Ausgleichsfläche im Bebauungsplan: Notarielle Ausweisung, Pflichten & Konsequenzen?
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Ausgleichsfläche im Bebauungsplan: Notarielle Ausweisung, Pflichten & Konsequenzen?

Hallo ...
Wir haben vor ca. 4 Jahren ein Grundstück in Rheinland Pfalz in der Gemeinde Ober-Flörsheim gekauft. Im Bebauungsplan wird auf unserem Grundstück ein 5 m breiter Streifen als "privater Grünstreifen" ausgewiesen für den eine besondere Pflanzliste vorgesehen ist und der nicht bebaut werden darf. Seit 3 Jahren wohnen wir jetzt hier und vor kurzem bekamen wir einen Brief von der Gemeindeverwaltung, unser "priv. Grünstreifen" sei nicht vollständig oder unzureichend bepflanzt, es solle ein Pflanzgebot erlassen werden und zu diesem Zweck eine Einzelvorladung im Bürgerhaus stattfinden. Dort wurde uns eröffnet, dass diese "priv. Grünfläche" die Ausgleichsfläche der Gemeinde darstellt und wir uns für ca. 600 € freikaufen könnten, da die Gemeinde mittlerweile andere Ausgleichsflächen erworben hätte. Erst zu diesem Zeitpunkt wurde uns klar, dass es eigentlich nichts mit einem "priv. Grünstreifen" auf sich hat. Muss eigentlich ein Notar beim Grundstückskauf nicht darauf hinweisen, dass das Grundstück mit einer Ausgleichsfläche belastet ist? Auch im Grundbuch ist keine Eintragung vorhanden und wurde beim Kauf damals vom Notar mit keinem Wort erwähnt. Das Schreiben haben übrigens alle Anwohner erhalten und alle haben genauso erstaunt reagiert. Darf die Gemeinde demnächst auch das Gemeindefest in unserem Garten feiern 😉?
Wer kann uns einmal kurz über den Sachverhalt aufklären bzw. die rechtliche Lage erläutern?
Mit freundlichen Grüßen,
M. Braun
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  • M. Braun
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    Die Frage, ob eine Ausgleichsfläche notariell ausgewiesen werden muss, hängt von verschiedenen Faktoren ab.

    Grundstückskauf und Bebauungsplan: Wenn ein Grundstück mit einem im Bebauungsplan ausgewiesenen Grünstreifen (als Ausgleichsfläche) gekauft wurde, ist entscheidend, ob diese Festlegung bereits im Grundbuch eingetragen ist. Ein Blick ins Grundbuch gibt Aufschluss darüber, ob eine entsprechende Dienstbarkeit oder Baulast besteht.

    Pflanzgebot und Zweckbindung: Das Pflanzgebot und die Zweckbindung des Grünstreifens sind bindend. Die Gemeinde kann die Einhaltung dieser Vorgaben durchsetzen.

