Drempelhöhe überschritten: Was tun bei Abweichung vom Bebauungsplan? Sanktionen, Rückbau?

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📌 Kurze Zusammenfassung dieses Threads - Stand: 17.01.2026

Die Diskussion dreht sich um die Überschreitung der zulässigen Drempelhöhe im Bebauungsplan und die möglichen Konsequenzen. Ein Mitarbeiter des Bauamts hat den Tipp gegeben, die Überschreitung im Bauantrag zu verschleiern, um einen aufwendigen Befreiungsantrag zu vermeiden. Die Teilnehmer diskutieren die Risiken dieses Vorgehens, mögliche Strafen und die Notwendigkeit eines Befreiungsantrags. Alternativ wird der Fokus auf die Einhaltung des Bebauungsplans gelegt, um spätere Probleme zu vermeiden.

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Drempelhöhe überschritten: Was tun bei Abweichung vom Bebauungsplan? Sanktionen, Rückbau?

Hallo,
wir haben folgendes Problem: unser Haus ist mit einem Drempel von 90 cm geplant, im Bebauungsplan von anno tobak ist für anderthalbgeschossige Gebäude eine Maximalhöhe von 70 cm vorgegeben.
Der Mitarbeiter des örtlichen Bauamtes hat uns gesagt, dass es häufig so gemacht wird, dass im Bauantrag / der Bauanzeige die 70 cm angegeben werden, um einen Befreiungsantrag zu vermeiden, der monatelang bei Kreis liegt und dann einfach die geplante Drempelhöhe gebaut wird  -  dies wäre auch in unserer Nachbarschaft häufiger so gemacht worden, ohne dass es da jemals Probleme gab.
Unsere Frage nun: wenn wir das so machen und während / nach dem Bau wird der zu hohe Drempel doch moniert (was ich mir nicht vorstellen kann, da die beiden direkt angrenzenden Gebäude noch höher, weil zweigeschossig, sind), mit welchen Sanktionen müssen wir da rechnen? Was wäre der Worst Case (Rückbau?) und was wird da erfahrungsgemäß gemacht, Bußgeld?
Danke und Gruß
  • Name:
  • Ralf
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    GoogleAI-Analyse: Drempelhöhe zu hoch? Rechte, Folgen, Lösungen

    Ich verstehe, dass Sie ein Problem mit der geplanten Drempelhöhe Ihres Hauses haben, da diese von den Vorgaben des Bebauungsplans abweicht. Da die Drempelhöhe von 90 cm die im Bebauungsplan festgelegte Maximalhöhe von 70 cm überschreitet, sollten Sie folgende Punkte beachten:

    • Befreiungsantrag: Stellen Sie einen Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans beim zuständigen Bauamt. Die Erfolgsaussichten hängen von den Gründen für die Überschreitung und den örtlichen Gegebenheiten ab.
    • Nachbarschaft: Klären Sie die Situation mit Ihren Nachbarn. Deren Einverständnis kann die Chancen auf eine Befreiung erhöhen.
    • Bauanzeige: Reichen Sie eine Bauanzeige ein, die die tatsächliche Drempelhöhe ausweist.
    • Sanktionen: Im schlimmsten Fall drohen Sanktionen wie ein Rückbau des Drempels oder ein Bußgeld, wenn die Abweichung nicht genehmigt wird.

