Leistungsverzeichnis Treppenhaus: Was muss rein? Fehler vermeiden, Kosten sparen
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Leistungsverzeichnis Treppenhaus: Was muss rein? Fehler vermeiden, Kosten sparen

sollte ich das falsche Forum ausgesucht haben, bitte verschieben.

Hallo, ein Architekt bekommt von einer WEGAbk. den Auftrag, Angebote für Arbeiten in den 3 Treppenhäusern einer 5stöckigen Wohnanlage einzuholen. Er erstellt ein Leistungsverzeichnis für Maler/Trockenbauarbeiten und eins für den Einbau von 6 Feuerschutztüren. Diese Leistungsverzeichnisse haben nach Ansicht der Verwaltungsbeiräte etliche Fehler. Hier eine kleine Auswahl: Feuerschutztüren mit 1 m Breite, Wandöffnung nur ca. 88 cm. Trockenbauarbeiten für 6 Stockwerke, nur 5 Stockwerke vorhanden. Anstreichen Heizkörper, kein Heizkörper vorhanden. Erneuern 150 m Silikonfuge, nicht vorhanden. Einbau Revisionsverschlüsse Breite ca. 2,50 m, Einbaunische nur ca. 2,25 m breit. Die Beträge, die der Malerbetrieb in das Leistungsverzeichnis eingetragen hat, wurden nicht richtig addiert, Abweichung ca. 1.000 €.

Für Maler/Trockenbau wurden 3 Angebote gemacht, das preiswerteste ca. 80.000 €. Die anderen Angebote ca. 25 % und ca. 28 % teurer. Für Metallbauarbeiten ein Angebot ca. 10.000 €, das nächste ca. 28 % teurer.

Der Architekt berechnet für seine Tätigkeit 10 % der Nettobausumme (LPH 07/08/09).

Was muss man von so einem Leistungsverzeichnis halten? Der Malerbetrieb hat per Unterschrift bescheinigt, die Treppenhäuser besichtigt zu haben. Geht das Architektenhonorar in Ordnung? Hat die WEG ein Recht auf Aushändigung aller Angebote?

Ich bin gespannt auf die Einschätzungen der Fachleute.

Gruß Helmut

  • Name:
  • Helmut F.
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Bei Arbeiten an Brandschutzeinrichtungen (z.B. Feuerschutztüren) ist die Einhaltung der Brandschutzbestimmungen zwingend erforderlich.

    🔴 Kritisch: Unsachgemäße Trockenbauarbeiten können die Statik des Gebäudes beeinträchtigen. Fachmann hinzuziehen!

    GoogleAI-Analyse

    Ich empfehle, bei der Erstellung eines Leistungsverzeichnisses für Treppenhausarbeiten folgende Punkte zu beachten:

    • Detaillierte Beschreibung der Arbeiten: Jede einzelne Position (z.B. Anstrich der Wände, Erneuerung der Heizkörper, Einbau von Feuerschutztüren) muss präzise beschrieben werden.
    • Angabe von Maßen und Mengen: Die genaue Breite der Wandöffnung für den Einbau von Revisionsverschlüssen oder die Fläche für Malerarbeiten sind anzugeben.
    • Qualitätsanforderungen: Spezifische Anforderungen an Materialien (z.B. Brandschutzklasse der Türen) und Ausführung (z.B. fachgerechte Silikonfugen) definieren.
    • Normen und Richtlinien: Bezugnahme auf relevante DINAbk.-Normen und Brandschutzbestimmungen.

