Liebe Experten und Wissende im Forum,
ich würde wirklich sehr dankbar sein für Eure Ratschläge bzgl. der Bewertung eines Einfamilienhaus, das unsere 4-köpfige Familie für Selbstnutzung kaufen wollen.
Der Zustand des Hauses (Baujahr. 1984) und die Ausstattung gefällt uns ganz gut und wir hatten mit dem Verkäufer bereits einen Preis von 253 T€ ausgehandelt. Zunächst schien dies für die Lage (gute Wohnlage in Nürnberg Reichelsdorf, Bayern) auch ein guter Preis zu sein. Nun nach einigen gründlicheren Überlegungen fanden wir noch 2 Haken heraus.
1. Haken Nr. 1: Die Grundstücksfläche beträgt insgesamt 450 m², davon aber ca. 130 m² für die Zufahrt zur Garage und vor das Haus. Als Laie vermute ich, dass der m²-Preis für die Zufahrt anders geschätzt werden muss wie der m²-Preis für den Rest des Grundstücks. Ich würde gern von Euch Profis erfahren wieviel Preisabschlag da üblich ist für den Zufahrtsanteil?
2. Haken Nr. 2: Nach einem kürzlichen Besuch beim Bauamt sind wir noch mehr verunsichert worden. Nach dem Bebauungsplan nämlich befindet sich das Haus außerhalb der bebaubaren Grenze. In der Tat entstand das Haus auf dem Garten eines Mehrfamilienhauses. Damals wurde der Bauantrag warum auch immer genehmigt. Laut der Frau vom Bauamt kann heute für jegliches Bauvorhaben auf das Grundstück kein Bauantrag mehr genehmigt werden. Dies vor allem wegen der Bebauungsdichte, Abstandsflächen sind kein Problem. Wir sehen aktuell zwar keinen wirklichen Bedarf etwa für eine Änderung oder Erweiterung. Unsere Befürchtung ist aber, dass Aufgrund dieser baurechtlichen Beschränkung wir das Haus später nicht mehr oder nur sehr schwer und mit erheblichen Abschlag wieder verkaufen kann, wenn es mal sein muss. Wenn z.B. das Haus in xxx Jahren abgerissen werden müsste, dürfte man ja nicht mehr auf dem Grundstück bauen und das Grundstück würde erheblich an Wert verlieren. Es mag sein, dass es lächerlich ist, jetzt schon an das Abrissszenario von einem Haus Baujahr. 84 zu denken. Aber für die Werterhaltung der Immobilie würde dieser Aspekt wohl einen Einfluss haben, denken wir. Könnt Ihr unsere Befürchtung bestätigen oder relativieren?
Ich danke recht herzlich im Voraus für jede konstruktive Antwort.
Viele Grüße
Tung
Immobilienbewertung EFH: Preisabschläge bei Bebauungsplan-Problemen & Grundstücksgröße?
BAU-Forum: Modernisierung / Sanierung / Bauschäden
Immobilienbewertung EFH: Preisabschläge bei Bebauungsplan-Problemen & Grundstücksgröße?
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Ich verstehe, dass Sie als Familie ein Einfamilienhaus in Nürnberg-Reichelsdorf kaufen möchten und unsicher bezüglich der Bewertung sind. Besonders der Bebauungsplan und die Grundstücksgröße scheinen Ihnen Sorgen zu bereiten.
Bebauungsplan: Da das Grundstück teilweise außerhalb der Baugrenze liegt, sollten Sie prüfen, welche Einschränkungen dies für zukünftige Erweiterungen bedeutet. Ich empfehle, sich die relevanten Paragraphen im Bebauungsplan genau anzusehen und mit dem Bauamt zu besprechen. Klären Sie, ob Ihre geplanten Erweiterungen überhaupt möglich sind und welche Auflagen es gibt.
Grundstücksgröße und Zufahrtsanteil: Als Laie ist es schwierig, den Wert des Grundstücks und den Einfluss des Zufahrtsanteils korrekt einzuschätzen. Ich rate Ihnen, Vergleichspreise für ähnliche Grundstücke in der Umgebung zu recherchieren. Berücksichtigen Sie dabei die Lage, Größe, Zuschnitt und eventuelle Belastungen wie den Zufahrtsanteil.
🔴 Gefahr: Ein ungünstiger Bebauungsplan oder eine eingeschränkte Bebaubarkeit können den Wert der Immobilie erheblich mindern.
