Bauschäden

Dachsanierung & Mauerwerk: Kosten, Zustand prüfen & Risiken bei Altbau? 10.03.2019

Hallo liebe Community,

per Erbschaft bin ich an ein Haus gelangt, dass ich zwecks Vermietung in der Familie sanieren möchte. Hierzu habe ich mir bereits Kostenvoranschläge für die komplette Elektrik, Wasser, Bäder usw. kommen lassen und soweit bin ich auch schon gut dabei.

Ich hätte gerne eure Meinung zu zwei Themen, bei der ich bisher sehr viele verschiedene Meinungen gehört habe und nicht sicher weiß, was ich machen soll.

Thema 1. Dach

Das Dach ist rund 35 Jahre alt. Sieht soweit auch noch gut aus. Der Dachstuhl und die Sparren sind jedoch älter als die Eindeckung (Alter nicht genau bekannt). Es ist gänzlich ungedämmt und hier und da bei starkem Schnee oder Regen tropft etwas rein. Bilder dazu hänge ich euch an. Bedingt durch die hohen Kosten, die ich bis jetzt schon habe durch die Sanierung würde ich gerne das Dach noch etwas schieben. Wie ist eure Meinung zum Zustand des Daches auf Basis der Bilder? Totalschaden oder geht noch?

Thema 2. Im Keller habe ich etliche stellen, wo der Putz stark bröckelt und Blasen wirft. Nass ist jedoch nichts. Was sagt eure Erfahrung dazu? Bilder anbei.

Ich danke euch vorab und bin gespannt auf eure Meinung.

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Sicherheitshinweise

🔴 Gefahr: Feuchtigkeit im Keller kann aufsteigende Nässe oder eindringendes Wasser sein, was die Bausubstanz gefährdet.

🔴 Gefahr: Ein maroder Dachstuhl kann die Statik des gesamten Hauses beeinträchtigen.

GoogleAI-Analyse

Ich verstehe, dass Sie ein geerbtes Haus sanieren möchten. Bei der Dachsanierung und dem Mauerwerk gibt es einige wichtige Punkte zu beachten.

Dach: Das Alter des Daches, der Zustand des Dachstuhls, der Sparren und der Eindeckung sind entscheidend. Achten Sie auf Schäden durch Schnee und Regen. Ein Totalschaden des Daches kann hohe Kosten verursachen.

Mauerwerk: Im Keller sollten Sie den Putz überprüfen. Abblätternder Putz, Blasenbildung und Nässe sind Anzeichen für Feuchtigkeitsprobleme. 🔴 Feuchtigkeit im Mauerwerk kann zu Schimmelbildung und Bauschäden führen.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie den Zustand des Daches und des Mauerwerks von einem Fachmann begutachten, um die notwendigen Sanierungsmaßnahmen und die damit verbundenen Kosten zu ermitteln.

📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

Dachstuhl
Der Dachstuhl ist die tragende Konstruktion des Daches. Er besteht aus Sparren, Pfetten und anderen Holzelementen. Ein intakter Dachstuhl ist wichtig für die Stabilität des Daches.
Verwandte Begriffe: Sparren, Pfetten, Dachdeckung

Mauerwerk
Das Mauerwerk ist die tragende Konstruktion eines Gebäudes, die aus Steinen, Ziegeln oder anderen Materialien errichtet wird. Es dient dazu, Lasten abzutragen und das Gebäude zu stabilisieren.
Verwandte Begriffe: Putz, Mörtel, Fundament

Putz
Putz ist eine Beschichtung, die auf Mauerwerk oder andere Oberflächen aufgetragen wird, um diese zu schützen und zu verschönern. Er kann aus verschiedenen Materialien wie Kalk, Zement oder Gips bestehen.
Verwandte Begriffe: Mörtel, Fassade, Innenputz