    Notarielle Beurkundung: Eine notarielle Beurkundung ist dann erforderlich, wenn Rechte an Grundstücken neu begründet oder geändert werden sollen, beispielsweise durch eine Dienstbarkeit zugunsten der Gemeinde. Ob dies notwendig ist, hängt von der konkreten Situation und den Vorgaben der Gemeinde ab.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle, das Schreiben der Gemeinde einem Anwalt für Grundstücksrecht vorzulegen und sich hinsichtlich der Notwendigkeit einer notariellen Beurkundung beraten zu lassen. Klären Sie auch, ob die Festlegung des Grünstreifens bereits im Grundbuch eingetragen ist.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Ausgleichsfläche
    Eine Ausgleichsfläche dient dazu, die durch Baumaßnahmen verursachten Eingriffe in Natur und Landschaft zu kompensieren. Sie soll den ökologischen Wert des betroffenen Gebiets wiederherstellen oder verbessern. Verwandte Begriffe: Kompensationsmaßnahme, Ökokonto, Eingriffsregelung.
    Bebauungsplan
    Der Bebauungsplan ist ein verbindlicher Bauleitplan, der die Art und Weise der baulichen Nutzung von Grundstücken regelt. Er legt beispielsweise fest, welche Gebäude errichtet werden dürfen und welche Flächen als Grünflächen oder Ausgleichsflächen ausgewiesen sind. Verwandte Begriffe: Flächennutzungsplan, Baurecht, Bauordnung.
    Grundbuch
    Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle wesentlichen Informationen über Grundstücke und deren Eigentümer verzeichnet sind. Es enthält Angaben zu Eigentumsverhältnissen, Belastungen (z.B. Hypotheken) und Dienstbarkeiten. Verwandte Begriffe: Grundbuchamt, Eigentümer, Belastung.
    Dienstbarkeit
    Eine Dienstbarkeit ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das einer Person oder einem Grundstückseigentümer bestimmte Nutzungsrechte an einem fremden Grundstück einräumt oder den Eigentümer zu bestimmten Handlungen verpflichtet. Verwandte Begriffe: Nießbrauch, Wegerecht, beschränkte persönliche Dienstbarkeit.
    Baulast
    Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte Maßnahmen auf seinem Grundstück zu dulden oder vorzunehmen. Sie wird im Baulastenverzeichnis eingetragen. Verwandte Begriffe: Baulastenverzeichnis, öffentlich-rechtliche Verpflichtung, Baugenehmigung.
    Pflanzgebot
    Ein Pflanzgebot ist eine Auflage, die im Zusammenhang mit Ausgleichsflächen oder Grünflächen erteilt wird und die Anpflanzung bestimmter Pflanzenarten vorschreibt. Es dient der Förderung der Artenvielfalt und der Verbesserung des ökologischen Wertes der Fläche. Verwandte Begriffe: Pflanzliste, Ausgleichsmaßnahme, Naturschutz.
    Notarielle Beurkundung
    Die notarielle Beurkundung ist die öffentliche Beglaubigung eines Rechtsgeschäfts durch einen Notar. Sie ist in bestimmten Fällen gesetzlich vorgeschrieben, um die Rechtssicherheit zu gewährleisten und die Beteiligten vor übereilten Entscheidungen zu schützen. Verwandte Begriffe: Notar, Beurkundungspflicht, Rechtsgeschäft.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist eine Ausgleichsfläche?
      Eine Ausgleichsfläche ist eine Fläche, die geschaffen oder erhalten wird, um Eingriffe in die Natur und Landschaft, die durch Bauvorhaben entstehen, zu kompensieren. Sie dient dem Naturschutz und der Erhaltung der Artenvielfalt.
    2. Was bedeutet ein Pflanzgebot auf einer Ausgleichsfläche?
      Ein Pflanzgebot bedeutet, dass auf der Ausgleichsfläche bestimmte Pflanzenarten angepflanzt werden müssen, um den ökologischen Wert der Fläche zu erhöhen und die Kompensationsziele zu erreichen. Die genauen Vorgaben sind meist in einer Pflanzliste festgelegt.
    3. Muss eine Ausgleichsfläche im Grundbuch eingetragen sein?
      Ob eine Ausgleichsfläche im Grundbuch eingetragen sein muss, hängt von den jeweiligen landesrechtlichen Bestimmungen und den Vereinbarungen mit der Gemeinde ab. Ein Eintrag im Grundbuch sichert die dauerhafte Einhaltung der Ausgleichsmaßnahmen.
    4. Was passiert, wenn das Pflanzgebot nicht eingehalten wird?
      Wenn das Pflanzgebot nicht eingehalten wird, kann die Gemeinde die Einhaltung der Vorgaben durchsetzen, beispielsweise durch Anordnung von Ersatzpflanzungen oder durch die Verhängung von Bußgeldern.
    5. Kann eine Ausgleichsfläche bebaut werden?
      In der Regel darf eine als Ausgleichsfläche ausgewiesene Fläche nicht bebaut werden, da dies dem Zweck der Kompensation von Eingriffen in die Natur widersprechen würde. Ausnahmen sind nur in besonderen Fällen und mit Genehmigung der zuständigen Behörden möglich.
    6. Was ist eine Dienstbarkeit im Zusammenhang mit einer Ausgleichsfläche?
      Eine Dienstbarkeit ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das dem Berechtigten (z.B. der Gemeinde) bestimmte Nutzungsrechte an einem Grundstück einräumt oder den Eigentümer zu bestimmten Handlungen verpflichtet (z.B. zur Pflege der Ausgleichsfläche).
    7. Was ist eine Baulast im Zusammenhang mit einer Ausgleichsfläche?
      Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Baubehörde, bestimmte Maßnahmen auf seinem Grundstück zu dulden oder vorzunehmen (z.B. die Anlage und Pflege einer Ausgleichsfläche). Sie wird im Baulastenverzeichnis eingetragen.
    8. Wie finde ich heraus, ob mein Grundstück mit einer Ausgleichsfläche belastet ist?
      Sie können dies durch Einsicht in den Bebauungsplan, das Grundbuch und das Baulastenverzeichnis erfahren. Auch die Gemeinde kann Auskunft über bestehende Belastungen geben.