    🔴 Gefahr: Fehlerhafte Leistungsverzeichnisse können zu Nachträgen, Streitigkeiten und erhöhten Kosten führen.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie das Leistungsverzeichnis von einem unabhängigen Sachverständigen prüfen, bevor Sie Angebote einholen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Leistungsverzeichnis (LVAbk.)
    Ein Leistungsverzeichnis ist eine detaillierte Auflistung aller Leistungen, die für ein Bauprojekt oder eine Sanierung erforderlich sind. Es dient als Grundlage für die Einholung von Angeboten und ermöglicht einen Vergleich der Preise und Leistungen. Verwandte Begriffe: Angebot, Baubeschreibung, Werkvertrag.
    Nettobausumme
    Die Nettobausumme ist die Summe aller Bauleistungen ohne Umsatzsteuer. Sie dient als Grundlage für die Berechnung des Architektenhonorars und anderer Nebenkosten. Verwandte Begriffe: Bruttobausumme, Baukosten, Honorar.
    Trockenbau
    Trockenbau ist eine Bauweise, bei der Bauteile nicht durch wasserhaltige Baustoffe wie Beton oder Mörtel verbunden werden. Typische Trockenbauarbeiten sind das Errichten von Trennwänden, das Abhängen von Decken und das Verkleiden von Wänden. Verwandte Begriffe: Gipskarton, Ständerwerk, Innenausbau.
    Feuerschutztür
    Eine Feuerschutztür ist eine Tür, die im Brandfall das Feuer für eine bestimmte Zeit aufhält und so die Ausbreitung des Brandes verhindert. Feuerschutztüren müssen bestimmte Anforderungen erfüllen und sind in verschiedenen Feuerwiderstandsklassen erhältlich. Verwandte Begriffe: Brandschutz, Brandschott, Rauchschutztür.
    Architektenhonorar
    Das Architektenhonorar ist die Vergütung, die ein Architekt für seine Leistungen erhält. Die Höhe des Honorars richtet sich nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAIAbk.) und hängt von den erbrachten Leistungen und der Bausumme ab. Verwandte Begriffe: HOAI, Leistungsphasen, Baukosten.
    Verwaltungsbeirat
    Der Verwaltungsbeirat ist ein Gremium in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEGAbk.), das den Verwalter bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums unterstützt. Der Verwaltungsbeirat wird von den Wohnungseigentümern gewählt und hat beratende Funktion. Verwandte Begriffe: WEG, Wohnungseigentümer, Verwalter.
    Revisionsverschluss
    Ein Revisionsverschluss ist eine verschließbare Öffnung in einer Wand oder Decke, die den Zugang zu dahinterliegenden Installationen (z.B. Rohren, Leitungen) ermöglicht. Revisionsverschlüsse werden häufig im Trockenbau eingesetzt. Verwandte Begriffe: Wartungsöffnung, Inspektionsklappe, Trockenbau.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist ein Leistungsverzeichnis?
      Ein Leistungsverzeichnis (LV) ist eine detaillierte Auflistung aller Leistungen, die für ein Bauprojekt oder eine Sanierung erforderlich sind. Es dient als Grundlage für die Einholung von Angeboten von Handwerkern und Baufirmen und ermöglicht einen Vergleich der Preise und Leistungen. Ein vollständiges LV enthält neben den Mengenangaben auch Qualitätsanforderungen und ggf. Hinweise auf einzuhaltende Normen.
    2. Welche Vorteile bietet ein detailliertes Leistungsverzeichnis?
      Ein detailliertes Leistungsverzeichnis minimiert das Risiko von Missverständnissen und Nachträgen, da alle Leistungen klar definiert sind. Es ermöglicht einen fairen Preisvergleich zwischen verschiedenen Anbietern und dient als Grundlage für die Bauüberwachung und Abrechnung. Zudem hilft es, die Einhaltung von Qualitätsstandards sicherzustellen.
    3. Was sind typische Fehler in Leistungsverzeichnissen?
      Typische Fehler sind ungenaue Beschreibungen der Leistungen, fehlende Mengenangaben, unklare Qualitätsanforderungen und das Fehlen von Hinweisen auf relevante Normen und Richtlinien. Auch das Auslassen wichtiger Leistungen oder die Verwendung veralteter Leistungsbeschreibungen können zu Problemen führen.
    4. Wie kann ich sicherstellen, dass mein Leistungsverzeichnis vollständig ist?
      Ich empfehle, sich bei der Erstellung des Leistungsverzeichnisses von einem erfahrenen Architekten oder Bauingenieur unterstützen zu lassen. Diese Fachleute kennen die typischen Leistungen für verschiedene Bauprojekte und können sicherstellen, dass alle relevanten Aspekte berücksichtigt werden. Zudem können Sie Vorlagen und Musterleistungsverzeichnisse als Orientierungshilfe nutzen.
    5. Was ist bei der Einholung von Angeboten zu beachten?
      Achten Sie darauf, dass alle Anbieter das gleiche Leistungsverzeichnis erhalten, um vergleichbare Angebote zu erhalten. Fordern Sie detaillierte Angebote an, in denen alle Einzelpreise und Materialkosten aufgeführt sind. Prüfen Sie die Angebote sorgfältig und vergleichen Sie die Preise und Leistungen. Bei Unklarheiten sollten Sie Rückfragen an die Anbieter stellen.
    6. Wie gehe ich mit Nachträgen um?
      Nachträge sollten nur dann akzeptiert werden, wenn sie auf unvorhergesehenen Umständen oder zusätzlichen Leistungen beruhen, die nicht im ursprünglichen Leistungsverzeichnis enthalten waren. Lassen Sie sich die Notwendigkeit des Nachtrags schriftlich begründen und prüfen Sie die Preise sorgfältig. Im Zweifelsfall sollten Sie einen unabhängigen Sachverständigen hinzuziehen.
    7. Welche Rolle spielt der Architekt bei der Erstellung des Leistungsverzeichnisses?
      Der Architekt ist in der Regel für die Erstellung des Leistungsverzeichnisses verantwortlich. Er koordiniert die verschiedenen Fachplaner und stellt sicher, dass alle relevanten Leistungen berücksichtigt werden. Zudem überwacht er die Ausführung der Arbeiten und prüft die Abrechnungen.
    8. Was ist der Unterschied zwischen einem Leistungsverzeichnis und einem Angebot?
      Das Leistungsverzeichnis ist eine detaillierte Beschreibung der zu erbringenden Leistungen, die von einem Bauherrn oder Architekten erstellt wird. Das Angebot ist die Antwort eines Handwerkers oder einer Baufirma auf das Leistungsverzeichnis, in dem die Preise und Leistungen aufgeführt sind, zu denen er bereit ist, die Arbeiten auszuführen.