👉 Handlungsempfehlung: Ziehen Sie einen unabhängigen Immobiliensachverständigen hinzu, der eine professionelle Wertermittlung durchführt. Dieser kann die spezifischen Gegebenheiten des Grundstücks und die Auswirkungen des Bebauungsplans fundiert beurteilen und Ihnen eine realistische Einschätzung des Kaufpreises geben.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Bebauungsplan
- Ein Bebauungsplan ist ein rechtsverbindlicher Plan, der die Art und Weise der baulichen Nutzung von Grundstücken festlegt. Er regelt unter anderem die Art der Bebauung, die Höhe der Gebäude und die Abstandsflächen. Bebauungspläne werden von den Gemeinden aufgestellt und sind für alle Grundstückseigentümer bindend.
Verwandte Begriffe: Baurecht, Flächennutzungsplan, Baugrenze - Baugrenze
- Die Baugrenze ist eine im Bebauungsplan festgelegte Linie, innerhalb derer ein Gebäude errichtet werden darf. Sie dient dazu, die Bebauung zu steuern und die Freiflächen zu sichern. Außerhalb der Baugrenze darf in der Regel nicht gebaut werden.
Verwandte Begriffe: Bebauungsplan, Baulinie, Abstandsfläche - Grundstücksgröße
- Die Grundstücksgröße ist die Fläche eines Grundstücks, die in der Regel in Quadratmetern angegeben wird. Sie ist ein wichtiger Faktor bei der Bewertung eines Grundstücks, da sie die Bebaubarkeit und die Nutzungsmöglichkeiten beeinflusst.
Verwandte Begriffe: Grundstückszuschnitt, Grundstücksfläche, Bauland - Wertermittlung
- Die Wertermittlung ist die Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie. Sie erfolgt in der Regel durch einen Sachverständigen, der alle wertrelevanten Faktoren wie Lage, Zustand, Bausubstanz und Marktlage berücksichtigt.
Verwandte Begriffe: Verkehrswert, Marktwert, Gutachten - Abstandsflächen
- Abstandsflächen sind die Flächen, die zwischen Gebäuden und Grundstücksgrenzen freigehalten werden müssen. Sie dienen dem Brandschutz, der Belichtung und Belüftung der Gebäude. Die Größe der Abstandsflächen ist in den Bauordnungen der Länder geregelt.
Verwandte Begriffe: Bebauungsplan, Baugrenze, Nachbarrecht - Bebauungsdichte
- Die Bebauungsdichte gibt an, wie viel Fläche eines Grundstücks bebaut werden darf. Sie wird in der Regel als Geschossflächenzahl (GFZAbk.) oder als Grundflächenzahl (GRZAbk.) angegeben. Eine hohe Bebauungsdichte bedeutet, dass ein großer Teil des Grundstücks bebaut ist.
Verwandte Begriffe: Geschossflächenzahl, Grundflächenzahl, Ausnutzung - Immobiliensachverständiger
- Ein Immobiliensachverständiger ist eine Person, die über besondere Kenntnisse und Erfahrungen auf dem Gebiet der Immobilienbewertung verfügt. Er erstellt Gutachten über den Wert von Immobilien und berät Eigentümer und Käufer.
Verwandte Begriffe: Gutachter, Sachverständiger, Wertermittlung
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Was ist ein Bebauungsplan und warum ist er wichtig?
Ein Bebauungsplan ist ein verbindliches Dokument, das festlegt, wie ein Grundstück bebaut werden darf. Er regelt unter anderem die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubare Grundstücksfläche und die Abstandsflächen. Ein Bebauungsplan ist wichtig, da er die Bebaubarkeit eines Grundstücks maßgeblich beeinflusst und somit auch dessen Wert. - Wie finde ich heraus, ob ein Grundstück außerhalb der Baugrenze liegt?
Sie können den Bebauungsplan beim zuständigen Bauamt einsehen. Dort sind die Baugrenzen eingezeichnet. Vergleichen Sie die Grenzen mit dem tatsächlichen Verlauf des Grundstücks. - Was bedeutet ein Zufahrtsanteil für den Wert eines Grundstücks?
Ein Zufahrtsanteil bedeutet, dass ein Teil des Grundstücks als Zufahrt für andere Grundstücke dient. Dies kann den Wert des Grundstücks mindern, da die Nutzung eingeschränkt ist. Die Höhe der Wertminderung hängt von der Größe und Lage des Zufahrtsanteils ab. - Wie finde ich Vergleichspreise für Grundstücke?
Sie können Vergleichspreise im Internet recherchieren, bei Immobilienportalen oder bei lokalen Maklern erfragen. Achten Sie darauf, dass die Vergleichsgrundstücke möglichst ähnlich in Bezug auf Lage, Größe, Zuschnitt und Bebaubarkeit sind. - Was macht ein Immobiliensachverständiger?
