Garagenüberbauung: Wird die Garagenfläche in die GFZ (Geschossflächenzahl) eingerechnet?
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Garagenüberbauung: Wird die Garagenfläche in die GFZ (Geschossflächenzahl) eingerechnet?

Hallo,

wir wollen unseren eingeschossigen Flachdachbungalow um ein Vollgeschoss aufstocken. Die Garage grenzt unmittelbar an das jetzige Gebäude an, führt aber nicht direkt ins Haus. Bei der Überbauung muss die Garage überbaut werden. Ist es richtig, dass dann die Garagenfläche, die jetzt nicht zur Gfz zählt Aufgrund der Überbauung dann dazu zählt (somit also doppelt). Damit würden wir die Gfz insgesamt überschreiten und bekämen den Bau nicht genehmigt.

Über eine schnelle, fundierte Aussage, möglichst mit entsprechenden Entscheidungsnachweisen wäre ich sehr dankbar.

  • Name:
  • Manuela
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    🔴 Kritisch: Falsche Annahmen zur GFZAbk. können zu erheblichen finanziellen und rechtlichen Konsequenzen führen.

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    Ob die Garagenfläche bei einer Überbauung in die Geschossflächenzahl (GFZ) eingerechnet wird, hängt von den örtlichen Bauvorschriften und dem Bebauungsplan ab.

    Generell gilt: Geschlossene Räume, die baulich mit dem Hauptgebäude verbunden sind und Wohnraum oder Aufenthaltsräume bilden, werden in der GFZ berücksichtigt. Da die Garage hier aber nicht direkt mit dem Haus verbunden ist, könnte es sein, dass sie nicht voll angerechnet wird.

    🔴 Gefahr: Unklare GFZ-Berechnungen können zu Baustopps oder Rückbau-Forderungen führen.

    Ich empfehle Ihnen, sich unbedingt beim zuständigen Bauamt oder einem Architekten mit Kenntnissen im Baurecht zu erkundigen. Diese können Ihnen eine verbindliche Auskunft geben und die spezifischen Regelungen für Ihr Grundstück erläutern.

    👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie sich eine rechtsverbindliche Auskunft vom Bauamt ein, bevor Sie mit der Überbauung beginnen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Geschossflächenzahl (GFZ)
    Die GFZ ist eine Kennzahl im Baurecht, die das Verhältnis der gesamten Geschossfläche eines Gebäudes zur Grundstücksfläche angibt. Sie bestimmt, wie dicht ein Grundstück bebaut werden darf.
    Verwandte Begriffe: Bebauungsplan, Grundstücksfläche, Geschossfläche, Baurecht
    Bebauungsplan
    Ein Bebauungsplan ist ein rechtsverbindlicher Plan, der die Art und Weise der baulichen Nutzung von Grundstücken in einer Gemeinde regelt. Er legt unter anderem die GFZ, die Bauweise und die zulässigen Nutzungen fest.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, GFZ, Grundstück, Bauordnung
    Bauamt
    Das Bauamt ist eine Behörde, die für die Überwachung und Durchsetzung der Bauvorschriften zuständig ist. Es erteilt Baugenehmigungen und berät Bauherren in Fragen des Baurechts.
    Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Baurecht, Bauordnung, Gemeinde
    Baurecht
    Das Baurecht umfasst alle Gesetze und Verordnungen, die das Bauen regeln. Es ist in Deutschland aufgeteilt in öffentliches und privates Baurecht.
    Verwandte Begriffe: Bauordnung, Bebauungsplan, Baugenehmigung, GFZ
    Grundstücksfläche
    Die Grundstücksfläche ist die Fläche eines Grundstücks, die im Grundbuch eingetragen ist. Sie dient als Grundlage für die Berechnung der GFZ und anderer baurechtlicher Kennzahlen.
    Verwandte Begriffe: GFZ, Bebauungsplan, Baurecht, Kataster
    Geschossfläche
    Die Geschossfläche ist die Summe der Flächen aller Geschosse eines Gebäudes, gemessen an den Außenwänden. Sie dient als Grundlage für die Berechnung der GFZ.
    Verwandte Begriffe: GFZ, Bebauungsplan, Grundstücksfläche, Wohnfläche
    Überbauung
    Eine Überbauung bezeichnet die Errichtung eines Gebäudes oder Gebäudeteils über einem bestehenden Gebäude oder einer bestehenden Fläche, wie beispielsweise einer Garage.
    Verwandte Begriffe: Aufstockung, Anbau, Bebauung, Baurecht

