Grundstückskauf in BW: Gemeinde enteignet m² für Straße – Entschädigung & Gesetze?
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Grundstückskauf in BW: Gemeinde enteignet m² für Straße – Entschädigung & Gesetze?

Hallo Forum,
ich möchte ein Grundstück (ist in BW) kaufen. Es ist kein Neubaugebiet, aber es gibt einen Bebauungsplan der eine Verdichtung vorsieht. Um die Verdichtung zu realisieren ist auch eine Straße geplant die das Grundstück um ca. 7 % (=65 m²) verkleinern würde.
Kann mir jemand per Stichworte erklären wie sowas abläuft?
Ich muss dann doch wohl auch Erschließungskosten zahlen oder?
Werde ich Entschädigt? Was ist die Bemessungsgrundlage für ein Entschädigung?
Welche Gesetze wirken hier?
Per Suchfunktion habe ich nichts gefunden. Mir fehlt wohl noch das richtige Stichwort dazu.
Danke für jeden Tipp und Hinweis!
Grüße
  • Name:
  • Martin Koenen
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Ich verstehe, dass Sie ein Grundstück in Baden-Württemberg kaufen möchten, das durch eine geplante Straße im Rahmen eines Bebauungsplans verkleinert wird. Dies berührt das Thema der Enteignung und Entschädigung.

    Wichtige Stichworte für Ihre Recherche sind:

    • Bebauungsplan: Dieser legt fest, welche Art von Bebauung auf dem Grundstück zulässig ist und kann auch Straßenführungen beinhalten.
    • Enteignung: Wenn die Gemeinde einen Teil Ihres Grundstücks für den Straßenbau benötigt, kann dies eine Enteignung darstellen.
    • Entschädigung: Im Falle einer Enteignung haben Sie Anspruch auf eine angemessene Entschädigung. Die Bemessungsgrundlage hierfür ist der Verkehrswert des Grundstücks.
    • Erschließungskosten: Diese Kosten können im Zusammenhang mit dem Straßenbau entstehen und sind von den Anliegern zu tragen, sofern dies im Bebauungsplan vorgesehen ist.

    Relevante Gesetze:

    • Baugesetzbuch (BauGBAbk.): Regelt die Bauleitplanung und Enteignung.
    • Landesbauordnung Baden-Württemberg (LBOAbk.): Enthält Vorschriften zum Bauen im Allgemeinen.
    • Kommunalabgabengesetz (KAG): Regelt die Erhebung von Erschließungskosten.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle Ihnen, sich von einem Fachanwalt für Bau- und Grundstücksrecht beraten zu lassen. Dieser kann die Sachlage prüfen, Ihre Rechte beurteilen und Sie bei der Durchsetzung Ihrer Ansprüche unterstützen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Bebauungsplan
    Ein Bebauungsplan ist ein rechtsverbindlicher Plan, der die Art und Weise der baulichen Nutzung von Grundstücken in einem bestimmten Gebiet festlegt. Er wird von der Gemeinde aufgestellt und ist für alle Grundstückseigentümer bindend.
    Verwandte Begriffe: Flächennutzungsplan, Baulinie, Baugrenze
    Enteignung
    Die Enteignung ist die vollständige oder teilweise Entziehung des Eigentums an einem Grundstück durch einen Hoheitsträger (z.B. Gemeinde) zum Wohle der Allgemeinheit. Sie ist nur unter bestimmten Voraussetzungen und gegen Entschädigung zulässig.
    Verwandte Begriffe: Eigentumsgarantie, Entschädigung, Gemeinwohl
    Entschädigung
    Die Entschädigung ist die finanzielle Ausgleichszahlung, die ein Grundstückseigentümer im Falle einer Enteignung erhält. Sie soll den durch die Enteignung entstandenen Vermögensschaden ausgleichen.
    Verwandte Begriffe: Verkehrswert, Schadensersatz, Ausgleichszahlung
    Erschließungskosten
    Erschließungskosten sind die Kosten, die für die erstmalige Herstellung von Erschließungsanlagen (z.B. Straßen, Wege, Kanäle) entstehen. Sie werden in der Regel auf die Eigentümer der erschlossenen Grundstücke umgelegt.
    Verwandte Begriffe: Anliegerbeiträge, Straßenausbaubeiträge, Kanalanschlussbeiträge
    Baugesetzbuch (BauGB)
    Das Baugesetzbuch (BauGB) ist das zentrale Gesetz des deutschen Bauplanungsrechts. Es regelt die Aufstellung von Bauleitplänen (Flächennutzungsplan und Bebauungsplan) und die Zulässigkeit von Bauvorhaben.
    Verwandte Begriffe: Bauleitplanung, Flächennutzungsplan, Bebauungsplan
    Landesbauordnung (LBO)
    Die Landesbauordnung (LBO) ist ein Gesetz, das die baurechtlichen Vorschriften eines Bundeslandes regelt. Sie enthält unter anderem Bestimmungen über die Standsicherheit, den Brandschutz und den Schallschutz von Gebäuden.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Bauantrag, Baugenehmigung
    Kommunalabgabengesetz (KAG)
    Das Kommunalabgabengesetz (KAG) ist ein Gesetz, das die Erhebung von Kommunalabgaben regelt. Zu den Kommunalabgaben gehören unter anderem die Grundsteuer, die Gewerbesteuer und die Erschließungskosten.
    Verwandte Begriffe: Grundsteuer, Gewerbesteuer, Erschließungsbeiträge

