GRZ Berechnung: Terrassenhöhe entscheidend? Bebauungsplan, Gartenhaus & Zweitwohnhaus in Berlin
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GRZ Berechnung: Terrassenhöhe entscheidend? Bebauungsplan, Gartenhaus & Zweitwohnhaus in Berlin

Hallo,
Grundstück 655 m², Wohnhaus 97 m², Garage und Zufahrt 62 m², Terrasse 1 25 m² 18 cm Hoch, Terrasse 2 10 m² 64 cm Hoch und zusätzlich ein Gartenhaus ca. 10 m², dazu noch ein zweite Wohnhaus 31,5 m² geplant.
Berlin, nach Bebauungsplan GRZ 0,2 GFZAbk. 0,2, ehemalige Wochenendhausgebiet jetzt Reinewohngebiet.
Beide Terrassen sind aus dem Hauptgebäude direkt betrettbar. Was ich wissen möchte, spielt der Höhe irgendwelche Rolle bei der GRZAbk.-Berechnung? Man soll beide Terrassen zur GRZ mitberechnen?
Mit freundlichen Grüßen
Shamina
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    Die Berechnung der Grundflächenzahl (GRZAbk.) ist abhängig von den Festsetzungen im Bebauungsplan der Stadt Berlin. Terrassen können bei der GRZ-Berechnung relevant sein, insbesondere wenn sie eine bestimmte Höhe überschreiten.

    Meiner Einschätzung nach ist es wichtig zu prüfen, ob die Terrassen aufgrund ihrer Höhe (18 cm bzw. 64 cm) als bauliche Anlagen im Sinne der Bauordnung Berlin gelten. Bauliche Anlagen werden in der Regel bei der GRZ berücksichtigt.

    Das geplante zweite Wohnhaus mit 31,5 m² wird die GRZ ebenfalls beeinflussen. Es ist entscheidend, dass die Summe aus Wohnhaus (97 m²), Garage/Zufahrt (62 m²), Terrassen (anteilig) und dem zweiten Wohnhaus die zulässige GRZ von 0,2 (bezogen auf die Grundstücksgröße von 655 m²) nicht überschreitet.

    Das Gartenhaus (ca. 10 m²) kann ebenfalls relevant sein, abhängig von seiner Größe und den Bestimmungen des Bebauungsplans. Klären Sie, ob das Gartenhaus als untergeordnete Nebenanlage gilt und somit möglicherweise nicht voll angerechnet wird.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle, eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Baubehörde in Berlin zu stellen, um eine verbindliche Auskunft zur GRZ-Berechnung unter Berücksichtigung aller genannten Faktoren zu erhalten.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Grundflächenzahl (GRZ)
    Die GRZ ist eine Kennzahl im Baurecht, die das Verhältnis der überbauten Grundstücksfläche zur Gesamtfläche des Grundstücks angibt. Sie legt fest, welcher Anteil eines Grundstücks maximal bebaut werden darf.
    Verwandte Begriffe: Geschossflächenzahl (GFZAbk.), Bebauungsdichte, Überbaubare Grundstücksfläche
    Bebauungsplan
    Ein Bebauungsplan ist ein rechtsverbindlicher Plan, der die Art und Weise der baulichen Nutzung von Grundstücken regelt. Er enthält Festsetzungen über die Art der Bebauung, die Höhe der Gebäude und die zulässige Grundflächenzahl.
    Verwandte Begriffe: Flächennutzungsplan, Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.), Baurecht
    Bauliche Anlage
    Bauliche Anlagen sind mit dem Erdboden verbundene, künstlich hergestellte Anlagen. Dazu gehören Gebäude, aber auch bestimmte Terrassen, Mauern oder andere Konstruktionen.
    Verwandte Begriffe: Gebäude, Bauwerk, Bauordnung
    Geschossflächenzahl (GFZ)
    Die GFZ gibt das Verhältnis der Summe aller Geschossflächen eines Gebäudes zur Grundstücksfläche an. Sie begrenzt die Gesamtfläche, die in einem Gebäude errichtet werden darf.
    Verwandte Begriffe: Grundflächenzahl (GRZ), Bebauungsdichte, Geschossfläche
    Nebenanlage
    Nebenanlagen sind bauliche Anlagen, die einem Hauptgebäude untergeordnet sind und ihm dienen. Dazu können Garagen, Gartenhäuser oder Schuppen gehören.
    Verwandte Begriffe: Hauptgebäude, untergeordnete Baulichkeit, Anbau
    Bauvoranfrage
    Eine Bauvoranfrage ist ein formeller Antrag bei der Baubehörde, um vorab verbindliche Auskünfte zu bestimmten Fragen eines Bauvorhabens zu erhalten. Sie dient der Planungssicherheit.
    Verwandte Begriffe: Bauantrag, Baugenehmigung, Vorbescheid
    Reines Wohngebiet
    Ein reines Wohngebiet ist ein Baugebiet, das vorwiegend dem Wohnen dient. Andere Nutzungen sind nur in Ausnahmefällen zulässig.
    Verwandte Begriffe: Mischgebiet, Gewerbegebiet, Baugebiet