    👉 Handlungsempfehlung: Nehmen Sie umgehend Kontakt zu einem Anwalt für Baurecht oder einem Architekten auf, um die Erfolgsaussichten eines Befreiungsantrags zu prüfen und die weiteren Schritte zu planen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Bebauungsplan
    Ein Bebauungsplan ist ein rechtsverbindlicher Plan, der die Art und Weise der baulichen Nutzung von Grundstücken in einer Gemeinde festlegt. Er enthält detaillierte Festsetzungen über die zulässige Bebauung, wie z.B. die Gebäudehöhe, die Dachform und die Drempelhöhe.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Bauordnung, Flächennutzungsplan
    Drempel
    Der Drempel, auch Kniestock genannt, ist eine senkrechte Wand, die auf der Decke des obersten Vollgeschosses errichtet wird und das Dach trägt. Er dient dazu, die nutzbare Wohnfläche im Dachgeschoss zu vergrößern.
    Verwandte Begriffe: Kniestock, Giebelwand, Dachgeschoss
    Befreiungsantrag
    Ein Befreiungsantrag ist ein Antrag an das Bauamt, in dem um eine Ausnahme von den Festsetzungen des Bebauungsplans gebeten wird. Eine Befreiung kann erteilt werden, wenn die Abweichung städtebaulich vertretbar ist und keine öffentlichen Belange entgegenstehen.
    Verwandte Begriffe: Ausnahme, Abweichung, Baurecht
    Bauanzeige
    Die Bauanzeige ist ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren, das in einigen Bundesländern für bestimmte Bauvorhaben zulässig ist. Sie dient dazu, das Bauamt über das geplante Bauvorhaben zu informieren.
    Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Genehmigungsverfahren, Baurecht
    Sanktionen
    Sanktionen sind Maßnahmen, die bei Verstößen gegen Gesetze oder Vorschriften verhängt werden können. Im Baurecht können Sanktionen beispielsweise Nutzungsuntersagungen, Rückbauanordnungen oder Bußgelder sein.
    Verwandte Begriffe: Bußgeld, Rückbau, Nutzungsuntersagung
    Rückbau
    Der Rückbau bezeichnet die vollständige oder teilweise Beseitigung eines Bauwerks. Im Baurecht kann ein Rückbau angeordnet werden, wenn ein Bauwerk ohne Genehmigung errichtet wurde oder gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt.
    Verwandte Begriffe: Abriss, Beseitigung, Baurecht
    Bußgeld
    Ein Bußgeld ist eine Geldstrafe, die bei Ordnungswidrigkeiten verhängt wird. Im Baurecht können Bußgelder beispielsweise bei Verstößen gegen die Bauordnung oder den Bebauungsplan verhängt werden.
    Verwandte Begriffe: Geldstrafe, Ordnungswidrigkeit, Baurecht

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist ein Drempel?
      Ein Drempel (auch Kniestock genannt) ist eine senkrechte Wand, die auf der Decke des obersten Vollgeschosses errichtet wird und das Dach trägt. Er ermöglicht eine bessere Nutzung des Dachgeschosses, da er die nutzbare Wohnfläche vergrößert.
    2. Was passiert, wenn die Drempelhöhe den Bebauungsplan überschreitet?
      Eine Überschreitung der im Bebauungsplan festgelegten Drempelhöhe stellt eine Abweichung von den öffentlich-rechtlichen Vorschriften dar. Dies kann zu Beanstandungen durch das Bauamt führen, bis hin zu Anordnungen zum Rückbau oder zur Zahlung von Bußgeldern.
    3. Wie kann ich eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans beantragen?
      Ein Befreiungsantrag ist ein formeller Antrag an das Bauamt, in dem Sie darlegen, warum Sie von den Festsetzungen des Bebauungsplans abweichen möchten und warum dies städtebaulich vertretbar ist. Dem Antrag sind in der Regel detaillierte Baupläne und eine Begründung beizufügen.
    4. Welche Rolle spielt die Zustimmung der Nachbarn?
      Die Zustimmung der Nachbarn ist zwar nicht zwingend erforderlich, kann aber die Chancen auf eine Befreiung erhöhen. Wenn die Nachbarn keine Einwände gegen die Überschreitung der Drempelhöhe haben, ist das Bauamt eher geneigt, die Befreiung zu genehmigen.
    5. Welche Sanktionen drohen bei einer nicht genehmigten Drempelhöhe?
      Bei einer nicht genehmigten Drempelhöhe können verschiedene Sanktionen drohen, wie z.B. eine Nutzungsuntersagung, die Anordnung zum Rückbau des Drempels auf die zulässige Höhe oder die Verhängung eines Bußgeldes.
    6. Was ist eine Bauanzeige?
      Eine Bauanzeige ist ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren, das in einigen Bundesländern für bestimmte Bauvorhaben zulässig ist. Sie dient dazu, das Bauamt über das geplante Bauvorhaben zu informieren.
    7. Was ist der Unterschied zwischen einer Baugenehmigung und einer Bauanzeige?
      Eine Baugenehmigung ist ein förmliches Genehmigungsverfahren, bei dem das Bauamt das Bauvorhaben umfassend prüft. Eine Bauanzeige ist ein vereinfachtes Verfahren, bei dem das Bauamt das Bauvorhaben nur auf die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften prüft.
    8. Kann ich die Drempelhöhe nachträglich genehmigen lassen?
      Eine nachträgliche Genehmigung ist grundsätzlich möglich, aber nicht garantiert. Ob eine nachträgliche Genehmigung erteilt wird, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere von der städtebaulichen Verträglichkeit der Abweichung und der Zustimmung der Nachbarn.

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  2. Bauamt-Hinweis: Legal gegen Bebauungsplan verstoßen?

    Was ist denn das für ein ...
    Was ist denn das für ein Bauamtshirni?
    Habe ich bis dato noch nie gehört, dass ein Angestellter der Behörde, die eine baurechtlich zulässige Bebauung zu überwachen hat, Tipps gibt, wie man am besten (unbemerkt) gegen die verstößt.
    Unglaublich!
    Ob der Bebauungsplan nun in der beschriebenen Form sinnvoll ist, mag ich nicht beurteilen, aber er ist nun mal rechtskräftig und wenn er von 1950 ist.
    Besser wäre es in jedem Falle den ganzen Weg (mit Befreiung von den Festsetzungen!) zu gehen. Denn wenn diese Befreiung bewilligt wird, kann man munter auch so bauen. macht man es so wie "vorgeschlagen" wird sich im Zweifelsfall der bauamtsdepp (Entschuldigung ...) an seine Worte wohl nicht mehr erinnern und zudem könnten Strafen (Rückbau wird wohl nicht verfügt werden ... vermutlich!) und Baustopp verhängt werden.
    Und hier reicht es, dass irgendjemand (böser Nachbar) Ihnen Böses will und dem Amt einen Hinweis gibt. dann müssen die der Sache nachgehen.
    Fazit: Sie verplanen/ verbauen einen Riesenhaufen Geld. Da sollte man so etwas schon rechtssicher machen und nicht so einen Unsinn machen, wie man es Ihnen vorgeschlagen hat ...
    Gruß
    Thomas Bock

  3. Drempelhöhe: Bauamt-Tipp hilfreich trotz Risiko?

    Naja, wenn das in der Regel unproblematisch läuft ...
    Naja, wenn das in der Regel unproblematisch läuft und an der Tagesordnung ist, finde ich den Hinweis durchaus hilfreich. Dass wir auf dem Ärger sitzenbleiben, falls es doch auffällt oder jemand sich daran stößt, ist uns schon klar und wurde uns seitens des Bauamtsmitarbeiters auch deutlich gesagt.
    Uns geht's nur darum, dass bei einem Befreiungsantrag wohl erstmal ewig warten können, bis das beim Kreis bearbeitet und alle Anwohner befragt werden ... abgesehen davon, dass dann einer von denen vielleicht ablehnt und dann ganz bestimmt hinterher kontrolliert wird, ob wir das eingehalten haben.
    Daher möchten wir nun das Risiko abwägen, ungefragt den Drempel 20 cm höher zu machen in der Hoffnung, dass das niemandem auffällt bzw. uns da keiner anschwärzt. Um das abzuwägen, müssten wir natürlich den zu erwartenden Rahmen einer Sanktion kennen.
    Und um's nochmal klarzustellen: der Mann vom Bauamt hat uns nicht EMPFOHLEN, das so zu machen, sondern lediglich gesagt, dass das eine von mehreren möglichen Optionen ist, die nicht allzu selten von Bauherren gewählt wird.
    Gruß
    • Name:
    • Ralf

