Siebenjahresregelung § 35 BauGB außer Kraft: Was bedeutet das für Umnutzung in NRW?
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Siebenjahresregelung § 35 BauGB außer Kraft: Was bedeutet das für Umnutzung in NRW?

Guten Morgen! Ich habe gestern Abend erfahren, dass die Siebenjahresregelung im § 35 Baaugesetzbuch bis Ende des Jahres außer Kraft gesetzt ist. Bedeutet das, das ich in meiner Scheune in NRW jetzt unabghängig von der Aufgabe der Landwirtschaft vor mehr als 10 Jahren drei Wohnungen zusätzlich einbauen darf? Könne Sie mir hier mal genaueres schreiben? Dank an alle
  • Name:
  • Wim Kerstens
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    🔴 Kritisch: Umnutzung ohne Baugenehmigung kann zu hohen Strafen und Rückbauverpflichtungen führen.

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    Die Information, dass die Siebenjahresregelung im § 35 Baugesetzbuch (BauGBAbk.) außer Kraft gesetzt wurde, ist so pauschal nicht richtig. Es gab Änderungen im BauGB, die die Umnutzung von Gebäuden im Außenbereich erleichtern sollen, aber der § 35 BauGB ist weiterhin gültig. Die genauen Regelungen zur Umnutzung einer Scheune in Wohnraum sind komplex und hängen von verschiedenen Faktoren ab, wie z.B. der Lage der Scheune (Innen- oder Außenbereich), den konkreten Bauvorschriften in NRW und den geplanten Änderungen.

    🔴 Gefahr: Ohne genaue Kenntnis der aktuellen Rechtslage und der spezifischen Gegebenheiten vor Ort besteht die Gefahr, dass die Umnutzung nicht genehmigungsfähig ist und im schlimmsten Fall sogar rückgängig gemacht werden muss.

    Ich empfehle Ihnen dringend, sich von einem Architekten oder einem auf Baurecht spezialisierten Anwalt beraten zu lassen, um die spezifischen Voraussetzungen für Ihr Vorhaben zu klären. Diese können Ihnen Auskunft darüber geben, ob und unter welchen Bedingungen die Umnutzung Ihrer Scheune in Wohnraum möglich ist.

    👉 Handlungsempfehlung: Nehmen Sie Kontakt zu einem Baurechtsexperten auf, um die aktuelle Rechtslage und die Genehmigungsfähigkeit Ihres Vorhabens prüfen zu lassen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    § 35 BauGB
    Regelt die Zulässigkeit von Vorhaben im Außenbereich. Er unterscheidet zwischen privilegierten und nicht privilegierten Vorhaben. Die Siebenjahresregelung ist ein Teilaspekt dieses Paragraphen.
    Verwandte Begriffe: Außenbereich, Privilegierung, Landwirtschaft
    Umnutzung
    Die Änderung der Nutzung eines Gebäudes oder Grundstücks. Eine Umnutzung kann genehmigungspflichtig sein, wenn sie die baulichen Anlagen oder die Nutzung wesentlich verändert.
    Verwandte Begriffe: Nutzungsänderung, Baugenehmigung, Baurecht
    Außenbereich
    Der Bereich außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Im Außenbereich sind Bauvorhaben grundsätzlich nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig.
    Verwandte Begriffe: Innenbereich, Baurecht, § 35 BauGB
    Baugenehmigung
    Eine behördliche Genehmigung, die für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen erforderlich ist. Sie dient dazu, sicherzustellen, dass das Bauvorhaben den geltenden Bauvorschriften entspricht.
    Verwandte Begriffe: Bauantrag, Baurecht, Landesbauordnung
    Landesbauordnung (LBOAbk.)
    Die Landesbauordnung ist ein Gesetz, das die baurechtlichen Vorschriften eines Bundeslandes regelt. Sie enthält Bestimmungen über die Gestaltung, Nutzung und Sicherheit von baulichen Anlagen.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, BauGB, Bauordnung
    Privilegierte Vorhaben
    Vorhaben, die im Außenbereich grundsätzlich zulässig sind, weil sie einem bestimmten Zweck dienen (z.B. Landwirtschaft).
    Verwandte Begriffe: § 35 BauGB, Außenbereich, Landwirtschaft
    Baurecht
    Die Gesamtheit der Rechtsnormen, die das Bauen regeln. Es umfasst sowohl das öffentliche Baurecht (z.B. Bauplanungsrecht, Bauordnungsrecht) als auch das private Baurecht (z.B. Werkvertragsrecht).
    Verwandte Begriffe: BauGB, Landesbauordnung, Baugenehmigung

