet 6/2019. Andere Fenster sind kaum oder nur wenig geschädigt, es ist aber bei der verbauten Qualität gleichfalls anzunehmen, dass auch hier in den nächsten Jahren eine Austausch erfolgen müsste. Wir wären dann aber aus der Gewährleistung des Bauträgers. Immerhin sollten die Fenster bei vernünftiger Wartung etwa 40 Jahre gebrauchstauglich sein.

Gerade hat ein von uns bestellter Gutachter die Luftbewegungen durch die Fenster sowie die Temperaturen auf den Leibungs- und Profiloberflächen gemessen. Fazit: Auffällige Ausbauchungen der Flügel im Mittelstulp und weiterhin oben bzw. unten gegeneinander aufklaffen. Die geringere Stabilität der poln. Thermicco Fenster gegenüber Schüco Corona SI 82 wurde bestätigt. Die sonstigen Leistungseigenschaften sind offenbar vergleichbar, oder nicht? vergleichbar.

Luftdurchlässigkeit Thermicco Klasse 3 Schüco Klasse 4 Widerstand gegen Windlast EN 12210 Thermicco Klasse B3 Schüco Klasse B5

Sind die Werte vertretbar gleichwertig, auch im Sinne FE^Abk. 05/02 des (Institut für Fenstertechnik) ift-Rosenheim?

Ich hatte erwähnt die Thermicco Stahlprofile haben eine Stärke von 1,25 bis 1,5 mm. Welche Stärke wurde 2012 bei Schüco verbaut? Die Fenstertüren haben die Maße 1,0 x 2,18 m und sind 3-fach verglast. Ist die Möglichkeit der Nachjustierbarkeit gleichwertig? ...

Welche Armierungsvorgaben gibt es für außenseitig dunkle Fenster hinsichtlich Stärke, Form und Läge der Armierung? ...

Beste Grüße Halten Sie das Privatgutachten dem Bauträger vor und fordern sie auf dieser Grundlage den Austausch aller Fenstertüren gegen Schüco, da keine Gleichwertigkeit gegeben ist (Nachweis siehe Privatgutachten). Der Bauträger hat dann 3 Möglichkeiten: 1.) Austausch aller polnischen Fenstertüren gegen Schüco 2.) Minderwertzahlung in angemessener Höhe auf das Gemeinschaftskonto (Geld wird geparkt für Austausch schadhafter Fenster in den kommenden Jahren) 3.) Bauträger lehnt alles ab und die WEG^Abk. muss auf Basis des Privatgutachtens vor Ablauf der Gewährleistung bei Gericht ein Beweissicherungsgutachten nach §§ 485 ZPO beantragen (vermutlich beim Landgericht da Streitwert über 10.000 EUR) mit genau den oben beschriebenen Aufgabenstellung: "Der Sachverständige soll feststellen, dass die verbauten Fenster Firma Thermicco nicht gleichwertig mit den vertraglich zugesicherten Schüco Fenster, insbesondere hinsichtlich Dichtigkeit, Verriegelung und Stabilität. " Alle der von Ihnen benannten Wahlmöglichkeiten hat der Auftragnehmer eben gerade nicht!
Eine Minderwert-Zahlung für die Lieferung von minderwertigeren Baustoffen/Leistungen (in dem Fall die Fenster), die abweichend von dem beschriebenen Leistungssolls des Bauvertrages geliefert und verbaut worden sind, kommt bei einer so genannten "Falschlieferung" oder "Anderslieferung" nicht in Frage, jedenfalls nicht auf der Seite des Wahlrechtes des Auftragnehmers.
Auch kann sich der Auftragnehmer  -  bei der so genannten "Falschlieferung" oder auch so genannten "Anderslieferung"  -  nicht auf eine ggf.  -  seiner Meinung nach  -  vorherrschende "Unverhältnismäßigkeit" berufen.
Ich sach da nur, gelieferter roter Ford Mustang, entgegen dem bestellten neongelben Ford Mustang! Derartiges muss kein Auftraggeber hinnehmen, weder bei Fenstern, noch einer Autobestellung!

Mit freundlichem Gruß
Markus Reinartz

Richtig, RüMoBerg

• https://svb-reima2.business.site

Die WEG^Abk. hat rechtlichen Anspruch auf vollständige Mängelbeseitigung.

Der Bauträger hat kein Recht die Mängelbeseitigung wegen Unverhältnismäßigkeit abzulehnen und stattdessen nur einen kleinen Minderwertausgleich zu zahlen. Die WEG muss sich auf ein solches Angebot nicht einlassen. Ein jeglicher Minderwertausgleich bedürfte der vorherigen Zustimmung durch die WEG. Der Minderwertausgleich sollte dabei möglichst dicht an den tatsächlichen Mängebeseitigungskosten liegen. Sowas macht vor allem Sinn, wenn einige Eigentümer den Austausch der Fenstertüren zum gegenwärtigen Zeitpunkt ablehnen. Ihr überseht nur eine Sache, dazu wurde auch noch nichts gesagt: die Fenster wurden vor 5 Jahren abgenommen, durch wen auch immer. Letztendlich aber auch durch die Käufer, denen das hätte auch auffallen müssen, anhand Baubeschreibung, whatever.

Zum Gutachten: 2 Gutachter, 3 Meinungen. Der nächste kommt auf den Trichter, dass sie doch gleichwertig sind. So, und dann?

Zum Autovergleich: hier ist der neongelbe aber schon 5 Jahre gefahren worden. Zur Info. Die Fenster wurden bei der Zur Info.

Die Fenster wurden bei der damaligen Übergabe nicht abgenommen und befinden sich noch immer in der erfolglosen Reparaturphase.

Wer kann mir beantworten: ... Mittlere anzusetzende Lebensdauer der Südfenster aus dunklem Kunststoff? ... Wir haben ein Dreifachelement 2x öffnen, 1x fest. Die Tür wird häufig bedient, der 2. Öffnungsflügel seltener. Warum sind die extremen Schrumpfungen fast nur an der Tür festzustellen?

Bis bald und schon einmal Danke mit dem Versprechen des Verkäufers, zahlreiche Nachbesserungen vorzunehmen, damit der Wagen hinterher die zutreffende Farbe der Bestellung haben würde, was bislang, seit einigen Jahren  -  im Fall der Fenster- nicht geklappt hat.
Zugegeben, was wir vor den Angaben aus dem Ergänzungsbeitrag noch nicht wussten.
Es ging, bei meinem Beitrag um die Klarstellung dessen, unter welchen Voraussetzungen ein Minderwert möglich wäre.
Im Fall der Fenster, spielt es keine Rolle ob die mehrere Jahre genutzt wurden, weil die Haftung für Mängel laut den hier eingestellten Beiträgen immer noch läuft.
Insofern kann im fortwährend andauernden Mangelfall der ewigen Nachbesserungsversuche, die ständig wiederum und erneut fehlschlagen, der Austausch der Fenster verlangt werden!
Der Auftragnehmer kann in dem Fall nicht auf einen Minderwert plädieren, geht nicht!
Es bleibt in dem Fall dabei, RüMoBerg, was ich  -  bzw. auch Herr Tilgner zuvor bereits schon  -  absolut zutreffend beschrieben hatte!

Daran ändert auch die  -  wie im hier vorliegenden Fall geschilderte vorherige  -  bisherige Nutzung nichts!
Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz