Schiedsgutachterverfahren bei Baumängeln: Ablauf, Kosten & Rechte des Käufers?
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Schiedsgutachterverfahren bei Baumängeln: Ablauf, Kosten & Rechte des Käufers?

Hallo Zusammen,
wir haben von unserem Bauträger ein Reihenhaus gekauft. Wir sind jetzt kurz vor der letzten Abnahme der Außenanlagen. Die Mängel der letzten Abnahme (u.a. Fassade) sind noch nicht erledigt worden. Der Generalunternehmer des Bauträgers schickte uns jetzt eine email bzgl. unserer vorab gemeldeten Mängel im Außenbereich.
Zu 2 Mängeln schreibt er uns in der E-Mail:
"Mangel wird nicht anerkannt, Vorschlag Schiedsgutachterverfahren"
Mehr nicht. Was soll das jetzt?
Was sollen wir tun? Meiner Meinung nach müsste er doch den Grund der Ablehnung des Mangels erstmal schriftlich mitteilen, oder liege ich da falsch?
Was ist denn ein Schiedsgutachterverfahren überhaupt, wer muss das initiieren und wie sieht es mit der Bezahlung aus bzw. was kommt dabei rum?
Es wäre klasse, wenn ich dazu Eure Meinung hören könnte.
Danke, viele Grüße, Werner Hampel
  • Name:
  • Werner Hampel
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    Ich verstehe, dass Sie kurz vor der Abnahme der Außenanlagen Ihres Reihenhauses stehen, aber noch Mängel aus vorherigen Abnahmen (u.a. an der Fassade) bestehen. Der Generalunternehmer schlägt ein Schiedsgutachterverfahren vor.

    Ein Schiedsgutachterverfahren ist ein außergerichtliches Verfahren zur Klärung von Streitigkeiten, oft im Zusammenhang mit Baumängeln. Ein unabhängiger Gutachter wird beauftragt, die Mängel zu begutachten und eine Entscheidung zu treffen. Diese Entscheidung ist in der Regel für beide Parteien bindend, sofern dies vertraglich vereinbart wurde.

    Wichtige Aspekte, die Sie beachten sollten:

    • Vertragliche Grundlage: Prüfen Sie Ihren Kaufvertrag auf Klauseln zum Schiedsgutachterverfahren.
    • Unabhängigkeit des Gutachters: Stellen Sie sicher, dass der Gutachter neutral und unabhängig ist.
    • Kosten: Klären Sie, wer die Kosten des Verfahrens trägt. Oftmals ist dies Verhandlungssache.
    • Bindungswirkung: Vergewissern Sie sich über die Bindungswirkung der Entscheidung des Schiedsgutachters.

