Hauskauf mit Renovierungsbedarf: Vorgehen, Kosten & Sicherheitsreserve für 1969er Bau?
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Hauskauf mit Renovierungsbedarf: Vorgehen, Kosten & Sicherheitsreserve für 1969er Bau?

Hallo,
wir haben ein gebrauchtes Haus (1969) gefunden, dass wir evtl. kaufen möchten. Es gibt ein Verkehrswertgutachten eines vereid. Sachverständigen, der schon einen Renovierungsbedarf von 400 €/m² festgestellt hat. Nächste Woche wird noch ein Bausubstanzgutachten erstellt.
Wie gehen wir dann am besten weiter vor? Wir wollen die Umbauarbeiten von einem Architekten planen und durchführen lassen. Sollen wir also zunächst mit dem Architekten sprechen, ihn planen lassen (mit Kostenaufstellung) und dann mit den Plänen zur Bank?
ODER sollen wir zuerst zur Bank, herausfinden, wie teuer der Gesamtpreis bei diesem Objekt allerhöchstens werden dürfte und diese Vorgabe dann an den Architekten weitergeben?
Soll man dem Architekten bei der Vorgabe lieber ein paar tausend € als Sicherheitsreserve "verschweigen"?
LG Birgit
PS: Ich selbst würde schätzen, dass 800 €/m² für Renovierung zzgl. Hauskaufpreis als absoluter Endpreis für uns machbar wäre.
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Sicherheitshinweise

    🔴 Gefahr: Bei älteren Häusern besteht die Möglichkeit, dass Asbest oder andere Schadstoffe verbaut wurden. Eine Untersuchung ist empfehlenswert.

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    Ich empfehle Ihnen, beim Kauf eines gebrauchten Hauses mit Renovierungsbedarf in mehreren Schritten vorzugehen:

    • Prüfung der Gutachten: Nehmen Sie die Gutachten des Sachverständigen (Verkehrswert und Bausubstanz) sehr ernst. Diese geben Ihnen einen ersten Überblick über den Zustand des Hauses und den Renovierungsbedarf.
    • Detaillierte Kostenaufstellung: Erstellen Sie auf Basis der Gutachten und Ihrer eigenen Vorstellungen eine detaillierte Kostenaufstellung für die Renovierung. Holen Sie Angebote von verschiedenen Handwerkern ein, um realistische Preise zu erhalten.
    • Finanzierungsplanung: Klären Sie mit Ihrer Bank, wie viel Kredit Sie für den Hauskauf und die Renovierung erhalten können. Berücksichtigen Sie dabei auch die Nebenkosten des Hauskaufs (Grunderwerbsteuer, Notarkosten etc.) und eine ausreichende Sicherheitsreserve.
    • Architekt einbeziehen: Ziehen Sie einen Architekten hinzu, um die Renovierungsarbeiten zu planen und zu koordinieren. Ein Architekt kann Ihnen auch helfen, Fördermittel zu beantragen und die Bauarbeiten zu überwachen.
    • Sicherheitsreserve: Planen Sie unbedingt eine Sicherheitsreserve für unvorhergesehene Kosten ein. Ich empfehle, mindestens 10-20% der geschätzten Renovierungskosten als Reserve einzuplanen.

