HOAI-Zuschlag bei Kernsanierung & Anbau: Gilt der Zuschlag auch für den Anbau?
BAU-Forum: Honorar für Architekten- und Ingenieurleistungen

HOAI-Zuschlag bei Kernsanierung & Anbau: Gilt der Zuschlag auch für den Anbau?

Hallo,
wir kernsanieren z.Z. ein Haus von 1937 um, in das seitdem nicht mehr investiert wurde. (Trotzdem ist die Substanz noch sehr gut). Von elektr. Leitungen, Wasserrohren, Fenstern, wärmedämmun bis hin zu neuem Dach wird alles erneuert. Gleichzeitig bauen wir noch 3 m über die gesamte Höhe einschl. Dach an (bisher 8,7 x 8,75 m; neu 12,15 x 8,7 m).
Der Architekt ist hervorragend, sowohl Planung als auch jetzt Bauleitubg werden sehr gut abgewickelt.
Jetzt meine Frage:
1. Wir haben für die Umbauten einen Zuschlag von 20 % zur HOIA vereinbart. Gilt dieser auch für den Anbauteil?
2. Der Zuschlag ist ja Aufgrund der Beachtung der vorhandenen Substanz (klar ist es schwieriger einen Raum zu planen, wenn schon 3 Wände festliegen, als wenn ich völlig frei zeichnen kann). Es wurden aber einige Abbrucharbeiten fällig, die ich selbst übernommen habe (z.B. Außenwand, Fenster, Dach abdecken) usw. I.d.R. wird neues Material verbaut, das in die Leistungssumme eingeht, z.B. wird das Dach neu gedeckt. Muss ich trotzdem für meine Eigenleistungen (Abbruch) einen "marktüblichen" Betrag ansetzen, der die Leistungssumme erhöht? (Würde in meinen Augen zu einer 3-fachen Abrechnung führen: 1. über Zuschlag, 2. neues Dach geht in die Leistungssumme ein und dann noch 3. Abbruch)
3. Einige weiter Gewerke haben Freunde übernommen, z.B. habe ich die Fachplanung Heizung/ Sanitär von einem Großhändler erstellt bekommen. Wieviel % der dort angefallenen Kosten muss ich laut HOIA tragen? (Bitte jetzt keine Diskussion, wie ungerecht das gegenüber dem Architekten doch ist, der A. hatte z.B. mit der Sanitärplanung nichts zu tun. Weder Gestaltung Bad, noch Auswahl der Keramik oder Festlegung der Steigleitungen war Aufgabe des Architekten) Es ist mir klar, das ein Teil bei der grundsätzlichen Planung zu berücksichtigen ist, aber meine Frage ist eben, wieviel genau?
Vielen Dank für eine kompetente Antwort
  • Name:
  • claus d
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Ich verstehe, dass Sie sich fragen, ob der HOAIAbk.-Zuschlag, der für die Kernsanierung Ihres Hauses anfällt, auch auf den Anbau angewendet werden kann. Grundsätzlich ist die HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) maßgeblich für die Berechnung der Architektenhonorare.

    Ob der Zuschlag für Umbauten und Modernisierungen auch auf den Anbau angewendet werden kann, hängt von der konkreten Ausgestaltung des Architektenvertrags und der erbrachten Leistungen ab. Der Zuschlag wird in der Regel für Arbeiten an der bestehenden Bausubstanz berechnet, die besondere Anforderungen stellen, z.B. aufgrund von Arbeiten im Bestand oder der Berücksichtigung von Denkmalschutz.

    Für den Anbau, der als Neubau zu betrachten ist, kann der Zuschlag unter Umständen nicht oder nur teilweise anfallen. Dies ist jedoch Verhandlungssache und sollte im Architektenvertrag klar geregelt sein. Ich empfehle, die Leistungsphasen und die Honorarberechnung im Vertrag detailliert aufzuschlüsseln, um Missverständnisse zu vermeiden.

    👉 Handlungsempfehlung: Besprechen Sie die Honorarfrage und die Anwendbarkeit des Zuschlags detailliert mit Ihrem Architekten und lassen Sie sich die Berechnungsgrundlagen erläutern. Klären Sie, welche Leistungen im Rahmen der Kernsanierung und welche im Rahmen des Anbaus erbracht werden und wie sich dies auf das Honorar auswirkt.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    HOAI
    Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) ist eine deutsche Verordnung, die die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen regelt. Sie dient als Grundlage für die Berechnung der Vergütung von Planungs- und Überwachungsleistungen im Bauwesen.
    Verwandte Begriffe: Architektenhonorar, Leistungsphasen, Honorarzonen
    Kernsanierung
    Eine Kernsanierung umfasst die umfassende Sanierung eines Gebäudes, bei der in der Regel alle wesentlichen Bauteile erneuert oder instand gesetzt werden. Dies kann die Erneuerung von elektrischen Leitungen, Wasserrohren, Fenstern, die Wärmedämmung und die Erneuerung des Daches umfassen.
    Verwandte Begriffe: Sanierung, Modernisierung, Instandsetzung
    Anbau
    Ein Anbau ist die Erweiterung eines bestehenden Gebäudes durch einen zusätzlichen Gebäudeteil. Der Anbau kann sowohl horizontal als auch vertikal erfolgen und dient dazu, die Wohnfläche oder Nutzfläche zu vergrößern.
    Verwandte Begriffe: Neubau, Erweiterung, Zubau
    Bausubstanz
    Die Bausubstanz bezeichnet die Gesamtheit der baulichen Elemente eines Gebäudes, einschließlich der tragenden Strukturen, der Fassade, des Daches und der Innenausstattung. Die Beschaffenheit der Bausubstanz ist entscheidend für die Stabilität, die Energieeffizienz und den Wert des Gebäudes.
    Verwandte Begriffe: Tragwerk, Gebäudehülle, Bauteile
    Leistungsphasen
    Die HOAI definiert verschiedene Leistungsphasen, die den Ablauf eines Bauprojekts von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung beschreiben. Jede Leistungsphase umfasst spezifische Aufgaben und Leistungen des Architekten oder Ingenieurs.
    Verwandte Begriffe: Planung, Ausführung, Überwachung
    Honorarzone
    Die HOAI teilt Bauprojekte in verschiedene Honorarzonen ein, die den Schwierigkeitsgrad und den Umfang der Planungs- und Überwachungsleistungen berücksichtigen. Die Honorarzone beeinflusst die Höhe des Architektenhonorars.
    Verwandte Begriffe: Schwierigkeitsgrad, Planungsaufwand, Honorarberechnung
    Architektenvertrag
    Ein Architektenvertrag ist ein Vertrag zwischen dem Bauherrn und dem Architekten, der die Leistungen des Architekten, die Honorarvereinbarung und die Rechte und Pflichten beider Parteien regelt. Der Architektenvertrag sollte die Leistungsphasen, die Honorarberechnung und die Haftungsfragen klar definieren.
    Verwandte Begriffe: Bauvertrag, Werkvertrag, Planungsvertrag

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist die HOAI?
      Die HOAI ist die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Sie regelt die Honorare für Planungs- und Überwachungsleistungen im Bauwesen. Die HOAI definiert verschiedene Leistungsphasen und Honorarzonen, die zur Berechnung des Architektenhonorars herangezogen werden.
    2. Wann fällt ein Zuschlag bei der HOAI an?
      Ein Zuschlag kann bei Umbauten, Modernisierungen oder Arbeiten im Bestand anfallen. Dieser Zuschlag berücksichtigt den erhöhten Aufwand und die besonderen Anforderungen, die mit solchen Projekten verbunden sind, z.B. die Berücksichtigung der bestehenden Bausubstanz oder die Einhaltung von Denkmalschutzbestimmungen.
    3. Gilt der HOAI-Zuschlag auch für einen Anbau?
      Ob der Zuschlag auch für einen Anbau gilt, hängt von der konkreten Vertragsgestaltung und den erbrachten Leistungen ab. Da ein Anbau in der Regel als Neubau zu betrachten ist, kann der Zuschlag unter Umständen nicht oder nur teilweise anfallen. Dies sollte im Architektenvertrag klar geregelt sein.
    4. Wie kann ich sicherstellen, dass die Honorarberechnung korrekt ist?
      Ich empfehle, die Leistungsphasen und die Honorarberechnung im Architektenvertrag detailliert aufzuschlüsseln. Besprechen Sie die Honorarfrage und die Anwendbarkeit des Zuschlags detailliert mit Ihrem Architekten und lassen Sie sich die Berechnungsgrundlagen erläutern.
    5. Was sind typische Leistungen bei einer Kernsanierung?
      Typische Leistungen bei einer Kernsanierung umfassen die Erneuerung von elektrischen Leitungen, Wasserrohren, Fenstern, die Wärmedämmung und die Erneuerung des Daches. Oftmals werden auch die Raumaufteilung verändert und die Sanitäranlagen erneuert.
    6. Was sind typische Leistungen bei einem Anbau?
      Typische Leistungen bei einem Anbau umfassen die Planung und Errichtung eines neuen Gebäudeteils, einschließlich der Fundamentarbeiten, des Rohbaus, des Innenausbaus und der Installation der technischen Gebäudeausrüstung.
    7. Was ist bei Eigenleistungen zu beachten?
      Eigenleistungen können die Kosten reduzieren, sollten aber im Vorfeld mit dem Architekten und den beteiligten Fachplanern abgestimmt werden. Es ist wichtig, die Eigenleistungen genau zu dokumentieren und die Gewährleistungsansprüche zu berücksichtigen.
    8. Wie beeinflusst die Bausubstanz den HOAI-Zuschlag?
      Die Beschaffenheit der Bausubstanz kann den HOAI-Zuschlag beeinflussen, da Arbeiten an erhaltenswerter oder schadhafter Substanz einen höheren Planungs- und Ausführungsaufwand bedeuten können.