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist die Grundflächenzahl (GRZ)?
      Die GRZ gibt an, wie viel Prozent eines Grundstücks überbaut werden dürfen. Sie wird im Bebauungsplan festgelegt und dient der Steuerung der Bebauungsdichte.
    2. Werden Terrassen immer bei der GRZ-Berechnung berücksichtigt?
      Nein, nicht immer. Ob eine Terrasse bei der GRZ berücksichtigt wird, hängt von ihrer Höhe über dem Geländeniveau und den jeweiligen Bestimmungen der Bauordnung ab. Hohe Terrassen können als bauliche Anlagen gelten und somit in die Berechnung einfließen.
    3. Was ist eine Bauvoranfrage?
      Eine Bauvoranfrage ist ein formeller Antrag bei der Baubehörde, um vorab verbindliche Auskünfte zu bestimmten Bauvorhaben zu erhalten. Sie ist sinnvoll, um Planungssicherheit zu gewinnen, bevor umfangreiche Planungen erstellt werden.
    4. Spielt die GFZ (Geschossflächenzahl) auch eine Rolle?
      Ja, die Geschossflächenzahl (GFZ) begrenzt die Summe der Geschossflächen im Verhältnis zur Grundstücksgröße. Sie ist neben der GRZ ein wichtiger Faktor bei der Beurteilung der Bebaubarkeit eines Grundstücks.
    5. Was sind Nebenanlagen?
      Nebenanlagen sind untergeordnete Gebäude oder Einrichtungen, die dem Hauptgebäude dienen oder es ergänzen. Dazu können Garagen, Gartenhäuser oder Schuppen gehören. Ihre Anrechnung auf die GRZ kann unterschiedlich geregelt sein.
    6. Wie finde ich den Bebauungsplan für mein Grundstück?
      Den Bebauungsplan können Sie in der Regel online auf der Webseite der zuständigen Gemeinde oder Stadt einsehen oder bei der Baubehörde einfordern.
    7. Was passiert, wenn die GRZ überschritten wird?
      Eine Überschreitung der GRZ kann dazu führen, dass das Bauvorhaben nicht genehmigt wird oder dass Rückbaumaßnahmen angeordnet werden.
    8. Kann ich eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans beantragen?
      In bestimmten Fällen ist es möglich, eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans zu beantragen. Dies ist jedoch an strenge Voraussetzungen gebunden und erfordert eine ausführliche Begründung.

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      Eine detaillierte Anleitung zur Berechnung der GRZ.
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      Der Ablauf und die notwendigen Unterlagen für eine Bauvoranfrage.
    • Terrassenbau im Baurecht
      Die rechtlichen Aspekte beim Bau von Terrassen.
    • Gartenhaus genehmigen lassen
      Was bei der Genehmigung eines Gartenhauses zu beachten ist.

  2. GRZ Berechnung: Terrassen, Gartenhaus & Garagen berücksichtigen!

    Kurz und knapp
    So kurz und knapp, wie Sie gefragt haben:
    Aus dem Wohnhaus betretbare Terrassen: ja, in GRZAbk. einrechnen
    Höhe über Gelände: für GRZ egal
    Ebenso ist es mit der Hauseingangszuwegung
    Aber Gartenhaus, ggf. auch mit Vorfläche/Terrasse und Garage+Zufahrt: gehört zur "GRZ 2" (GRZ*1,5)
    Wichtig:
    Dies gilt, wenn Aufstellungsbeschluss Bebauungsplan nach 1990 (Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.) 1990). Bei älterem Bebauungsplan fallen Terrassen raus und Garagen ohne Berücksichtigung wenn nicht größer als 10 % MGF