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  2. Ausgleichsfläche: Rechtsgrundlage & Entschädigung bei Grünflächen

    Hä?
    Ausgleichsflächen muss der Frankfurter Flughafen kaufen um Bannwälder auszugleichen und aufforsten.
    Zu diesem Zweck wird billiges unbebaubares Land in der Rheinebene gekauft, Kleingärtner vertrieben und Landwirte reich gemacht.
    Das es sowas in Orten gibt habe ich noch nie gehört, es geht mir da wie Ihnen.
    Stellen Sie sich dumm und fragen nach:
    .-- Rechtsgrundlage
    .-- Pflanzsatzung
    .-- Grundbucheintragung
    .-- Nutzungsrechte
    .-- Entgelt für Pflege städtischer Grünflächen
    Wenn es keine Rechtsgrundlage gibt, brauchen Sie auch nicht kündigen.
    Wenn es anderswo Flächen gibt (für was auch immer) hat sich das Ganze sowieso erledigt.
    Sollte es eine Rechtsgrundlage geben so sorgen Sie für die Löschung.
    • Name:
    • Herr Klaus

  3. Ausgleichsfläche: Pflichten für Hausbau – Kosten & Gemeinde

    Ihre Fläche?
    Evtl. ist das IHRE Ausgleichsfläche, die sie anlegen mussten für den Hausbau. Nicht nur für Flughäfen, sondern auch für Privatbauten ist (je nach Region/Gemeinde) Ausgleich zu schaffen bzw. zu pflanzen. Manchmal übernimmt die Gemeinde das dann auch gegen Geld (bei uns 1,5 € je m², die 600 € sind also realistisch) Sonst aber wie vor: Nach Rechtsgrundlage fragen. Mit etwas Pech müssen sie dann aber aufforsten, weil sie Ihren Ausgleichspflichten nicht nachgekommen sind. Mal in der Baugenehmigung/Bauantrag schmökern..

  4. Ausgleichsflächen: Natur-Ausgleich durch Baumaßnahmen – Info für Käufer

    Foto von Martin G. Halbinger

    Ausgleichsflächen
    zur Erläuterung:
    Wenn u.A. durch Baumaßnahmen im Außenbereich Flächen der Natur "weggenommen" werden sind entsprechende Ausgleichsflächen der Natur "zurückzugeben". (je nach bisheriger Wertigkeit für die Natur und intensität der Nutzung)
    Diese sind je nach Wertigkeit z.T. oder komplett (Biotop) für die Natur freizuhalten.
    Dies müsste Ihnen Ihr Verkäufer mitgeteilt haben. Manchmal wird dies auch durch entsprechend Grundbucheintragungen gesichert.