  4. Bebauungsplan vs. Realität: Risiko und Konsequenzen

    Das Fahren eines Autos mit überhöhter Geschwindigkeit
    innerhalb geschlossener Ortschaften ist auch "üblich", auch wenn es nicht empfohlen wird und die Schilder ganz klar 50 oder sogar 30 angeben.
    Und manchmal steht ein kleiner Blitzer am Rande.
    Das dürfen Sie dann 1:1 auf Ihr Bauvorhaben übertragen. Der Unterschied ist, beim Blitzer gibt es einen Bußgeldkatalog der Ihnen genau sagt wieviel es kostet. Bei Verstößen gegen Bauordnung, wenn es dann zur "Anzeige" kommt, gibt es leider keinen so klaren Katalog.
    Wäre ja ganz praktisch, dann könnte man sich das gleich bei der Finanzierung einplanen.
    Günstiges Grundstück, ungünstiger BB, kein Problem, bauen wir halt anders, kostet dann xxxxx€ Strafe, aber immer noch billiger als teures Grundstück. Reine Rechenaufgabe wann sich das lohnt.
    Fazit: Sie müssten die Entscheidung tragen mit allen Konsequenzen. Kann gut gehen, kann auch nicht.
    Keine Rechtsberatung.

  5. Drempelhöhe: Bebauungsplan oder Befreiungsantrag?

    Nach Bebauungsplan bauen oder Befreiung beantragen
    Jede andere Entscheidung ist unvernüfntig.
    Hören Sie auf die Vorredner.
    Wenn Sie eine Befreiung beantragen, werden Sie als Begründung wahrscheinlich die Nachbargebäude mit den höheren Drempeln als Referenz anführen.
    Dann werden dem Kreisbauamt die ungenehmigten, bzw. zu hohen Nachbardrempel bekannt und es gibt Ärger. Deshalb rät Ihnen der Sachbearbeiter, keinen Befreiungsantrag zu stellen, da er wohl schon öfter diese Tipps gegeben hat und ihm dann Ärger ins Haus steht.
    Wenn Sie ungenehmigt zu hoch bauen und gegen den Bebauungsplan verstoßen, ist es so, als würden Sie ohne Baugenehmigung bauen. Das Gebäude erlangt nie den rechtlichen Status eines genehmigten Gebäudes, was u.A. Schwierigkeiten bei einem späteren Verkauf macht.
    Gruß

  6. Drempelhöhe: Verstoß gegen Baurecht riskieren?

    Also Ralf ...
    Also Ralf gut möglich, dass das Ganze niemand bemerkt und dass Du 20 oder 50 cm höher bauen kannst ohne dass Ungemach droht.
    Dennoch: Was erwartest Du, dass Dir Experten hier raten? Glaubst Du wir werden Dir den Tipp/ klugen Ratschlag geben doch einfach gegen geltendes Recht zu verstoßen? Nicht ernsthaft, oder?
    Ich kann mich nur wiederholen: Bauantrag mit Antrag auf Befreiung v.d. Festsetzuengen des B-Planes. Alles andere ist grober Unfug!
    Die Pläne/ Formulare sind die selben. Es ist also von Planerseite kein Mehraufwand! Mehr Zeit ... ja das stimmt: Es dauert länger! Na und?! Du willst vermutlich die nächsten 20,30 o. 40 Jahre in dem Haus wohnen. Warum sind da 1 o. 2 Monate mehr warteZeit von so großer Bedeutung?
    Zumal: Die Zeit muss ja nicht sinnlos verstreichen! Während man auf die Baugenehmigung wartet kann ja parallel die Werk- und Detailplanung (Werkplanung, Detailplanung) erfolgen, man kann Ausschreibungen machen, wenn es sein soll kann sogar fertig bemustert werden. Stillstand sieht anders aus!
    Abschließend: Wenn Du meinst den Bebauungsplan ignorioeren zu können, dann tu es doch einfach und sei Dir der Gefahr bewusst, dass es irgendwann (vielleicht Morgen, vielleicht in 2 Jahren ...) ordentlich was auf die Mütze geben kann. Den Ratschlag so zu Verfahren, wirst Du hier sicher nicht bekommen.
    Gruß
    Thomas