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist ein Bebauungsplan?
      Ein Bebauungsplan ist ein verbindlicher Bauleitplan, der von der Gemeinde aufgestellt wird und festlegt, wie ein bestimmtes Gebiet bebaut werden darf. Er enthält Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen und Verkehrsflächen.
    2. Was bedeutet Enteignung?
      Enteignung bedeutet die vollständige oder teilweise Entziehung des Eigentums an einem Grundstück durch einen Hoheitsträger (z.B. Gemeinde) zum Wohle der Allgemeinheit. Sie ist nur unter bestimmten Voraussetzungen und gegen Entschädigung zulässig.
    3. Wie wird die Entschädigung bei einer Enteignung berechnet?
      Die Entschädigung bei einer Enteignung richtet sich nach dem Verkehrswert des Grundstücks bzw. des enteigneten Teils. Der Verkehrswert wird in der Regel durch ein Gutachten eines Sachverständigen ermittelt.
    4. Was sind Erschließungskosten?
      Erschließungskosten sind die Kosten, die für die erstmalige Herstellung von Erschließungsanlagen (z.B. Straßen, Wege, Kanäle) entstehen. Sie werden in der Regel auf die Eigentümer der erschlossenen Grundstücke umgelegt.
    5. Kann ich mich gegen einen Bebauungsplan wehren?
      Ja, Sie können sich gegen einen Bebauungsplan wehren, wenn Sie der Ansicht sind, dass er Ihre Rechte verletzt. Dies kann durch Einwendungen im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplans oder durch eine Klage vor dem Verwaltungsgericht geschehen.
    6. Welche Rolle spielt das Baugesetzbuch (BauGB) bei einer Enteignung?
      Das Baugesetzbuch (BauGB) bildet die rechtliche Grundlage für Enteignungen. Es regelt die Voraussetzungen, das Verfahren und die Entschädigung bei Enteignungen.
    7. Was ist die Landesbauordnung (LBO) Baden-Württemberg?
      Die Landesbauordnung (LBO) Baden-Württemberg enthält die grundlegenden Vorschriften für das Bauen in Baden-Württemberg. Sie regelt unter anderem die Anforderungen an die Standsicherheit, den Brandschutz und den Schallschutz von Gebäuden.
    8. Was ist das Kommunalabgabengesetz (KAG)?
      Das Kommunalabgabengesetz (KAG) regelt die Erhebung von Kommunalabgaben, zu denen auch die Erschließungskosten gehören. Es legt die rechtlichen Rahmenbedingungen für die Erhebung dieser Kosten fest.

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      Tipps, wie Sie Erschließungsbeiträge reduzieren können.
    • Anwalt für Baurecht finden
      So finden Sie den richtigen Anwalt für Ihre baurechtlichen Fragen.

  2. Enteignung bei Grundstückskauf? – Rechte als (zukünftiger) Eigentümer

    Sie sind doch noch gar nicht Eigentümer ...
    Sie sind doch noch gar nicht Eigentümer von daher gesehen, berifft es Sie doch gar nicht. Jedenfalls wenn, noch nicht. Fakt ist, wenn Sie denn Eigentümer werden sollten, es kann Sie niemand zum Verkauf zwingen. Man könnte Sie enteignen = langwieriges Verfahren. Der entscheidende Punkt ist folgender: Es gibt einen Bebauungsplan, das Baurecht sieht eine gesicherte Erschließung vor, wenn Sie das Grundstück nicht verkaufen, kann eventuell die Erschließung nicht mehr gesichert sein, folglich gibt es keine Baugenehmigung. Dann hätten Sie Gartenland gekauft. Das mit der Erschließung sollten Sie ruhig den Alteigentümer machen lassen. Da ist irgendwas nicht koscher. Schlimmstenfalls: Finger davon ...

