Bauträger zahlt nicht trotz fehlender Fertigstellung: Was tun? Rechte, Fristen, Mängel?
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Bauträger zahlt nicht trotz fehlender Fertigstellung: Was tun? Rechte, Fristen, Mängel?

Ich habe folgendes Problem: Wir haben uns bei einem Bauträger ein Grundstück für die Bebauung mit einem RMH und 2 Tiefgaragen gekauft. Der komplette Kauf wurde in einem Notarvertrag beurkundet, obwohl für jedes "Teil" einen anderen Verkäufer gibt, aber alle wurden durch eine Person vertretten (Neffe und Geschäftsführer von 2 verschiedenen GmbH's). Die 2 Tiefgaragen sind zu ca. 50 % fertig, da sie noch aus einem früheren Bauabschnitt stammen. Es fehlt eine Wand (offen zu Baugrube Abschnitt 2) und es stapelt sich Bauschutt dort. Jetzt bekommen wir trotz alledem eine Rechnung über den kompletten Rechnungsbetrag für die 2 Stellplätze. Auf unsere Rückfrage warum wir für die noch nicht fertigen TG-Plätze zahlen sollen bekommen wir folgende Antwort: Es ist noch eine beträchtliche Grundschuld vom Bauträger eingetragen und es wird Ärger mit der Bank befürchtet welche die Grundschuld besitzt. Im schlimmsten Fall könnte die Bank die Kredite für die Grundschuld kündigen und die TG-Plätze "übernehmen". Wir müssten dann die TG-Plätze für einen höheren Preis von der Bank kaufen, da der ursprüngliche Vertrag dann nicht gilt.
Kann das sein?
Eine Vormerkung für uns im Grundbuch ist bereits eingetragen.
Vielen Dank für alle Rückmeldungen!
  • Name:
  • Thorsten Siegmund
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    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Bei Zahlungsverzug des Bauträgers besteht die Gefahr der Insolvenz und damit des Verlustes Ihrer Investition.

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    Ich verstehe, dass Sie Probleme mit Ihrem Bauträger haben, der trotz fehlender Fertigstellung Zahlungen verlangt. Das ist leider keine Seltenheit. Hier sind einige Punkte, die ich Ihnen empfehle zu prüfen:

    • Prüfen Sie den Notarvertrag: Was steht genau zu Zahlungsmodalitäten und Fertigstellungsterminen im Vertrag? Sind die Zahlungen an bestimmte Bauabschnitte gekoppelt?
    • Dokumentieren Sie Mängel: Erstellen Sie eine detaillierte Mängelliste mit Fotos und Zeugen. Diese ist wichtig, um Ihre Ansprüche zu untermauern.
    • Setzen Sie eine Frist: Fordern Sie den Bauträger schriftlich (am besten per Einschreiben mit Rückschein) zur Fertigstellung innerhalb einer angemessenen Frist auf.

    🔴 Gefahr: Wenn der Bauträger insolvent geht, kann es schwierig werden, Ihr Geld zurückzubekommen.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich rate Ihnen dringend, sich von einem Fachanwalt für Baurecht beraten zu lassen. Er kann Ihren Vertrag prüfen, Ihre Rechte durchsetzen und Sie vor finanziellen Verlusten schützen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Bauträger
    Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Grundstücke erwirbt, bebaut und die Gebäude anschließend verkauft. Er übernimmt die gesamte Projektentwicklung, von der Planung bis zur Fertigstellung. Verwandte Begriffe: Projektentwickler, Bauherr, Generalunternehmer.
    Notarvertrag
    Ein Notarvertrag ist ein Vertrag, der von einem Notar beurkundet wird. Dies ist bei Grundstückskäufen und Bauträgerverträgen zwingend erforderlich. Der Notarvertrag dient dem Schutz beider Vertragsparteien und stellt sicher, dass alle wesentlichen Punkte rechtssicher vereinbart werden. Verwandte Begriffe: Beurkundung, Kaufvertrag, Grundstücksrecht.
    Vormerkung
    Eine Vormerkung ist ein im Grundbuch eingetragener Schutz für den Käufer einer Immobilie. Sie sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung und verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück an jemand anderen verkauft oder mit weiteren Belastungen versieht. Verwandte Begriffe: Grundbuch, Eigentum, Sicherungsrecht.
    Grundschuld
    Eine Grundschuld ist ein dingliches Recht an einem Grundstück, das zur Sicherung eines Kredits dient. Sie wird im Grundbuch eingetragen und ermöglicht es der Bank, das Grundstück zu verwerten, wenn der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Verwandte Begriffe: Hypothek, Kredit, Sicherungsrecht.
    Mängel
    Mängel sind Abweichungen vom vertraglich vereinbarten Zustand eines Bauwerks. Sie können optischer Natur sein oder die Funktionalität beeinträchtigen. Der Bauträger ist verpflichtet, Mängel zu beseitigen. Verwandte Begriffe: Gewährleistung, Sachmangel, Baumangel.
    Fertigstellung
    Die Fertigstellung ist der Zeitpunkt, an dem das Bauwerk vertragsgemäß fertiggestellt und bezugsfertig ist. Sie ist ein wichtiger Meilenstein im Bauträgervertrag und löst die Fälligkeit der letzten Zahlungsraten aus. Verwandte Begriffe: Bauabnahme, Übergabe, Bezugsfertigkeit.
    Insolvenz
    Die Insolvenz ist ein Zustand der Zahlungsunfähigkeit eines Unternehmens. Im Falle einer Insolvenz des Bauträgers müssen die Gläubiger (z.B. die Käufer) ihre Ansprüche beim Insolvenzverwalter anmelden. Verwandte Begriffe: Zahlungsunfähigkeit, Konkurs, Insolvenzverfahren.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was kann ich tun, wenn der Bauträger trotz Mängel eine Zahlung fordert?
      Sie sollten die Zahlung unter Hinweis auf die bestehenden Mängel verweigern oder nur einen angemessenen Teilbetrag zahlen. Dokumentieren Sie die Mängel detailliert und setzen Sie dem Bauträger eine Frist zur Beseitigung. Holen Sie sich rechtlichen Rat, um Ihre Rechte zu wahren.
    2. Welche Rechte habe ich, wenn der Bauträger den Fertigstellungstermin nicht einhält?
      Sie haben Anspruch auf Schadensersatz, wenn Ihnen durch die Verzögerung Kosten entstehen (z.B. höhere Zinsen für Ihren Kredit). Sie können dem Bauträger eine Nachfrist setzen und bei deren fruchtlosem Ablauf vom Vertrag zurücktreten. Auch hier ist eine anwaltliche Beratung ratsam.
    3. Was ist eine Vormerkung im Grundbuch und welche Bedeutung hat sie?
      Eine Vormerkung sichert Ihren Anspruch auf Eigentumsübertragung im Grundbuch. Sie verhindert, dass der Bauträger das Grundstück an jemand anderen verkauft oder mit weiteren Belastungen versieht. Die Vormerkung ist ein wichtiger Schutz für Sie als Käufer.
    4. Wie kann ich mich vor unseriösen Bauträgern schützen?
      Prüfen Sie die Referenzen des Bauträgers, holen Sie Informationen über seine Bonität ein und lassen Sie sich von einem Anwalt beraten, bevor Sie einen Vertrag unterschreiben. Achten Sie auf eine detaillierte Baubeschreibung und klare Zahlungsmodalitäten im Vertrag.
    5. Was passiert, wenn der Bauträger insolvent geht?
      Im Falle einer Insolvenz des Bauträgers müssen Sie Ihre Ansprüche beim Insolvenzverwalter anmelden. Die Chancen, Ihr Geld vollständig zurückzubekommen, sind oft gering. Eine Bauherrenversicherung kann Sie vor solchen Risiken schützen.
    6. Kann ich vom Vertrag zurücktreten, wenn der Bauträger seine Pflichten nicht erfüllt?
      Ja, unter bestimmten Voraussetzungen können Sie vom Vertrag zurücktreten, insbesondere wenn der Bauträger wesentliche Vertragspflichten verletzt (z.B. Nichtbeseitigung von Mängeln, Überschreitung des Fertigstellungstermins). Ein Rücktritt sollte jedoch gut überlegt und rechtlich geprüft sein.
    7. Welche Rolle spielt der Notarvertrag beim Bauträgerkauf?
      Der Notarvertrag ist die Grundlage für den Kauf und enthält alle wichtigen Vereinbarungen zwischen Ihnen und dem Bauträger. Er regelt die Zahlungsmodalitäten, den Fertigstellungstermin, die Baubeschreibung und die Gewährleistungsansprüche. Der Notarvertrag ist bindend und sollte sorgfältig geprüft werden.
    8. Was ist eine Grundschuld und wie wirkt sie sich auf meinen Bauträgervertrag aus?
      Eine Grundschuld ist ein dingliches Recht an einem Grundstück, das zur Sicherung eines Kredits dient. Sie wird im Grundbuch eingetragen und ermöglicht es der Bank, das Grundstück zu verwerten, wenn der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Die Grundschuld wirkt sich indirekt auf Ihren Bauträgervertrag aus, da sie die Finanzierung des Bauvorhabens sichert.

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  2. Bauträgervertrag: Zahlung nach MaBV – Ihre Rechte

    Foto von Robert Worsch

    MaBV
    Die Bezahlung sollte bei einem Bauträgervertrag wohl nach Makler- und Bauträgerverordnung (Maklerverordnung, Bauträgerverordnung) erfolgen. Aus diesem Grund würde ich keine Verpflichtung zur Bezahlung sehen. Die Grundschulden Ihres Bauträgers haben mit einer schnellen Bezahlung m.E. nichts zu tun, vielmehr sollte beim Verkauf eine Löschungsbewilligung seitens der Bank des Bauträger's im Notarvertrag beinhaltet sein? Die Auflassungsvormerkung sichert Ihnen die Übertragung des Eigentums im Grundbuch. Sollte die Bank jetzt Ihrem Bauträger die Kredite fällig stellen, weil er in Zahlungsschwierigkeiten ist, dann wird das Ganze eine langwierige Angelegenheit. Besteht denn die Gefahr, dass der Bauträger "hopps" geht? Ansonsten sehe ich darin nur eine Methode zur "Beschleunigung" der Zahlung. Vorsichtig sollten Sie auf alle Fälle sein und die Einschaltung eines Rechtsanwaltes wäre ratsam.

  3. Bauträger-Probleme: Bank droht – TG-Plätze kaufen?

    Das Grundsätzliche
    hat ja Herr Worsch schon dargestellt. Nur dass Sie die TG Plätze dann von der Bank kaufen müssten ist schon so eine Information wo man nicht mehr einordnen kann. Entweder Ihr Vertragspartner braucht Geld und will dafür nichts leisten oder die Bank will von Ihrem Vertragspartner Geld und droht ihm das Licht auszudrehen. Beides ist nichts Gutes. Gehen Sie zusammen zur Bank (ohne Bauträger mit RA'in) und suchen Sie nach einer Lösung. Die Bank wird sich doch die Ansprüche des Bauträger gegen Sie bestimmt gesichtert haben.

  4. Grundschuld-Pfandfreigabe: Vorgehen bei Bauträger-Zahlung

    Vielen Dank
    Vielen Dank für die Rückmeldungen!
    Bisher haben wir von dem Bauträger nur das Grundstück gekauft, auf dem auch eine größere Grundschuld des Bauträger eingetragen war. Dabei gab es folgende Vorgehensweise:
    • Notar bescheinigte uns das eine Pfandfreigabeerklärung der Bank ihm zu treuen Händen vorliegt
    • Daraufhin haben wir bezahlt. Und zwar nicht an den Bauträger, sondern an die Bank mit der Grundschuld (Bankverbindung von Notar genannt). Deshalb ist laut Bauträger auch diese Bank dafür zuständig dem Notar den Zahlungseingang zu bestätigen damit wir ins Grundbuch als Besitzer eingetragen werden können.