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist die Siebenjahresregelung im § 35 BauGB?
      Die Siebenjahresregelung im § 35 BauGB (Baugesetzbuch) bezieht sich auf die Privilegierung von landwirtschaftlichen Betrieben im Außenbereich. Sie besagt, dass bestimmte bauliche Maßnahmen, die einem landwirtschaftlichen Betrieb dienen, auch dann zulässig sein können, wenn der Betrieb innerhalb der letzten sieben Jahre aufgegeben wurde. Diese Regelung soll verhindern, dass landwirtschaftliche Gebäude nach Aufgabe des Betriebs sofort ungenutzt verfallen.
    2. Was bedeutet "Außenbereich" im Baurecht?
      Der Außenbereich ist der Bereich außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Im Außenbereich sind Bauvorhaben grundsätzlich nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, beispielsweise wenn sie einem privilegierten Zweck dienen (z.B. Landwirtschaft). Die Zulässigkeit von Bauvorhaben im Außenbereich ist im § 35 BauGB geregelt.
    3. Welche Rolle spielt das Baurecht von NRW bei der Umnutzung einer Scheune?
      Das Baurecht von Nordrhein-Westfalen (NRW) konkretisiert und ergänzt das bundesweite Baugesetzbuch (BauGB). Es enthält spezifische Regelungen und Anforderungen, die bei Bauvorhaben in NRW zu beachten sind. Bei der Umnutzung einer Scheune sind insbesondere die Landesbauordnung NRW (BauO NRW) und die dazugehörigen Verordnungen relevant.
    4. Was ist eine Baugenehmigung und wann ist sie erforderlich?
      Eine Baugenehmigung ist eine behördliche Genehmigung, die für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen erforderlich ist. Sie dient dazu, sicherzustellen, dass das Bauvorhaben den geltenden Bauvorschriften entspricht. Ob eine Baugenehmigung erforderlich ist, hängt von den jeweiligen Landesbauordnungen ab. In der Regel ist eine Baugenehmigung erforderlich, wenn durch das Bauvorhaben die öffentliche Sicherheit oder Ordnung beeinträchtigt werden könnte.
    5. Was sind die Konsequenzen einer Umnutzung ohne Baugenehmigung?
      Eine Umnutzung ohne Baugenehmigung kann erhebliche Konsequenzen haben. Die Baubehörde kann die Nutzung untersagen, den Rückbau der baulichen Anlagen anordnen und Bußgelder verhängen. Im schlimmsten Fall kann die ungenehmigte Umnutzung sogar strafrechtliche Konsequenzen haben.
    6. Wie finde ich einen geeigneten Baurechtsexperten?
      Einen geeigneten Baurechtsexperten finden Sie, indem Sie sich an die Architektenkammer oder die Rechtsanwaltskammer wenden. Diese Institutionen führen Listen von Architekten und Anwälten, die auf Baurecht spezialisiert sind. Achten Sie bei der Auswahl des Experten auf dessen Erfahrung und Qualifikation im Bereich des Baurechts.
    7. Welche Unterlagen benötige ich für einen Bauantrag zur Umnutzung?
      Die Unterlagen, die für einen Bauantrag zur Umnutzung benötigt werden, sind von den jeweiligen Landesbauordnungen abhängig. In der Regel sind folgende Unterlagen erforderlich: Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Lageplan, Nachweis der Standsicherheit, Nachweis des Wärmeschutzes, Nachweis des Schallschutzes und gegebenenfalls weitere Gutachten (z.B. Bodengutachten, Artenschutzgutachten).
    8. Was ist bei der Umnutzung einer Scheune in Bezug auf den Brandschutz zu beachten?
      Bei der Umnutzung einer Scheune in Wohnraum sind die Brandschutzbestimmungen der jeweiligen Landesbauordnung zu beachten. Diese Bestimmungen legen fest, welche Anforderungen an den Brandschutz gestellt werden, um die Sicherheit der Bewohner zu gewährleisten. Dazu gehören beispielsweise Anforderungen an die Feuerwiderstandsfähigkeit von Bauteilen, die Anordnung von Rettungswegen und die Installation von Rauchwarnmeldern.