  7. Drempelhöhe überschritten: Strafen und Risiken?

    Hallo, dass mir hier empfohlen wird, es auf ...
    Hallo,
    dass mir hier empfohlen wird, es auf die "heimliche" Methode zu versuchen, habe ich nicht erwartet und dahin zielte meine Frage auch nicht.
    Ich wollte eigentlich lediglich wissen, ob es bei sowas Erfahrungswerte bezüglich der zu erwartenden Strafen gibt, wenn sowas schiefgeht. Zumindest irgendwelche Hausnummern, ob's nun 1.000 oder eher 10.0000 € sein können oder ob es in der Praxis tatsächlich vorkommen könnte (kann ich mir fast nicht vorstellen), dass nach Fertigstellung des Hauses tatsächlich ein Rückbau des zu hohen Drempels angeordnet werden könnte ...
    Wir werden uns das ganze nochmal überlegen, ich denke normalerweise sollte ein Befreiungsantrag ja durchgehen, da die einzigen beiden direkt angrenzenden Häuser eh zweigeschossig sind und somit noch höher als unser Haus auch mit erhöhtem Drempel.
    Wird enie solche Entscheidung eigentlich dann alleine von der Behörde getroffen oder werden da dann alle Nachbarn befragt, ob irgendeiner was dagegen hat?
    Ich weiß von einem anderen Fall im Bekanntenkreis (da ging's allerdings um Grenzbebauung), wo dann ein Nachbar gleich auf der Matte stand und seine Zustimmung nur gegen das Spendieren eines kleinen Mallorca-Urlaubs geben wollte ...
    Gruß
    • Name:
    • Ralf

  8. Rückbau nach Fertigstellung: Drempelhöhe beachten!

    Ist schon vorgekommen
    " ob es in der Praxis tatsächlich vorkommen könnte (kann ich mir fast nicht vorstellen), dass nach Fertigstellung des Hauses tatsächlich ein Rückbau des zu hohen Drempels angeordnet werden könnte ... "
    Das kommt immer wieder vor.
    "ich denke normalerweise sollte ein Befreiungsantrag ja durchgehen, da die einzigen beiden direkt angrenzenden Häuser eh zweigeschossig sind"
    Wenn die 2-geschossigen Häuser Bebauungsplan-konform sind, ist das kein Berufungsfall für Sie. Diese Häuser sind 2-geschossig und haben wahrscheinlichgar keinen Drempel im DGAbk.. Ihr Haus ist eingeschossig und muss deshalb die Drempelhöhe einhalten. Sie können sich also überlegen, dann gleich 2-geschossig zu bauen, wenn Ihnen die Drempelhöhe zu niedrig ist, sofern der Bebauungsplan das für Ihr Grundstück zulässt.
    "Wird enie solche Entscheidung eigentlich dann alleine von der Behörde getroffen oder werden da dann alle Nachbarn befragt, ob irgendeiner was dagegen hat? "
    Eine Nachbarzustimmung von vornherein ist immer gut. Ansonsten werden die Nachbarn vom Bauamt beteiligt und können innerhalb eine Frist eine Stellungnahme abgeben.
    Aber: Unsere untere Bauaufsicht genehmigt in solchen Fällen, wie der Drempelhöhe, in der Regel keine Befreiung. Man sagt dort, die Grundzüge der Planung seien berührt. Wenn man allgemein höhere Drempel haben will, so soll die Gemeinde den Bebauungsplan ändern. Dann bräuchte es keine Befreiungen.
    Gruß