    🔴 Gefahr: Bei Häusern aus dem Baujahr 1969 können Schadstoffe wie Asbest verbaut sein. Eine Untersuchung auf Schadstoffe ist ratsam.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie vor dem Kauf ein Bausubstanzgutachten erstellen und planen Sie eine Sicherheitsreserve für unvorhergesehene Kosten ein.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Verkehrswertgutachten
    Ein Verkehrswertgutachten ist eine Expertise, die den aktuellen Marktwert einer Immobilie ermittelt. Es berücksichtigt Faktoren wie Lage, Zustand und Ausstattung. Verwandte Begriffe: Marktwert, Gutachten, Immobilienbewertung.
    Bausubstanzgutachten
    Ein Bausubstanzgutachten analysiert den baulichen Zustand einer Immobilie, identifiziert Mängel und Schäden und gibt Empfehlungen für Sanierungsmaßnahmen. Verwandte Begriffe: Bauschaden, Sanierung, Mängelanalyse.
    Sicherheitsreserve
    Eine Sicherheitsreserve ist ein finanzieller Puffer, der für unvorhergesehene Ausgaben bei einem Bau- oder Renovierungsprojekt eingeplant wird. Sie dient dazu, finanzielle Engpässe zu vermeiden. Verwandte Begriffe: Puffer, Notfallfonds, Rücklage.
    Architekt
    Ein Architekt plant und gestaltet Gebäude und Freianlagen. Er koordiniert Bauprojekte, überwacht die Ausführung und berät Bauherren in allen Fragen des Bauens. Verwandte Begriffe: Bauplaner, Bauleiter, Bauingenieur.
    Fördermittel
    Fördermittel sind finanzielle Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite, die von staatlichen Stellen oder anderen Organisationen für bestimmte Zwecke gewährt werden, z.B. für die Altbausanierung. Verwandte Begriffe: Zuschuss, Kredit, Subvention.
    Altbausanierung
    Die Altbausanierung umfasst Maßnahmen zur Instandsetzung, Modernisierung und energetischen Verbesserung von älteren Gebäuden. Ziel ist es, den Wohnkomfort zu erhöhen und den Wert der Immobilie zu steigern. Verwandte Begriffe: Renovierung, Modernisierung, Instandsetzung.
    Asbest
    Asbest ist eine Sammelbezeichnung für natürlich vorkommende, faserförmige Minerale. Aufgrund seiner gesundheitsschädlichen Wirkung ist die Verwendung von Asbest in vielen Ländern verboten. Verwandte Begriffe: Schadstoff, Faserzement, Sanierung.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Frage: Was ist ein Verkehrswertgutachten?
      Antwort: Ein Verkehrswertgutachten ist eine Schätzung des Marktwertes einer Immobilie, erstellt von einem unabhängigen Sachverständigen. Es berücksichtigt den Zustand des Hauses, die Lage und andere wertbeeinflussende Faktoren.
    2. Frage: Was ist ein Bausubstanzgutachten?
      Antwort: Ein Bausubstanzgutachten untersucht den baulichen Zustand einer Immobilie. Es deckt Mängel und Schäden auf und gibt Empfehlungen für notwendige Sanierungsmaßnahmen.
    3. Frage: Wie hoch sollte die Sicherheitsreserve für eine Hausrenovierung sein?
      Antwort: Ich empfehle, mindestens 10-20% der geschätzten Renovierungskosten als Sicherheitsreserve einzuplanen, um unvorhergesehene Kosten abzudecken.
    4. Frage: Warum sollte ich einen Architekten bei der Renovierung einbeziehen?
      Antwort: Ein Architekt kann die Renovierungsarbeiten planen, Angebote einholen, Fördermittel beantragen und die Bauarbeiten überwachen. Er sorgt für eine fachgerechte Ausführung und hilft, Kosten zu sparen.
    5. Frage: Welche Fördermittel gibt es für die Altbausanierung?
      Antwort: Es gibt verschiedene Fördermittel von Bund, Ländern und Kommunen für die Altbausanierung. Diese können als Zuschüsse oder zinsgünstige Kredite gewährt werden. Informieren Sie sich bei der KfW oder der BAFA.
    6. Frage: Was ist bei der Finanzierung einer Hausrenovierung zu beachten?
      Antwort: Klären Sie mit Ihrer Bank, wie viel Kredit Sie für den Hauskauf und die Renovierung erhalten können. Berücksichtigen Sie dabei auch die Nebenkosten des Hauskaufs und eine ausreichende Sicherheitsreserve.
    7. Frage: Wie finde ich einen geeigneten Sachverständigen für ein Bausubstanzgutachten?
      Antwort: Achten Sie auf eine Zertifizierung des Sachverständigen (z.B. durch die IHKAbk. oder eine andere anerkannte Institution). Fragen Sie nach Referenzen und vergleichen Sie die Angebote.
    8. Frage: Was sind typische Mängel bei Häusern aus dem Baujahr 1969?
      Antwort: Typische Mängel sind veraltete Heizungsanlagen, mangelhafte Wärmedämmung, Asbestbelastung, Feuchtigkeitsschäden und veraltete Elektroinstallationen.

    🔗 Verwandte Themen

    • Baugutachten vor dem Hauskauf
      Warum ein Baugutachten vor dem Kauf sinnvoll ist und welche Kosten entstehen.
    • Finanzierung einer Altbausanierung
      Welche Finanzierungsmodelle und Fördermöglichkeiten es gibt.
    • Energetische Sanierung
      Wie Sie durch energetische Maßnahmen Heizkosten sparen und den Wert Ihrer Immobilie steigern.
    • Schadstoffuntersuchung
      Warum eine Schadstoffuntersuchung bei älteren Häusern wichtig ist und welche Risiken bestehen.
    • Die richtige Gebäudeversicherung
      Welche Versicherungen Sie als Hausbesitzer benötigen und worauf Sie achten sollten.

  2. Energetische Sanierung – KfW-Förderung für Altbau-Modernisierung

    Haben kürzlich einem Kunden folgendes angeboten:
    Bei Ihren Umbauüberlegungen ist es empfehlenswert, eine umfassende, energetische Sanierung zu berücksichtigen. Diese Sanierung sollte den Förderbedingungen der kfw-Bank entsprechen. Das Gebäude wird auf das Neubau-Niveau der Energieeinsparverordnung oder besser aufgerüstet. Dann können Sie möglicherweise Zuschüsse und/oder zinsvergünstigte Kredite in Anspruch nehmen.
    Sie können erstmal einen Planer nur mit ersten Überlegungen zur Machbarkeit, zum Vorschlag von Sanierungsmaßnahmen und zur Aufstellung einer überschlägigen Kostenschätzung beauftragen.
    Der Vorteil ist, dass Sie erstmal nur einen Arbeitsaufwand von ca. 20  -  30 Architekten / Ingenieurstunden beauftragen und noch keinen Architektenvertrag abschließen.
    Für diese "Machbarkeitsstudie", die Ihnen der Architekt / Ingenieur ausarbeitet, müssen Sie natürlich Honorar bezahlen. Allerdings haben Sie als Ergebnis dann Zahlen und Fakten, anhand denen Sie entscheiden können, ob die Investitionen für Sie sinnvoll sind oder nicht. Entweder Sie planen dann weiter, oder verabschieden sich von Ihren Ideen.
    Natürlich können Sie auch eine Energieberater einschalten und eine Energieberatung durchführen lassen, aber mir würde das nicht weit genug gehen.
    Bei der Auswahl des Planers müssen Sie besonders auf Erfahrungen beim Bauen im Bestand achten. Als geeignete Planer kommen auch Bauingenieure, z.B. Tragwerksplaner, in Betracht.
    Gruß

