Arglistige Täuschung beim Hauskauf: Thermenalter falsch angegeben – Chance auf Kaufpreisminderung?
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Arglistige Täuschung beim Hauskauf: Thermenalter falsch angegeben – Chance auf Kaufpreisminderung?

Hallo zusammen,
mein Schwiegervater hat ein Reihenendhaus von einem Bekannten gekauft. Bei der Besichtigung des Hauses kam auch die Frage nach dem Alter der Therme auf. Der Bekannte gab das Alter mit 8 bis 9 Jahren an und sagte, dass er die Therme auf das Dachgeschoss verlegen wollte. Da er aber das Haus verkauft, ist er dazu nicht mehr gekommen. Nachdem das Haus von meinem Schwiegervater gekauft wurde, wollte er nun die Therme von dem Badezimmer auf das Dachgeschoss verlegen. Dafür lies er zur Besichtigung den Schornsteinfeger kommen, der ihm dann anhand der Unterlagen der Therme zeigte, dass die Therme 19 Jahre alt ist und ein Verlegen der Therme nicht möglich sei. Mein Schwiegervater rief nun bei seinem Bekannten an und fragte am Telefon noch einmal nach dem Alter der Therme. Dieser bestätigte noch einmal die 8 bis 9 Jahre. Er hätte das tatsächliche Alter aber wissen müssen, da er von Anfang an der Hauseigentümer war. Mein Schwiegervater hat für diese falsche Angabe nur seine Frau als Zeugin.
Ist dies ein typischer Fall von arglistiger Täuschung?
Hat er eine Chance einen angemessenen Teil des Kaufpreises für eine neue Therme zurück zu bekommen, auch wenn er nur seine Frau als Zeugin hat?
  • Name:
  • Schulze
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Ich beurteile den Fall so, dass hier möglicherweise eine arglistige Täuschung vorliegt, wenn der Verkäufer (Bekannter) das Alter der Therme bewusst falsch angegeben hat, um den Käufer (Schwiegervater) zum Kauf zu bewegen.

    Wichtig ist: Eine arglistige Täuschung liegt vor, wenn der Verkäufer wider besseren Wissens falsche Angaben gemacht hat oder Tatsachen verschwiegen hat, um den Käufer zu täuschen. Die Beweislast liegt hier beim Käufer.

    Folgende Punkte sind relevant:

    • Beweisbarkeit: Kann der Schwiegervater beweisen, dass der Verkäufer das Alter der Therme falsch angegeben hat? Zeugen (Frau) oder schriftliche Unterlagen (alte Rechnungen, Wartungsprotokolle) können hier helfen.
    • Offensichtlichkeit: War das tatsächliche Alter der Therme für den Käufer bei der Besichtigung erkennbar?
    • Relevanz: Hat die falsche Angabe des Alters einen Einfluss auf die Kaufentscheidung gehabt? Wäre der Schwiegervater bei Kenntnis des tatsächlichen Alters vom Kauf zurückgetreten oder hätte er einen geringeren Preis gezahlt?