  9. Drempelhöhe: Kosten für neuen Bauantrag bei Abweichung

    Abgesehen von Strafen ...
    Abgesehen von Strafen würden wohl weitere Kosten auf Dich zukommen:
    Es müsste ein neuer Bauantrag gezeichnet werden (Grundriss OG ändert sich, alle Ansichten und der Schnitt ..., die Berechnungen Wohnfläche u. Umbauter Raum, GFZAbk. ändert sich.
    Also: Komplett neuer Bauantrag. Und den gibt's üblicherweise nicht für umsonst.
    Eventuell könnte es mit den Abstandsflächen, die sich nun auch ändern, knapp werden (Haus höher = größere Abstandsflächen). Wer weiß das hier schon ...
    Also: Jetzt Bauantrag basteln und im Freistellungsverfahren hintürken. Warten bis es einen aufs Hirn gibt. Dann noichmal zurück auf Start, neuer Bauantrag und damit verbundene Kosten.
    Eventuell Strafe zahlen, im schlimmsten Falle Rückbau ... wer weiß das schon.
    Aber bitte ... nur zu ...
    Thomas
  10. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

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    Drempelhöhe überschritten: Risiken & Alternativen zum Bebauungsplan

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Überschreitung der zulässigen Drempelhöhe im Bebauungsplan und die möglichen Konsequenzen. Ein Mitarbeiter des Bauamts hat den Tipp gegeben, die Überschreitung im Bauantrag zu verschleiern, um einen aufwendigen Befreiungsantrag zu vermeiden. Die Teilnehmer diskutieren die Risiken dieses Vorgehens, mögliche Strafen und die Notwendigkeit eines Befreiungsantrags. Alternativ wird der Fokus auf die Einhaltung des Bebauungsplans gelegt, um spätere Probleme zu vermeiden.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Bauamt-Hinweis: Legal gegen Bebauungsplan verstoßen? wird die Vorgehensweise des Bauamts kritisch hinterfragt, da sie einen Verstoß gegen geltendes Baurecht darstellt. Es wird betont, dass der Bebauungsplan rechtskräftig ist, unabhängig davon, ob er als sinnvoll erachtet wird.

    🔴 Kritisch/Risiko: Der Beitrag Bebauungsplan vs. Realität: Risiko und Konsequenzen vergleicht die Situation mit Geschwindigkeitsüberschreitungen und warnt vor den möglichen Konsequenzen eines Verstoßes gegen die Bauordnung. Es wird darauf hingewiesen, dass im Falle einer Anzeige ein Bußgeld drohen kann und die Entscheidung letztendlich eine reine Rechenaufgabe ist.

    ✅ Zustimmung/Empfohlen: Mehrere Teilnehmer raten dazu, sich an den Bebauungsplan zu halten oder einen Befreiungsantrag zu stellen, wie im Beitrag Drempelhöhe: Bebauungsplan oder Befreiungsantrag? erläutert. Andernfalls könnten Schwierigkeiten bei einem späteren Verkauf des Gebäudes entstehen. Es wird auch darauf hingewiesen, dass ein Befreiungsantrag die ungenehmigten Drempelhöhen der Nachbargebäude bekannt machen könnte.

    💰 Kosten: Der Beitrag Drempelhöhe: Kosten für neuen Bauantrag bei Abweichung weist darauf hin, dass bei einer Überschreitung der Drempelhöhe zusätzliche Kosten für einen neuen Bauantrag entstehen können, da sich Grundriss, Ansichten, Schnitt und Berechnungen ändern. Auch die Abstandsflächen könnten betroffen sein.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, sich umfassend über die Konsequenzen einer Überschreitung der Drempelhöhe zu informieren und entweder den Bebauungsplan einzuhalten oder einen Befreiungsantrag zu stellen. Die Beiträge Drempelhöhe: Bebauungsplan oder Befreiungsantrag? und Rückbau nach Fertigstellung: Drempelhöhe beachten! bieten hierzu wichtige Informationen.

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