Abstandsflächenberechnung NRW: Geländeniveau, Wandlänge & Balkon - Was ist zu beachten?

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Für die Berechnung von Abstandsflächen bei einer Balkonanlage in NRW sind folgende Punkte relevant:

• Geländeniveau: Das Geländeniveau ist ein entscheidender Faktor. Es muss korrekt bestimmt werden, da es die Grundlage für die Berechnung der Abstandsflächen bildet. Bei einem Hanggrundstück ist dies besonders wichtig.
• Wandlänge: Die Wandlänge des Gebäudes, an dem der Balkon angebaut wird, beeinflusst die zulässige Breite des Balkons. Der Balkon darf nicht breiter als ein Drittel der Wandlänge sein, wenn er Abstandsflächen auslöst.
• Brüstungshöhe: Die Höhe der Brüstung des Balkons kann ebenfalls relevant sein, da sie die Höhe der baulichen Anlage beeinflusst.
• Bauantrag: Für eine Balkonanlage, die Abstandsflächen auslöst, ist in der Regel ein Bauantrag erforderlich.

Ich empfehle, einen Vermesser hinzuzuziehen, um das Geländeniveau exakt zu bestimmen und die Abstandsflächen korrekt zu berechnen. Die Bauzeichnungen und das vorhandene Höhenniveau der Betonbodenplatte können als Grundlage dienen, sollten aber durch eine aktuelle Vermessung überprüft werden. Klären Sie die Vorgehensweise im Vorfeld mit dem Bauamt ab, um Schwierigkeiten im Genehmigungsverfahren zu vermeiden.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie einen Vermesser mit der Erstellung eines aktuellen Lageplans, der das Geländeniveau präzise ausweist. Reichen Sie diesen Plan zusammen mit Ihrem Bauantrag ein.

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Der Sachverhalt beschreibt eine typische Problematik bei der Abstandsflächenberechnung in NRW an einem Hanggrundstück mit historischem Gebäude. Die zentrale Frage ist, ob das aktuelle, durch eine Betonplatte veränderte Geländeniveau oder das ursprüngliche gewachsene Gelände als Bezugspunkt herangezogen werden darf. Dies ist entscheidend für die Höhe der Brüstung und damit für die Einhaltung der Abstandsflächen.

✅ Zustimmung: Die Einschätzung, dass die Balkonanlage Abstandsflächen auslöst, ist korrekt. Gemäß § 6 BauO NRW 2018 sind Abstandsflächen erforderlich, wenn die Balkontiefe mehr als 1,5 m beträgt und die Breite mehr als ein Drittel der Wandlänge ausmacht. Die Höhe der Brüstung über dem Gelände ist ein zentraler Faktor für die Berechnung der Wandhöhe (H).

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass das neue Geländeniveau automatisch als Bezugspunkt dienen kann, ist rechtlich riskant. Die Bauordnung NRW stellt auf das natürliche oder das durch Baumaßnahmen dauerhaft veränderte Gelände ab. Eine vor über 50 Jahren errichtete Betonplatte könnte als dauerhafte Geländeveränderung gelten, jedoch ist dies nicht automatisch der Fall. Entscheidend ist, ob die Platte als Teil der baulichen Anlage oder als Geländeveränderung zu werten ist.

