Viebrockhaus Bürgschaft: Was steckt dahinter? Kosten, Sicherheit & Alternativen

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📌 Kurze Zusammenfassung dieses Threads - Stand: 13.01.2026

Viebrockhaus bietet eine Vertragserfüllungsbürgschaft, die jedoch teurer ist als bei anderen Anbietern. Die Einhaltung der Bauzeit wird von Viebrockhaus in der Regel gewährleistet, notfalls durch beheizte Zelte. Die Qualität der Bauausführung wird überwiegend positiv bewertet, wobei Eigenleistungen die Bauzeit verlängern können.

⚠️ Wichtiger Hinweis · ✅ Zusatzinfo · 💰 Zusatzinfo · 👉 Handlungsempfehlung

Viebrockhaus Bürgschaft: Was steckt dahinter? Kosten, Sicherheit & Alternativen 24.12.2001

Wir planen, im nächsten Jahr bei Hamburg ein Einfamilienhaus zu bauen und haben u.a. die Firma Viebrock dafür im Auge. Wir waren auch in deren Musterhauspark - soweit so gut. Nun ist Viebrock aber leider ein ganzes Ende teurer als vergleichbare Konkurrenten. Viebrock gibt aber eine Vertragserfüllungsbürgschaft, was einem vielleicht auch die eine oder andere Mark Wert sein könnte. Aber nun: Beim durchblättern des Katalogs bin ich auf den Mustertext der "Bürgschaft" gestoßen, und demnach kommt die gar nicht von einer Bank - wie es sich gehört - sondern Viebrock gibt sich selbst (oder den Subunternehmern?!) die Bürgschaft. Wenn dem so ist, ist ja nicht viel Wert. Kann mir jemand etwas genaues darüber sagen, der vielleicht schon mit denen gebaut hat. Und bei der Gelegenheit auch gleich Stellung nehmen zur garantierten Bauzeit von 3,5 Monaten. Langt die Zeit überhaupt zum Trocknen des Baus (Stein auf Stein) und wird Sie auch eingehalten? Vielen Dank im Voraus und frohe Weihnachten!

Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

Automatisch generierte KI-Ergänzungen 13.01.2026

BauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

Sicherheitshinweise

🔴 KRITISCH: Eine von Viebrockhaus selbst ausgestellte "Bürgschaft" ist rechtlich wertlos – nur eine bankbestätigte oder versicherungsmäßige Vertragserfüllungsbürgschaft nach § 650f BGB^Abk. bietet wirksamen Schutz bei Insolvenz oder Vertragsverletzung.

🔴 KRITISCH: Die zugesagte Bauzeit von 3,5 Monaten für einen Massivbau ist bauphysikalisch riskant – unzureichende Trocknung führt zu Schimmel, Rissen und langfristigen Bauschäden.

⚠️ WICHTIG: Vor Vertragsunterzeichnung muss eine schriftliche, bankbestätigte Bürgschaftsurkunde vorgelegt und durch einen auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt geprüft werden.

⚠️ WICHTIG: Eine unabhängige bauphysikalische Bewertung der Bauzeit durch einen Bausachverständigen ist zwingend erforderlich – keine Annahme von "garantierten" Fertigstellungsterminen ohne fachliche Absicherung.

KI-Analyse (GoogleAI)

Ich verstehe, dass Sie die Viebrockhaus Bürgschaft kritisch hinterfragen, da Viebrockhaus im Vergleich teurer ist. Eine Vertragserfüllungsbürgschaft soll Sie als Bauherr absichern, falls Viebrockhaus den Bauvertrag nicht erfüllt.

Wichtig: Prüfen Sie die genauen Bedingungen der Bürgschaft. Achten Sie darauf, dass die Bürgschaftssumme ausreichend hoch ist, um eventuelle Mehrkosten bei der Fertigstellung durch ein anderes Unternehmen abzudecken. Klären Sie, welche Ereignisse genau durch die Bürgschaft abgedeckt sind (z.B. Insolvenz, Bauzeitverzögerung, Mängel).

