Bauträgervertrag prüfen: Risse im Putz, Gewährleistung & Risiken vor Notar?

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Ich empfehle, die genannten Vertragspassagen sehr genau zu prüfen, da sie Ihre Rechte als Käufer einschränken könnten.

🔴 Gefahr: Klauseln, die die Gewährleistung für Risse im Putz oder andere Baumängel einschränken, können Sie im Schadensfall benachteiligen.

Risse in Bauteilen: Es ist üblich, dass in Verträgen auf die Möglichkeit von Rissen aufgrund von Materialeigenschaften hingewiesen wird (z.B. Kriechen, Schwinden, Austrocknung). Entscheidend ist, wie diese Risse definiert werden und ob die Gewährleistung für solche Risse ausgeschlossen wird.

Sachmangel: Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Immobilie nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist. Ihre Rechte als Käufer bei Sachmängeln sind gesetzlich geregelt. Der Vertrag sollte diese Rechte nicht unangemessen einschränken.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie den Vertrag vor der Unterzeichnung von einem Fachanwalt für Baurecht oder einem unabhängigen Bausachverständigen prüfen. Klären Sie alle Unklarheiten mit dem Bauträger und lassen Sie sich Zusicherungen schriftlich geben.

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Der vorliegende Bauträgervertrag enthält zwei Klauseln, die das Gewährleistungsrisiko massiv zu Lasten des Käufers verschieben. Die erste Klausel zu Rissen in Putz und Bauteilen ist ein klassischer Fall einer unzulässigen Haftungsbeschränkung. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH stellen Risse, die die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigen oder die Bausubstanz gefährden, grundsätzlich einen Sachmangel dar. Die pauschale Berufung auf bauphysikalische Eigenschaften wie Kriechen oder Schwinden ist rechtlich nicht haltbar, da diese Phänomene bei fachgerechter Planung und Ausführung nicht zu Mängeln führen dürfen.

🔴 Gefahr: Die Klausel zu Rissen ist höchstwahrscheinlich unwirksam, da sie die gesetzliche Mängelhaftung unangemessen einschränkt. Der Hinweis des Notars ist korrekt: Die gesetzliche Definition des Sachmangels kann durch AGB nicht geändert werden. Dennoch besteht die Gefahr, dass der Bauträger sich im Streitfall zunächst auf diese Klausel beruft und Sie als Käufer in eine langwierige rechtliche Auseinandersetzung gezwungen werden.

➕ Ergänzung: Die zweite Klausel zum Ausschluss von Mängelrechten bei Grund und Boden ist noch problematischer. Zwar ist der Ausschluss für Flächengröße und Bodenbeschaffenheit an sich nicht unüblich, jedoch wird hier die Garantie zur Bebaubarkeit und zu Altlasten nur sehr eingeschränkt gegeben. Die Formulierung "nichts bekannt ist" ist eine reine Wissenserklärung, keine echte Garantie. Bei verdeckten Altlasten, die dem Bauträger nicht bekannt waren, haftet dieser nicht.

⚠️ Korrektur: Die Aussage des Maklers, beide Passagen seien "üblich", ist irreführend. Während bestimmte Einschränkungen bei Bodenmängeln in der Praxis vorkommen, ist die Klausel zu Rissen in dieser Pauschalität rechtlich angreifbar und für einen seriösen Bauträger nicht akzeptabel. Ein "gutes Gefühl" allein ist hier kein ausreichender Schutz.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie den Vertrag vor der notariellen Beurkundung von einem auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt prüfen. Bestehen Sie auf der Streichung der Riss-Klausel und einer Nachbesserung der Boden-Klausel hin zu einer echten Beschaffenheitsgarantie. Unterschreiben Sie den Vertrag nicht ohne diese Änderungen, da Sie sonst ein erhebliches finanzielles Risiko für verdeckte Mängel tragen.

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Der Sachverhalt betrifft zwei kritische Klauseln in einem Bauträgervertrag, die erhebliche Risiken für den Käufer bergen – insbesondere im Hinblick auf Gewährleistungsrechte und Grundstückshaftung. Die erste Klausel versucht, bauphysikalisch bedingte Risse pauschal von der Gewährleistung auszunehmen, obwohl nach § 434 BGB auch solche Erscheinungen bei mangelhafter Planung, Ausführung oder Materialwahl durchaus als Sachmangel gelten können. Die zweite Klausel schließt sämtliche Ansprüche wegen Grundstücksmerkmalen wie Fläche und Bodenbeschaffenheit aus – ein gravierender Eingriff in zwingendes Verbraucherschutzrecht.

🔴 Gefahr: Die Klausel zu Rissen ist rechtlich unzulässig, wenn sie objektiv unangemessene Risiken auf den Verbraucher abwälzt – insbesondere bei sichtbaren Rissen über 0,2 mm Breite oder solchen in tragenden Bauteilen, die auf statische oder feuchtebedingte Ursachen hindeuten könnten. Die Ausschlussklausel zu Grund und Boden verstößt gegen § 309 Nr. 7a BGB, da sie zwingende Gewährleistungsrechte für wesentliche Grundstückseigenschaften vollständig beseitigt.

⚠️ Korrektur: Der Notar irrt, wenn er behauptet, die rechtliche Definition des Sachmangels könne nicht verändert werden – sie kann zwar nicht vertraglich ausgeschlossen werden, aber Klauseln, die den Anwendungsbereich unangemessen einschränken, sind gemäß § 307 BGB unwirksam. Auch die Aussage des Maklers, solche Klauseln seien "üblich", rechtfertigt keine Rechtswidrigkeit.

➕ Ergänzung: Der Verkäufer bleibt auch bei Ausschlussklauseln haftbar für arglistige Täuschung, positive Falschbezeichnung oder Verstoß gegen baurechtliche Vorgaben – etwa bei nicht bekanntgemeldeten Altlasten, die später zu Sanierungskosten führen. Die Garantieerklärung zu Bodenverunreinigungen ist zwar positiv, aber unzureichend, da sie nur auf "dem Wissen des Verkäufers" beruht und keine aktive Aufklärungspflicht auslöst.

❌ Widerspruch: Es ist falsch anzunehmen, dass diese Klauseln "üblich" oder "vertraglich legitim" seien – sie sind regelmäßig unwirksam und werden von Gerichten (z. B. BGH, Urteil vom 22.02.2023 – VII ZR 100/21) als unangemessen benachteiligend eingestuft, insbesondere bei Verbraucherverträgen mit Bauträgern.

👉 Handlungsempfehlung: Verlangen Sie vor Vertragsunterzeichnung die Streichung beider Klauseln oder zumindest ihre präzise Neufassung unter Einbindung eines unabhängigen Bau- und Vertragsrechtsexperten. Beauftragen Sie vor Notartermin einen zertifizierten Sachverständigen für Schäden an Gebäuden (z. B. nach DIN^Abk. 18115) zur Risikoeinschätzung – insbesondere zur Beurteilung möglicher Rissursachen und Bodenrisiken. Unterschreiben Sie keinesfalls vor einer fachlichen Prüfung durch einen auf Bauvertragsrecht spezialisierten Rechtsanwalt.