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist die Geschossflächenzahl (GFZ)?
      Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche pro Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind. Sie ist ein wichtiger Faktor bei der Planung von Bauvorhaben und wird im Bebauungsplan festgelegt.
    2. Wie finde ich heraus, welche GFZ für mein Grundstück gilt?
      Die für Ihr Grundstück geltende GFZ finden Sie im Bebauungsplan der Gemeinde oder Stadt. Diesen können Sie beim Bauamt einsehen oder online abrufen, falls die Gemeinde einen solchen Dienst anbietet.
    3. Wer kann mir bei Fragen zur GFZ helfen?
      Bei Fragen zur GFZ können Sie sich an das zuständige Bauamt, Architekten oder Bauingenieure wenden. Diese Fachleute können Ihnen die spezifischen Regelungen erläutern und bei der Planung Ihres Bauvorhabens unterstützen.
    4. Was passiert, wenn ich die GFZ überschreite?
      Eine Überschreitung der GFZ kann zu Baustopps, Rückbau-Forderungen oder Bußgeldern führen. Es ist daher wichtig, die GFZ bei der Planung eines Bauvorhabens genau zu beachten und einzuhalten.
    5. Werden alle Flächen bei der Berechnung der GFZ berücksichtigt?
      Nicht alle Flächen werden bei der Berechnung der GFZ berücksichtigt. Garagen, Stellplätze oder Nebenräume können unter Umständen ausgenommen sein. Die genauen Regelungen sind jedoch von den örtlichen Bauvorschriften abhängig.
    6. Was ist ein Bebauungsplan?
      Ein Bebauungsplan ist ein rechtsverbindlicher Plan, der festlegt, wie ein bestimmtes Gebiet bebaut werden darf. Er enthält unter anderem Angaben zur GFZ, zur Bauweise und zu den zulässigen Nutzungen.
    7. Kann die GFZ nachträglich geändert werden?
      Eine nachträgliche Änderung der GFZ ist grundsätzlich möglich, erfordert jedoch ein formelles Verfahren zur Änderung des Bebauungsplans. Dies ist in der Regel mit erheblichem Aufwand und Kosten verbunden.
    8. Was bedeutet "bauliche Verbindung" im Zusammenhang mit der GFZ?
      Eine bauliche Verbindung bedeutet, dass ein Gebäude oder Gebäudeteil fest mit dem Hauptgebäude verbunden ist, beispielsweise durch eine gemeinsame Wand oder einen direkten Zugang. Solche verbundenen Gebäudeteile werden in der Regel bei der Berechnung der GFZ berücksichtigt.

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      Wo und wie man den Bebauungsplan für ein Grundstück findet.
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      Welche Anbauten ohne Baugenehmigung möglich sind.
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    • Nachträgliche Baugenehmigung
      Was zu tun ist, wenn ein Bauvorhaben ohne Genehmigung errichtet wurde.

  2. GFZ Berechnung: Garagen, Zufahrten und Wohnflächen

    für den Laien
    Die GFZAbk. ist die überbaute Fläche. Die GFZ verändert sich insofern, dass die Nebenanlagen wie Garage und Zufahrten mit halber GFZ (je nach Bundesland) angesetzt werden und Wohnflächen voll. Damit entfällt der Ansatz für die Garage mit halber GFZ und zählt voll für die Überbauung, doppelt zählt nichts. Da Sie sowieso einen Bauantrag brauchen berechnet das der Architekt. Allerdings darf bei der Berechnung die max. GFZ nach Bebauungsplan nicht überschritten werden. Beispiel: Sie haben ein Grundstück mit 500 m² und einer GFZ von 0,4. Sie können ein Haus mit 100 m² Grundfläche bauen und 200 m² mit Zufahrt, Wege, Schuppen, sep. Terrassen und Garagen befestigen, das würde rechnerisch 200 m² GFZ als genau 0,4 ergeben. Gruß
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  3. GRZ und GFZ: Unterschiedliche Berechnungsgrundlagen

    Foto von Günter Wöckener-Guggisberg

    Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZAbk.) sind ...
    Grundflächenzahl (GRZAbk.) und Geschossflächenzahl (GFZ) sind Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) sind verschiedene Größen!