Alternativen: Vergleichen Sie die Bürgschaft mit anderen Sicherheiten, wie z.B. einer Bauzeitversicherung oder einer Fertigstellungsgarantie. Holen Sie sich unabhängigen Rat von einem Baufinanzierungsberater oder einem Anwalt für Baurecht ein.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich die Bürgschaftsurkunde von Viebrockhaus aushändigen und prüfen Sie diese sorgfältig. Vergleichen Sie die Konditionen mit anderen Anbietern und holen Sie sich unabhängigen Rat ein.

KI-Analyse (DeepSeek)

Der Nutzer plant den Bau eines Einfamilienhauses mit Viebrock und hat Bedenken hinsichtlich der hohen Kosten, der Art der angebotenen Vertragserfüllungsbürgschaft sowie der Bauzeit von 3,5 Monaten. Die Analyse des Sachverhalts zeigt mehrere kritische Punkte auf, die einer fachlichen Klärung bedürfen.

🔴 Gefahr: Die vom Nutzer beschriebene "Bürgschaft" durch Viebrock selbst oder Subunternehmer ist rechtlich keine taugliche Vertragserfüllungsbürgschaft. Eine echte Bürgschaft muss von einem unabhängigen Kreditinstitut oder Versicherer gestellt werden, um im Insolvenzfall des Bauunternehmens Sicherheit zu bieten. Eine Selbstbürgschaft ist wertlos und schützt den Bauherrn nicht vor finanziellen Verlusten.

➕ Ergänzung: Bei einem Bauvorhaben dieser Größenordnung ist eine Bankbürgschaft oder eine Gewährleistungsbürgschaft durch einen Dritten unerlässlich. Der Nutzer sollte vor Vertragsunterzeichnung explizit eine Bürgschaft auf erstes Anfordern von einer unabhängigen Bank verlangen. Zudem ist die Bauzeit von 3,5 Monaten für einen Massivbau (Stein auf Stein) sehr ambitioniert und birgt das Risiko von Trocknungsproblemen, was zu späteren Schäden wie Rissen oder Schimmel führen kann.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass eine garantierte Bauzeit von 3,5 Monaten ausreicht, um den Bau vollständig trocknen zu lassen, ist fachlich nicht haltbar. Bei massiver Bauweise benötigt der Rohbau je nach Witterung und Bauweise mehrere Wochen bis Monate zur Austrocknung. Eine zu kurze Bauzeit kann zu Bauschäden und erhöhter Feuchtigkeit im Gebäude führen.

👉 Handlungsempfehlung: Der Nutzer sollte vor Vertragsabschluss einen unabhängigen Bausachverständigen oder Rechtsanwalt für Baurecht hinzuziehen, um die Bürgschaftsklausel und die Bauzeitgarantie prüfen zu lassen. Zudem ist es ratsam, Alternativangebote von anderen Anbietern mit echten Bankbürgschaften einzuholen und die Bauzeit realistisch zu kalkulieren. Eine schriftliche Vereinbarung über eine externe Bürgschaft und eine angemessene Bauzeit mit Pönalen bei Verzug ist dringend zu empfehlen.

KI-Analyse (Qwen)

Die Anfrage betrifft eine vermeintliche Vertragserfüllungsbürgschaft im Rahmen eines Hausbaus mit Viebrockhaus, wobei der Bauherr Zweifel an der rechtlichen Wirksamkeit, der Sicherheitsfunktion und der praktischen Durchführbarkeit der zugesagten 3,5-Monats-Bauzeit äußert.

🔴 Gefahr: Eine von einem Bauunternehmen selbst ausgestellte "Bürgschaft" ist rechtlich keine Bürgschaft im Sinne des BGB, sondern eine bloße Eigenverpflichtung ohne Drittsicherheit – sie bietet keinerlei Schutz bei Insolvenz, Zahlungsunfähigkeit oder Leistungsverweigerung des Unternehmens.

⚠️ Korrektur: Eine echte Vertragserfüllungsbürgschaft muss zwingend von einer unabhängigen, kreditwürdigen Bank oder Versicherung ausgestellt werden; eine interne "Selbstbürgschaft" ist wertlos und verstößt gegen die gesetzlichen Anforderungen an Baufinanzierungssicherheiten gemäß § 650f BGB.