Sparren
Sparren sind geneigte Holzbalken, die den Dachstuhl bilden und die Dachdeckung tragen. Sie verlaufen vom First bis zur Traufe und sind in regelmäßigen Abständen angeordnet.
Verwandte Begriffe: Pfetten, Dachlatten, Dachziegel

Feuchtigkeit
Feuchtigkeit im Gebäude kann durch verschiedene Ursachen entstehen, wie z.B. aufsteigende Nässe, eindringendes Wasser oder Kondensation. Sie kann zu Schimmelbildung und Bauschäden führen.
Verwandte Begriffe: Schimmel, Kondensation, Wasserschaden

Altbau
Als Altbau werden Gebäude bezeichnet, die vor einem bestimmten Zeitpunkt errichtet wurden, oft vor dem Zweiten Weltkrieg oder vor einer bestimmten Bauordnung. Altbauten haben oft besondere bauliche Eigenschaften und erfordern spezielle Sanierungsmaßnahmen.
Verwandte Begriffe: Neubau, Sanierung, Denkmalschutz

Sanierung
Sanierung bezeichnet die Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden oder Bauteilen, um deren Wert zu erhalten oder zu steigern. Sie kann verschiedene Maßnahmen umfassen, wie z.B. die Reparatur von Schäden, die Verbesserung der Energieeffizienz oder die Anpassung an moderne Wohnstandards.
Verwandte Begriffe: Renovierung, Modernisierung, Instandhaltung
❓ Häufige Fragen (FAQ)

Welche Anzeichen deuten auf einen Sanierungsbedarf des Daches hin?
Anzeichen sind unter anderem beschädigte Dachziegel, Risse im Dachstuhl, Feuchtigkeit im Dachboden oder sichtbare Schäden durch Witterungseinflüsse. Eine regelmäßige Inspektion des Daches ist wichtig, um potenzielle Probleme frühzeitig zu erkennen und größere Schäden zu vermeiden.

Wie erkenne ich Feuchtigkeitsprobleme im Mauerwerk?
Feuchtigkeit im Mauerwerk äußert sich oft durch abblätternden Putz, Schimmelbildung, feuchte Flecken oder einen muffigen Geruch. Es ist wichtig, die Ursache der Feuchtigkeit zu ermitteln und zu beheben, um langfristige Schäden zu verhindern.

Welche Kosten sind bei einer Dachsanierung zu erwarten?
Die Kosten für eine Dachsanierung hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie der Größe des Daches, dem Zustand des Dachstuhls und der Art der Eindeckung. Es ist ratsam, mehrere Angebote von Fachbetrieben einzuholen, um die Kosten zu vergleichen.

Was ist bei der Sanierung von Mauerwerk zu beachten?
Bei der Sanierung von Mauerwerk ist es wichtig, die Ursache der Schäden zu beheben, bevor die eigentliche Sanierung beginnt. Dazu gehört beispielsweise die Beseitigung von Feuchtigkeitsproblemen oder die Reparatur von Rissen.

Wie finde ich einen geeigneten Fachmann für Dach- und Mauerwerkssanierung?
Suchen Sie nach Fachbetrieben mit Erfahrung in der Sanierung von Altbauten. Achten Sie auf Referenzen und Bewertungen anderer Kunden. Ein persönliches Gespräch mit dem Fachmann ist wichtig, um Ihre Vorstellungen und Anforderungen zu besprechen.

Welche Fördermöglichkeiten gibt es für die Sanierung von Dach und Mauerwerk?
Es gibt verschiedene Förderprogramme von Bund, Ländern und Kommunen, die die Sanierung von Altbauten unterstützen. Informieren Sie sich über die aktuellen Fördermöglichkeiten und die Voraussetzungen für eine Förderung.

Wie lange dauert eine Dach- oder Mauerwerkssanierung?
Die Dauer einer Sanierung hängt von der Art und dem Umfang der Arbeiten ab. Eine einfache Reparatur kann nur wenige Tage dauern, während eine umfassende Sanierung mehrere Wochen in Anspruch nehmen kann.