  3. Architektenhonorar – Kosten für Machbarkeitsstudie: 20-30 Stunden

    Kostenvolumen?
    Hallo Herr Lott,
    vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort, die uns sehr weitergeholfen hat.
    Ist ja selbstverständlich, dass für so eine "Machbarkeitsstudie" Honorar zu zahlen ist! Aber mit welchen Kosten müsste man denn für die genannten 20  -  30 Architekten / Ingenieurstunden rechnen?
    Gruß

  4. Sanierungsumfang ermitteln – Architekt/Ingenieur als Sachverständiger

    Verhandlungssache
    Sprechen Sie einen Sachverständigen (Architekten / Ingenieur) an. Zu empfehlen sind u.a. auch die Sachverständigen für Schäden an u. in Gebäuden. Auf den Webseiten der Architekten und Ingeneieurkammern gibt es in der Regel eine Expertensuchfunktion, wo Sie die qualifizierten Leute in Ihrer Region finden.
    Da es ja erstmal nur darum geht, den Sanierungs- und Umbauumfang für Finanzierungsüberlegungen grob zu ermitteln und um festzustellen ob das Vorhaben überhaupt sinnvoll realisiert werden kann, sollten Sie darauf achten, dass kein Planungsvertrag, auch mündlich, zu Stande kommt.
    Der Planer/Sachverständige soll Ihre Umbauwünsche skizzenhaft in vorhandene Grundrisspläne einzeichnen, Vorschläge für Dämmmaßnahmen machen (ohne dabei allzu genau zu rechnen, sondern nur qualitativ), möglicherweise muss eine Kellersanierung berücksichtigt werden. Dann ermittelt er überschlägig die Mengen, z.B. der Fassadendämmung, Fenstertausch etc. und errechnet mit Durchschnittspreisen die Kosten. Das ganze bringt er dann schriftlich in einem Bericht zu Papier. Vorangegangen ist natürlich ein Ortstermin.
    Hilfreich ist natürlich, wenn Sie brauchbare Pläne vom Haus haben.
    Für diese Leistung sind also 20-30 Stunden nötig, eher 20 Stunden. Die Stundensätze liegen zwischen 40 und 80 €.
    Ich rechne mal 20*60 = 1.200 zzgl. MwSt. Das wäre eine Hausnummer. Sie können noch vereinbaren, dass das Honorar im Fall der weiteren Beauftragung auf das Planungshonorar angerechnet wird.
    Gruß
  5. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Hauskauf mit Renovierungsbedarf: Vorgehen, Kosten & Sicherheitsreserve für 1969er Bau

    💡 Kernaussagen: Bei einem Hauskauf mit Renovierungsbedarf ist eine detaillierte Planung unerlässlich. Eine energetische Sanierung gemäß KfW-Förderbedingungen kann Zuschüsse ermöglichen. Die Kosten für eine Machbarkeitsstudie durch Architekten oder Ingenieure sollten eingeplant werden. Ein Sachverständiger hilft, den Sanierungsumfang für die Finanzierung zu ermitteln.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Beachten Sie, dass für eine umfassende Machbarkeitsstudie Honorar zu zahlen ist, wie im Beitrag Architektenhonorar – Kosten für Machbarkeitsstudie: 20-30 Stunden erläutert wird.

    ✅ Zusatzinfo: Eine energetische Sanierung, die den Förderbedingungen der KfW-Bank entspricht, kann das Gebäude auf Neubau-Niveau bringen und somit attraktive Förderungen ermöglichen. Dies wird im Beitrag Energetische Sanierung – KfW-Förderung für Altbau-Modernisierung detailliert beschrieben.

    💰 Zusatzinfo: Die Beauftragung eines Architekten oder Ingenieurs als Sachverständigen hilft, den Sanierungs- und Umbauumfang für die Finanzierungsüberlegungen zu konkretisieren. Dies wird im Beitrag Sanierungsumfang ermitteln – Architekt/Ingenieur als Sachverständiger näher erläutert.

    👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie Angebote von Architekten und Ingenieuren ein, um die Kosten für eine Machbarkeitsstudie zu ermitteln und den Sanierungsumfang präzise zu planen. Nutzen Sie die Expertensuchfunktion der Architekten- und Ingenieurkammern, um qualifizierte Fachleute in Ihrer Region zu finden.

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