Vollgeschoss in Niedersachsen: Definition, Auslegung & Bauantrag für Flachdach?

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Ich verstehe, dass Sie Klarheit bezüglich der Definition eines Vollgeschosses in Niedersachsen im Zusammenhang mit Ihrem geplanten Bauhausstil-Haus mit Flachdach suchen. Da der Bebauungsplan keine Drempelhöhe oder Dachformen vorgibt, ist die Auslegung des Begriffs "Vollgeschoss" entscheidend.

Ein Vollgeschoss ist grundsätzlich ein Geschoss, dessen Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,40 m über der Geländeoberfläche liegt und das über mindestens zwei Drittel seiner Grundfläche eine Höhe von mindestens 2,30 m hat. Die genaue Definition kann jedoch im Niedersächsischen Baurecht (NBauO) abweichen.

Wichtig: Die Auslegung des Begriffs "Vollgeschoss" kann von Bauamt zu Bauamt variieren. Ein Flachdach kann die Situation zusätzlich komplizieren, da es keine klassische Dachschräge gibt, die bei der Berechnung der Geschossigkeit berücksichtigt werden könnte.

👉 Handlungsempfehlung: Nehmen Sie frühzeitig Kontakt mit dem zuständigen Bauamt auf, um eine verbindliche Auskunft zur Auslegung des Vollgeschossbegriffs in Ihrem konkreten Fall zu erhalten. Klären Sie, wie Staffelgeschosse und die Gebäudehöhe von 11,5 m (ab Messpunkt) bewertet werden.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Gebäudes mit zwei oberirdischen Geschossen, wobei der Bebauungsplan nur ein Vollgeschoss zulässt. Der Bauherr interpretiert die Definition des Vollgeschosses nach der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) dahingehend, dass ein zweites, kleineres Geschoss (60 m² auf 100 m² Grundfläche) kein Vollgeschoss darstelle, da es weniger als die Hälfte der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses aufweise. Diese Auslegung ist jedoch rechtlich differenziert zu betrachten.

✅ Zustimmung: Die Definition des Vollgeschosses in der NBauO ist korrekt zitiert. Ein oberstes Geschoss ist nur dann ein Vollgeschoss, wenn es über mehr als zwei Dritteln der Grundfläche des darunter liegenden Geschosses eine lichte Höhe von mindestens 2,20 m aufweist. Ein Geschoss mit 60 m² auf 100 m² Grundfläche (60%) erfüllt dieses Kriterium nicht und wäre daher nach dieser Definition kein Vollgeschoss.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass das zweite Geschoss automatisch kein Vollgeschoss sei, ist zu pauschal. Entscheidend ist nicht nur die Grundfläche, sondern auch die lichte Höhe und die konkrete Ausgestaltung. Zudem ist zu prüfen, ob das zweite Geschoss als Staffelgeschoss oder Dachgeschoss eingestuft wird. Die NBauO definiert Staffelgeschosse nicht explizit, aber die Rechtsprechung und Verwaltungspraxis in Niedersachsen können hier strengere Maßstäbe anlegen, insbesondere wenn das zweite Geschoss optisch wie ein Vollgeschoss wirkt.

➕ Ergänzung: Wichtige Aspekte sind die Einhaltung der maximalen Gebäudehöhe von 11,5 m und die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit eines Flachdachs. Der Bebauungsplan macht keine Vorgaben zur Dachform, daher ist ein Flachdach grundsätzlich zulässig. Allerdings könnte die Bauaufsichtsbehörde das zweite Geschoss als Vollgeschoss einstufen, wenn es die Kriterien der NBauO erfüllt oder wenn es aufgrund seiner Gestaltung (z.B. durchgehende Fassade) als solches erscheint. Eine verbindliche Auskunft kann nur das Bauamt im Rahmen einer Bauvoranfrage geben.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr besteht darin, dass das Bauamt das zweite Geschoss als Vollgeschoss einstuft und den Bauantrag ablehnt. Dies könnte zu erheblichen Verzögerungen und Kosten führen, wenn der Bauherr bereits in die Planung investiert hat. Auch die Einhaltung der Abstandsflächen und der Höhenentwicklung ist kritisch zu prüfen.

👉 Handlungsempfehlung: Vor Einreichung des Bauantrags sollte dringend eine Bauvoranfrage beim zuständigen Bauamt gestellt werden, um die Zulässigkeit des geplanten zweiten Geschosses verbindlich klären zu lassen. Parallel ist die Hinzuziehung eines erfahrenen Architekten oder Baujuristen zu empfehlen, der die spezifische Auslegung der NBauO in der jeweiligen Gemeinde kennt und die Planung entsprechend optimieren kann. Nur so kann das Risiko einer Ablehnung minimiert werden.

