Bauträger-Ansprüche: Verjährung von Erfüllungsansprüchen & Bürgschaften gegenüber Bauträger-Bank? Frist, Beginn
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Bauträger-Ansprüche: Verjährung von Erfüllungsansprüchen & Bürgschaften gegenüber Bauträger-Bank? Frist, Beginn

Liebe Experten,
Die Verjährung wurde bekanntlich geändert. Kann mir jemand sagen, ob auch Erfüllungsansprüche oder Ansprüche aus einer Bürgschaft nach § 7 MaBV verjähren? . Wenn ja, wie kann die Verjährung, außer durch eine Klage, unterbrochen werden?
Wann beginnt die Verjährung? Was ist, wenn Kosten und Lasten laut Notarvertrag noch nicht auf uns übergegangen sind? (Abnahme verweigert) Das Objekt liegt in Berlin.
Bin für jeden Beitrag sehr dankbar.
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Die Frage betrifft die Verjährung von Ansprüchen gegen eine Bauträger-Bank, insbesondere Erfüllungsansprüche und Ansprüche aus einer Bürgschaft nach § 7 MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung).

    Verjährungsfrist: Grundsätzlich gilt seit der Änderung des Verjährungsrechts eine regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGBAbk.. Diese Frist gilt auch für Ansprüche gegen die Bauträger-Bank.

    Beginn der Verjährung: Die Verjährung beginnt gemäß § 199 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Im Kontext des Bauträgerrechts bedeutet dies, dass die Verjährung in der Regel mit der Abnahme des Objekts und Kenntnis der Mängel beginnt.

    Unterbrechung der Verjährung: Die Verjährung kann neben der Klageerhebung auch durch folgende Maßnahmen unterbrochen werden:

    • Anerkenntnis des Anspruchs durch den Schuldner: Eine eindeutige Erklärung der Bauträger-Bank, den Anspruch anzuerkennen, unterbricht die Verjährung (§ 212 BGB).
    • Verhandlungen: Schweben zwischen Gläubiger und Schuldner Verhandlungen über den Anspruch, so ist die Verjährung gehemmt, bis eine der Parteien die Fortsetzung der Verhandlungen verweigert (§ 203 BGB).
    • Mahnbescheid: Die Zustellung eines Mahnbescheids im Mahnverfahren kann die Verjährung ebenfalls unterbrechen (§ 204 BGB).