  4. GFZ Berechnung: Aufstockung erhöht Geschossfläche

    ja, man sollte es ausschreiben
    Die Grundflächenzahl ist die überbaute Grundfläche, die Geschossflächenzahl addiert sich natürlich in den Geschossen für den bewohnten Bereich und gilt für Vollgeschosse und für reduzierte Bereiche mit Dachschrägen. Es werden im Bebauungsplan meist 2 Zahlen genannt, die Geschossflächenzahl ist höher. Zur gestellten Frage ist es so, dass die neue Fläche der Aufstockung natürlich zum Bestand hinzukommt, ohne dass die Garage im Bestand enthalten war. Gruß
    • Name:
    • Klaus Kirschner

  5. BauNVO: GFZ Berechnung je nach Bebauungsplan-Jahrgang

    Foto von wiki

    Baunutzungsverordnung
    Für den Fall, dass die GFZ durch einen Bebauungsplan beschränkt wird, ist es für die Berechnung erforderlich zu wissen, welche Baunutzungsverordnung (1962/1968/1977/1990/2013) zugrundezulegen ist, da sich die Berechnungsvorschriften unterscheiden. Der "Jahrgang" lässt sich dem Bebauungsplan entnehmen. Die Berechnungsgrundlage finden Sie jeweils im § 20 Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.) verbunden mit dem Hinweis, dass der Bebauungsplan auch abweichende Berechnungsweisen festlegen kann.

    Mit freundlichen Grüßen H. Hallmackenreuther

  6. GFZ in Bayern: Garagenfläche bei Überbauung beachten!

    mehr Details, da die Frage leider noch nicht beantwortet ist.
    Wir wohnen in Bayern. Der Bebauungsplan ist von 1996, wir haben eine GFZAbk. von 0,3. Bisher ist ein Flachdachbungalow errichtet (l-Form) mit Garage, die direkt am Haus ist, jedoch nicht insofern integriert, als ein direkter Zugang zum Haus möglich wäre. Das wäre auch künftig nicht der Fall. Bisher zählt die Fläche der Garage nicht zur GFZ, da dies in Bayern nicht dazu zählt, da die Garage als sog. Grenzbebauung zulässig ist. Jetzt müsste im Zuge der Aufstockung die Garagenfläche im 1. Stock mit überplant werden, da an anderer Stelle keine Überbauung stattfinden kann. Meines Wissens ist jetzt nicht klar, ob die Garagenfläche im Erdgeschoss durch die Überbauung dann zur GFZ dazu zählt, kann man wohl so oder anders sehen. Die Garagenfläche (Doppelgarage) ist natürlich sehr groß, weshalb wir eine Möglichkeit finden müssen, dass die Fläche im EGAbk. nicht dazu zählt, bleibt schließlich auf Garage. Dass die Fläche im 1. OGAbk. dann dazu zählt, ist ja klar.

    Ich bitte weiter um fundierte Antworten  -  DANKE!

  7. § 20 BauNVO 1990: GFZ Berechnung bei Garagenüberbauung

    Foto von

    § 20 BauNVO1990
    Unter der Voraussetzung, dass Ihr Bebauungsplan keine abweichende Berechnungsmethode festsetzt, würde ich davon ausgehen, dass im vorliegenden Fall § 20 Absatz 3 Satz 1 der Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.) von 1990 heranzuziehen ist.

    Demnach ist die Geschossfläche nach den Außenmaßen des Gebäudes in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Was ein Vollgeschoss ist, ist in den jeweiligen Landesbauordnungen definiert. Ist Ihr geplantes zusätzliches Obergeschoss nach den landesrechtlichen Vorschriften ein Vollgeschoss oder wird es dort als solches gewertet, wird seine Fläche vollständig (Gebäudeaußenmaße) auf die GFZAbk. angerechnet. Ist es kein Vollgeschoss, wird es entsprechend überhaupt nicht auf die GFZ angerechnet. Soweit so klar.