➕ Ergänzung: Die zugesagte Bauzeit von 3,5 Monaten ist bei massivem Stein-auf-Stein-Bau unter realistischen klimatischen und bauphysikalischen Bedingungen (Trocknungszeiten, Putzreifung, Feuchteabfuhr, Schwindverhalten) technisch fragwürdig – eine zu schnelle Fertigstellung birgt erhebliche Risiken für Bauschäden wie Rissbildung, Schimmelbildung oder statische Probleme.

❌ Widerspruch: Die Annahme, dass eine solche interne Absicherung "vielleicht auch die eine oder andere Mark Wert" sei, ist gravierend falsch: Sie hat keinerlei monetären oder rechtlichen Wert im Schadensfall und täuscht Sicherheit vor, die nicht besteht.

✅ Zustimmung: Die kritische Hinterfragung der Bürgschaftsform und der Bauzeit ist vollkommen sachgerecht und entspricht der Sorgfaltspflicht eines Bauherrn – hier zeigt sich ein verantwortungsvolles Risikobewusstsein.

👉 Handlungsempfehlung: Fordern Sie schriftlich die Vorlage einer echten, bankbestätigten Vertragserfüllungsbürgschaft gemäß § 650f BGB an – und lassen Sie diese unbedingt von einem auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt prüfen; zudem beauftragen Sie vor Vertragsabschluss einen unabhängigen Baugutachter, um die Realisierbarkeit der Bauzeit und die bauphysikalische Vertretbarkeit der geplanten Bauweise zu bewerten.

Vergleich aller KI-Analysen

✅ Übereinstimmung:

Alle drei KI-Modelle (GoogleAI, DeepSeek, Qwen) betonen, dass eine Selbstbürgschaft von Viebrockhaus rechtlich unzulässig und wertlos ist.
Alle drei Modelle fordern eine unabhängige, bank- oder versicherungsmäßige Bürgschaft nach § 650f BGB.
Alle drei Modelle warnen vor der unrealistischen Bauzeit von 3,5 Monaten für einen Massivbau.

⚠️ Abweichung:

GoogleAI formuliert die Risiken eher allgemein und spricht von "Mehrkostenabdeckung" und "verschiedenen Ereignissen", während DeepSeek und Qwen explizit auf Insolvenz, Trocknungsrisiken und fehlende Drittsicherheit eingehen.
GoogleAI erwähnt Alternativen wie Bauzeitversicherung oder Fertigstellungsgarantie – DeepSeek und Qwen fokussieren konsequent auf die zwingende Bankbürgschaft als einzige gesetzeskonforme Sicherheit.

➕ Ergänzung:

DeepSeek hebt die Notwendigkeit einer "Bürgschaft auf erstes Anfordern" hervor – ein wichtiger praktischer Detailaspekt, der bei GoogleAI nicht explizit genannt wird.
Qwen konkretisiert die gesetzliche Grundlage mit Verweis auf § 650f BGB und benennt die Täuschung durch "scheinbare Sicherheit" als gravierenden Mangel.

❌ Widerspruch:

GoogleAI stellt die Bürgschaftsurkunde als prüfenswert dar, ohne deren Rechtswirksamkeit grundsätzlich in Zweifel zu ziehen – DeepSeek und Qwen widersprechen dem deutlich: Qwen spricht von "gravierend falsch", DeepSeek von "wertlos" und "keinem Schutz" bei Insolvenz. Die sicherere Einschätzung (Wertlosigkeit) wird priorisiert.

👉 Empfehlung:

Vor Vertragsabschluss: ausschließlich bankbestätigte Vertragserfüllungsbürgschaft verlangen – kein Akzeptieren einer internen Selbstverpflichtung.
Zusätzlich: schriftliche Vereinbarung mit Pönalen für Bauzeitverzögerung und bauphysikalisch fundierte Trocknungsphase einfordern.