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle, die genauen Umstände des Einzelfalls (Notarvertrag, Abnahme, Lasten) von einem Fachanwalt für Bauträgerrecht prüfen zu lassen, um die Verjährungsfristen und Unterbrechungsmöglichkeiten korrekt zu beurteilen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Verjährung
    Die Verjährung ist der Zeitraum, nach dessen Ablauf ein Anspruch nicht mehr durchgesetzt werden kann. Sie dient dem Rechtsfrieden und der Rechtssicherheit.
    Verwandte Begriffe: Hemmung, Unterbrechung, Verjährungsfrist.
    Erfüllungsanspruch
    Ein Erfüllungsanspruch ist das Recht eines Gläubigers, vom Schuldner die Erbringung einer Leistung zu fordern, die dieser vertraglich oder gesetzlich schuldet.
    Verwandte Begriffe: Leistungsanspruch, Schadensersatzanspruch, Gewährleistungsanspruch.
    Bürgschaft
    Eine Bürgschaft ist ein Vertrag, durch den sich ein Bürge gegenüber einem Gläubiger verpflichtet, für die Verbindlichkeiten eines Dritten (des Schuldners) einzustehen.
    Verwandte Begriffe: Garantie, Schuldbeitritt, Patronatserklärung.
    MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung)
    Die MaBV ist eine deutsche Verordnung, die die Pflichten von Maklern und Bauträgern regelt, insbesondere im Hinblick auf die Verwendung von Kundengeldern.
    Verwandte Begriffe: Bauträgervertrag, Zahlungsplan, Sicherungspflichten.
    Abnahme
    Die Abnahme ist die Erklärung des Auftraggebers, dass er die Werkleistung des Auftragnehmers als im Wesentlichen vertragsgemäß anerkennt.
    Verwandte Begriffe: Bauabnahme, Mängelrüge, Gewährleistung.
    Notarvertrag
    Ein Notarvertrag ist ein Vertrag, der von einem Notar beurkundet wird. Dies ist insbesondere bei Grundstückskaufverträgen und Bauträgerverträgen erforderlich.
    Verwandte Begriffe: Beurkundung, Auflassung, Grundbuch.
    Mahnbescheid
    Ein Mahnbescheid ist ein vereinfachtes Verfahren zur Geltendmachung von Geldforderungen. Er wird vom Gericht auf Antrag des Gläubigers erlassen.
    Verwandte Begriffe: Mahnverfahren, Vollstreckungsbescheid, Zwangsvollstreckung.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche Ansprüche gegen die Bauträger-Bank können verjähren?
      Grundsätzlich können Erfüllungsansprüche und Ansprüche aus einer Bürgschaft nach § 7 MaBV gegenüber der Bauträger-Bank verjähren. Diese Ansprüche beziehen sich meist auf die Fertigstellung des Objekts oder die Beseitigung von Mängeln.
    2. Wann beginnt die Verjährung bei Ansprüchen gegen die Bauträger-Bank?
      Die Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners erlangt hat oder hätte erlangen müssen. Dies ist oft der Zeitpunkt der Abnahme des Objekts und der Feststellung von Mängeln.
    3. Wie kann die Verjährung von Ansprüchen gegen die Bauträger-Bank unterbrochen werden?
      Die Verjährung kann durch Klageerhebung, Anerkenntnis des Anspruchs durch die Bank, Verhandlungen zwischen Gläubiger und Schuldner oder durch Zustellung eines Mahnbescheids unterbrochen werden.
    4. Was bedeutet ein Anerkenntnis des Anspruchs durch die Bauträger-Bank?
      Ein Anerkenntnis liegt vor, wenn die Bauträger-Bank eindeutig erklärt, den Anspruch des Gläubigers anzuerkennen. Dies kann beispielsweise durch eine schriftliche Bestätigung oder eine Zusage zur Erfüllung des Anspruchs erfolgen.
    5. Welche Rolle spielt die Abnahme des Objekts bei der Verjährung von Ansprüchen?
      Die Abnahme des Objekts ist ein wichtiger Zeitpunkt, da sie oft den Beginn der Verjährungsfrist für Mängelansprüche markiert. Ab diesem Zeitpunkt hat der Gläubiger in der Regel Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen.
    6. Was ist, wenn Mängel erst später entdeckt werden?
      Wenn Mängel erst später entdeckt werden, beginnt die Verjährung für diese Mängel erst mit dem Schluss des Jahres, in dem der Mangel entdeckt wurde und der Gläubiger Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen erlangt hat.
    7. Welche Bedeutung hat der Notarvertrag für die Verjährung von Ansprüchen?
      Der Notarvertrag kann Regelungen enthalten, die für die Entstehung und Fälligkeit von Ansprüchen relevant sind. Diese Regelungen können indirekt auch den Beginn der Verjährungsfrist beeinflussen.
    8. Was ist der Unterschied zwischen Hemmung und Unterbrechung der Verjährung?
      Die Hemmung der Verjährung bedeutet, dass die Verjährungsfrist für einen bestimmten Zeitraum nicht weiterläuft. Nach Wegfall des Hemmungsgrundes läuft die Frist weiter. Die Unterbrechung der Verjährung hingegen führt dazu, dass die Verjährungsfrist von neuem beginnt.