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  2. Umnutzung Scheune NRW: Bausubstanz-Anforderungen

    Scheune hört sich etwas klapprig an
    Es ist möglich, landwirtschaftliche genutzte Gebäude zu Wohnzwecken umzunutzen, wenn die Nutzungsaaufgabe nicht länger als 7 Jahre zurückliegt. Diese 7-Jahresfrist wird in NRW immer ausgesetzt.
    Trotzdem ist es nicht so einfach, einen Bauantrag durchzubekommen.
    Die Bausubstanz muss erhaltenswert und geeignet sein. Bei einer "klapperigen" Holzscheune wird man kaum eine Genehmigung zum Einbau von Wohnungen bekommen, da man viel zu viel der Bausubstanz ersetzen oder erneuern muss.
    Bei robusten, massiven Scheune mit ordentlichem Dach sieht es wieder besser aus. Die Scheune muss mit der Hofstelle im Zusammenhang stehen. Eine Umnutzung einer unerschlossene Feldscheune auf freier Fläche wird man nicht genehmigt bekommen.
    Gute Aussichten hat man z.B. für die Umnutzung von Dachgeschossen, Kornböden über dem Wohnhaus oder den Stallungen der Hofstelle. Oder die angrenzenden Stallungen selbst werden umgenutzt.
    Es kommt immer auf den Einzelfall und die Art der vorhandenen Bausubstanz an. Die umzunutzenden Gebäude sollten natürlich keine ungenehmigten Gebäude (Schwarzbauten) sein.
    Bei weiteren Fragen können Sie mich gerne anschreiben.
    Gruß

  3. Berichtigung: 7-Jahresfrist Aussetzung in NRW

    Berichtigung
    Ich habe geschrieben: Diese 7-Jahresfrist wird in NRW immer ausgesetzt.
    Ich meinte, dass in den letzten Jahren in NRW diese Frist immer ausgesetzt wurde. Das aktuelle Gesetz gilt bis Ende 2008.

  4. Umnutzung: Massive Scheune (Bj. 1910) – Genehmigung?

    Massive Scheune aus 1910
    Es handelt sich um das Hinterhaus. DSas Vorderhaus wird bewohnt. Die Scheune ist massiv gemauert. Die Fenster müssten leicht verändert werden, Dachgauben Stelle ich mir nicht vor. Um welches Gesetz handelt es sich, da bis Ende 2008 gilt?
    • Name:
    • Wim Kerstens

  5. § 35 BauGB: Genehmigungsfähigkeit Umnutzung im Außenbereich

    Hier
    Link zum Gesetz:

    Da die Scheune wohl im Zusammenhang mit der vorhandenen Hofstelle steht und eine erhaltenswerte Bausubstanz aufweist, könnte Ihr Vorhaben genehmigungsfähig sein.
    Auch kleine Änderung, z.B. Erker, Eingangsvorbauten, Dachgauben könnten zulässig sein. Aber auch das Scheunengebäude muss im Rahemen des NutzungsÄnderungsantrags auf den aktuellen baurechtlichen Stand gebracht werden. Es ergeben sich Anforderungen an den Schallschutz, die Statik, den Wärmeschutz, die Belichtung der Räume, Entwässerung usw.
    Es handelt sich also um eine komplexe Planungsaufgabe, für die Sie einen Architekten / Ingenieur und diverse Fachplaner beauftragen müssen.
    Da das Bauamt bei Bauvorhaben im Außenbereich viele Gründe finden kann, die gegen eine Baugenehmigung sprechen, sollten Sie, um unötige Planungskosten zu sparen, erstmal eine Bauvoranfrage stellen.
    Gruß