Was sind die häufigsten Fehler bei der Sanierung von Altbauten?
Häufige Fehler sind unter anderem die Verwendung ungeeigneter Materialien, die Vernachlässigung der Ursachen von Schäden oder die mangelnde Berücksichtigung der bauphysikalischen Eigenschaften des Gebäudes.
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Informationen zur Erkennung und Beseitigung von Schimmel in Wohnräumen.

Energieberatung
Beratung zur Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden.
🔴 Risiko Dachschaden: Wassereintritt & Folgeschäden 11.03.2019

Kommt drauf an
Das kommt ein bisschen auf Ihre Risikofreude an. Prinzipiell muss beides irgendwie behoben werden.
Dach: Es gibt das Risiko, dass es mal einen stärkeren Wassereintritt gibt und dann auch die Decke durchfeuchtet wird. Man könnte evtl. einen günstigen PVC-Boden auslegen, dass das Wasser nicht direkt in die Decke kann. Allerdings gerade um die Balken herum nicht so einfach.
Ich gehe mal davon aus, dass das Bild evtl nach einem ungünstigen Sturm mit Schrägwind aufgenommen wurde und nicht den "normalen" Regenschauer darstellt. Wir haben ein ähnliches Problem bei uns im Haus und aus diversen Gründen muss die Dachsanierung noch etwas warten. Für mich als Eigentümer bedeutet es aber, nach jedem starken Regen/Sturm mal nachschauen und evtl auch mal bei einem Sturm einen Eimer aufstellen oder so. Zeitnah reagiert kann man den Schaden begrenzen, aber wenn da über Wochen/Monate was "wirken" kann? Können Sie sicherstellen, dass entweder Sie selbst oder ein Mieter regelmäßig nachschauen kann? Das Dach muss gemacht werden letzten Endes und das Geld sollte schon entsprechend in der Hinterhand sein. Ob man da jetzt 1-5 Jahre wartet, wäre dann die Frage.
Als Vermieter sollten Sie eventuell noch klären, ob Sie nicht die oberste Geschossdecke dämmen müssen.
Bei einem neuen Dach könnten Sie es eventuell aber direkt als Wohnraum bauen lassen und Photovoltaik installieren, was unter Umständen sich wieder refinanziert.
Zum Keller: Es kann sein, dass der Keller allgemein feucht ist. Wäre in einem alten Haus nicht so ungewöhnlich. Hätte man evtl am Anfang gar nicht erst verputzen sollen und die Wand nicht verstellen, dann ist es okay soweit.
Sollte hinter der Wand aber ein (An) -Wasserrohr verlaufen, sollte man dieses prüfen. Falls auf dem Wandbild unten rechts wirklich Feuchtigkeit zu sehen ist, dann auf jeden Fall klären, ob dort ein Rohr verläuft.
Name:

wiki
Dachsanierung Altbau: Dämmung, EnEV & Übergangslösung 14.03.2019

Hallo uns besten Dank für die ...
Hallo uns besten Dank für die Antwort.
Da meine Mutter die Mieterin sein wird kann tatsächlich jederzeit und nach einem Sturm mal jemand nachschauen. Das Bild entstand tatsächlich in den letzten Tagen nach starkem Sturm. Bei normalem Regen ist kein wirklicher Wassereinbruch zu vermerken. Die Decke muss leider nach Energieeinsparverordnung gedämmt werden. Da bin ich momentan dran zu überlegen, ob halt Decke dämmen oder Dach. Aber ein altes Dach zu dämmen um es in 2-5 Jahren neu zu machen ist aus meiner Sicht auch Quatsch. Wie sehen Sie das? Werde wohl also eine begehbare Dämmung aufbringen und diese vielleicht mit der PVC Lösung überlegen, die Sie angesprochen haben. Die Idee finde ich sehr gut als Übergang. Zwar ist der Ausbau als Wohnraum schon perspektivisch für dieses oberste Geschoss geplant, aber momentan fehlt da einfach das Geld für.
Aktuell ist erstmal die Versicherung eingeschaltet und die verrutschten Ziegeln werden neu montiert um die aktuelle Leckage zu beheben. Ihre Antwort hat mir aber doch ein recht gutes Gefühl gegeben.
Was den Keller angeht, so ist er an sich überhaupt nicht nass. Die Wände sind trocken. Auch führt keine Wasserleitung dort entlang. Allerdings läuft außen einen Regenfallrohr in den Boden.. eventuell ist das der Übeltäter, von wo es bei starkem Regen vielleicht mal durch einen kaputten Rohrteil im Boden hinsickert. Das lässt sich ja halbwegs einfach beheben.
Beste Grüße und vielen Dank schon mal!
⚠️ PVC als Dampfsperre: Risiko für Deckenkonstruktion 14.03.2019

