Sanierungskosten Siedlungshaus 1938: Kosten, Eigenleistung & Gutachter-Tipps für Umbau?

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Ich beurteile die Sanierung eines Siedlungshauses aus dem Jahr 1938 als komplexes Vorhaben, das eine sorgfältige Planung und Kostenkalkulation erfordert. Die Einbeziehung eines Gutachters ist ein wichtiger erster Schritt, um den Zustand des Hauses zu beurteilen und potenzielle Probleme frühzeitig zu erkennen.

Bei der Sanierung sollten Sie folgende Aspekte berücksichtigen:

• Dämmung: Eine umfassende Dämmung der Außenwände (Vollwärmeschutz), des Daches und der Kellerdecke ist entscheidend, um den Energieverbrauch zu senken.
• Heizung und Wasserinstallationen: Überprüfen Sie den Zustand der Heizungsanlage und der Wasserinstallationen. Gegebenenfalls sind eine Erneuerung oder Modernisierung erforderlich.
• Böden: Der Zustand der Böden, insbesondere der Betonbodenplatte, sollte geprüft werden. Eine Dämmung und ein Trockenestrich können den Wohnkomfort verbessern.
• Elektrik: Die Elektrik sollte auf den neuesten Stand gebracht werden, um die Sicherheit zu gewährleisten.
• Dach und Regenrinnen: Das Dach und die Regenrinnen sollten auf Schäden überprüft und gegebenenfalls repariert oder erneuert werden.

Die Möglichkeit der Eigenleistung kann die Sanierungskosten reduzieren. Allerdings sollten Sie nur Arbeiten übernehmen, die Sie fachgerecht ausführen können. Für anspruchsvolle Gewerke wie Elektrik, Heizung und Statik empfehle ich Fachmänner hinzuzuziehen.

👉 Handlungsempfehlung: Erstellen Sie einen detaillierten Sanierungsplan mit Kostenschätzung und holen Sie Angebote von verschiedenen Fachbetrieben ein. Berücksichtigen Sie Fördermöglichkeiten für energetische Sanierungsmaßnahmen.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt die geplante Komplettsanierung eines Siedlungshauses aus dem Jahr 1938. Die umfangreiche Liste der Maßnahmen umfasst unter anderem Vollwärmeschutz, Dachsanierung, Heizungs- und Elektrikneubau sowie einen Anbau. Die Bauherren planen umfangreiche Eigenleistungen, basierend auf Erfahrungen mit früheren Renovierungen. Eine erste fachliche Einschätzung durch einen Gutachter liegt bereits vor, was grundsätzlich positiv zu bewerten ist.

✅ Zustimmung: Die Entscheidung, einen Gutachter hinzuzuziehen, ist absolut richtig und sollte als Grundlage für alle weiteren Planungen dienen. Die Auflistung der Arbeiten zeigt ein realistisches Bild des Sanierungsbedarfs eines Altbaus aus dieser Zeit.

🔴 Gefahr: Bei einem Baujahr 1938 ist mit hoher Wahrscheinlichkeit mit schadstoffbelasteten Baustoffen wie Asbest in alten Bodenbelägen, Dachplatten oder Putzen zu rechnen. Auch Holzschutzmittel und künstliche Mineralfasern können ein Risiko darstellen. Vor Beginn der Entkernung ist zwingend eine Schadstoffuntersuchung durch ein zertifiziertes Labor durchzuführen.

⚠️ Korrektur: Die geplante Dickbeschichtung der Kelleraußenwände ist oft nicht ausreichend. Bei einem Haus von 1938 ist eine fachgerechte Horizontalsperre gegen aufsteigende Feuchtigkeit sowie eine Dränage mit Anschluss an die Kanalisation oder Versickerung notwendig. Die reine Beschichtung kann zu massiven Feuchteschäden führen.

➕ Ergänzung: Die Kosten für eine derartige Komplettsanierung liegen erfahrungsgemäß zwischen 1.500 und 2.500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, abhängig von Ausstattung und Region. Bei 77 m² Grundfläche plus Anbau sind Gesamtkosten von 150.000 bis 250.000 Euro realistisch. Die Eigenleistung kann hier 20-30% der Arbeitskosten einsparen, jedoch nicht bei sicherheitsrelevanten Gewerken.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie vor jedem Rückbau eine Schadstoffanalyse. Ziehen Sie für die Gewerke Heizung, Elektrik, Statik (Anbau) und Dach zwingend zertifizierte Fachbetriebe hinzu. Für die Koordination der vielen Gewerke und die Bauleitung empfiehlt sich ein erfahrener Bauleiter oder Architekt. Lassen Sie sich von der Handwerkskammer oder einem Bauherrenverband zu Fördermitteln (KfW, BAFA) für die energetische Sanierung beraten.

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Ein Siedlungshaus aus dem Jahr 1938 stellt aufgrund seines Alters, der damaligen Bauweise und fehlender moderner Standards ein komplexes Sanierungsobjekt dar – insbesondere bei geplanter Vollsanierung mit Anbau und Teilunterkellerung.

🔴 Gefahr: Bei Gebäuden aus der Zeit vor 1945 besteht ein sehr hohes Risiko für Asbest in Dämmungen, Klebern, Bodenbelägen oder Fassadenputzen; zudem ist die statische Tragfähigkeit von Dachkonstruktionen, Decken und Fundamenten ohne detaillierte Baugutachterprüfung nicht abschätzbar.

🔴 Gefahr: Die geplante Teilunterkellerung mit Aufgrabung und Dickbeschichtung birgt erhebliche Risiken für die statische Standsicherheit der Außenwände sowie für Feuchteschäden, wenn keine fachgerechte Drainage, Horizontalsperre und Baugrubensicherung erfolgen.

⚠️ Korrektur: Eine 'komplette Entkernung' ist bei einem historischen Ziegelbau aus 1938 nicht unkritisch – tragende Wände, Mauerwerkstrockenlegung und Denkmalschutzaspekte (ggf. im Bestandsschutzgebiet) müssen vorab geprüft werden; Eigenleistung an statisch relevanten Bauteilen ist rechtlich und sicherheitstechnisch unzulässig.

➕ Ergänzung: Die Elektro- und Wasserinstallationen müssen nach aktuellem Stand der Technik (VDE, DIN 1988, EnEV/EBV) neu geplant und von zertifizierten Fachbetrieben ausgeführt werden – Eigenleistungen hier sind nicht zulässig und führen zum Verlust der Versicherungsschutzes.

➕ Ergänzung: Für den Anbau und die Dachauskragung ist eine statische Berechnung sowie eine Baugenehmigung zwingend erforderlich; die Verlängerung des Ortgangs und Dachdämmung müssen wärme- und feuchtetechnisch abgestimmt sein, um Tauwasserschäden zu vermeiden.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie vor allen Planungen einen zertifizierten Sachverständigen für Schall-, Wärme- und Feuchteschutz sowie einen statisch geprüften Baugutachter – insbesondere zur Klärung von Asbest, Statik, Feuchteschutz und Denkmalschutz. Keine Baumaßnahmen ohne vorherige, schriftliche Fachgutachten und Baugenehmigung.