  5. Ausgleichsfläche: Notar-Pflichten beim Grundstückskauf – Bepflanzung?

    Danke für die schnellen Antworten aber ...
    Hallo!
    Danke an Alle die so schnell geantwortet haben! Wie Hr. Sigge schon erläutert hat, ist es wohl unsere Ausgleichsfläche. Die Frage die sich aber jetzt stellt ist: Muss beim Kauf eines solchen Grundstücks nicht von Notarieller Seite darauf hingewiesen werden (Folgekosten Bepflanzung etc. ...)? Im Bebauungsplan ist diese Fläche als "private Grünfläche" ausgewiesen mit einer bestimmten Bepflanzung ... wenn es aber eine Ausgleichsfläche ist, fällt diese doch aber unter öffentliches Recht und ich muss den "Grünflächenkontrolleuren" vom Land jederzeit Zugang zwecks Überprüfung gewähren! Was ist daran noch privat? Zugegeben, ich tue mir mit diesen beiden Begriffen etwas schwer ... aber meines Erachtens muss doch ein Notar beim Kauf eines Grundstückes auf soetwas aufmerksam machen!? Wir haben aber weder einen Grundbucheintrag noch irgendwelche andere Vermerke ...
    Danke nochmal für die schnellen Antworten,
    M. Braun
    • Name:
    • M. Braun

  6. Bebauungsplan: Grünstreifen-Nutzung – Recht & Kontrolle durch Bauamt

    Der Bebauungsplan ...
    Der Bebauungsplan legt die Art und Weise der Nutzung fest, in Ihrem Fall den Grünstreifen. Ist diese Teilregelung des Bebauungsplan zulässig und nicht angreifbar, stellt sie öffentliches Recht dar. Oder anders aus eigenem Erleben ausgedrückt: Bei mir kamen 1 Jahr nach Hausbau auch unterbeschäftigte Bauamtsmitarbeiter mit Spaten (!) und wollten auf dem Grundstück kontrollieren, ob ich die Gebote der Versickerung des Niederschlagswassers aus dem Bebauungsplan auch einhalte. Hätte ich das nicht getän, wäre das übliche Instrumentarium zur Durchsetzung der Einhaltung des Bebauungsplan in Kraft gesetzt worden. Mit dem Notar hat dies relativ wenig zu tun. Den Notar treffen im Regelfall keine Aufklärungspflichten zu Fragen der Bauplanung (Bebauungsplan). Er kennt diese Planungen im Regelfall nicht einmal. Er beurkundet lediglich Verkaufs- und Kaufangebot (Verkaufsangebot, Kaufangebot). Hier wäre  -  vielleicht  -  der Verkäufer eher Ihr Ansprechpartner, aber auch daran habe ich erhebliche Zweifel. Als gesetzestreuer Bürger frage ich Sie: Warum halten Sie den Bebauungsplan denn nicht ein, er ist doch schließlich zwingendes Recht? Als Prakmatiker schließe ich mich den Vorrednern an: Der Gemeinde penetrante Fragen stellen ... und sehen Sie Folgendes positiv: wenn Sie Ihre Bebauungsplan-Pflicht mit wenig Geld ablösen, ist die Sache für alle Zeiten erledigt und sie können im Streifen pflanzen, was sie wollen; andernfalls kann die Gemeinde  -  natürlich unter Einhaltung der Regularien  -  Sie evtl. zur Umsetzung der Bebauungsplan-Festlegung zwingen und Sie haben fortan tatsächlich einen Grünstreifen.

  7. Bebauungsplan: Konkrete Pflanzvorgaben vs. Gemeinde-Erwartungen

    Zement mal ...
    Herr Dr. Siegel.
    Sie haben bzw. hätten Recht, wenn im Bebauungsplan z.B. stände:
    X Stück einheimische Bäume, Stammumfang y cm, je Z m² bebaute/versiegelte Fläche auf dem Streifen pflanzen.
    Kenn ich aus vielen Baugebieten so öder textähnlich. Wäre auch i.O.
    Den Eingangsbeitrag versteh ich anders. Die Gemeinde hat "gehofft", dass die Bauherren "Urwälder" anpflanzen, die haben aber eher Heidebepflanzung betrieben, weil eben nichts vorgeschrieben war und nun will die Gemeinde  -  vielleicht weil sie von oben eins auf den Deckel bekommen hat und merkt, dass die Vorgaben mangelhaft waren  -  jetzt von den Eigentümern einen Beitrag zur Sanierung der Schusseligkeit, na sagen wir mal, abringen.
    Und das wäre nicht i.O., weil die Eigentümer unter anderen Voraussetzungen erworben haben.