    👉 Handlungsempfehlung: Bevor Sie einem Schiedsgutachterverfahren zustimmen, lassen Sie sich von einem Anwalt für Baurecht beraten. Er kann Ihren Vertrag prüfen und Ihnen die Vor- und Nachteile des Verfahrens aufzeigen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Schiedsgutachterverfahren
    Ein außergerichtliches Verfahren zur Streitbeilegung, bei dem ein unabhängiger Gutachter eine Expertise erstellt und eine Entscheidung trifft. Es wird oft bei Baumängeln eingesetzt, um eine schnelle und kostengünstige Lösung zu finden.
    Verwandte Begriffe: Mediation, Gutachten, Sachverständiger.
    Baumangel
    Ein Fehler oder eine Abweichung von den anerkannten Regeln der Technik oder den vertraglichen Vereinbarungen bei der Errichtung eines Gebäudes. Baumängel können zu Schäden, Wertminderung oder Nutzungseinschränkungen führen.
    Verwandte Begriffe: Bauschaden, Gewährleistung, Sachmangel.
    Abnahme
    Die formelle Entgegennahme eines Bauwerks oder einer Bauleistung durch den Auftraggeber. Mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist und die Verantwortung für das Bauwerk geht auf den Auftraggeber über.
    Verwandte Begriffe: Bauvertrag, Leistungsverzeichnis, Übergabe.
    Bauträger
    Ein Unternehmen, das Grundstücke erwirbt, bebaut und die Gebäude anschließend verkauft. Bauträger übernehmen oft die gesamte Projektentwicklung und -realisierung.
    Verwandte Begriffe: Generalunternehmer, Bauherr, Projektentwickler.
    Gewährleistung
    Die gesetzliche oder vertragliche Verpflichtung des Unternehmers, für Mängel an seiner Leistung einzustehen. Die Gewährleistungsfrist beträgt in der Regel fünf Jahre für Bauwerke.
    Verwandte Begriffe: Mängelansprüche, Nachbesserung, Schadensersatz.
    Gutachten
    Eine fachliche Stellungnahme eines Sachverständigen zu einer bestimmten Fragestellung. Gutachten werden oft zur Klärung von Sachverhalten oder zur Bewertung von Schäden erstellt.
    Verwandte Begriffe: Expertise, Sachverständiger, Beweissicherung.
    Mängelanzeige
    Die schriftliche Mitteilung des Auftraggebers an den Auftragnehmer über das Vorliegen eines Mangels. Die Mängelanzeige ist Voraussetzung für die Geltendmachung von Mängelansprüchen.
    Verwandte Begriffe: Rüge, Beanstandung, Reklamation.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist ein Schiedsgutachterverfahren?
      Ein Schiedsgutachterverfahren ist ein außergerichtliches Verfahren zur Beilegung von Streitigkeiten, bei dem ein unabhängiger Gutachter eine Expertise erstellt und eine Entscheidung trifft, die für die Parteien bindend sein kann. Es wird oft bei Baumängeln eingesetzt, um eine schnelle und kostengünstige Lösung zu finden.
    2. Wer trägt die Kosten für das Schiedsgutachterverfahren?
      Die Kostenverteilung ist oft Verhandlungssache oder im Vertrag geregelt. Üblicherweise tragen die Parteien die Kosten je zur Hälfte oder der Verlierer des Verfahrens trägt die gesamten Kosten. Es ist wichtig, dies vorab zu klären.
    3. Ist die Entscheidung des Schiedsgutachters bindend?
      Die Bindungswirkung hängt von der vertraglichen Vereinbarung ab. Wenn im Vertrag festgelegt ist, dass die Entscheidung des Schiedsgutachters bindend ist, müssen sich beide Parteien daran halten. Andernfalls kann die Entscheidung als Grundlage für weitere Verhandlungen oder gerichtliche Schritte dienen.
    4. Wie wählt man einen geeigneten Schiedsgutachter aus?
      Es ist wichtig, einen unabhängigen und qualifizierten Gutachter zu wählen. Achten Sie auf seine Fachkenntnisse, seine Erfahrung und seine Reputation. Empfehlungen von Fachverbänden oder Anwälten können hilfreich sein.
    5. Was passiert, wenn ich mit der Entscheidung des Schiedsgutachters nicht einverstanden bin?
      Wenn die Entscheidung des Schiedsgutachters nicht bindend ist, können Sie versuchen, eine Einigung mit der Gegenseite zu erzielen oder gerichtliche Schritte einleiten. Wenn die Entscheidung bindend ist, sind die Möglichkeiten, dagegen vorzugehen, begrenzt.
    6. Welche Vorteile hat ein Schiedsgutachterverfahren gegenüber einem Gerichtsverfahren?
      Ein Schiedsgutachterverfahren ist in der Regel schneller und kostengünstiger als ein Gerichtsverfahren. Es ist auch weniger formal und kann zu einer einvernehmlichen Lösung führen. Zudem kann ein Gutachter mit Fachkenntnissen eine fundierte Entscheidung treffen.
    7. Kann ich während des Schiedsgutachterverfahrens einen Anwalt hinzuziehen?
      Ja, es ist ratsam, sich während des Schiedsgutachterverfahrens von einem Anwalt beraten zu lassen. Ein Anwalt kann Ihre Rechte und Pflichten erläutern und Sie bei der Vorbereitung und Durchführung des Verfahrens unterstützen.
    8. Was sollte ich vor Beginn des Schiedsgutachterverfahrens beachten?
      Prüfen Sie Ihren Vertrag auf Klauseln zum Schiedsgutachterverfahren, klären Sie die Kostenverteilung, wählen Sie einen unabhängigen Gutachter und lassen Sie sich von einem Anwalt beraten. Dokumentieren Sie alle Mängel und halten Sie alle relevanten Unterlagen bereit.