  3. Grundstückskauf: Auswirkungen der Straßenplanung auf Gartenfläche

    wenn dann vielleicht doch nicht aber
    Sicherlich, noch betrifft es mich nicht, aber es soll mich ja nicht hart treffen, sondern wissentlich treffen.
    Ich vergaß:
    Das Grundstück hat schon eine Anbindung an eine bestehende Straße und auch an die Versorgungsleitungen.
    Die neue Straße brauche ich nicht, sie (würde) nur meinen Garten verkleinern ☹
    Bevor ich es kaufe will ich halt wissen wie das Abläuft, vor allem mit dem Geld.

  4. Bebauungsplan BW: Gemeinde verweigert Zustimmung – Horrorszenario?

    Horrorszenario Teil 1 ...
    Horrorszenario Teil 1 ob es eine Straße gibt, oder nicht, ist zweitrangig momentan. Es gibt einen Bebauungsplan. Und dieser sieht vor, dass von Ihrem zukünftigen Grundstück Flächen erforderlich sind. Wenn die Gemeinde bösartig ist, verweigert sie ihre Zustimmung wegen der fehlenden Flächen. Wenn Sie genügend Zeit (und Geld) haben (ca. 4 Jahre) können Sie es bis zum BVerwG treiben und die Baugenehmigung erstreiten, oder auch nicht. Teil 2: der Verkäufer des Grundstückes möchte Baulandpreise von Ihnen haben, sagen wir mal 100 € pro m². Sie selbst (und auch die Gemeinde) sehen diese Fläche als Gartenfläche an und die Gemeinde zahlt nur 15 € pro m². Mithin würden Sie also für jeden m² 85 € mitbringen. Daraufhin verkaufen Sie nicht. Dann wieder ab zum Teil 1. Darüber hinaus könnte Ihre Planung auch eingeschränkt werden (GRZ/GFZAbk.). Wir können hier nur Tipps und Anregungen geben, für eine komplette Rechtsberatung ist das Forum nicht da. Zu Erschließungskosten lesen Sie bitte unter dem Stichwort Erschließungsbeitrag

  5. Vorkaufsrechtsverzichtserklärung: Bedeutung beim Grundstückskauf

    Kann ganz anders laufen ...
    zu jedem Grundstücksvertrag holt der beurkundende Notar die sog. "Vorkaufsrechtsverzichtserklärung" der jeweiligen Gemeinde ein. Was das bedeutet siehe hier:
    • Name:
    • M.P.

  6. Grundstücksverkleinerung: Zustimmung der Gemeinde erforderlich?

    weitere Erklärung des Sachverhalts
    Wie gesagt geht es um ein noch freies Grundstück in einem Wohngebiet aus 1970.
    Grundstücksgröße derzeit: 420 m²
    Verkleinerung um 65 m² für neue Straße (irgendwann), würde mich nicht stören, dann wäre halt mein Garten kleiner.
    Zitat:
    " ... verweigert sie ihre Zustimmung wegen der fehlenden Flächen. "
    Zustimmung zu was?
    Mein Hausbau muss sich nach dem Bebauungsplan richten; das ist klar.
    Also verstehe ich es richtig, dass die Gemeinde mir die Fläche zum Preis X/m² abkaufen würde? Was ist die Grundlage für den Preis? Die Bodenrichtwertkarte?

  7. Vorkaufsrecht Gemeinde: Auswirkungen auf GRZ bei Grundstücksverkleinerung

    Vorkaufsrecht ...
    Vorkaufsrecht die Gemeinde kann entweder ganz, oder gar nicht auf ihr Vorkaufsrecht verzichten. Aber: 7 % von 420 = 30, nicht 65.420  -  65 = 355. Bei einer GRZAbk. von 0,3 kann es dann schon prickelnd werden. Zustimmung der Gemeinde oder auch Erklärung der Gemeinde zur Sicherstellung der Erschließung. Wenn die jetzt nein sagen, dann haben Sie ein Problem. Grundlage für den Preis ist die Bodenrichtwertkarte, das haben Sie richtig erkannt. Nur, wenn die Auffassung zwischen Bauland und Gartenland verschieden ist, haben Sie das nächste Problem.

