Garagenlänge weicht von Bauplänen ab: Was tun bei Abweichungen & Risiken?

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Ich würde Ihnen raten, die Abweichung der Garagenlänge zwischen Exposé und Bauplänen vor dem Kauf der Gebrauchtimmobilie unbedingt zu klären. Die Differenz von über 2 Metern ist erheblich und kann verschiedene Ursachen haben.

Mögliche Ursachen:

• Fehler im Exposé: Ein simpler Messfehler des Maklers.
• Nachträglicher Anbau: Die Garage wurde ohne Genehmigung verlängert. 🔴
• Falsche Baupläne: Die Baupläne sind ungenau oder unvollständig.

🔴 Gefahr: Eine nicht genehmigte Verlängerung der Garage kann zu Problemen mit dem Bauamt führen (Rückbau, Bußgelder). Auch der Wert der Immobilie kann dadurch gemindert sein.

Ich empfehle Ihnen folgende Schritte:

• Prüfung der Baugenehmigung: Fordern Sie die vollständige Baugenehmigung beim Bauamt an.
• Vermessung: Lassen Sie die Garage von einem öffentlich bestellten Vermesser vermessen.
• Gespräch mit dem Verkäufer: Klären Sie die Ursache der Abweichung mit dem Verkäufer.
• Rechtliche Beratung: Ziehen Sie einen Anwalt für Baurecht hinzu, um die rechtlichen Konsequenzen zu prüfen.

👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Abweichung vor dem Kauf umfassend ab und lassen Sie sich rechtlich beraten, um spätere Probleme zu vermeiden.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt eine geplante Immobilientransaktion, bei der die tatsächliche Garagenlänge von 9,15 m um 2,15 m von der in den Bauplänen genehmigten Länge von 7 m abweicht. Diese Abweichung stellt eine formelle Baurechtsverletzung dar, da die Garage ohne entsprechende Genehmigung errichtet wurde. Die Aussage des Maklers, dass solche Abweichungen auf dem Land toleriert würden, ist rechtlich nicht haltbar und kann zu erheblichen Risiken für den Käufer führen.

🔴 Gefahr: Die fehlende Baugenehmigung für die überlange Garage stellt ein erhebliches Risiko dar. Die zuständige Bauaufsichtsbehörde kann jederzeit eine nachträgliche Legalisierung verlangen oder im schlimmsten Fall den Rückbau der nicht genehmigten Fläche anordnen. Dies könnte zu erheblichen Kosten und Rechtsstreitigkeiten führen.

➕ Ergänzung: Die Lage der Garage direkt an den Nachbargärten verschärft die Situation. Nachbarn könnten aufgrund der Abweichung von den genehmigten Plänen Abstandsflächenverletzungen oder eine unzulässige Grenzbebauung geltend machen. Zudem könnte die überlange Garage gegen das Nachbarrecht verstoßen, was zu Klagen und Schadensersatzforderungen führen kann.

⚠️ Korrektur: Die Behauptung des Maklers, dass solche Abweichungen auf dem Land toleriert würden, ist fachlich falsch. Baurechtliche Vorschriften gelten unabhängig von der Lage der Immobilie. Eine nachträgliche Genehmigung ist nicht automatisch gegeben und erfordert ein formelles Verfahren, das von der Behörde abgelehnt werden kann.

👉 Handlungsempfehlung: Vor dem Kauf der Immobilie ist dringend die Einholung einer verbindlichen Auskunft der Bauaufsichtsbehörde erforderlich, ob die überlange Garage nachträglich genehmigt werden kann. Zudem sollte ein Fachanwalt für Baurecht die Situation prüfen und die Risiken für den Käufer bewerten. Der Kaufvertrag sollte eine Klausel enthalten, die den Verkäufer zur Beseitigung der Abweichung verpflichtet oder den Kaufpreis entsprechend mindert. Ohne diese Absicherung ist vom Erwerb der Immobilie abzuraten.

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Die Abweichung von 2,15 m bei der Garagenlänge gegenüber der genehmigten Bauzeichnung stellt eine erhebliche baurechtliche Unregelmäßigkeit dar, da es sich um eine nicht genehmigte bauliche Veränderung handelt, die unmittelbar an Nachbargrundstücke grenzt.

🔴 Gefahr: Die nicht genehmigte Erweiterung kann zu einer Baugenehmigungsverweigerung im Nachhinein führen, einer Anordnung zur Beseitigung durch die Bauaufsichtsbehörde oder einer Unterlassungsklage durch die Nachbarn wegen Verletzung der Grenzabstandsregelungen gemäß Landesbauordnung NRW.

🔴 Gefahr: Bei einer späteren Baubehördenkontrolle oder bei Verkauf/Finanzierung kann die fehlende Genehmigung zu erheblichen Wertminderungen, Kreditverweigerungen oder Rücktrittsrechten des Käufers führen – insbesondere, da die Abweichung nicht bagatellisierbar ist (über 2 m).

⚠️ Korrektur: Die Aussage des Maklers, man baue "auf dem Land öfters eine Steinreihe mehr", ist rechtlich unzulässig und irreführend: Die Bauordnung NRW kennt keine pauschale "Landregelung"; die Baugenehmigungspflicht gilt unabhängig von der Gemeindegröße – auch in Städten mit 50.000 Einwohnern.

➕ Ergänzung: Da das Baujahr 1987 ist, besteht zwar grundsätzlich die Möglichkeit einer Verwirkung der Baubehördenansprüche nach 30 Jahren (§ 21 Abs. 1 BauO NRW), doch gilt dies nicht automatisch – insbesondere bei fortwährenden Rechtsverstößen oder bei Nachbarschaftsbeschwerden.

➕ Ergänzung: Die fehlende Baubeschreibung und unvollständige Planunterlagen erhöhen das Risiko, da keine Nachweise für eine eventuelle nachträgliche Genehmigung oder eine rechtmäßige Abweichung (z. B. durch Bauvoranfrage oder Änderungsantrag) vorliegen.

👉 Handlungsempfehlung: Bevor der Kaufvertrag unterzeichnet wird, ist dringend eine schriftliche Auskunft der zuständigen Bauaufsichtsbehörde (Stadt oder Kreis) einzuholen – inklusive Prüfung der Genehmigungsakte und Klärung der Verwirkungsfrage; zudem ist ein unabhängiger Bausachverständiger mit baurechtlicher Kompetenz zu beauftragen, um die tatsächliche Bauausführung mit den Genehmigungsunterlagen zu vergleichen.