    Bei den TG-Stellplätzen haben wir bisher nur die Aussage das er KEINE Pfandfreigabeerklärung hat und die Stellplätze sind definitiv nicht fertig.
    Was ich sonst noch weiß:

    • Es gibt Krach in der GmbH. Gesellschafter und Geschäftsführer sind zerstritten.
    • Laut Geschäftsführer gibt es keine Geldprobleme (was sonst!)
    • Laut Geschäftsführer steht ein Krach mit der Bank an, weil angeblich die GmbH eine Menge Geld von der Bank bekommt und diese sich daraufhin mit der Kündigung der Kredite "revanchieren" könnte. Durch die Grundschuld hätte die Bank Zugriff auf die TG-Stellplätze und könnte meinen Kaufvertrag mit der Bauträger-GmbH für hinfällig erklären und von uns einen höheren Preis für die TG-Plätze verlangen.

    Ich sehe schon das ich in diesem Fall wohl noch einen RA brauche um zu klären was zu machen ist (wieder neue Kosten : -@).
    Nicht desto trotz: Vielen Dank für alle Rückmeldungen und vielleicht hat ja noch jemand eine Idee.

    • Name:
    • Thorsten Siegmund

  5. Bauträger zahlt nicht: Fachmann dringend erforderlich!

    Ihre Bemühungen werden wohl jetzt an die Grenzen stoßen
    obwohl Ihr Fall zum ganz gewöhnlichen Alltag zu gehören scheint. Die Story des Bauträger wäre ganz schnell entzaubert. Ohne Fachmann (Frau) kommen Sie hier nicht weiter. Die Entscheidung "wieder neue Kosten" oder noch mehr alten Ärger kann Ihnen leider keiner abnehmen.

  6. Bauträger-Probleme: Fachmann für Klarheit notwendig

    Stimmt
    Werde mich heute nach einem Fachmann/Frau umsehen um hier etwas Klarheit zu schaffen. Wir müssen wohl das Geld für einen Fachmann/Frau in die Hand nehmen und ausgeben.
    Vielen Dank für die Rückmeldungen!
    • Name:
    • Thorsten Siegmund
  7. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

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    Bauträger zahlt nicht: Rechte, Fristen & Lösungen

    💡 Kernaussagen: Der Bauträger verlangt trotz fehlender Fertigstellung Zahlungen. Die Bezahlung sollte gemäß Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) erfolgen. Bei Problemen mit dem Bauträger ist die Einschaltung eines Fachmanns (Anwalt für Baurecht) ratsam. Eine Pfandfreigabeerklärung der Bank ist vor Zahlungen an den Bauträger wichtig. Die Situation kann eskalieren, wenn die Bank des Bauträgers involviert ist.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Bauträger-Probleme: Bank droht – TG-Plätze kaufen? wird die Problematik geschildert, dass die Bank des Bauträgers involviert sein könnte und sogar droht, was die Situation zusätzlich verkompliziert. Dies sollte unbedingt beachtet werden.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Bauträgervertrag: Zahlung nach MaBV – Ihre Rechte betont die Wichtigkeit der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) bei Zahlungen an den Bauträger. Dies dient dem Schutz des Käufers und sollte unbedingt beachtet werden, um nicht in Zahlungsschwierigkeiten zu geraten.

    🔴 Risiko: Ohne eine vorliegende Pfandfreigabeerklärung der Bank besteht ein erhebliches Risiko bei Zahlungen an den Bauträger, wie im Beitrag Grundschuld-Pfandfreigabe: Vorgehen bei Bauträger-Zahlung erläutert wird. Dies kann zu erheblichen finanziellen Verlusten führen, wenn der Bauträger zahlungsunfähig wird.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird dringend empfohlen, einen Fachmann (Anwalt für Baurecht) zu konsultieren, um die Situation zu analysieren und die nächsten Schritte zu planen, wie im Beitrag Bauträger zahlt nicht: Fachmann dringend erforderlich! und Bauträger-Probleme: Fachmann für Klarheit notwendig hervorgehoben wird. Dies ist unerlässlich, um die eigenen Rechte zu wahren und finanzielle Schäden abzuwenden.

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