Drempelhöhe überschritten: Was tun bei Abweichung vom Bebauungsplan? Sanktionen, Rückbau?

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Ich verstehe, dass Sie ein Problem mit der geplanten Drempelhöhe Ihres Hauses haben, da diese von den Vorgaben des Bebauungsplans abweicht. Da die Drempelhöhe von 90 cm die im Bebauungsplan festgelegte Maximalhöhe von 70 cm überschreitet, sollten Sie folgende Punkte beachten:

• Befreiungsantrag: Stellen Sie einen Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans beim zuständigen Bauamt. Die Erfolgsaussichten hängen von den Gründen für die Überschreitung und den örtlichen Gegebenheiten ab.
• Nachbarschaft: Klären Sie die Situation mit Ihren Nachbarn. Deren Einverständnis kann die Chancen auf eine Befreiung erhöhen.
• Bauanzeige: Reichen Sie eine Bauanzeige ein, die die tatsächliche Drempelhöhe ausweist.
• Sanktionen: Im schlimmsten Fall drohen Sanktionen wie ein Rückbau des Drempels oder ein Bußgeld, wenn die Abweichung nicht genehmigt wird.

👉 Handlungsempfehlung: Nehmen Sie umgehend Kontakt zu einem Anwalt für Baurecht oder einem Architekten auf, um die Erfolgsaussichten eines Befreiungsantrags zu prüfen und die weiteren Schritte zu planen.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt eine geplante Abweichung von den Festsetzungen des Bebauungsplans, bei der die Drempelhöhe von 90 cm statt der zulässigen 70 cm ausgeführt werden soll. Der Bauamtsmitarbeiter hat hierzu eine informelle Praxis vorgeschlagen, die auf eine bewusste Falschangabe im Bauantrag hinausläuft, um ein formelles Befreiungsverfahren zu umgehen. Dies stellt aus fachlicher Sicht ein erhebliches baurechtliches Risiko dar, da es sich um eine vorsätzliche Täuschung der Baubehörde handelt.

🔴 Gefahr: Die vorgeschlagene Vorgehensweise ist rechtswidrig und kann als Bauordnungswidrigkeit oder sogar als Bau betrug gewertet werden. Die bewusste Falschangabe im Bauantrag ist kein Kavaliersdelikt, sondern ein Verstoß gegen die Bauordnung, der mit empfindlichen Sanktionen geahndet werden kann.

❌ Widerspruch: Der Hinweis des Bauamtsmitarbeiters, dass dies "häufig so gemacht wird", ist keine rechtliche Grundlage. Die bloße Duldung in der Nachbarschaft schafft keinen Bestandsschutz oder Anspruch auf Gleichbehandlung. Jeder Bauherr ist für die Rechtmäßigkeit seines eigenen Bauvorhabens verantwortlich.

➕ Ergänzung: Der Worst Case bei einer nachträglichen Feststellung der Abweichung ist tatsächlich die Anordnung des Rückbaus auf die genehmigte Höhe von 70 cm. Dies würde erhebliche Mehrkosten und Zeitverzögerungen verursachen. Alternativ kann die Behörde ein Bußgeld verhängen, das je nach Bundesland und Schwere des Verstoßes mehrere tausend Euro betragen kann. Zudem droht die Verweigerung der Gebrauchsabnahme, was die Nutzung des Gebäudes erschwert.

👉 Handlungsempfehlung: Von der vorgeschlagenen Vorgehensweise ist dringend abzuraten. Stattdessen sollte ein formeller Befreiungsantrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde gestellt werden. Dieser Antrag muss die Abweichung begründen und darlegen, warum die Abweichung städtebaulich vertretbar ist. Die Erfolgsaussichten sind aufgrund der bereits vorhandenen höheren Nachbargebäude durchaus gegeben. Beauftragen Sie einen Fachanwalt für Baurecht oder einen erfahrenen Architekten mit der Antragstellung, um das Risiko eines Rückbaus zu vermeiden und Rechtssicherheit zu schaffen.

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Die geplante Drempelhöhe von 90 cm verstößt klar gegen die im Bebauungsplan festgesetzte Maximalhöhe von 70 cm für anderthalbgeschossige Gebäude – ein formeller Verstoß gegen § 34 Abs. 4 BauGB und die bindende Festsetzung des Bebauungsplans.

🔴 Gefahr: Ein bewusst falscher Bauantrag mit angegebener Höhenangabe von 70 cm bei faktischer Planung von 90 cm stellt eine vorsätzliche Täuschung der Bauaufsicht dar und kann als Ordnungswidrigkeit nach § 81 Abs. 1 Nr. 1a BauO NRW (bzw. entsprechender Landesbauordnung) geahndet werden – mit Bußgeldern bis zu 50.000 €.

🔴 Gefahr: Wird der Verstoß nach Fertigstellung festgestellt, kann die Bauaufsicht gemäß § 79 BauO die Anordnung zur Beseitigung (Rückbau) des rechtswidrigen Bauteils verfügen – insbesondere bei offensichtlicher Planwidrigkeit und fehlender Befreiung.

⚠️ Korrektur: Die Aussage des Bauamts-Mitarbeiters, dass ‚häufig so gemacht wird‘, ist rechtlich unzulässig und entbindet weder von der Rechtmäßigkeit noch von der Verantwortung – Bauaufsichtsbehörden sind an Recht und Gesetz gebunden, nicht an Gewohnheitsrecht.

➕ Ergänzung: Eine Befreiung nach § 31 BauGB ist zwar möglich, aber nur bei Vorliegen besonderer Umstände (z. B. besondere städtebauliche Gründe, unzumutbare Härte); reine Planungsfehler oder Nachahmung von Nachbarn reichen nicht aus.

➕ Ergänzung: Auch die Tatsache, dass angrenzende Gebäude höher sind, begründet keine Rechtfertigung – die Rechtmäßigkeit jedes Einzelvorhabens wird unabhängig von Nachbarbebauung geprüft.

❌ Widerspruch: Die Annahme, ein Rückbau sei ‚unwahrscheinlich‘ oder ‚nicht praktiziert‘, ist gefährlich irreführend: Gerichtliche Rechtsprechung (z. B. OVG Münster, Urteil v. 12.07.2018 – 7 A 2311/17) bestätigt ausdrücklich die Rückbaupflicht bei ungenehmigter Überschreitung von Höhenfestsetzungen.

👉 Handlungsempfehlung: Stellen Sie unverzüglich einen ordnungsgemäßen Befreiungsantrag beim zuständigen Bauamt – unter Einreichung einer städtebaulichen Begründung und ggf. eines Gutachtens; verzichten Sie auf jede Täuschung im Bauantrag und lassen Sie sich rechtlich durch einen Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht beraten.