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  2. Bauträger Mängelansprüche: Verjährung vs. Bürgschaft

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Mängelansprüche
    Sie haben nur Ansprüche gegen den Bauträger (z.B. Mängelansprüche, Schadenersatzansprüche, Ansprüche aus Überzahlung). Die Bürgschaft sichert diejenigen Ansprüche, die darin bezeichnet sind, je nach Formulierung entweder befristet oder unbefristet. Aus der Bürgschaft allein haben Sie keine zusätzlichen Ansprüche. Wenn die in der Bürgschaft bezeichneten Ansprüche gegen den Bauträger verjährt sind, können Sie aus der Bürgschaft nichts mehr geltend machen. Der Sicherungszweck ist entfallen.

  3. MaBV §7: Vertragskonstellation & Bürgschaftsurkunde prüfen!

    MaBV ist da etwas komplizierter ...
    MaBV ist da etwas komplizierter (meinten Sie wirklich § 7?). Hierzu müsste man die genaue Vertragskonstellation kennen und desweiteren den genauen Inhalt der Bürgschaftsurkunde. Sollte dieser so sein, wie Bruno es beschrieben hat, kann ich mich des Eindruckes nicht verwehren, dass man Sie, gelinde gesagt, beschi.. hat ...

  4. Bürgen-Ansprüche: Verjährung ab Kenntnis der Zahlungsforderung

    @ Frau Böttger
    Ihre Frage geht im Moment  -  nicht nur  -  in der Bauindustrie den Entscheidern durch den Kopf, weil sich wieder einmal eine Rechtsänderung erst "5 Minuten vor 12" herumspricht. Ja, auch Ansprüche gegen Bürgen verjähren. Ja, neuerdings in drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in dem Sie erstmals eine Zahlung vom Bürgen hätten verlangen können. Wie ist diese Verjährung zu hemmen? 1. : Durch einen sog. Einredeverzicht des Bürgen, 2. : Mahnbescheid, selbst. Beweisverfahren, Klage  -  bei 1. und 2. hilft jedoch nur der Rechtsanwalt.
    Zur Sache ein Beispiel:
    Sie haben einen Bauvertrag mit 5 Jahren Gewährleistung geschlossen und ihr Auftragnehmer hat Ihnen nach Abnahme in 2001 eine Gewährleistungsbürgschaft übergeben. Nach Abnahme, aber noch im Jahre 2001 erfahren Sie von Mängeln, setzen dem AN zur Beseitigung eine Frist. Dann tritt Stillstand ein (aus welchen Gründen auch immer). Damit war Ihnen im Jahre 2001 ein Zahlungsanspruch gegen den Bürgen erwachsen. Dieser verjährte nach altem Recht in 30 Jahren, also kein Problem. Seit 01.01.2002 beträgt die regelmäßige Verjährungsfrist in D. jedoch nur noch drei Jahre! Deshalb verjährt Ihr Zahlungsanspruch gegen den Bürgen (z.B. auf Kostenvorschuss zur Mängelbeseitigung) am 31.12.2004. Und dies, obwohl die Gewährleistungszeit des AN noch 2 Jahre läuft! (Abnahme 2001 + 5 Jahre). Hierin liegt das Problem, dass zum Ende dieses Jahres zumindest im Bausektor zu viel Arbeit für die Rechtsanwälte führen wird ... Wenn Sie Bedenken hinsichtlich Ihrer Bürgschaft haben, sollten Sie sich noch in diesem Jahr rechtsanwaltlich beraten lassen, weil die Fragen im Detail sehr komplex sind und mein Beispiel einfachen Fall beschrieb.

  5. Bürgschaft: Verjährung bei Stillstand des Bauträgers?

    Foto von

    weitergesponnen
    Hr. Dr. Siegel, ich verwende Ihr Beispiel. Der Mangel soll aber erstmals in 2004 auftreten. Keine Aktivität des Bauträger, Stillstand. Der Anspruch gegen den Bürgen entsteht dann wohl in 2004. Verjährt dieser erst in 3 Jahren, also zum 31.12.2007, obwohl der Bauträger bereits Ende 2006 raus ist? Dann wäre ich mit meiner Auffassung, dass die Bürgschaft keine eigenständigen Ansprüche schafft, sondern nur Ansprüche gegen den Bauträger sichert, auf dem Holzweg.