➕ Ergänzung: Es ist zwingend erforderlich, ein aktuelles amtliches Lage- und Höhenaufmaß durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) erstellen zu lassen. Dieses Gutachten dokumentiert das tatsächliche Geländeniveau und ist die Grundlage für den Bauantrag. Zudem sollte geprüft werden, ob die Betonplatte genehmigt wurde oder ob es sich um eine illegale Aufschüttung handelt, was die Rechtslage weiter verkomplizieren würde.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr besteht darin, dass das Bauamt auf dem ursprünglichen Geländeniveau besteht, wenn die Betonplatte nicht als dauerhafte und genehmigte Geländeveränderung anerkannt wird. Dies könnte dazu führen, dass die Abstandsfläche nicht eingehalten wird und der Bauantrag abgelehnt wird. Im schlimmsten Fall droht eine Baueinstellung oder eine nachträgliche Beseitigungsanordnung.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (ÖbVI) mit der Erstellung eines aktuellen Lage- und Höhenplans. Lassen Sie parallel die Baugenehmigungshistorie der Betonplatte durch das Bauamt prüfen. Reichen Sie den Bauantrag mit dem neuen Vermessungsnachweis ein und führen Sie frühzeitig ein Abstimmungsgespräch mit der Bauaufsicht, um die Anerkennung des Geländeniveaus zu klären. Ziehen Sie zudem einen Fachanwalt für Baurecht hinzu, falls das Bauamt auf dem alten Niveau besteht.

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Die Abstandsflächenberechnung in Nordrhein-Westfalen unterliegt strengen baurechtlichen Vorgaben gemäß § 6 der Landesbauordnung NRW (LBO^Abk. NRW) und der Abstandsflächenverordnung (AbflV NRW), wobei das Geländeniveau maßgeblich für die Ermittlung der Brüstungshöhe und damit der Abstandsflächenbreite ist.

🔴 Gefahr: Eine einseitige Festlegung des Geländeniveaus auf das aktuelle, künstlich angelegte Niveau (z. B. Betonbodenplatte) ohne baurechtlich gesicherte Feststellung birgt erhebliche Risiken: Das Bauamt kann die historisch gewachsene Geländelage als maßgeblich anerkennen – insbesondere bei Bestandsbauten vor 1949 – und bei Abweichung von der tatsächlichen Geländesituation im Zeitpunkt der Erstbaugenehmigung rechtliche Beanstandungen oder sogar Baustopps verhängen.

⚠️ Korrektur: Das Geländeniveau ist nicht beliebig festlegbar, sondern muss nach § 2 Abs. 2 AbflV NRW das "natürliche Gelände" oder das "vor der Errichtung des Gebäudes bestehende Gelände" sein – es sei denn, eine nachträgliche Geländeveränderung wurde baurechtlich genehmigt und dokumentiert. Die bloße Existenz einer 50 Jahre alten Betonplatte reicht nicht aus, um ein neues Geländeniveau zu begründen.

➕ Ergänzung: Für Hanglagen mit Kellerüberhöhung ist zwingend zu prüfen, ob die Brüstungshöhe über dem Gelände an der jeweiligen Wandstelle gemessen wird – und ob die Abstandsflächenberechnung an der gesamten Wandlänge oder nur im Bereich des Balkons erfolgt. Zudem ist zu klären, ob der Balkon als "geschlossene Bauweise" gilt (z. B. mit massiver Brüstung), was zusätzliche Abstandsflächen auslösen kann.

✅ Zustimmung: Die Absicht, einen öffentlich bestellten Vermesser einzuschalten, ist vollständig richtig – nur dieser kann ein vermessungstechnisch gesichertes und baurechtlich anerkanntes Geländeniveau feststellen und in ein amtliches Lageplanverfahren einbringen.

❌ Widerspruch: Die Annahme, das Bauamt werde sich aufgrund fehlender interner Klarheit "keine genauen Angaben" machen, ist gefährlich: Die zuständige Baubehörde ist gesetzlich verpflichtet, die Vorgaben der LBO NRW und AbflV NRW anzuwenden – Unklarheiten beim Antragsteller führen nicht zur Entlastung, sondern zur Ablehnung oder Auflage einer ergänzenden Fachgutachtenerstellung.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen öffentlich bestellten Vermesser zur Erstellung eines baurechtlich geeigneten Geländeprofils mit historischer Einordnung; legen Sie dieses gemeinsam mit einem Fachgutachten eines bauordnungsrechtlich versierten Architekten oder Bauingenieurs beim Bauamt vor – eine reine Vermessung ohne baurechtliche Einordnung reicht nicht aus.