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  2. WEG-Beschluss: Fehlerhaftes Leistungsverzeichnis – Folgen!

    oh je, das geht schief
    Die WEGAbk. muss einen Beschluss über die Arbeiten machen, also müssen die Angebote im Detail beschlossen werden und deshalb jedem Eigentümer vorliegen. Bei falschem Leistungsverzeichnis wird das nicht gehen, denn für Abweichungen ist Tür und Tor geöffnet und damit stimmt die Auftragssumme nicht. Der Architekt ist für die Massen und die Ausführung verantwortlich. Bei den Fehlern ist das LVAbk. gewürfelt oder von einem anderen Bauvorhaben. Ob Sie eine Korrektur des LV verlangen können, hängt vom Auftrag an den Architekten ab. Der Verwalter steht hier in der Haftung bei der WEG und bei der eventuellen Ausführung. Einen solchen Auftrag würde ich nicht erteilen. Massen und Einheitspreise müssen stimmig sein und alle Nebenarbeiten wie Baustellensicherung, Schuttbeseitigung und Abnahmen müssen enthalten sein. Für die Feuerschutztügen gibt es vermutlich eine Bauauflage, achten Sie dabei auf Zulassungen für die Türen und den Errichter. Die Unterlagen müssen zum Bauamt.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  3. Ausschreibung Treppenhaus: Fehler im LV – Konsequenzen!

    Was das mit dem Bauamt soll, ...
    naja.

    "Diese Leistungsverzeichnisse haben nach Ansicht der Verwaltungsbeiräte etliche Fehler. " Dann sollten Sie nicht auf deren Basis vergeben, solange die vermeintlichen oder tatsächlichen Fehler nicht geklärt oder behoben sind. Sind die Fehler tatsächlich so gravierend, dann muss die Ausschreibung aufgehoben und alles neu ausgeschrieben werden!

    "Die Beträge, die der Malerbetrieb in das Leistungsverzeichnis eingetragen hat, wurden nicht richtig addiert, Abweichung ca. 1.000 €" Dann ist LPAbk. 7 nicht sauber erbracht!

    "Der Architekt berechnet für seine Tätigkeit 10 % der Nettobausumme (LPH 07/08/09). " 10 % der Summe sind nicht LP 6  -  8! 8 kann er noch gar nicht abrechnen und 7 bestenfalls teilweise, so ein lange die Arbeiten nicht vergeben sind. Eine prüffähige Rechnung ist ein muss!

    "Der Malerbetrieb hat per Unterschrift bescheinigt, die Treppenhäuser besichtigt zu haben. " Das ist nicht mal das Papier Wert, auf dem der Text steht, dazu gibt es Urteile!

    "Geht das Architektenhonorar in Ordnung? " Keine Ahnung. Kann nur an Hand der Rechnung geprüft werden!

    "Hat die WEGAbk. ein Recht auf Aushändigung aller Angebote? " Hier wird es etwas schwierig. Natürlich sind die Angebote Eigentum des Auftraggebers  -  und zwar im Original! Aber wer ist hier der AGAbk.🔴 Die WEG selber oder der Verwalter?

    Fordern Sie den Kollegen, wenn die Mängel sich bestätigen, auf, seine Arbeit vernünftig zu machen! Das ganze schriftlich und mit Fristsetzung.

  4. LV Treppenhaussanierung: Realitätsferne Positionen – Ursachen!

    Nachfragen zum LVAbk.
    Auf der letzten Eigentümerversammlung die WEGAbk. beschlossen, die Treppenhäuser in Stand zu setzen. Daraufhin hat der Verwalter den Architekten beauftragt ein LV zu erstellen und Angebote einzuholen.