Ein Immobiliensachverständiger bewertet Immobilien objektiv und unabhängig. Er berücksichtigt alle wertrelevanten Faktoren wie Lage, Zustand, Bausubstanz, Bebauungsplan und Marktlage. Das Ergebnis ist ein Gutachten, das als Grundlage für Kaufpreisverhandlungen dienen kann. - Welche Rolle spielt das Baujahr eines Hauses bei der Bewertung?
Das Baujahr beeinflusst den Zustand und die Ausstattung des Hauses. Ältere Häuser haben oft einen höheren Sanierungsbedarf, was sich negativ auf den Wert auswirken kann. Andererseits können ältere Häuser auch einen gewissen Charme haben, der den Wert steigert. - Was sind Abstandsflächen und warum sind sie wichtig?
Abstandsflächen sind Flächen, die zwischen Gebäuden und Grundstücksgrenzen freigehalten werden müssen. Sie dienen dem Brandschutz, der Belichtung und Belüftung der Gebäude. Die Einhaltung der Abstandsflächen ist im Bebauungsplan geregelt. - Wie wirkt sich eine hohe Bebauungsdichte auf den Wert aus?
Eine hohe Bebauungsdichte kann den Wert eines Grundstücks mindern, da weniger Freifläche vorhanden ist und die Privatsphäre eingeschränkt sein kann.
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Immobilienbewertung: Sachverständige für Wertermittlung finden
dafür gibt es spezielle Fachleute
sogenannte Sachverständige für Wertermittlung bebauter und unbebauter Grundstücke. Da es sich bei der Erstellung von Wertgutachten um einen Job mit deutlich erhöhten Haftungsrisiken handelt (Dritthaftung) wird sich hier wohl kaum einer für Null aus dem Fenster lehnen. Suchen Sie sich einen ö.b.u.v. Sachverständigen von ihrer IHKAbk. oder suchen Sie sich einen HYP-zertifizierten Sachverständigen. Diese beiden dürften die Nötige Qualifizierung für die Erstellung eines von Ihnen benötigten Gutachtens haben. Fragen Sie mal bei Ihrer Bank, welcher der beiden Sachverständigen gewünscht/anerkannt wird. -
Wertermittlung EFH: Kaufpreisverhandlung vs. Gutachten
Wertermittlung beim Immobilienkauf
ich möchte hier bspw. auf den Thread 4462 hinweisen.
> Suchen Sie sich einen ö.b.u.v. Sachverständigen von ihrer IHKAbk. oder suchen Sie sich einen HYP-zertifizierten Sachverständigen. <
... gutgemeinter Rat von Herrn Tilgner, aber ... ö.b.u.v.SV bringt wenig und ist eher teuer. Weit hilfreicher, so wie ich das herauslese dürfte ein SV mit Qualitäten bei Kaufpreisverhandlungen sein. Und, man müsste, wenn schon auch alle anderen nenne, bspw. DIA ...
Ein qualifizierter freier SV reicht völlig aus. Nicht umsonst werde z.B. ich zusehends beauftragt, Privatgutachten/Gegengutachten zu ö.b.u.v.SV-GA in Gerichtsverfahren zu erstellen.
I. Ü., mit Verlaub, wir arbeiten überregional. Ggf. und notfalls können wir auch mit einem SV aus der Region dinlich sein. -
Immobilienbewertung: Vielseitiger Sachverständiger nötig!
Ergänzung
Wenn man den 2. Haken genau liest, ergibt sich für mich fast zwingend, dass ein "öbuv" damit völlig überfordert sein dürfte, da zu spezialisiert und i.A. nur mit Rechtsstreitigkeiten (>90 %) beschäftigt ist.
Was Sie benötigen ist ein vielseitiger Kollege. -
EFH-Kauf: Bauamt-Anfrage zu Fassadendämmung ratsam
Sachverständiger
ist sicher richtig, aber man könnte auch einmal einen Versuchsballon starten und beim Bauamt anfragen, ob denn eine nachträgliche Fassadendämmung genehmigt würde. Es gibt eine ganze Reihe kleinerer Baumaßnahmen, die dennoch genehmigt werden müssen (Carport/Garage z.B. ), wenn wirklich jede Genehmigung versagt wird, würde ich wohl nach einem anderen Objekt suchen. Niemand lebt gerne nur mit Bestandsschutz in einem Haus, das bei der Kommune mit 'hoffentlich fällt's bald zusammen' eingestuft ist.