  8. Bebauungsplan: Notar vs. Gemeinde – Pflichten zur Grünstreifen-Einhaltung

    OK ... MEA culpa ...
    Hallo
    Eben hatte ich gerade ein Gespräch mit einem Mitglied des Bauausschusses der Stadt Worms. Dr. Siegel hat wohl Recht ... der Notar kümmert sich um alles privatrechtliche (Verkauf etc.) um öffentliche Geschichten (Bebauungsplan) nicht. Die Einhaltung des B-Planes ist für mich eigentlich kein Problem ... es ist wohl eher das ungute Gefühl dass die sieben Zwerge der Stadt jederzeit mal eben schnell Probebohrungen in meinem Garten veranstalten können um zu sehen ob ich alles richtig gemacht habe 😉 Für den "priv. Grünstreifen" ist in der Tat alles geregelt ... Abstände, Anzahl Bäume I. u. II. Ordnung, Verteilung der Sträucher, Grassamenmischung usw. Was die meisten Anwohner (mich eingeschlossen) hier von den Socken gehauen hat, war wohl die Erkenntnis statt eines priv. Grünstreifens eher ein öffentliches Biotop unterhalten zu müssen. Selbst Unkraut ist darauf (laut Aussage der städt. Verwaltung) nicht gestattet! Da diese strengen Auflagen für mich schon fast einer Zwangsenteignung gleichkommt, dachte ich der Notar hätte eigentlich mal ein Wort dazu sagen können. Noch kurz zu den Preisen hier: Pro m² Ausgleichsfläche (beim Freikauf der Fläche) sind 5 € fällig, die Verwaltungsgebühr beträgt 1,5 € pro m² (Eintragung im Bebauungsplan etc.). Ist das ok?
    Vielen Dank nochmals für alle Antworten ... super Forum hier!
    Mit freundlichen Grüßen,
    M. Braun
    • Name:
    • M. Braun
  9. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
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    Ausgleichsfläche im Bebauungsplan: Pflichten und Konsequenzen

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Pflichten und Konsequenzen einer Ausgleichsfläche, die im Bebauungsplan eines Grundstücks in Rheinland-Pfalz ausgewiesen ist. Es wird erörtert, ob der Notar beim Grundstückskauf auf diese Pflichten hinweisen muss und welche Rechte die Gemeinde bezüglich der Kontrolle und Durchsetzung der Bepflanzung hat. Die Teilnehmer tauschen Erfahrungen und rechtliche Einschätzungen aus.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Ausgleichsfläche: Notar-Pflichten beim Grundstückskauf – Bepflanzung? wird die Frage aufgeworfen, ob ein Notar beim Kauf eines Grundstücks mit einer Ausgleichsfläche auf die Folgekosten der Bepflanzung hinweisen muss. Dies ist ein wichtiger Punkt, der vor dem Kauf geklärt werden sollte.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Ausgleichsfläche: Pflichten für Hausbau – Kosten & Gemeinde erklärt, dass Ausgleichsflächen nicht nur für große Projekte wie Flughäfen, sondern auch für private Bauvorhaben relevant sein können. Die Gemeinde kann die Anlage der Fläche gegen eine Gebühr übernehmen.

    🔧 Praktische Umsetzung: Es wird empfohlen, sich bei der Gemeinde nach der Rechtsgrundlage und den Pflanzsatzungen zu erkundigen, wie im Beitrag Ausgleichsfläche: Rechtsgrundlage & Entschädigung bei Grünflächen vorgeschlagen. Dies hilft, die eigenen Pflichten und Rechte genau zu verstehen. Im Beitrag Bebauungsplan: Grünstreifen-Nutzung – Recht & Kontrolle durch Bauamt wird die Durchsetzungskraft des Bebauungsplans erläutert.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie vor dem Grundstückskauf alle Details zur Ausgleichsfläche mit dem Notar und der Gemeinde. Prüfen Sie den Bebauungsplan genau und lassen Sie sich über mögliche Folgekosten und Kontrollrechte der Gemeinde aufklären. Beachten Sie auch den Beitrag Bebauungsplan: Notar vs. Gemeinde – Pflichten zur Grünstreifen-Einhaltung bezüglich der unterschiedlichen Verantwortlichkeiten.

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