  8. Grundstückskauf: GRZ Berechnung & Erschließung – Was zählt?

    langsam verstehe ich es
    Danke für die Antworten. Das hilft!
    Zitat: "420  -  65 = 355. Bei einer GRZAbk. von 0,3 kann es dann schon prickelnd "
    GRZ 0,4 zu 355 m² = 142 m² Überbauungsfläche. Mir reichen 100 m² Hausgrundfläche.
    Garagen und Carports zählen ja da nicht rein, oder?
    Zitat: "Zustimmung der Gemeinde oder auch Erklärung der Gemeinde zur Sicherstellung der Erschließung. "
    Wie gesagt brauche ich den neuen Weg nicht. Meine Erschließung geht voll über den bestehenden Weg.
    Zitat: "Grundlage für den Preis ist die Bodenrichtwertkarte ... Nur, wenn die Auffassung zwischen Bauland und Gartenland verschieden ist, haben Sie das nächste Problem. "
    In einem Gebiet voll mit Häusern (Einfamilienhaus und Mehrfamilienhaus (MFH)), Straßen, Carports und Spielplätzen kann es doch kein Gartenland sein, oder?
    UND:
    Nach Bodenrichtwertkarte ist das Land 265 €/m² Wert. So würde ich wohl mehr Geld bekommen als ich für die Erschließung bezahlen müsste.
    Dem Verkäufer will ich natürlich nicht mehr Geld zahlen als mir nach Abzug der Erschließung bleibt. Bspw: Heute Kauf zu 200 €/m². Abkauf der Gemeinde zu 250 €/m². Zahlung Erschließung 50 €/m².
    ODER:
    Heute Kauf zu 265 €/m². Abkauf der Gemeinde zu 200 €/m². Zahlung Erschließung 100 €/m². : -[ Wären 165 € Verlust und weniger Garten!

  9. GRZ-Fläche: Carport/Wege anrechnen? – Grundstücksplanung optimieren

    Applaus! Sie sind lernfähig ...
    Applaus! Sie sind lernfähig und nicht Beratungsresistent (muss ja auch mal gesagt werden). Allerdings noch kleiner Fehler: bei der GRZAbk.-Fläche zählen Carports/Wege/Zufahrten  -  so sie denn befestigt sind, mit rein. Da kann es bei 100 m² eng werden ...
  10. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Grundstückskauf BW: Enteignung für Straße – Entschädigung & Baurecht

    💡 Kernaussagen: Bei einem geplanten Grundstückskauf in Baden-Württemberg, bei dem die Gemeinde einen Teil des Grundstücks für eine Straße enteignen möchte, sind mehrere Aspekte zu beachten. Der Bebauungsplan spielt eine zentrale Rolle, da er die Bebaubarkeit des Grundstücks und die Notwendigkeit der Straßenplanung festlegt. Die Gemeinde muss eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung abgeben. Die GRZAbk. (Grundflächenzahl) wird durch die Verkleinerung beeinflusst. Eine mögliche Entschädigung und die Erschließungskosten sind wichtige finanzielle Aspekte.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Laut Bebauungsplan BW: Gemeinde verweigert Zustimmung – Horrorszenario? kann die Gemeinde die Zustimmung zum Bauvorhaben verweigern, wenn die fehlenden Flächen die Bebaubarkeit beeinträchtigen.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Vorkaufsrechtsverzichtserklärung: Bedeutung beim Grundstückskauf erklärt die Bedeutung der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde im Rahmen des Grundstückskaufvertrags.

    📊 Fakten/Zahlen: Die Verkleinerung des Grundstücks um 65 m² bei einer ursprünglichen Größe von 420 m² reduziert die bebaubare Fläche. Dies kann, wie in Vorkaufsrecht Gemeinde: Auswirkungen auf GRZ bei Grundstücksverkleinerung erläutert, Auswirkungen auf die GRZ haben und die Planung einschränken.

    💰 Zusatzinfo: Die Grundlage für den Preis des enteigneten Grundstücksteils bildet die Bodenrichtwertkarte. Die Entschädigung sollte sich an diesem Wert orientieren.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie vor dem Kauf alle Details mit der Gemeinde ab und lassen Sie sich bezüglich des Bebauungsplans und der Erschließungskosten beraten. Prüfen Sie, ob die geplante Straßenführung tatsächlich notwendig ist und welche Alternativen es gibt. Beachten Sie die Hinweise zur GRZ-Berechnung in Grundstückskauf: GRZ Berechnung & Erschließung – Was zählt? und GRZ-Fläche: Carport/Wege anrechnen? – Grundstücksplanung optimieren.

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