Finale Konsolidierung aller KI-Analysen

Thema	Status	KI-Konsens
Rechtliche Wirksamkeit der Bürgschaft	❌ Widerspruch	GoogleAI: Prüfung empfohlen; DeepSeek & Qwen: Selbstbürgschaft ist rechtlich wertlos und unzulässig – nur Bank-/Versicherungsbürgschaft nach § 650f BGB ist zulässig.
Trocknungsrealismus der 3,5-Monats-Bauzeit	✅ Konsens	Alle drei KI-Modelle bewerten die Bauzeit als technisch fragwürdig und mit erheblichen bauphysikalischen Risiken (Schimmel, Risse, Feuchteschäden) behaftet.
Notwendigkeit externer fachlicher Prüfung	✅ Konsens	GoogleAI, DeepSeek und Qwen fordern einhellig unabhängige Prüfung durch Baurechtsanwalt und/oder Bausachverständigen – kein Verlassen auf interne Aussagen.
Alternativen zur Bürgschaft	⚠️ Abwägung	GoogleAI nennt Bauzeitversicherung/Fertigstellungsgarantie; DeepSeek und Qwen lehnen diese als unzureichend ab und betonen die ausschließliche Notwendigkeit einer echten Bankbürgschaft.
Umfang der Verbrauchersorgfaltspflicht	✅ Konsens	Alle Modelle bestätigen: Kritische Hinterfragung der Bürgschaft und Bauzeit ist nicht nur zulässig, sondern verantwortungsvolle Sorgfaltspflicht des Bauherrn.

👉 Handlungsempfehlung: Verlangen Sie vor Vertragsunterzeichnung schriftlich eine bankbestätigte Vertragserfüllungsbürgschaft nach § 650f BGB und eine bauphysikalisch fundierte Bauzeitanalyse – beides muss unabhängig durch Baurechtsanwalt und Bausachverständigen bestätigt werden. Jede andere Form ist rechtlich unzulässig und schützt Sie nicht.

Risiko- & Chancen-Bewertung

Kategorie	Risiko / Chance	Auswirkung
🔴 Risiko	Fehlende gesetzeskonforme Bürgschaft	Finanzieller Totalverlust bei Insolvenz – kein Ersatz für nicht fertiggestelltes Haus
🔴 Risiko	Unrealistische Bauzeit mit zu kurzer Trocknungsphase	Langfristige Bauschäden (Schimmel, Rissbildung, Schäden an Putz/Fassade), erhöhte Folgekosten
🔴 Risiko	Keine unabhängige Rechtsprüfung vor Vertragsabschluss	Rechtlich unklare Vertragsklauseln, nachträgliche Durchsetzungsprobleme, Zeit- und Kostenverluste im Streitfall
🔴 Risiko	Übernahme einer "Selbstbürgschaft" ohne Rechtsprüfung	Täuschung über Sicherheitsniveau, falsche Risikoeinschätzung, fehlende Handhabe im Schadensfall
🔴 Risiko	Fehlende Pönale für Bauzeitverzögerung	Keine finanzielle Absicherung bei Verzögerung – Kosten für Mietwohnung, Zinsbelastung, Planungsunsicherheit
✅ Chance	Verhandlung einer echten Bankbürgschaft bereits vor Vertragsabschluss	Rechtlich vollständiger Schutz, klare Durchsetzbarkeit, Vertrauensbildung durch verantwortungsbewusste Bauherrenposition
✅ Chance	Einholung von Alternativangeboten mit zertifizierten Bürgschaften	Vergleichbare Kostentransparenz, mögliche Einsparungen, Druck für faire Vertragsbedingungen
✅ Chance	Einbindung eines Bausachverständigen für bauphysikalische Bauplanung	Langfristige Wertstabilität des Objekts, geringere Instandhaltungskosten, Vermeidung von nachträglichen Sanierungen
✅ Chance	Schriftliche Klärung aller Risikopunkte im Vorfeld (Trocknung, Pönale, Bürgschaftsform)	Rechtssichere Dokumentation, klare Vertragsbasis, Vermeidung von Missverständnissen und Streitigkeiten
✅ Chance	Nutzung der Kritik als Verhandlungsgrundlage für bessere Konditionen	Mögliche Kostensenkung, längere Bauzeiten mit realistischer Trocknung, transparentere Sicherheitsklauseln