    🔗 Verwandte Themen

    • Mediation bei Baustreitigkeiten
      Alternative Streitbeilegung durch einen neutralen Vermittler.
    • Beweissicherung bei Baumängeln
      Dokumentation von Mängeln zur Beweisführung.
    • Anwaltliche Beratung im Baurecht
      Unterstützung bei rechtlichen Fragen rund um Bauprojekte.
    • Sachverständigengutachten im Bauwesen
      Erstellung von Gutachten zur Klärung von Sachverhalten.
    • Die Bauabnahme richtig durchführen
      Worauf Sie bei der Abnahme achten sollten.

  2. Baumängel: Sachverständiger entscheidet – Wer zahlt bei Ablehnung?

    Sie behaupten einen Mangel ...
    Sie behaupten einen Mangel Bauträger sagt ist keiner. Jetzt wird ein Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger geholt, der diesen Mangel (wenn er denn einer ist) bewertet. Und wer verliert, bezahlt. Den ÖbvS und ggf. den Mangel. Das ganze quasi als Abwendung eines Gerichtsverfahrens.

  3. Schiedsgutachter bestellen: Wer ist zuständig – Käufer oder GU?

    Und wer muss ihn bestellen? Muss ich ihn ...
    Und wer muss ihn bestellen? Muss ich ihn bestellen oder der GUAbk.?

  4. Gutachterauswahl: HWK-Liste nutzen für Schiedsgutachterverfahren

    Können sie halten Wien Dachdecker ...
    Können sie halten Wien Dachdecker Liste der HWKAbk. und dann einen aussuchen.

  5. Schiedsgutachter: Vorschlag & Akzeptanz vs. Kammerbenennung

    Eher nicht "aussuchen" und
    bestellen. Erst vorschlagen ob der "Andere" den auch akzeptiert.
    Ansonsten muss einer bei der Kammer angefragt werden der von denen benannt wird. Der kann nur wegen Befangenheit von einer Partei abgelehnt werden.

  6. Bauträger vs. Generalunternehmer: Vertragspartner bei Baumängeln

    und ich dachte immer MoRüBen wären gut für die Augen ...
    muss ich mich getäuscht haben, RüBe: "Sie behaupten einen Mangel ... 14.11.08 ... Bauträger sagt ist keiner. "
    Falsch
    Fragesteller: " ... wir haben von unserem Bauträger ein Reihenhaus gekauft ... Der Generalunternehmer des Bauträgers schickte uns jetzt eine email ... "
    Reden Sie nicht mit dem Generalunternehmer, Ihr Vertragspartner ist der Bauträger, sofern es tatsächlich ein Bauträger ist. Der Generalunternehmer ist Vertragspartner vom Bauträger, aber nicht von Ihnen.
    Mein Vorschlag: Dem Generalunternehmer mitteilen, dass man sein Schreiben zur Kenntnis nimmt, jedoch Aufgrund der nicht bestehenden Vertragsbeziehung für irrelevant hält. Zusätzlich neues Schreiben an den Bauträger mit Aufforderung zur Mangelbeseitigung.
    Ich empfehle die Suche (oben rechts) und / oder direkt den Beitrag gemäß Link:

    aus dem ich kurz zitieren möchte: "Der Bauträger sagt: das hätte mit der Gewährleistung nichts mehr zu tun" ... "Lasst euch vom Bauträger nicht verkohlen ... "
    Resümee:
    Wenn ich richtig lese: Noch keine Abnahme erfolgt. Damit liegt die Beweislast beim Bauträger, er muss Ihnen beweisen, dass das Gewerk Mangelfrei ist. Wie, das steht dem Bauträger frei, soll nicht Ihr Bier sein. Erst danach würde ich an ein Schiedsverfahren denken, mein Tipp: Keine schnellen Entscheidungen, immer locker bleiben.
    Grüße