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      Informationen zu den Grundlagen der Honorarberechnung nach HOAI.
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      Überblick über aktuelle Förderprogramme für Sanierungs- und Anbauprojekte.
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      Informationen zur energetischen Sanierung von Altbauten.

  2. HOAI: Umbauzuschlag – Berechnungsgrundlage & Bausubstanz-Berücksichtigung

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Umbauzuschlag und mitverarbeitete Bausubstanz
    Etwas gingen die Begriffe durcheinander. Der Reihe nach:
    1. Der Umbauzuschlag gilt für den gesamten Bau. Es werden nämlich nicht die anrechenbaren Kosten mit 20 % beaufschlagt, sondern nach Berechnung des Grundhonorars 20 % auf dieses aufgeschlagen.
    2. Ein Zuschlag Aufgrund mitverarbeiteter Bausubstanz ist etwas anderes. Hier kommen zu den anrechenbaren Kosten der neuen Bauleistungen fiktive Kosten (in etwa Zeitwert) für den Wert planerisch und technisch mitverarbeiteter Bausubstanz dazu. So etwas scheint bei Ihnen nicht vereinbart zu sein. Abbrucharbeiten sind keine anrechenbaren Kosten, da nichts hergestellt und auch nichts mitverarbeitet wird. Überwacht der Architekt die Abbrucharbeiten, müsste dafür ein gesondertes Honorar vereinbart werden. Eigenleistungen, soweit sie Bauleistungen sind, gehen mit marktüblichen Preisen in die anrechenbaren Kosten ein.
    3. Baukosten für die Haustechnik gehen voll in die anrechenbaren Kosten ein, wenn sie weniger als 25 % der sonstigen Kosten (=20 % der Gesamtkosten) betragen. Das darüber hinaus Gehende geht zur Hälfte in die anrechenbaren Kosten ein.

  3. HOAI: Anrechenbare Kosten – Haustechnik & Architektenleistungen

    Danke, dann aber noch zum Verständnis
    Die Baukosten für die Haustechnik gehen voll in die anrechenbaren Kosten ein. D.H., die Leistungsphasen 1-4 muss ich dafür bezahlen. Leistungsphasen 5-9 allerdings nicht, da der Architekt weder eine Ausführungsplanung für Elektro/ Sanitär/ Heizung gemacht hat, noch bei der Vergabe mitgewirkt hat, noch die Bauüberwachung gemacht hat.
    Stellt sich eine letzte Frage: Der Bezirksschornsteinfeger hat mir dringend zum Abriss des alten Kamins geraten. Das habe ich getan und völlig eigenständig hat mein Kaminbauer einen neuen Kamin eingebaut. (Statik vom Statiker, Vorschlag Kamin Schornsteinfeger/ Kaminbauer; Einbau Kaminbauer). Muss ich da's auch in die Grundleistungssumme mit einbeziehen?

  4. HOAI §15: Leistungsphasen 1-4 – Abrechnung bei Eigenvergabe

    Das heißt doch,
    dass ich für diese von mir selbst in Auftrag gegebenen Gewerke die Leistungsphasen HOIA § 15 1-4 bezahlen muss (kann ich auch nachvollziehen), dass aber die Phasen 5-9 nicht zur Abrechnung kommen, da weder Feinplanung noch Mitwirkung bei der Vergabe noch Bauaufsicht durchgeführt wurden.
    Wie seiht das dann aber bei einer Kaminanlage aus? Vereinbarung Architekt/ uns: gehen Sie zum Kaminbauer, das ist zu individuell. In dem Zusammenhang hat sich dann herausgestellt, dass der Schornsteinfeger den alten Schornstein nicht abnimmt. Er hat dann einen neuen (Fabrikat/ Ausführung) vorgeschlagen, der Kaminbauer hat bestellt und aufgebaut. Der Architekt war an der gesamten Entscheidung nicht beteiligt (Statiker hat Fundament noch berechnet) und die Entscheidung erfolgte erst Lange nach der Baugenehmigung, d.h. Phase 1-4 schon abgeschlossen. Wird das auch bei den Grundleistungen berücksichtigt?
    • Name:
    • claus d

  5. Hinweis: Doppelte Nachricht im Forum – Entschuldigung

    sorry,
    irgendwie hat mich das System jetzt ausgetrickst. Ich wollte nicht 2 mal quasi das gleiche schreiben.