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle dem Schwiegervater, sich von einem Anwalt für Immobilienrecht beraten zu lassen. Dieser kann die Erfolgsaussichten einer Klage auf Kaufpreisminderung prüfen und die notwendigen Schritte einleiten.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Arglistige Täuschung
    Eine bewusste Falschinformation oder das Verschweigen von Tatsachen, um jemanden zu einem bestimmten Verhalten (z.B. Kauf) zu bewegen. Sie ist im Zivilrecht relevant und kann zu Schadensersatzansprüchen führen.
    Verwandte Begriffe: Betrug, Täuschung, Irreführung.
    Sachmangel
    Ein Fehler oder Defekt an einer Kaufsache, der ihre Tauglichkeit für den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Er kann zu Gewährleistungsansprüchen des Käufers führen.
    Verwandte Begriffe: Gewährleistung, Mangel, Fehler.
    Kaufpreisminderung
    Die Reduzierung des vereinbarten Kaufpreises aufgrund eines Mangels an der Kaufsache. Sie ist ein Gewährleistungsanspruch des Käufers.
    Verwandte Begriffe: Minderung, Schadensersatz, Rücktritt.
    Beweislast
    Die Verpflichtung, das Vorliegen einer bestimmten Tatsache vor Gericht zu beweisen. Im Zivilrecht liegt die Beweislast in der Regel bei der Partei, die sich auf die Tatsache beruft.
    Verwandte Begriffe: Beweis, Beweismittel, Zeuge.
    Therme
    Eine Anlage zur Erzeugung von Wärme, insbesondere für Heizung und Warmwasserbereitung. Sie kann mit verschiedenen Energieträgern betrieben werden.
    Verwandte Begriffe: Heizung, Warmwasserbereiter, Brennwertkessel.
    Immobilienrecht
    Das Rechtsgebiet, das sich mit allen Fragen rund um Immobilien befasst, einschließlich Kauf, Verkauf, Vermietung und Belastung von Grundstücken.
    Verwandte Begriffe: Grundstücksrecht, Baurecht, Mietrecht.
    Kaufrecht
    Das Rechtsgebiet, das die Rechte und Pflichten von Käufern und Verkäufern regelt. Es ist Teil des Zivilrechts.
    Verwandte Begriffe: Vertragsrecht, Gewährleistungsrecht, Verbraucherrecht.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist eine arglistige Täuschung im Kaufrecht?
      Eine arglistige Täuschung liegt vor, wenn der Verkäufer bewusst falsche Angaben macht oder wesentliche Tatsachen verschweigt, um den Käufer zum Kauf zu bewegen. Der Verkäufer muss dabei in der Absicht handeln, den Käufer zu täuschen.
    2. Welche Rechte hat der Käufer bei einer arglistigen Täuschung?
      Der Käufer hat verschiedene Rechte, darunter das Recht auf Rücktritt vom Kaufvertrag, Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz. Die Wahl des Rechtsmittels hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
    3. Wie kann der Käufer eine arglistige Täuschung beweisen?
      Der Käufer muss beweisen, dass der Verkäufer falsche Angaben gemacht hat oder Tatsachen verschwiegen hat und dass dies arglistig geschehen ist. Zeugen, schriftliche Unterlagen oder Sachverständigengutachten können als Beweismittel dienen.
    4. Was ist ein Sachmangel?
      Ein Sachmangel liegt vor, wenn die Kaufsache bei Gefahrenübergang nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist oder sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet. Ein Sachmangel kann auch vorliegen, wenn der Verkäufer falsche Angaben über die Beschaffenheit der Sache gemacht hat.
    5. Welche Rolle spielt das Alter der Therme beim Hauskauf?
      Das Alter der Therme ist ein wichtiger Faktor, da es Auswirkungen auf die Lebensdauer, den Wartungsaufwand und die Betriebskosten hat. Eine alte Therme kann anfälliger für Defekte sein und höhere Energiekosten verursachen.
    6. Was ist eine Kaufpreisminderung?
      Eine Kaufpreisminderung ist die Herabsetzung des vereinbarten Kaufpreises aufgrund eines Mangels der Kaufsache. Die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Wert des Mangels.
    7. Wie lange hat man Zeit, eine arglistige Täuschung geltend zu machen?
      Die Verjährungsfrist für Ansprüche wegen arglistiger Täuschung beträgt in der Regel drei Jahre ab Kenntnis der Täuschung.
    8. Was ist die Beweislast beim Hauskauf?
      Grundsätzlich trägt der Käufer die Beweislast für das Vorliegen eines Mangels und für die arglistige Täuschung. Der Verkäufer muss jedoch beweisen, dass er den Käufer über den Mangel aufgeklärt hat.

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  2. Hauskauf: Thermenalter prüfen – Arglist schwer nachweisbar

    Eher dumm gelaufen
    Sicherlich fand doch auch eine Hausbesichtigung statt. Da hätte der Käufer sich auch die Therme zeigen lassen können. Gewöhnlich haben die Geräte Typenschilder von denen das Baujahr abgelesen werden kann. Zeitangaben sind immer subjektiv, es wird schwerfallen Arglist nachzuweisen. Hierzu mal ein Beispiel: Wenn heute ein um 1992 saniertes Haus hier bei uns in den NBL angeboten wird, welches bis 1992 Schwerkraftheizung hatte, die dann komplett getauscht und als geschlossenes System ausgeführt auf Gas- oder Ölbasis (Gasbasis, Ölbasis) installiert wurde, lesen Sie nicht selten in der Beschreibung Heizung erneueert. Das Ding ist 10 Jahre alt, der subjektive Eindruck des Verkäufers: neue! Ist das Arglist?!
    Alleine das Vorhaben, die Therme im Dachboden installieren zu wollen dürfte auch keine zugesicherte Eigenschaft sein. Um welchen Kaufpreis will der Käufer mindern? Wie schon zuvor aufgeführt ist auch eine 8 bis 9 Jahre alte Therme technisch überholt und wird Ihnen auf dem Gebrautmarkt, so für Gasgeräte überhaupt empfehlenswert, sehr preiswert angeboten. Persönlich denke ich das nicht viel zu machen ist, Sie können sich im Zweifel aber von einem Anwalt beraten und vertreten.