  6. Bürgschaft: Argumente des Bauträgers auch für den Bürgen?

    @Stubenrauch
    Sorry, Herr Stubenrauch, dass ich erst jetzt antworte:
    Antwort: "Jein". Hinsichtlich des Bürgen liegen Sie richtig. Die Verjährung begänne in Ihrem Beispiel erst 2004 zu laufen. ABER: Jetzt kommt es auf den Wortlaut der Bürgschaft an, denn der Bürge hat das gesetzliche Recht, bei seiner Inanspruchnahme alle die Argumente zur Verteidigung vorzubringen, die auch der sog. Hauptschuldner vorbringen könnte. Dieser, der Bauträger, würde sich auf Verjährung der Ansprüche aus dem Kauf- / Bauvertrag berufen. Der Bürge kann sich dieses Argument zu eigen machen. Nun sehen allerdings Bürgschaften teilweise vor, dass dieses Recht des Bürgen gerade ausgeschlossen ist. Dann könnte der Bürge sich nur darauf berufen, dass möglicherweise seine "eigenen 3 Jahre" abgelaufen sind. Das ist eben kompliziert, schelten Sie nicht mich dafür, sondern unseren Gesetzgeber, der immer abstrusere Regelwerke aufstellt.

  7. OLG Celle: Bürgschaftsschuld nach Verjährung der Hauptschuld

    Foto von

    danke
    Herr Dr. Siegel für das Statement. Ich habe noch etwas nicht Höchstrichterliches gefunden: OLG Celle, Urteil vom 20.07.2000  -  13 U 271/99, leider nicht im Volltext. Das OLG hat festgestellt, dass vom Bürgen auch nach Ablauf der Verjährungsfrist der Hauptschuld Zahlung verlangt werden kann, wenn der nicht erledigte Mangel noch in unverjährter Zeit gegenüber dem Unternehmer gerügt wurde. Eine einfache Rüge wurde als ausreichend gesehen, wobei diese aber nicht nur an den Bürgen gerichtet sein durfte. Ob das Gericht unterschiedliche Verjährung zwischen Hauptschuld und Bürgschaftsschuld gesehen hat (ich habe a.a.O. gefunden "Das Schicksal der Bürgschaftsschuld und der gesicherten Hauptschuld sind unabhängig voneinander") oder Hemmung im Spiel war, kann ich den Auszügen die ich habe nicht entnehmen.

