Bürgschaft nach §7 MaBV: Notar-Hinterlegung rechtens? Rechte & Vorgehen für Käufer

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Ich verstehe, dass Sie unsicher sind, ob die Hinterlegung der Bürgschaft nach § 7 MaBV beim Notar rechtens ist. Grundsätzlich dient die Bürgschaft nach § 7 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) dem Schutz des Käufers vor Vermögensschäden, falls der Bauträger seine Verpflichtungen nicht erfüllt.

🔴 Gefahr: Weicht die tatsächliche Handhabung der Bürgschaft von den Vereinbarungen im Bauträgervertrag ab, kann dies Ihre Rechte als Käufer beeinträchtigen.

Ich empfehle Ihnen, zunächst den Bauträgervertrag genau zu prüfen. Steht dort eindeutig, dass die Bürgschaft entweder beim Notar verbleiben oder an Sie ausgehändigt werden muss, sollte der Bauträger sich daran halten. Eine Hinterlegung beim Notar kann zulässig sein, wenn dies im Vertrag so vorgesehen ist oder wenn der Notar als Treuhänder fungiert und die Bürgschaft nur unter bestimmten Bedingungen (z.B. nach Baufortschritt) freigibt.

Sollte der Bauträgervertrag keine eindeutige Regelung enthalten, ist es ratsam, das Gespräch mit dem Bauträger zu suchen und auf die Einhaltung der vertraglichen Vereinbarungen zu bestehen. Im Zweifelsfall sollten Sie sich rechtlich beraten lassen, um Ihre Rechte zu wahren.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie den Bauträgervertrag und die Vorgehensweise des Bauträgers von einem Anwalt für Baurecht prüfen, um sicherzustellen, dass Ihre Rechte als Käufer gewahrt bleiben.

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Der Sachverhalt betrifft die Wirksamkeit einer Bauträger-Bürgschaft nach § 7 MaBV, die beim Notar hinterlegt wurde, sowie die Rechte des Käufers auf Herausgabe. Der Nutzer beruft sich auf ein BGH-Urteil (2007), wonach eine solche Regelung nichtig sein kann, wenn der Notar nicht zur Herausgabe auf einfache Anforderung des Käufers verpflichtet ist.

✅ Zustimmung: Die grundsätzliche Rechtsauffassung des Nutzers ist zutreffend. Der BGH hat in seinem Urteil vom 22. Februar 2007 (Az. VII ZR 34/05) klargestellt, dass eine Vertragsklausel, die dem Notar ein Ermessen bei der Herausgabe der Bürgschaft einräumt, gegen § 7 MaBV verstößt und zur Nichtigkeit der Zahlungsverpflichtung führen kann. Der Käufer muss ein uneingeschränktes Zugriffsrecht auf die Bürgschaftsurkunde haben.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass der Notar generell nicht an Anweisungen des Käufers gebunden sei, ist rechtlich differenziert zu betrachten. Der Notar ist als neutraler Treuhänder zwar nicht weisungsgebunden, aber an den Bauträgervertrag und die gesetzlichen Vorgaben der MaBV gebunden. Bei einer unwirksamen Klausel kann der Käufer die Herausgabe verlangen.

➕ Ergänzung: Es ist wichtig zu prüfen, ob der konkrete Vertragstext tatsächlich eine Ermessensentscheidung des Notars vorsieht oder ob die Formulierung "beim Notar bleibt" lediglich die Verwahrung beschreibt. Entscheidend ist, ob der Käufer ein jederzeitiges, unbedingtes Recht auf Aushändigung der Bürgschaftsurkunde hat. Fehlt dieses Recht, ist die Klausel nach dem BGH-Urteil unwirksam.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr besteht darin, dass der Käufer bei einer unwirksamen Bürgschaftsklausel trotzdem zur Zahlung verpflichtet sein könnte, wenn er die Nichtigkeit nicht rechtzeitig geltend macht. Zudem könnte der Bauträger auf einer Vertragserfüllung bestehen, was zu einem Rechtsstreit führt. Der Nutzer sollte nicht vorschnell handeln, sondern die Rechtslage genau prüfen lassen.

👉 Handlungsempfehlung: Der Nutzer sollte den Bauträgervertrag und die Bürgschaftsurkunde von einem auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt prüfen lassen. Dieser kann feststellen, ob die Klausel tatsächlich unwirksam ist und ob eine Zahlungsverweigerung gerechtfertigt wäre. Vor einer Zahlungsverweigerung ist eine schriftliche Aufforderung an den Bauträger zu empfehlen, die Bürgschaftsurkunde auf einfache Anforderung herauszugeben. Eine vorschnelle Klage sollte vermieden werden, aber die rechtliche Position sollte klar dokumentiert sein.

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Die Anfrage betrifft die Rechtswirksamkeit einer Bürgschaft nach § 7 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV), insbesondere hinsichtlich der Notarhinterlegung und der Ausgestaltung der Rückgabeklausel im Bauträgervertrag.

🔴 Gefahr: Ein Verstoß gegen die zwingenden Form- und Inhaltsvorgaben des § 7 MaBV führt zur Nichtigkeit der Bürgschaft – und damit zur Unwirksamkeit der gesamten Sicherungsvereinbarung. Das BGH-Urteil vom 19.06.2007 (VII ZR 201/06, lexetius.com/2007%2C188) stellt klar: Die Bürgschaft ist nur wirksam, wenn der Vertrag ausdrücklich regelt, dass der Notar die Bürgschaft auf einfache Anforderung des Käufers herauszugeben hat – ohne eigenständige Prüfung oder Ermessen.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, der Notar könne nach eigenem Ermessen über die Rückgabe entscheiden, widerspricht unmittelbar der Rechtsprechung und macht die Bürgschaft unwirksam – unabhängig davon, ob der Notar den Vertrag entworfen hat oder nicht.

➕ Ergänzung: Die Nichtigkeit der Bürgschaft nach § 7 MaBV hat direkte Folgen für die Zahlungspflicht: Ohne wirksame Sicherung dürfen nach § 3 MaBV keine Vorauszahlungen für Bauleistungen geleistet werden – auch nicht anteilig. Eine Zahlung trotz fehlender wirksamer Bürgschaft birgt erhebliche Risiken für den Käufer, insbesondere bei Insolvenz des Bauträgers.

✅ Zustimmung: Die Einschätzung, dass das BGH-Urteil maßgeblich ist und weitgehend unbekannt bleibt, ist zutreffend – es stellt einen zentralen Maßstab für die Wirksamkeit von §-7-Bürgschaften dar und wird regelmäßig in der Praxis übersehen.

❌ Widerspruch: Die Annahme, der Bauträgervertrag sei 'eindeutig' und damit ausreichend, ist falsch: 'Eindeutigkeit' allein genügt nicht – es bedarf der konkreten, unmissverständlichen Regelung der 'einfachen Anforderung' durch den Käufer, wie vom BGH gefordert.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen auf Bau- und Verbraucherrecht spezialisierten Rechtsanwalt, um die Wirksamkeit der Bürgschaft prüfen und gegebenenfalls die Zahlungspflicht nach § 3 MaBV zu suspendieren zu lassen – bis eine wirksame Sicherung vorliegt.