    • Name:
    • Herr Ber-180-Sob

  7. Zustimmung: Korrektur Bauträger/Generalunternehmer-Beziehung

    Stimmt. Hasste Recht ...
    Stimmt. Hasste Recht und stimme zu ... 🙂
    (wo sind die Smileys? .. 🙂

  8. Abnahmeverweigerung: Schadenersatzpflicht bei unberechtigten Gründen

    Ganz so einfach ist es auch nicht
    Wenn der Erwerber eine Abnahme grundlos, oder wegen geringen Mängeln, welche keine Abnahmeverweigerung rechtfertigt, verweigert kann der Erwerber (AGAbk.) auch hier für die entstandenen Kosten Schadenersatzpflichtig sein 🙂

  9. Schiedsverfahren: Risiken & Kosten bei Ablehnung von Baumängeln

    Na dann
    erstmal raus hier mit der Sprache zu den 2 Mängeln!
    Der Vorschlag klingt, als wäre der sich ziemlich sicher,
    dass es keine Mängel sind und Sie dann möglicherweise das Schiedsverfahren zum Großteil allein bezahlen.
    Das sollte er Ihnen schon ohne Schiedsverfahren erklaren.
    (Kostenminderungspflicht)
    Oder sollen die Mängel an der Fassade dabei gleich mit gemacht werden ...
    ... weil er jetzt die Nase mit Ihnen voll hat. Sorry!
    Das Schiedsverfahren macht doch nur Sinn, wenn Sie sich am Ende bei der Abnahme mit dem Bauträger nicht einig werden.
    ... und vielleicht sieht der Bauträger die 2 Sachen ja sogar genau wie Sie 😉
    Grüße

  10. Schiedsgutachtenverfahren: Vorgehen bei Ablehnung von Mängeln

    @Fragesteller
    Da hier viel ungeordnet steht versuch ich es mal zusammen zu fassen:
    1.) Sie haben eine Teilabnahme der Fassade mit Mängelprotokoll. Das ist doch schon mal gut.
    2.) Der Bauträger leht einen Mangel pauschal ab. Das reicht definitiv nicht. Er muss beweisen, dass es sich nicht um einen Mangel handelt mit Nennung der entsprechenden Regeln der Technik oder Verweis auf die Baubeschreibung, dass die Ausführung allen Vertragspflichten entspricht.
    3.) Sie müssen sich nicht auf ein Schiedsgutachtenverfahren einlassen, denn dort werden die Gutachterkosten i.d.R. nach obliegen/obsiegen verteilt, kann also sein, dass sie den Gutachter zahlen müssen, wenn es wirklich kein Mangel ist und sie zu streng waren bei der Abnahme.
    4.) Der Bauträger muss seiner Nachweispflicht der Mangelfreiheit bei allen vor und während der Abnahme gerügten Mängeln auf eigene Kosten nachkommen, bloße Ablehnung ohne fachliche Begründung reicht nicht.
    5.) Ein Schiedsgutachtenverfahren setzt i.d.R. eine gemeinsame Einigung auf einen Gutachter voraus. Der sollte von der zuständigen IHK oder HWKAbk. vorgeschlagen werden und nicht von einer der Parteien. Die Parteien beauftragen diesen gemeinsam und zahlen muss ihn, wer verliert. Kann sein, dass der Gutachter sich vorher von beiden Parteien einen hälftigen Vorschuss des Gutachterhonorars einholt, um nicht am Ende gegen den Verlierer alles durchsetzen zu müssen.