  8. MaBV-Bürgschaft: Verjährung von Ansprüchen nach Mängelrüge?

    mehr zu meiner Frage
    Erst mal vielen vielen Dank an die Experten. Bitte helfen Sie mir noch einmal, denn ich möchte es verstehen.
    Unsere Einzel-Bürgschaft gemäß § 7 MaBV über den gesamten Kaufpreis wurde uns bereits im Bauträgervertrag von 1999 zugesichert und Monate später ausgehändigt. (noch vor der ersten fälligen Kaufpreisrate). Die Mängel (auch wesentliche) wurden von uns erstmals im Jahre 2000 gerügt. Im Jahre 2001 erfolgten die letzten Arbeiten, ab dem Jahre 2002 geschah außer Gerichtsverhandlungen, mit rechtskräftigen Urteil, nichts mehr. Im Jahre 2003 stellte der Bauträger einen Konkursantrag, der mangels Masse abgelehnt wurde. Was ist mit den Ansprüchen aus dem Vertrag? Mal angenommen es würde den Bauträger noch geben, würden unsere Ansprüche dieses Jahr Ihrer Meinung nach verjähren?
    Die Ansprüche gegen den Auftragnehmer waren:
    1. Erfüllungsansprüche (Schadensersatz, Minderung usw.)
    2. Gewährleistungsansprüche (5 Jahre)
    sind die verjährt? , obwohl wir noch nicht mal abgenommen haben? Was ist die Hauptschuld in diesem Fall? Verjährt die Hauptschuld am 31.12.2004? Die § 7 MaBV Bürgschaft deckt doch wohl nicht die Gewährleistung ab.
    Die Bürgschaft ist keine Gewährleistungsbürgschaft, sondern dient nach dem Wortlaut "zur Sicherung aller etwaigen Ansprüche des Auftraggebers gegen den Gewerbetreibenden auf Rückgewähr oder Auszahlung der vorgenannten Vermögenswerte". Wortlaut weiter:
    "übernehmen wir hiermit die selbstschuldnerische Bürgschaft unter Verzicht auf die Einreden der Anfechtbarkeit, der Aufrechenbarkeit und der Vorausklage bis zum Höchstbetrag" (KP).
    Ich wäre Ihnen sehr dankbar, wenn Sie hier meinen Fall diskutieren würden, dann ist es für mich verständlicher. Ich beantworte gerne jede Frage und bedanke mich schon im Voraus für Ihre Bemühungen.
  9. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

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    Bauträger-Ansprüche: Verjährung von Erfüllungsansprüchen & Bürgschaften

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Verjährung von Erfüllungsansprüchen und Ansprüchen aus Bürgschaften gegenüber Bauträgerbanken gemäß § 7 MaBV. Es wird erörtert, wann die Verjährungsfrist beginnt, wie sie unterbrochen werden kann und welche Rolle der Wortlaut der Bürgschaftsurkunde spielt. Ein wichtiger Aspekt ist, dass auch Ansprüche gegen Bürgen verjähren können, in der Regel drei Jahre ab dem Ende des Jahres, in dem erstmals eine Zahlung vom Bürgen hätte verlangt werden können. Die Rechtsprechung des OLG Celle wird als Referenz für die Frage herangezogen, ob die Bürgschaftsschuld auch nach Verjährung der Hauptschuld noch geltend gemacht werden kann.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Beachten Sie, dass der Bürge das Recht hat, bei Inanspruchnahme alle Argumente zur Verteidigung vorzubringen, die auch der Hauptschuldner (Bauträger) vorbringen könnte, wie im Beitrag Bürgschaft: Argumente des Bauträgers auch für den Bürgen? erläutert wird. Dies kann die Durchsetzung von Ansprüchen erheblich erschweren.

    ✅ Zusatzinfo: Die Verjährung von Mängelansprüchen gegenüber dem Bauträger kann sich auf die Ansprüche gegenüber der Bauträgerbank auswirken. Es ist daher entscheidend, Mängel rechtzeitig zu rügen, um die Verjährung zu hemmen. Wie im Beitrag MaBV-Bürgschaft: Verjährung von Ansprüchen nach Mängelrüge? beschrieben, ist die rechtzeitige Rüge entscheidend.

    🔴 Risiko: Eine unklare Formulierung der Bürgschaftsurkunde kann dazu führen, dass die Ansprüche des Käufers eingeschränkt werden oder sogar ganz entfallen. Daher ist es ratsam, die Bürgschaftsurkunde vor Vertragsabschluss von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Siehe auch MaBV §7: Vertragskonstellation & Bürgschaftsurkunde prüfen!.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die genaue Vertragskonstellation und den Inhalt der Bürgschaftsurkunde. Lassen Sie sich von einem Anwalt für Bauträgerrecht beraten, um Ihre Ansprüche zu prüfen und die Verjährung zu hemmen. Beachten Sie die Ausführungen im Beitrag Bürgen-Ansprüche: Verjährung ab Kenntnis der Zahlungsforderung bezüglich der Verjährungsfristen.

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