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Der Sachverhalt betrifft die baurechtliche Einordnung eines Flachdachgebäudes mit zwei oberirdischen Geschossen im Kontext der niedersächsischen Bauordnung (NBauO) und eines Bebauungsplans mit der Vorgabe "max. ein Vollgeschoss" sowie einer Höhenbegrenzung von 11,5 m. Der Bauherr möchte ein Erdgeschoss (100 m²) und ein darüberliegendes, kleineres Geschoss (60 m²) mit Flachdach realisieren und geht davon aus, dass beide Geschosse als Vollgeschosse gelten könnten – was jedoch die baurechtliche Vorgabe verletzen würde.

🔴 Gefahr: Die Annahme, zwei oberirdische Geschosse seien zulässig, weil beide die lichte Höhe von 2,20 m erfüllen, ist rechtlich falsch: Die NBauO definiert ein Vollgeschoss nicht isoliert, sondern im Verhältnis zur Grundfläche und zum darunterliegenden Geschoss – insbesondere beim obersten Geschoss gilt die strengere 2/3-Regel. Ein zweites oberirdisches Geschoss mit 60 m² Grundfläche ist bei einem Erdgeschoss von 100 m² nicht automatisch zulässig, da es nicht über mehr als zwei Dritteln (ca. 66,7 m²) der Grundfläche des darunterliegenden Geschosses die lichte Höhe erreicht – es wäre daher kein Vollgeschoss, sondern ein Staffelgeschoss oder Dachgeschoss, dessen Zulässigkeit nicht allein aus der NBauO, sondern aus dem Bebauungsplan oder der Bauordnung abgeleitet werden muss.

⚠️ Korrektur: Die NBauO enthält durchaus Regelungen zu Staffelgeschossen – sie sind in § 2 Abs. 4 Nr. 2 NBauO als "Geschoss(e) mit einer lichten Höhe von weniger als 2,20 m" definiert, die bei der Geschosszahl nicht mitzählen, sofern sie nicht als Vollgeschoss ausgewiesen sind. Ein Geschoss mit 60 m² und lichter Höhe >2,20 m ist jedoch kein Staffelgeschoss, sondern ein Vollgeschoss – es zählt daher bei der Geschosszahl mit, was die Vorgabe "max. ein Vollgeschoss" verletzt.

➕ Ergänzung: Die Höhenbegrenzung von 11,5 m vom Messpunkt ist unabhängig von der Geschosszahl – sie umfasst die gesamte Gebäudehöhe inkl. Dachaufbauten, Drempel, Dachgeschossausbauten und Flachdachaufbauten. Ein Flachdach erfordert zwingend eine ausreichende Dachneigung (mindestens 1,5–2 %), Dachabdichtung, Entwässerung und ggf. einen Drempel – all dies wirkt sich auf die zulässige Gesamthöhe aus und kann bei knapper Höhenreserve zu Konflikten führen.

❌ Widerspruch: Die Annahme, dass ein Bauantrag "rechtlich zwingend genehmigt werden muss", sobald formale Kriterien erfüllt seien, ist grundlegend falsch: Das Bauamt prüft nicht nur die Einhaltung der NBauO, sondern auch die Konformität mit dem Bebauungsplan, der Baunutzungsverordnung (BauNVO^Abk.), den Anforderungen an Barrierefreiheit, Energieeinsparung (GEG), Brandschutz und Standsicherheit – und behält sich bei Zweifeln eine ergänzende fachliche Stellungnahme vor.

✅ Zustimmung: Die korrekte Zitierung der NBauO-Definition zu Vollgeschossen ist sachlich richtig und zeigt ein gutes Verständnis der Grundlagen – allerdings fehlt die Einordnung der konkreten Flächenverhältnisse und die Berücksichtigung der bauplanungsrechtlichen Vorgaben des Bebauungsplans, die im vorliegenden Fall Vorrang vor rein bautechnischen Interpretationen haben.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie vor Einreichung des Bauantrags einen zertifizierten Architekten oder Bauvorlagenberater mit Sitz in Niedersachsen, der den Bebauungsplan, die NBauO und die örtlichen Bauaufsichtsbehörden-Vorgaben kennt – insbesondere zur Klärung, ob ein zweites Geschoss als Staffelgeschoss, Dachgeschoss oder Ausnahme nach § 34 BauGB^Abk. genehmigungsfähig ist. Eine vorläufige Abstimmung mit der Bauaufsicht (sog. Vorbescheid) ist dringend zu empfehlen.