  3. GRZ: Terrassenhöhe & Verfahrensfreiheit – Was zählt wirklich?

    stimmt das denn?
    Die GRZAbk. beschreibt den bebauten Bereich eines Grundstücks.
    Die Berechnung erfolgt bei Bauanträgen.
    Bei verfahrensfreien Befestigungen erfolgt kein Antrag.
    Terrassen sind bis 1 Meter Höhe verfahrensfrei, auch an der Grundstücksgrenze.
    Folglich gehen Terrassen nur in die GRZ ein, wenn ein Gebäude darunter ist, z.B. ein Keller ist darunter errichtet.
    Dann erhöht aber der Keller die GRZ und nicht die Terrasse.
    So sind die gängigen Landesbauordnungen auszulegen, Bebauungspläne könnten zwar etwas anderes aussagen, aber bei so kleinen GRZ und GFZAbk. ist eine ordentliche Bebauung nahezu unmöglich, bei 131 m² wäre Schluss beim Grundstück des Fragestellers.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  4. GRZ Berechnung: Terrassen als bauliche Anlage – Baurechtliche Grundlagen

    Falsch
    Herr Klaus,
    Sie liegen falsch.

    Hierin steht:
    " Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf. "
    Der Begriff bauliche bedingt nicht, dass die bauliche Anlage eion Gebäude sein muss, oder einen umbauten Raum haben muss. Siehe hier:

    Eine Terrasse ist Bodenrechtlich relevant und daher bei der GRZAbk. zu berücksichtigen.
    Ihre Argumentation mit der Verfahrensfreiheit ist nicht zielführend. Auch verfahrens- und genehmigungsfreie Vorhaben müssen Bau- und Planungsrecht (Baurecht, Planungsrecht) einhalten, und selbstverständlich sind auch verfahrensfreie bauliche Anlage bei der GRZ zu berücksichtigen. Was Sie vielleicht meinen, ist, dass man solche Flächen ggf. in der Berechnung der GRZ unterschlagen kann, da diese als verfahrensfreie Vorhaben nicht in der Bauakte auftauchen. Davon würde ich aber abraten, insbesondere weil es Luftbilder gibt.

  5. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

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    GRZ Berechnung in Berlin: Terrassenhöhe, Gartenhaus & Bebauungsplan

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die korrekte GRZAbk. Berechnung in Berlin unter Berücksichtigung von Terrassen, Gartenhaus und den Vorgaben des Bebauungsplans. Entscheidend ist, ob die Terrassen aus dem Wohnhaus betretbar sind und ob der Bebauungsplan nach 1990 aufgestellt wurde. Die Verfahrensfreiheit von Terrassen bis 1 Meter Höhe spielt eine Rolle, beeinflusst aber nicht zwingend die GRZ.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut dem Beitrag GRZ: Terrassenhöhe & Verfahrensfreiheit – Was zählt wirklich? sind Terrassen bis 1 Meter Höhe verfahrensfrei, was jedoch nicht bedeutet, dass sie bei der GRZ Berechnung irrelevant sind. Die Höhe über dem Gelände ist für die GRZ unerheblich, jedoch müssen aus dem Wohnhaus betretbare Terrassen in die GRZ eingerechnet werden, wie im Beitrag GRZ Berechnung: Terrassen, Gartenhaus & Garagen berücksichtigen! erläutert wird.

    ✅ Zusatzinfo: Gartenhaus und Garagen zählen zur "GRZ 2" (GRZ*1,5), wenn der Aufstellungsbeschluss des Bebauungsplans nach 1990 erfolgte (Baunutzungsverordnung (BauNVOAbk.) 1990). Dies ist besonders wichtig bei der Planung eines Zweitwohnhauses, um die zulässige Grundflächenzahl (GFZAbk.) nicht zu überschreiten.

    🔴 Kritisch/Risiko: Im Beitrag GRZ Berechnung: Terrassen als bauliche Anlage – Baurechtliche Grundlagen wird klargestellt, dass Terrassen als bauliche Anlagen gelten und somit bei der GRZ Berechnung berücksichtigt werden müssen, unabhängig davon, ob sie einen umbauten Raum haben. Eine falsche Berechnung kann zu Problemen mit dem Bauamt führen.

    👉 Handlungsempfehlung: Überprüfen Sie den Bebauungsplan der Stadt Berlin hinsichtlich der GRZ und GFZ. Beachten Sie die spezifischen Regelungen für Terrassen, Gartenhäuser und Garagen. Ziehen Sie im Zweifelsfall einen Baurechtsexperten hinzu, um eine korrekte GRZ Berechnung sicherzustellen und Genehmigungsprobleme zu vermeiden. Die korrekte Berechnung ist entscheidend für die Realisierung des geplanten Zweitwohnhauses.

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