Haken Nr. 1 kann man mit dem Verkäufer diskutieren, aber es gibt keine bindende Vorschrift, wie ein Grundstück zu bewerten ist, höchstens üblich oder unüblich. Eine Immobilie bzw. ein Grundstück ist das Wert, was der Käufer dafür zahlen will, in Deutschland gibt es Vertragsfreiheit.
Haken 2 könnte einen Anhaltspunkt liefern: Falls z.B. Im Flächennutzungsplan das Grundstück als Gartenland/Freizeitfläche, jedenfalls nicht Baugebiet ausgewiesen ist, ist sicherlich die gesamte Fläche höchstens mit dem für diese Nutzung geltenden Preis zu bewerten.
Besonders die eventuellen Einschränkungen sollte in jedem Fall ein Fachmann beurteilen, es wäre nur gut, wenn einer der Fachleute hier Euch mal die wichtigen Fragen nennen könnte, ich bin nämlich auch nur Laie.
Gruß
Volker Leue -
Immobilienbewertung: Bank als erster Ansprechpartner?
Vielleicht so?
Gehen Sie mit den behördlichen Auflagen zur Bank Ihres Vertrauens und fragen sie, wie hoch die das Haus bewerten. Da müssen Sie, wenn sie die 253 kE nicht aus der Portokasse bezahlen können, sowieso vorbei, bevor der Kaufvertrag abgeschlossen werden kann.
Einschränkungen sähe ich weniger wegen den unterschiedlichen Quadratmeterpreisen, da stellt sich nur die Frage, ob das Gesamtobjekt ihnen den Gesamtpreis Wert ist.
Aufschlussreich ist auch, wie lange das Objekt schon ausgeschrieben ist. -
EFH Reichelsdorf: Bauamt-Auskunft zu Erweiterungen
Aktualisierung der Lage / Gutachten
Zuerst herzlichen Dank für die wertvollen Antworten und Anregungen.
Ich war in der Zwischenzeit zweimal bei der Bauordnungsbehörde und der Stadtbauplanung. Mitgenommen habe ich folgendes:
Erweiterungen (auch Anbauten) sowie Nutzungsänderungen werden nicht genehmigt. Die damals erteilte Baugenehmigung für das Haus wird aber auf keinen Fall mehr zurückgenommen (Stichwort Vertrauensschutz). Sollte das Haus z.B. durch einen Brand aufhören zu exisitieren, darf man innerhalb einer angemessenen Frist ein neues Haus auf dem Grundstück wieder errichten. Evtl. müssen dabei die geltenden baurechtlichen Auflagen beachtet werden, man kann aber keine pauschale Aussage treffen. Damit bedeutet der Haken 2 kein KO-Kriterium für mich mehr. Denn Erweiterungen kommen sowieso angesicht der Flächenausnutzung kaum in Frage. Es ging mir vor allem darum, ob das Grundstück grundsätzlich als Baugrundstück oder als Freizeitfläche wie ... zu bewerten ist. Ich höre gern weitere Meinung von Euch/Ihnen zu diesem Punkt.
Bzgl. professioneller Bewertung durch Fachleute wollte ich noch Ihre Meinung zum folgenden Angebot hören:Der Architekt und Bausachverständige kann für Sie die Begehung der Immobilie vornehmen. Für ein Grundhonorar von 600,- € zzgl. MwSt. begeht er das Haus, beurteilt den Zustand der Immobilie und prüft für Sie die Angemessenheit des Kaufpreises. Nach der Begehung berät er Sie über gefundene Mängel und den voraussichtlich erforderlichen Sanierungsaufwand. Herr Schmidt steht Ihnen dann für alle weiteren Fragen zu Verfügung. So können Sie eine sichere Kaufentscheidung für das Haus oder die Wohnung treffen.
Anschließend führt er für Sie die Verhandlungen mit dem Verkäufer / Makler anhand seiner Beurteilung durch. Falls er dabei eine Ersparnis für Sie erzielt, erhält er von dieser Ersparnis nach dem Notartermin 30 % zzgl. MwSt. als Erfolgshonorar. Das Grundhonorar verrechnet sich dann damit.Kann ich bei diesem Preis eine qualitative Beratung erwarten? Die Begehung dauert ca. 2 Stunden und eine Bewertung gibt es nach ca. 2 Tagen. Es wird aber kein Gutachten erstellt und der Sachverständiger haftet nur für Fahrlässigkeit, sonst nicht.
Nochmals vielen Dank im Voraus für Ihre Unterstützung.