suboptimal
Moin,
eine PVC-Belag auf die Schalung des Bodens zu bringen ist Käse : ( Das wird Ihnen von unten wegfaulen, denn die Decke ist mit ziemlicher Sicherheit nicht wirklich luftdicht bzw. durchaus dampfdurchlässig. Das PVC würde dann eine Dampfsperre auf der falschen Seite darstellen und Tauwasser wird ausfallen.
MfG Stefan Ibold
Name:

Stefan Ibold

E-Mail-Adresse anzeigen

https://planungsgruppe-dach.de/
Dachreparatur: Einzelne Ziegel tauschen – Abdichtungstipps 15.03.2019

Dachsanierung
Es sollte möglich sein, einzelne Ziegel von innen auszutauschen und das Dach gegen normalen Regen vollständig dicht zu bekommen.
Am besten sieht man die fehlerhaften Stellen während eines Regens.
Es ist ja nicht so, dass ein Dach erst mit Unterspannbahn u.ä. dicht gegen Regen wird.
Offfenbar sind noch keine Dachlatten lose und mit den Ziegeln abgerutscht.
Name:

Pauline Neugebauer
Alternative: PVC-Boden als Übergangslösung bei Dachschäden? 15.03.2019

PVC als Dampfsperre
Es stimmt natürlich dass ein vollflächig ordentlich verlegter PVC als Dampfsperre fungiert. Aber so Top-sauber und ordentlich soll er den ja gar nicht verlegen.. vlt sogar mit ein paar Wellen, dass das Wasser mehr oder weniger kontrolliert in eine Richtung läuft.
Wir haben bei uns auf dem Speicher PVC ausgelegt (nicht von mir, sondern schonseit Jahrzehnten), das liegt stückweise da, wohl immer mal so Reste. Außerdem liegt es nicht 100 % an die Außenkanten.
Erfüllt seinen Zweck, Wasser wird abgehalten (klar wenn es an der falschen Stelle tropft, wäre doof ...) und darunter schimmelt nichts weg. Ja, das ist nicht die Lösung des Problems (welche ein neues Dach ist), sondern nur eine Übergangslösung.
Dämmung oberste Geschossdecke mit der Mutter als Mieterin könnte man sich nochmal überlegen ... Gesetz ist zwar eindeutig, aber wo kein Kläger da kein Richter. Eine feuchte Dämmung bringt nahezu nichts, wenn sie es in 2-5 Jahren wieder rausreißen und womöglich noch als Sondermüll entsorgen müssen kommt es Sie evtl sogar billiger die Heizkosten Ihrer Mutter komplett zu übernehmen statt die Dämmung einzubauen.
Name:

wiki
Betonziegel: Lebensdauer & Erfahrungen im Altbau 18.03.2019

Dachstuhl und Latten scheinen in Ordnung ...
Dachstuhl und Latten scheinen in Ordnung zu sein. Jedenfalls ist nichts faul und auch kein Wurm drin. Hatte jetzt nen Dachdecker da, der die lecken stellen flickt. Die Versicherung übernimmt das glücklicherweise.
Der Dachdecker meinte halt, es seien Betonziegeln, die maximal 20-25 Jahre halten. Meine sind halt schon über 30 Jahre alt.
Was sagt ihr zu der Aussage? Als ich ihn konkret fragte, ob nun neu machen oder nicht meinte er, er wolle mal lieber seinen Chef fragen. War wohl ein Hilfsknecht.
Haltbarkeit: Dachziegel aus Beton – Erfahrungen & Gewährleistung 21.03.2019