  6. HOAI: Anrechenbare Kosten LPh 5-8 – Architektenkoordination

    Foto von

    nicht richtig
    Die Kosten der Haustechnik bleiben auch für die LPh 5-8 voll anrechenbare Kosten. Hierzu muss der Architekt nicht die "Feinplanung, Vergabe und Bauaufsicht" selbst machen wie Sie sagen. Diese Leistungen werden von den anderen fachlich Beteiligten (Statiker, Fachplaner) erbracht, während der Architekt koordiniert und integriert. Das Prinzip zieht sich durch alle Leistungsphasen, ich zitiere aus der HOAIAbk.:
    "LPh 4 Genehmigungsplanung: Vervollständigen und Anpassen der Planungsunterlagen, Beschreibungen und Berechnungen unter Verwendung der Beiträge anderer an der Planung fachlich Beteiligter
    LPh 5 Ausführungsplanung: Erarbeiten der Grundlagen für die anderen an der Planung fachlich Beteiligten und Integrierung ihrer Beiträge bis zur Ausführungsreifen Lösung
    LPh 6 Vorbereitung der Vergabe: Abstimmen und Koordinieren der Leistungsbeschreibungen der an der Planung fachlich Beteiligten
    LPh 7: Mitwirkung bei der Vergabe: Abstimmen und Zusammenstellen der Leistungen der fachlich Beteiligten, die an der Vergabe mitwirken
    LPh 8: Koordinieren der an der Objektüberwachung fachlich Beteiligten, Abnahme der Bauleistungen unter Mitwirkung anderer an der Planung und Objektüberwachung fachlich Beteiligter"
    Sie sehen, überall ist die Leistung anderer nur zu koordinieren und zu integrieren aber nicht vom Architekten selbst zu erbringen. Trotzdem kann er die beauftragten Leistungsphasen voll abrechnen, auf der Basis der gesamten Kosten einschl. Haustechnik (mit der Obergrenze 25 % der sonstigen Kosten).
    Damit, dass für den Kamin keine Leistungsphase 1-4 abzurechnen ist, liegen Sie richtig. 1-4 sind nach der Kostenberechnung abzurechnen, da war der Kamin nicht drin. Ab LPh 5 steht dem Architekten ein Honorar aus dem Kamin zu.
  7. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

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    HOAI-Zuschlag bei Kernsanierung & Anbau – Korrekte Berechnung

    💡 Kernaussagen: Der Umbauzuschlag nach HOAIAbk. gilt für den gesamten Bau, nicht nur für den sanierten Teil. Die Baukosten für Haustechnik sind voll anrechenbar in den Leistungsphasen 1-8. Bei Eigenvergabe von Gewerken sind nur die Leistungsphasen 1-4 abrechenbar, wenn der Architekt keine weiteren Leistungen erbringt. Die Koordination durch den Architekten in den LPh 5-8 macht die Kosten der Haustechnik weiterhin anrechenbar.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Beachten Sie, dass der Umbauzuschlag auf das Grundhonorar aufgeschlagen wird, wie im Beitrag HOAI: Umbauzuschlag – Berechnungsgrundlage & Bausubstanz-Berücksichtigung erläutert wird. Die korrekte Berechnung ist entscheidend für die Honorarabrechnung.

    ✅ Zusatzinfo: Die anrechenbaren Kosten umfassen auch die Kosten für mitverarbeitete Bausubstanz. Der Architekt überwacht die Abbrucharbeiten und bewertet den Zeitwert der vorhandenen Substanz, was sich auf die Gesamtkosten auswirkt.

    📊 Fakten/Zahlen: Der Zuschlag für Umbauten beträgt 20% auf das Grundhonorar. Die genaue Höhe der anrechenbaren Kosten hängt von den erbrachten Leistungen und der Einbeziehung der Bausubstanz ab.

    🔧 Praktische Umsetzung: Klären Sie im Vorfeld mit dem Architekten ab, welche Leistungsphasen für die einzelnen Gewerke erbracht werden, um die Abrechnung transparent zu gestalten. Dies ist besonders wichtig bei Eigenvergabe, wie im Beitrag HOAI §15: Leistungsphasen 1-4 – Abrechnung bei Eigenvergabe diskutiert wird.

    👉 Handlungsempfehlung: Konsultieren Sie einen Bausachverständigen oder einen Anwalt für Baurecht, um die korrekte Anwendung der HOAI in Ihrem spezifischen Fall sicherzustellen. Achten Sie auf eine detaillierte Dokumentation aller Leistungen und Kosten, um spätere Unstimmigkeiten zu vermeiden. Weitere Informationen zur Architektenkoordination finden Sie im Beitrag HOAI: Anrechenbare Kosten LPh 5-8 – Architektenkoordination.

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