    Wenn nun in den LVs Positionen stehen, die mit der Wirklichkeit nichts zu tun haben, kann ich das nicht nachvollziehen. Auch die Handwerker haben das LV nicht mit der nötigen Sorgfalt bearbeitet. Ein Maler muss doch z.B. einen Heizkörper finden um ihn dann lackieren zu können, und 15 Positionen addieren sollte auch nicht schwierig sein. Und ein Schlosser muss doch mit bloßem Auge erkennen, das eine 1 m breite Tür nicht in ein ca. 85 cm breites Mauerloch passt. Kann es denn sein, dass zwischen den Angeboten ein so gravierender Preisunterschied besteht? Ich kann mir das nicht vorstellen. Helmut

  5. Leistungsverzeichnis: Preisunterschiede bis 100% möglich!

    Die von Ihnen genannten ...
    Preisunterschiede sind noch harmlos. Das kann bis zu 100 % und mehr gehen.

    Und weder der Maler noch der Schlosser müssen irgendwas erkennen, weil sie selbst wenn es im LVAbk. steht, nicht verpflichtet sind, vor Ort zu kommen und den Ort der Leistung zu besichtigen!

    Und warum sollte es dem Maler unmöglich sein, Additionsfehler zu begehen. Der, der ohne Fehl ist, werfe den ersten Stein.

  6. Architektenauftrag: Unklarheiten führen zu fehlerhaftem LV

    WEG ist so eine Sache
    Der Fehler beginnt mit dem Auftrag an den Architekten. Der Architekt benötigt einen detaillierten Auftrag mit einer Beschreibung, sozusagen als Entwurf. Wenn das fehlt ist das LVAbk. ungenau oder gewürfelt. Zumindest hätte der Verwalter sich vor Ort mit dem Architekten treffen müssen um den Planungsumfang abzustimmen. Dann ist unklar wer die Feuerschutztüren gefordert hat. Das kann nur aus einer Brandschutzbegehung stammen oder aus einer nicht erfüllten Bauauflage. Aus Gründen der Sicherheit bedarf das einer qualifizierten Planung und Abstimmung mit der Btandschutzbehörde sowie einer Abstimmung mit den Fluchtwegeplan. Folglich sind Feuerschutztüren eine genehmigungspflichtige Maßnahme mit Unterlagen und einer bauamtlichen Abnahme oder Nachweis durch einen SV. Hinzu kommt die Beauftragung eines Bauleiters, oder macht das der Verwalter? Für den richtigen Ablauf der Beauftragung von Arbeiten in der WEGAbk. gibt es genaue Vorgaben, sowohl für den Verwalter als auch für den Beirat und die Eigentümer. Grundsätzlich ist der Verwalter für den Ablauf zuständig. Jeder der gegen Geld Leistungen ausführt haftet. Die Eigentümer können nun durch fehlende oder falsche Beschlüsse die Haftung verwirken, darauf hofft immer mindestens der Verwalter.
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  7. Brandschutz im Treppenhaus: Relevanz für Leistungsphasen!

    Herr K. können sie nicht einfach mal die Finger von der Tastatur lassen, ...
    statt Laien hier mit Ihrem Unfug durcheinander zu bringen? Das ist doch nicht zu ertragen, was Sie hier schon wieder für einen Unfug schreiben!

    1) Woher der Anspruch auf Brnadschutztüren (welche Anforderungen überhaupt?) aus dem Wunsch der Eigentümer, einer Auflage oder sonstwoher stammen, ist für die Leistungsphasen 6  -  8 absolut irrelevant  -  und um die geht es hier!

    Auch ist nicht in jedem Bundesland und dann auch nicht bei jeder Gebäudeklasse ein Bauantrag und/oder eine öffentlich-rechtliche Abnahme erforderlich, schon gar nicht, wenn es "nur" Wunsch der WEGAbk. war.

    2) Ein öffentlich-rechtlicher Bauleiter ist nicht in allen Bundesländern Pflicht. Aber Sie fordern den mal eben. Hilfe!

    3) Eine deteailierte Beschreibung im Architektenvertrag ist NICHT erforderlich und ein Fehlen derselben als Auslöser für mögliche Fehler in einem LVAbk. zu erfinden, ist schon mehr als sehr schräg! Wenn ein LV ungenau oder "gewürfelt" ist, hat der Kollege seine Arbeit nicht richtig gemacht. Punktausende. Pasta! Auch muss sich der Verwalter nicht mit dem Architekten treffen. Das mag sinnvoll sein, aber zwingend ist es nicht wie Sie fordern.