Dachsanierung
Wenn der Marktführer auf seine Dachsteine (aus Beton) eine Gewährleistung von 30 Jahren gibt, werden seine Dachsteine mehr als 30 Jahre ohne Probleme halten.
Bei einer steilen Dachneigung halten Ziegel besonders lange. Auf einem Dach sind noch immer die Ziegel von 1927.
Name:

Pauline Neugebauer
Altbau: Holz-Lehm-Decken – Durchbiegung & Belastbarkeit 23.03.2019

Und noch eine Frage..
Ich danke euch schon jetzt vielmals.. das Dach wird jetzt an den undichten Stellen geflickt und dann schau ich, wie lange das gut geht.
Nun habe ich noch eine weitere Altbaufrage.. Die Decken meines EG^Abk. bzw. der Boden des 1. OG^Abk. sind Holz-Lehm-Strohböden. Beim ausräumen ist mir aufgefallen, dass die Böden sich teilweise schon sichtbar wölben, wenn viele Leute auf Ihnen laufen bzw. jemand springt (das Springen diente dann natürlich zu Testzwecken 😉 Nun ist mir klar, dass diese Art von Decken etwas arbeiten und nicht starr wie Betondecken sind. Die Frage ist: wann ist es zu viel? Wie erkenne ich, ob da was faul ist bzw. ob verstärkt werden muss?
Ich hatte auf einer dieser Decken sogar jahrelang ein Wasserbett stehen.. stabil scheinen sie per se zu sein.. sollte ich das checken lassen?
LG und Danke!
Tobias
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 13.01.2026
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Dachsanierung & Mauerwerk im Altbau: Kosten, Zustand & Risiken

💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Sanierung eines Altbaus, insbesondere um Dach und Mauerwerk. Es werden Kosten, der Zustand des Daches und potenzielle Risiken erörtert. Ein wichtiger Punkt ist die Beurteilung des Zustands von Betonziegeln und die Frage, ob eine Teilsanierung ausreichend ist. Zudem wird die Möglichkeit einer Übergangslösung mit PVC-Boden diskutiert, wobei auf die Risiken einer Dampfsperre hingewiesen wird.

🔴 Wichtiger Hinweis: Im Beitrag ⚠️ PVC als Dampfsperre: Risiko für Deckenkonstruktion wird davor gewarnt, PVC als Dampfsperre auf der falschen Seite der Decke zu verwenden, da dies zu Tauwasserschäden führen kann.

✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Haltbarkeit: Dachziegel aus Beton – Erfahrungen & Gewährleistung gibt Einblicke in die Lebensdauer von Betondachsteinen und verweist auf Gewährleistungen von Herstellern.

🔧 Zusatzinfo: Im Beitrag Dachreparatur: Einzelne Ziegel tauschen – Abdichtungstipps wird die Möglichkeit des Austauschs einzelner Ziegel zur Abdichtung des Daches erläutert.

👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, einen Dachdecker zur Begutachtung hinzuzuziehen und Angebote für eine Dachsanierung einzuholen. Vor einer Dämmung sollte die Deckenkonstruktion geprüft werden, um Feuchtigkeitsschäden zu vermeiden. Siehe auch Dachsanierung Altbau: Dämmung, EnEV & Übergangslösung.

👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie die Holz-Lehm-Decken auf Durchbiegung und Belastbarkeit, wie im Beitrag Altbau: Holz-Lehm-Decken – Durchbiegung & Belastbarkeit beschrieben, bevor Sie schwere Lasten wie ein Wasserbett einbringen.

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