  3. Arglistige Täuschung beim Hauskauf: Klare Falschaussage des Verkäufers

    Was ist dann aber arglistige Täuschung?
    Vielen Dank erstmal für die Antwort. Es handelt sich hier ja nicht um einen subjektiven Eindruck des Käufers, sondern um eine klare Falschaussage des Verkäufers. Mein Schwiegervater hat ja nicht gefragt, ob die Therme schon einmal erneuert wurde, sondern wie alt diese ist. Auch war vom Verkäufer nie die Rede von einem "gebrauchten Neugerät". Der Verkäufer hat dann ja zugegeben, dass die Therme 19 Jahre alt ist. Natürlich hätte man sich die Unterlagen geben lassen können, aber wer macht das bei einer Hausbesichtigung schon? Man vertraut doch zunächst einmal auf die Angaben des Verkäufers. Wenn man dies nicht als Täuschung bezeichnet, was bezeichnet man dann bei einem Hauskauf als arglistige Täuschung.
    • Name:
    • Schulze

  4. Kaufpreisminderung: War die Falschaussage arglistig?

    Hätte vielleicht in jedem Fall getauscht werden müssen?
    Die Frage ist doch, ob hier wirklich mit Vorsatz eine Falschaussage zur Erlangung von Vorteilen gemacht wurde. Zum einen scheint der Unterschied im Restwert einer Anlage von 8-9 Jahren sich nicht so sehr von einer Anlage zu unterscheiden die noch 10 Jahre älter ist. Weiterhin ist eine derartige Lüge (wenn es denn eine war) viel zu leicht aufzudecken. Ich würde hier also erstmal nur von einem Irrtum ausgehen, vor allem weil der Verkauf auch noch durch einen Bekannten erfolgte.
    Mein Tipp: Es handelt sich beim Verkäufer nicht um einen Fremden. Ihr Schwiegervater sollte sich in der Angelegenheit an den Verkäufer wenden und den Sachverhalt ohne irgendwelche Vorwürfe darlegen. Grundlage: Man hat sich auf der Basis eines Irrtums hinsichtlich der Heizung geeinigt und sucht gemeinsam nach einer Lösung. Sich hier auf einen angemessenen Abschlag (bzw. Rückzahlung) zu einigen ist sicher einfacher, angenehmer und kostengünstiger als gleich schwere Geschütze ("arglistige Täuschung") aufzufahren die vermutlich in einen teuren Rechtsstreit münden.
    Vielleicht hätte Ihr Schwiegervater ja auch einen 8-9 Jahre alten Kessel Aufgrund der Regelungen der Energieeinsparverordnung austauschen müssen. Und wenn nicht, hat er zumindest ein Argument für einen angemessenen Minderungsbetrag. Vielleicht äußert sich ja noch einer der Fachleute hierzu.
    • Keine Rechtsberatung! -

  5. Thermentausch: Ärgerlich wegen nicht eingeplanter Kosten

    @Bernd Jähn: Das Ärgerliche
    ist der nunmehr erforderliche und nicht eingeplante Austausch, nicht der Minderwert durch das höhere Alter.
    Trotzdem: Wohl dumm gelaufen ... (leider)

  6. Therme im Dachboden: War Umbau überhaupt möglich?

    @Johannes D. Bakel
    Ist schon klar, die Frage ist aber auch, wäre eine 8 oder 9 Jahre alte Therme in den Dachboden einbaubar gewesen oder hätte auch hier beim Umbau eine neue Therme eingebaut werden müssen. Eventuell findet sich ja eine einvernehmliche Lösung wie Sie Herr Alde vorschlägt.

  7. Kaufpreisminderung: Einigung bei arglistiger Täuschung möglich?

    genau, erstmal
    dann Ball flach halten, vielleicht kann man sich bei einer Tasse Kaffee auf höflicher Basis mit ein paar € einigen.
    Ansonsten sehe ich da wenig Chancen für Sie, ich unterstelle mal, dass die Therme, besser gesagt deren Alter, keine vertraglich tzgesicherte Eigenschaft ist, sondern eine eher eine schlecht überlegte Antwort auf eine spontan gestellte Frage. Arglist wird nicht anzuwenden sein, selbst wenn, wo ist die zugesicherte Eigenschaft des Alters, die zur Kaufpreisfindung herangezogen wurde.
    Fazit: IMHO können Sie das Beste Ergebnis erzielen wenn Sie ganz flach spielen.
    ach so, bin nur Bauherr ohne Ahnung.
    • Name:
    • Herr Ber-180-Sob