  11. Beweispflicht bei Baumängeln: Beschreibung durch Auftragnehmer nötig!

    Geht nichts "durcheinander"
    Der Bauträger ist Beweispflichtig. ABER der AN muss entsprechend ständiger Rechtsprechung "den Mangel entsprechend seines äußeren Erscheinungsbildes beschreiben"!
    Dann kann der Bauträger sagen was er will, er hat den Bewesi ebenso erbracht (Parteivortrag) wie der AGAbk. ihn einfach "behaupten" kann.
    Wo kommen wir hin wenn der AN überall eine differenzierte, substanziierte Beweispflicht haben soll?
    Aber eigentlich? Mir soll es Recht sein : D

  12. Beweispflicht Bauträger: Mängel bei Teilabnahme Fassade nachweisen

    ALSO
    Die Fassade hat ihre Teilabnahme mit Mängeln bekommen. Der Bauträger ist beweispflichtig, dass es sich hier nicht um Mängel handelt. Habe ich mir grad gestern bei einer juristischen Weiterbildung für Sachverständige an der IHKAbk. Berlin erklären lassen. Ist echt hart, diese Beweispflicht. Auch wenn es die Rechtsprechung nicht zwingend vorschreibt, so wäre ich in solchen Situationen doch auch für einen Schiedsgutachter. Bin sowieso dafür, dass BTs in ihre Verträge die Abnahme mit/durch einen Sachverständigen als Vertragsklausel mit aufnehmen, dann hat man die Fachkompetenz gleich zur Abnahme vor Ort und spart sich das Prozedere im Nachgang.
    Aber mal ehrlich, eh wir Forums-Berater uns hier gegenseitig unsere Fachkompetenz beweisen ... sollte da nicht erstmal der Fragesteller die Karten auf den Tisch legen? Mir schwant da so, dass es hier mal wieder um optische Mängel einer Putzfassade geht! ("Die sieht aber so wellig aus, wenn nachmittags die Sonne rumkommt ...!) Der Bauträger weiß jetzt schon, dass der Erwerber bei Ansatz der DINAbk. 18202 mit dieser Mängelbehauptung aufe Nase fällt und lässt ihn jetzt ins Schiedsgutachtenmesser laufen.
    Soll der Fragesteller doch erstmal darlegen, worum sich der Streit dreht ..., wenn er denn überhaupt noch Böcke drauf hat und sich nicht längst mit dem Bauträger verglichen hat.
  13. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

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    Schiedsgutachterverfahren bei Baumängeln: Rechte und Pflichten

    💡 Kernaussagen: Bei Baumängeln ist der Bauträger beweispflichtig. Ein Schiedsgutachterverfahren kann zur Klärung beitragen, wobei die Kostenverteilung vom Ausgang abhängt. Die korrekte Beschreibung der Mängel durch den Auftragnehmer ist entscheidend. Bei unberechtigter Abnahmeverweigerung drohen Schadenersatzansprüche. Die Kommunikation sollte primär mit dem Bauträger, nicht dem Generalunternehmer erfolgen.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Laut Abnahmeverweigerung: Schadenersatzpflicht bei unberechtigten Gründen kann eine grundlose oder durch geringfügige Mängel bedingte Abnahmeverweigerung zu Schadenersatzforderungen führen.

    ✅ Zusatzinfo: Die Auswahl eines geeigneten Schiedsgutachters kann über die HWK-Liste erfolgen, wie in Gutachterauswahl: HWK-Liste nutzen für Schiedsgutachterverfahren beschrieben.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Zuständigkeit für die Bestellung des Schiedsgutachters (Käufer oder GU), wie im Beitrag Schiedsgutachter bestellen: Wer ist zuständig – Käufer oder GU? erläutert. Dokumentieren Sie alle Mängel detailliert und kommunizieren Sie primär mit dem Bauträger, um Ihre Rechte als Käufer im Rahmen des Schiedsgutachterverfahrens bei Baumängeln zu wahren. Beachten Sie die Hinweise zur Beweispflicht des Bauträgers, die in Beweispflicht Bauträger: Mängel bei Teilabnahme Fassade nachweisen dargelegt werden.

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