Geschossigkeit berechnen nach NBauO: Lufträume im Dachgeschoss – Was zählt in Niedersachsen?

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Ich verstehe, dass es Unklarheiten bei der Berechnung der Geschossigkeit in Niedersachsen bezüglich Lufträumen im Dachgeschoss gibt. Die Niedersächsische Bauordnung (NBauO) ist hier maßgeblich.

Grundsätzlich gilt: Alle Geschosse, die vollständig über der Geländeoberfläche liegen und eine lichte Höhe von mindestens 2,40 m haben, werden als Vollgeschosse gezählt.

Lufträume im Dachgeschoss: Ob ein Luftraum (z.B. eine Galerie im Wohnzimmer, die bis unter das Dach reicht) als nutzbare Fläche und damit als Geschossfläche zählt, hängt davon ab, ob dieser Raum tatsächlich nutzbar ist und die genannten Kriterien (lichte Höhe, Lage über Geländeoberfläche) erfüllt. Ist der Luftraum Teil eines darunterliegenden Geschosses und trägt nicht zur Bildung einer weiteren, separaten Nutzungseinheit bei, wird er in der Regel nicht als separates Geschoss gewertet.

👉 Handlungsempfehlung: Um eine verbindliche Auskunft zu erhalten, empfehle ich, eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Baubehörde in Niedersachsen zu stellen. Dies schafft Klarheit und vermeidet spätere Probleme.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die bauordnungsrechtliche Bewertung von Lufträumen im Dachgeschoss nach der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO). Die Frage, ob ein Luftraum, der von einer Galerie aus einsehbar ist und eine Raumhöhe von ca. 6,00 m im Erdgeschoss erzeugt, als Geschossfläche anzurechnen ist, erfordert eine differenzierte Betrachtung. Grundsätzlich definiert die NBauO ein Vollgeschoss über die durchschnittliche Höhe und die Grundfläche, wobei Lufträume nicht pauschal als Geschossfläche gelten, wenn sie keine eigenständige Nutzungsebene darstellen.

✅ Zustimmung: Die Annahme, dass der Luftraum im Dachgeschoss kein nutzbarer Bereich im Sinne eines Vollgeschosses ist, ist grundsätzlich richtig. Ein Luftraum, der lediglich als optische Verbindung dient und keine eigene Aufenthaltsfläche bietet, wird in der Regel nicht als Geschossfläche angerechnet.

⚠️ Korrektur: Die Aussage, dass das Erdgeschoss in diesem Bereich eine Höhe von ca. 6,00 m hätte, ist irreführend. Tatsächlich handelt es sich um einen durchgehenden Raum, der sich über zwei Ebenen erstreckt. Die Höhe des Erdgeschosses allein ist nicht entscheidend, sondern die Gesamthöhe des Raumes und die Frage, ob eine zweite Ebene (Galerie) als eigenständiges Geschoss zu werten ist.

➕ Ergänzung: Entscheidend für die Bewertung ist die Definition des Vollgeschosses nach § 2 NBauO. Ein Vollgeschoss liegt vor, wenn die durchschnittliche Höhe mehr als 2,30 m beträgt und die Grundfläche mindestens zwei Drittel der darunterliegenden Geschossfläche umfasst. Die Galerie selbst könnte als Vollgeschoss gelten, wenn sie diese Kriterien erfüllt. Der Luftraum darunter ist jedoch kein Geschoss, sondern ein Hohlraum.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die konkrete Planung von einem örtlichen Bauamt oder einem Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht prüfen. Die NBauO kann durch die Rechtsprechung des Niedersächsischen Oberverwaltungsgerichts (OVG) konkretisiert sein. Eine verbindliche Auskunft zur Geschossigkeit und zur Zulässigkeit des Flachdachs erhalten Sie nur durch eine Bauvoranfrage oder einen Bauantrag.

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Die Frage betrifft die baurechtliche Einordnung von Lufträumen im Dachgeschoss bei der Ermittlung der Geschossigkeit nach der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO), insbesondere im Hinblick auf die 2/3-Regelung für Dachgeschosse gemäß § 2 Abs. 4 NBauO.

🔴 Gefahr: Eine fehlerhafte Einordnung von Lufträumen als nutzbare Fläche kann zu einer unzulässigen Überschreitung der zulässigen Geschosszahl führen – mit gravierenden Folgen für die Baugenehmigung, die Versicherbarkeit und die spätere Nutzung.

⚠️ Korrektur: Lufträume – also nicht umschlossene, nicht begehbare Raumvolumina ohne eigene Nutzfunktion – sind grundsätzlich nicht als nutzbare Fläche im Sinne der Geschosszählung zu berücksichtigen, selbst wenn sie visuell mit einem Wohnraum verbunden sind (z. B. durch Sichtbezug von einer Galerie).

➕ Ergänzung: Entscheidend ist nicht die optische Verbindung, sondern die baurechtliche Definition: Nutzbare Fläche setzt eine umschlossene, begehbare und nutzbare Raumhöhe von mindestens 2,30 m voraus (§ 2 Abs. 5 NBauO). Bereiche unter 1,00 m Höhe zählen nicht, zwischen 1,00 m und 2,30 m nur zur Hälfte – Lufträume ohne Boden, Treppe oder Nutzungsabsicht zählen gar nicht.

✅ Zustimmung: Die Annahme, dass ein Luftraum im Obergeschoss grundsätzlich nicht nutzbar ist, ist korrekt – solange er nicht als begehbarer Raum (z. B. als Galerie, Loggia oder ausgebauter Dachraum mit ausreichender Höhe und Zugang) konstruktiv und funktional ausgeführt ist.

❌ Widerspruch: Die Annahme, dass die Höhe von 6,00 m im EG^Abk. einen Einfluss auf die Zählung des Dachgeschosses hat, ist falsch: Die Geschossigkeit wird raumweise und geschossweise ermittelt; die Höhe eines anderen Geschosses ist für die Einordnung des Dachgeschosses irrelevant.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie einen zertifizierten Bauvorlageberechtigten oder einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Baurecht, um die konkrete Raumgliederung, die nutzbaren Flächenanteile und die Einhaltung der 2/3-Regel für das Dachgeschoss baurechtssicher zu prüfen – insbesondere vor Einreichung der Bauantragunterlagen.