  8. Thermenalter: Irrtum des Verkäufers wahrscheinlich?

    Vielleicht ganz normal
    Hallo Herr Schulz,
    ... sich in diesen Zeitangaben so zu irren, ist möglicherweise ganz normal.
    Unserem Installateur sagte ich z.B. neulich, dass sein Wasserspeicher schon nach ca. 2 Jahren wieder durchkorrodiert ist.
    Ein Blick auf die Rechnung brachte allerdings die Zahl von 5 Jahren zu Tage ...
    Von einem guten Bekannten kaufte ich einen Fernseher, sollte höchstens drei Jahre alt sein. Nachforschungen führten zu einem Alter von 6 Jahren ...
    Ich vermute ebenfalls, Ihr Verkäufer hat nicht böswillig gehandelt.
    Man kann einfach nicht immer alles genau im Kopf haben. Man erwartet dieses vielleicht, aber die Lebenserfahrung lehrt einem Anderes. Lieber immer die Beweise zeigen lassen. Nicht aus Misstrauen, sondern in Kenntnis des Umstandes, dass der Mensch einfach aus mental-technischen Gründen vieles zeitlich nicht richtig erinnert.
    Grüße

  9. Thermenumbau: Neue Therme wegen Vorschriften erforderlich

    Vielen Dank für ihre Bemühungen
    sie haben es schon Richtig erkannt, dass das Problem eben der Umbau ist. Diese alte Therme darf nicht mehr umgebaut werden.
    Dafür muss eine neue Therme her. Vielleicht haben sie ja Recht: Auch eine 8 Jahre alte Therme hätte so nicht mehr umgebaut werden dürfen. Ich werde noch einmal mit meinem Schwiegervater sprechen. Es war wohl auch zunächst so ein Gefühl von betrogen worden zu sein. Eigentlich ist der Schaden gar nicht so groß.
    Ich denke nun auch, dass man sich einigen kann.
    Jetzt noch mal zum Fall von Thomas Haas: Wenn ihr Speicher so schnell durchgerostet war, dann könnte es an einer fehlenden, defekten oder falsch angeschlossenen "Schutzanode" liegen. Diese Anode verhindert nach dem Prinzip der Spannungsreihe ein Durchrosten des Speichers. Habe in meinem Kessel auch so ein Ding und sollte ca. alle 5 Jahre überprüft werden (ist ein Verschleißteil). Aber das wird ihnen wahrscheinlich ihr Installateur auch schon gesagt haben.
    • Name:
    • Schulze
  10. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

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    Arglistige Täuschung beim Hauskauf: Thermenalter als Streitpunkt

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Frage, ob eine falsche Angabe zum Alter der Therme beim Hauskauf eine arglistige Täuschung darstellt und somit eine Kaufpreisminderung rechtfertigt. Dabei werden die Beweislast, die subjektive Wahrnehmung des Verkäufers und die Möglichkeit einer einvernehmlichen Lösung erörtert. Ein wichtiger Aspekt ist, ob der Austausch der Therme ohnehin erforderlich gewesen wäre.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Hauskauf: Thermenalter prüfen – Arglist schwer nachweisbar ist es schwierig, Arglist nachzuweisen, da Zeitangaben subjektiv sind und Käufer die Möglichkeit haben, sich vor dem Kauf selbst ein Bild vom Zustand der Therme zu machen.

    💰 Zusatzinfo: Der finanzielle Schaden entsteht primär durch den unerwarteten Austausch der Therme, wie in Thermentausch: Ärgerlich wegen nicht eingeplanter Kosten hervorgehoben wird, und nicht so sehr durch den Minderwert aufgrund des Altersunterschieds.

    📊 Zusatzinfo: Es wird diskutiert, ob eine ältere Therme überhaupt noch den aktuellen Vorschriften für einen Umbau auf den Dachboden entsprochen hätte, siehe Therme im Dachboden: War Umbau überhaupt möglich?. Dies könnte die Grundlage für eine einvernehmliche Lösung bilden.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, zunächst das Gespräch mit dem Verkäufer zu suchen und eine gütliche Einigung anzustreben, wie in Kaufpreisminderung: Einigung bei arglistiger Täuschung möglich? vorgeschlagen. Dabei sollte geprüft werden, ob die falsche Angabe des Thermenalters tatsächlich eine arglistige Täuschung darstellt oder lediglich auf einem Irrtum beruht.

    ✅ Empfehlung: Abschließend wird geraten, die Situation mit dem Schwiegervater zu besprechen und zu prüfen, ob der Austausch der Therme ohnehin notwendig gewesen wäre, unabhängig vom angegebenen Alter, wie in Thermenumbau: Neue Therme wegen Vorschriften erforderlich erläutert wird. Dies könnte die Grundlage für eine realistische Einschätzung des Schadens und eine mögliche Kaufpreisminderung bilden.

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