Tung -
Wertermittlung: Vertrauensschutz vs. Neubau-Risiko
Wertermittlung Immobilie
>Erweiterungen (auch Anbauten) sowie Nutzungsänderungen werden nicht genehmigt. Die damals erteilte Baugenehmigung für das Haus wird aber auf keinen Fall mehr zurückgenommen (Stichwort Vertrauensschutz). Sollte das Haus z.B. durch einen Brand aufhören zu exisitieren, darf man innerhalb einer angemessenen Frist ein neues Haus auf dem Grundstück wieder errichten. <
... Das klingt verdammt nach BauGBAbk. § 35. D. folgt gute WL? , etc., etc.Anschließend führt er für Sie die Verhandlungen mit dem Verkäufer / Makler anhand seiner Beurteilung durch. Falls er dabei eine Ersparnis für Sie erzielt, erhält er von dieser Ersparnis nach dem Notartermin 30 % zzgl. MwSt. als Erfolgshonorar. Das Grundhonorar verrechnet sich dann damit. <
... das klingt nach einem der "Kollegen" besser Anbieter, von denen ma m.E. besser die Finger lässt (heißt der zufällig "Der Hausinspektor"? o.ä.). Zumeist sind dies keine qualifizierte Sachverständige, sondern ehemalige Einkäufer (bspw. bei Porsche, etc.) Daher Vorsicht!
600 € (netto!) sind erst einmal nicht ganz falsch. Bei mir bekommen Sie z.B. dafür eine qualif. Hausbegutachtung und eine erst Einschätzung zur Bausubstanz und zum Angebot (schriftlich). zzgl. NKAbk., Fahrtkosten und MwSt.
Die 30 % Erfolgshonorar sind sehr üppig! Eine Kaufpreisverhandlung gibt's günstiger. -
BauGB § 35: Erläuterung zur Grundstücksbebauung erbeten
Das klingt verdammt nach BauGBAbk. § 35. D. folgt ...
... Das klingt verdammt nach BauGB § 35. D. folgt Das klingt verdammt nach BauGB § 35. D. folgt gute WL? , etc., etc.
Sorry, ich verstehe nur Bahnhof. Herr Ralph Kaiser, können Sie kurz erläutern was Sie hier meinen? Vielen Dank!
Tung -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 14.01.2026
Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 14.01.2026
BauKI Hinweis:
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Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).Immobilienbewertung EFHAbk.: Preisabschläge & Bebauungsplan
💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Bewertung eines Einfamilienhauses (EFH) in Reichelsdorf, Nürnberg, unter Berücksichtigung von Bebauungsplan-Problemen und Grundstücksgröße. Experten raten zur Einholung eines qualifizierten Gutachtens, idealerweise von einem Sachverständigen mit Erfahrung in Kaufpreisverhandlungen. Die Klärung von Erweiterungsmöglichkeiten beim Bauamt ist entscheidend für die Wertermittlung. Einschränkungen durch den Bebauungsplan können zu Preisabschlägen führen.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut EFH Reichelsdorf: Bauamt-Auskunft zu Erweiterungen werden Erweiterungen und Nutzungsänderungen nicht genehmigt, was den Wert der Immobilie beeinflussen kann. Der Vertrauensschutz greift jedoch, solange das Haus nicht durch äußere Einflüsse (z.B. Brand) zerstört wird.
✅ Zusatzinfo: Ein vielseitiger Sachverständiger, der nicht nur auf Rechtsstreitigkeiten spezialisiert ist, sondern auch die lokalen Gegebenheiten kennt, ist laut Immobilienbewertung: Vielseitiger Sachverständiger nötig! von Vorteil. Die Anfrage beim Bauamt bezüglich einer nachträglichen Fassadendämmung kann weitere Anhaltspunkte für die Bewertung liefern, wie im Beitrag EFH-Kauf: Bauamt-Anfrage zu Fassadendämmung ratsam vorgeschlagen wird.
💰 Zusatzinfo: Die Bank kann eine erste Einschätzung des Wertes geben, da sie das Objekt im Rahmen der Finanzierung ohnehin bewerten muss. Dies kann helfen, den geforderten Preis von 253 T€ besser einzuordnen. Es ist ratsam, die behördlichen Auflagen bei der Bank vorzulegen, wie im Beitrag Immobilienbewertung: Bank als erster Ansprechpartner? empfohlen wird.
👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Genehmigungsfähigkeit von Erweiterungen und Nutzungsänderungen beim Bauamt. Holen Sie ein qualifiziertes Gutachten von einem Sachverständigen mit Erfahrung in Kaufpreisverhandlungen ein. Beziehen Sie die Bank frühzeitig in den Bewertungsprozess ein. Beachten Sie die Hinweise zum BauGB § 35 im Beitrag BauGB § 35: Erläuterung zur Grundstücksbebauung erbeten, um die rechtlichen Rahmenbedingungen zu verstehen.
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