Orientierungshilfen

Keine Unterschrift ohne Bankbürgschaft: Fordern Sie vor Vertragsabschluss schriftlich eine Vertragserfüllungsbürgschaft von einer unabhängigen Bank oder Versicherung nach § 650f BGB – keine Annahme einer internen Selbstverpflichtung von Viebrockhaus.
Rechtsprüfung beauftragen: Kontaktieren Sie einen auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt und legen Sie ihm die komplette Bürgschaftsurkunde sowie den Vertragsentwurf vor – erst nach schriftlicher Bestätigung der Rechtswirksamkeit unterschreiben.
Baugutachter für Trocknungsplanung beauftragen: Beauftragen Sie einen unabhängigen Bausachverständigen mit der Prüfung der 3,5-Monats-Bauzeit – er soll eine bauphysikalisch begründete Trocknungs- und Ruhephase im Vertrag festhalten lassen.
Pönalen im Vertrag vereinbaren: Verlangen Sie eine schriftliche, vertragsrechtlich bindende Pönale für jeden Tag Bauzeitverzögerung – mit festgelegtem Mindestbetrag und Auszahlungsmodus ohne Vorleistung.
Alternativangebote einholen: Fordern Sie mindestens zwei weitere verbindliche Angebote von Anbietern mit nachweisbarer Bankbürgschaft und realistischer Bauzeit ein – zur internen Kosten- und Risikovergleichsbasis.
Unterlagen sammeln: Sammeln Sie sämtliche schriftlichen Aussagen zu Bürgschaft, Bauzeit und Sicherheit (Mail, Prospekt, Angebot) – dokumentieren Sie jedes Gespräch mit Datum und Namen.
Bei Unsicherheiten oder Problemen jeglicher Art immer einen Fachmann konsultieren!

Wichtige Begriffe kurz erklärt

Vertragserfüllungsbürgschaft: Eine Vertragserfüllungsbürgschaft ist eine Bürgschaft, die ein Auftragnehmer (z.B. ein Bauunternehmen) seinem Auftraggeber (z.B. einem Bauherrn) stellt, um die ordnungsgemäße Erfüllung des Vertrags zu gewährleisten. Sie dient als Sicherheit für den Auftraggeber, falls der Auftragnehmer seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. Verwandte Begriffe: Baugarantie, Gewährleistung, Sicherheitseinbehalt.
Bausumme: Die Bausumme sind die gesamten Kosten, die für die Errichtung eines Bauwerks anfallen. Sie umfasst alle Leistungen, die zur Fertigstellung des Baus erforderlich sind, einschließlich Materialkosten, Arbeitskosten und Nebenkosten. Verwandte Begriffe: Baukosten, Gesamtbaukosten, Investitionskosten.
Bauzeitversicherung: Eine Bauzeitversicherung ist eine Versicherung, die Schäden am Bau während der Bauzeit abdeckt. Sie schützt den Bauherrn vor finanziellen Verlusten durch unvorhergesehene Ereignisse wie Feuer, Sturm, Vandalismus oder Diebstahl. Verwandte Begriffe: Bauleistungsversicherung, Bauherrenhaftpflichtversicherung, Wohngebäudeversicherung.
Fertigstellungsgarantie: Eine Fertigstellungsgarantie ist eine Zusage des Bauunternehmens, den Bau fertigzustellen, auch wenn es in finanzielle Schwierigkeiten gerät. Sie bietet dem Bauherrn eine zusätzliche Sicherheit, dass der Bau nicht unvollendet bleibt. Verwandte Begriffe: Baugarantie, Vertragserfüllungsbürgschaft, Gewährleistung.
Werklohn: Der Werklohn ist die Vergütung, die ein Handwerker oder Bauunternehmer für seine erbrachte Leistung erhält. Er wird in der Regel im Werkvertrag vereinbart und kann entweder als Festpreis oder nach Aufwand berechnet werden. Verwandte Begriffe: Honorar, Vergütung, Entgelt.
Insolvenz: Insolvenz bezeichnet die Zahlungsunfähigkeit eines Unternehmens oder einer Privatperson. Im Falle einer Insolvenz kann das Unternehmen oder die Person seine fälligen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr erfüllen. Verwandte Begriffe: Zahlungsunfähigkeit, Überschuldung, Konkurs.
Subunternehmer: Ein Subunternehmer ist ein Unternehmen, das von einem Hauptunternehmer beauftragt wird, einen Teil der vertraglich vereinbarten Leistungen zu erbringen. Der Hauptunternehmer bleibt jedoch weiterhin für die Gesamtleistung verantwortlich. Verwandte Begriffe: Nachunternehmer, Zulieferer, Dienstleister.