    Verzichten Sie bitte hier wie in allen anderen Themen auf weitere Antworten  -  Sie verwirren die Menschen nur und eigentlich müsste Herr Prof. Partsch nur für Sie einen eigenen Müllmann anstellen, der hinter Ihnen her den ganzen Mist Ihrer Beiträge auskehrt!

  8. WEG-Sanierung: Bedeutung von kompetenten Beratern!

    hüten Sie sich vor solchen Leuten
    Herr Helmut F., WEGAbk."s ist eine Ansammlung von Eigentümern die naturgemäß wenig Ahnung vom Bauen haben. Deshalb ist es wichtig, sich gute Verwalter und sonstige Berater zu verpflichten. Hier im Forum entlarfen sich Leute die falsche Beratung kleinreden weil sie im wirklichen Leben mehrfach verdienen wollen. Das ist traurig, ein wesentliches Indiz dafür ist, dass diese Leute sich im Ton vergreifen. Anständig wäre einfach zu schreiben: ich bin anderer Meinung, oder zu schreiben: es gibt andere Möglichkeiten. Am besten Sie schreiben mal wie es ausgegangen ist (aber bei WEG kann das Jahre dauern)
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  9. Architektenvertrag: Rechtsberatung bei Problemen nutzen!

    Sorry, lieber TE, aber ...
    dem Unfug des Herrn K., den er Forum auf, Forum ab hier ständig hinterlässt, muss man klar und deutlich entgegen treten, was leider manchmal einen Strang etwas schädigt. Aber ich denke, lieber einen kleinen Schadem am Strang hinterlassen als das Sie und andere Leser mit ähnlichen Problemen auf den Mist eines Herrn K. hereinfallen und so Probleme bekommen.

    Auch hierists wie immer  -  wenn Herrn K. die Argumente ausgehen, wird er beleidigend und unterridisch persönlich.

    Das, was ich geschireben habe, ist nicht wie Herr K. es gern hätte eine "andere Meinung" oder ein "Paralellweg", sondern entspricht den Tatsachen  -  im Gegensatz zu den Wunschträumen des Herrn K.

    Noch ein Hinweis  -  Sie können sich auch an die Architektenkammer Ihres Bundeslandes wenden. Dort gibt es a) eine ALLGEMEINE Rechtsberatung für Sie als Vertragspartner von Architekten und b) im Streitfalle eine Schlichtungsstelle. Die Kammern, deren Arbeit ich kennengelernt habe, war auch nicht vom Krähenprimzip geleitet, sondenr eigentlich sachlich und fair.

  10. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 13.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 13.01.2026

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    Leistungsverzeichnis Treppenhaus: Fehler vermeiden & Kosten sparen

    💡 Kernaussagen: Ein fehlerhaftes Leistungsverzeichnis (LV) für Treppenhausarbeiten kann zu erheblichen Mehrkosten und Problemen bei der Sanierung führen. Die klare Definition des Architektenauftrags und die Abstimmung mit der WEGAbk. sind entscheidend. Bei Unklarheiten sollte rechtzeitig rechtliche Beratung eingeholt werden. Die korrekte Ausführung von Malerarbeiten, Trockenbau und Brandschutz ist essentiell.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Gemäß WEG-Beschluss: Fehlerhaftes Leistungsverzeichnis – Folgen! muss die WEG einen Beschluss über die Arbeiten fassen, wobei die Angebote im Detail vorliegen müssen, um Abweichungen und unklare Auftragssummen zu vermeiden.

    💰 Zusatzinfo: Preisunterschiede bei Angeboten können bis zu 100% und mehr betragen, wie im Beitrag Leistungsverzeichnis: Preisunterschiede bis 100% möglich! erwähnt. Dies unterstreicht die Notwendigkeit einer sorgfältigen Prüfung des Leistungsverzeichnisses und der Angebote.

    🔴 Kritisch/Risiko: Ein ungenauer Architektenauftrag kann zu einem fehlerhaften LV führen, wie in Architektenauftrag: Unklarheiten führen zu fehlerhaftem LVAbk. erläutert. Dies kann die gesamte Planung und Ausführung der Treppenhaussanierung gefährden.

    👉 Handlungsempfehlung: Bei Problemen mit dem Architektenvertrag sollte die Rechtsberatung der Architektenkammer des jeweiligen Bundeslandes in Anspruch genommen werden, wie im Beitrag Architektenvertrag: Rechtsberatung bei Problemen nutzen! empfohlen wird. Eine frühzeitige Klärung vermeidet spätere Komplikationen bei Malerarbeiten, Trockenbau und Brandschutz.

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