    Interessant wird es bei dem Erdgeschoss mit der derzeit noch angebauten und später dann überbauten Garage. Was ist in diesem (Voll-) Geschoss das Außenmaß (mit oder ohne Garage)? Wenn die Garage mit Aufenthaltsräumen überbaut wird, verliert sie üblicherweise ihre landesrechtliche Privilegierung in Abstandsflächen stehen zu dürfen. Ich gehe davon aus, dass das auch in Bayern so ist. Somit kann sie dann auch nicht mehr von der Regelung des § 20 Absatz 4 BauNVO1990 profitieren und muss voll mitangerechnet werden. Egal, ob innerhalb oder außerhalb des Gebäudekörpers. Anschaulich wird dies darüber hinaus aber auch, wenn man sich vorstellt, dass das neue Obergeschoss vermutlich auf der Garage ruhen wird und das Gebilde aus städtebaulicher Sicht mehr oder weniger zu einem einheitlichen Gebäudekörper verschmilzt. Wie die ehemalige "Garage" im Haus dann tatsächlich genutzt wird (ob als PKW-Stellplatz oder Wohnzimmer), hat zwar bauordnungsrechtliche Relevanz und Unterschiede (Anforderungen an Aufenthaltsräume / Nutzungsänderung) und spielt auch bei der bauplanungsrechtlichen Einschätzung für die Zulässigkeit der Art der Nutzung eine Rolle. Es ist aber aus bauplanungsrechtlicher Sicht bei der städtebaulichen Betrachtung des MASSES der baulichen Nutzung (und dazu gehören die Regelungen zur GRZAbk./GFZ) eher von untergeordneter Bedeutung was IM Gebäude stattfindet. Beim Maß der baulichen Nutzung wird vorrangig auf die Wirkung des Gebäudes abgestellt. Die GFZ ist genau solch eine Festlegung zum Maß der baulichen Nutzung. Letztlich scheint mir hier aber der § 20 Absatz 4 die ausschlaggebende und abschließende "Killernorm" zu sein. Die überbaute Garage dürfte einfach nicht mehr, wie gewewöhnlich, nicht angerechnet werden.

    Das wäre meine bescheidene Sicht der Dinge. Wenn jemand eine andere Auslegung der Regelungen hat, wäre ich an einer Darlegung dieser Einschätzung sehr interessiert.

    Mit freundlichen Grüßen H. Hallmackenreuther

  8. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

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    Garagenüberbauung und GFZAbk.: Was zählt zur Geschossflächenzahl?

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Frage, ob die Garagenfläche bei einer Garagenüberbauung im Rahmen einer Aufstockung eines Bungalows in die Geschossflächenzahl (GFZ) eingerechnet wird. Die korrekte Berechnung der GFZ ist entscheidend für die Zulässigkeit des Bauvorhabens. Die Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.) und der Bebauungsplan der Gemeinde spielen eine zentrale Rolle bei der Festlegung der GFZ. Unterschiedliche Jahrgänge der BauNVO können unterschiedliche Berechnungsmethoden zur Folge haben.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Beitrag BauNVO: GFZ Berechnung je nach Bebauungsplan-Jahrgang ist es wichtig, den Jahrgang der Baunutzungsverordnung im Bebauungsplan zu prüfen, da sich die Berechnungsvorschriften unterscheiden können. Dies ist relevant für die korrekte Ermittlung der GFZ bei der Garagenüberbauung.

    ✅ Zusatzinfo: Im Beitrag GFZ Berechnung: Garagen, Zufahrten und Wohnflächen wird erläutert, dass Nebenanlagen wie Garagen und Zufahrten mit halber GFZ angesetzt werden können, während Wohnflächen voll zählen. Bei einer Überbauung entfällt der Ansatz mit halber GFZ für die Garage, und die Fläche zählt voll zur GFZ.

    📊 Fakten/Zahlen: Der Beitrag GFZ in Bayern: Garagenfläche bei Überbauung beachten! gibt an, dass im konkreten Fall in Bayern der Bebauungsplan von 1996 eine GFZ von 0,3 vorsieht. Bisher zählt die Garagenfläche nicht zur GFZ, da sie nicht direkt mit dem Haus verbunden ist. Dies könnte sich jedoch bei einer Überbauung ändern.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, die genauen Berechnungsmethoden im Bebauungsplan und der relevanten Baunutzungsverordnung zu prüfen, um die korrekte GFZ für die Garagenüberbauung zu ermitteln. Ein Architekt kann bei der Berechnung der GFZ im Rahmen des Bauantrags behilflich sein. Siehe auch § 20 BauNVO 1990: GFZ Berechnung bei Garagenüberbauung.

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