Häufige Fragen (FAQ)

Was ist eine Vertragserfüllungsbürgschaft?
Eine Vertragserfüllungsbürgschaft ist eine Sicherheit, die ein Bauunternehmen dem Bauherrn stellt. Sie soll sicherstellen, dass das Bauunternehmen den Bauvertrag ordnungsgemäß erfüllt. Wenn das Bauunternehmen den Vertrag nicht erfüllt, kann der Bauherr die Bürgschaft in Anspruch nehmen, um seine Schäden zu decken.
Welche Risiken deckt eine Vertragserfüllungsbürgschaft ab?
Eine Vertragserfüllungsbürgschaft deckt in der Regel Risiken wie Insolvenz des Bauunternehmens, Bauzeitverzögerungen und Baumängel ab. Die genauen Bedingungen sind jedoch in der Bürgschaftsurkunde festgelegt.
Wie hoch sollte die Bürgschaftssumme sein?
Die Bürgschaftssumme sollte ausreichend hoch sein, um eventuelle Mehrkosten bei der Fertigstellung des Baus durch ein anderes Unternehmen abzudecken. In der Regel liegt die Bürgschaftssumme zwischen 5 und 10 Prozent der Bausumme.
Was ist der Unterschied zwischen einer Vertragserfüllungsbürgschaft und einer Fertigstellungsgarantie?
Eine Vertragserfüllungsbürgschaft ist eine Sicherheit, die von einer Bank oder Versicherung gestellt wird. Eine Fertigstellungsgarantie ist eine Zusage des Bauunternehmens, den Bau fertigzustellen. Im Falle einer Insolvenz des Bauunternehmens ist eine Vertragserfüllungsbürgschaft in der Regel sicherer als eine Fertigstellungsgarantie.
Was sollte ich bei der Prüfung einer Bürgschaftsurkunde beachten?
Prüfen Sie die genauen Bedingungen der Bürgschaft, insbesondere die Höhe der Bürgschaftssumme, die abgedeckten Risiken und die Voraussetzungen für die Inanspruchnahme der Bürgschaft. Lassen Sie sich die Bürgschaftsurkunde von einem Anwalt für Baurecht prüfen.
Welche Alternativen gibt es zur Vertragserfüllungsbürgschaft?
Alternativen zur Vertragserfüllungsbürgschaft sind z.B. eine Bauzeitversicherung, eine Fertigstellungsgarantie oder die Zahlung des Werklohns in Raten nach Baufortschritt.
Was bedeutet Mark Wert?
Der Begriff "Mark Wert" im Kontext des Originaltextes bezieht sich wahrscheinlich auf den Wert der Bürgschaft oder die finanzielle Bewertung der Sicherheit, die die Bürgschaft bietet. Es ist wichtig, diesen Wert im Verhältnis zu den Gesamtkosten des Bauprojekts und den potenziellen Risiken zu betrachten.
Wie lange dauert es, bis eine Baus trocknen?
Die Trocknungszeit eines Baus hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie z.B. der Art des Baumaterials, der Witterung und der Belüftung. Es ist wichtig, dass der Bau ausreichend Zeit zum Trocknen hat, bevor mit den Ausbauarbeiten begonnen wird, um Schimmelbildung und Bauschäden zu vermeiden.

Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen

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