  6. Umnutzung Scheune: Architekt für Bauantrag notwendig!

    Vielen Dank für die vielen Informationen
    Vielen Dank. Selbstverstädnlich werden meine Frau und ich einmen Architekten beauftragen wenn es so weit sein sollte. Ich wollte ja auch nur wissen, ob ein Umbau zunächsz generell vorgenommen werden darf. Ich selbst habe davon nicht ausreichende Ahnung. Jetzt können wir aber über die Zukunft unserer Gebäude nachdenken. Sind ja schließlich große Entscheidungen
    • Name:
    • Wim Kerstens

  7. Umnutzung NRW: Drei Wohnungen + Einliegerwohnungen erlaubt?

    Eine Frage habe ich da noch in dem Zusammenhang
    Ich darf drei neue Wohnungen in die Scheune errichten. Wie wird denn eine Einliegerwohnung gesehen? Darf ich drei Wohnungen mit drei Einliegerwohnungen bauen?
    • Name:
    • Wim Kerstens

  8. Baurecht: Definition Wohnung vs. Einliegerwohnung

    Nein, so kann man das nicht auslegen
    Ich glaube, der Begriff Wohnung ist baurechtlich gar nicht genau definiert. Aber ich denke, dass man nach Üblichkeit von einer Wohnung spricht, wenn alle Funktionen, die zum Wohnen nötig sind, dass sind Schlafen, Kochen und Sanitäre Einrichtungen, vorhanden sind. Also einen Raumverbund mit Kochgelegenheit, Wohn- und Schlafraum (Wohnraum, Schlafraum) und Dusche/WC kann man als Wohnung sehen.
    Worin besteht für Sie der Unterschied zwischen einer Wohnung und einer Einliegerwohnung?
    Gruß

  9. Definition: Funktion Einliegerwohnung – Abgrenzung

    Meine Erklärung für Einliegerwohnung
    Für mich ist eine Einliegerwohnung dann eine Einliegerwohnung, wenn sie eine in sich funktionierende Wohneinheit bildet, als Küche, Bad, WC, Schlafzimmer, Wohnzimmer, jedoch durch eine Türe mit einer anderen Wohnung verbunden ist, sodass die Einliegerwohnung nicht in sich abgeschlossen ist.
    • Name:
    • Wim Kerstens

  10. § 35 BauGB: Nutzungsänderung – Ermessensspielraum Bauamt

    Kann man im Vorfeld nicht sagen, wird aber wahrscheinlich nicht zum Erfolg führen
    Die von Ihnen angestrebete Nutzungsänderung ist ein Bauvorhaben nach § 35 BauGBAbk. Absatz 2 in Verbindung mit Absatz 4.
    In Absatz 2 heißt es " (2) Sonstige Vorhaben können im Einzelfall zugelassen werden, wenn ihre Ausführung oder Benutzung öffentliche Belange nicht beeinträchtigt und die Erschließung gesichert ist. "
    Hieraus lesen Sie mal genau den ersten Satzteil:
    "Sonstige Vorhaben KÖNNEN im Einzelfall zugelassen werden"
    Das heißt, die Genehmigung ist eine Einzelfallentscheidung. Hieraus ergibt sich ein weiter Ermessensspielraum für die Behörde. Dem Bauamt sollten Sie da nicht mit einem Definitiosnstreit zwischen Wohnung und Einliegerwohnung kommen.
    Da ist ein bisschen Verhandlungsgeschick und Fingerspitzengefühl nötig, um im Außenbereich derartige Genehmigungen zu erhalten.
    Sie sollten im Rahmen einer Bauvoranfrage die umzunutzenden Bereiche und die Wohnungsgrößen grob festlegen. Dabei sollten die einzelnen Wohneinheiten eine angemessene Größe haben, also ca. 70-120 m². Nicht größer, da sonst der Eindruck entstehen könnte, Sie wollten nachträglich noch mehr Wohneinheiten schaffen.
    Gruß
  11. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

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    Siebenjahresregelung § 35 BauGBAbk.: Umnutzung in NRW

    💡 Kernaussagen: Die Siebenjahresregelung im § 35 BauGB ist relevant für die Umnutzung von Scheunen in NRW. Die Genehmigungsfähigkeit hängt von der Bausubstanz, der Hofstelle und der Auslegung des Bauamts ab. Es ist ratsam, einen Architekten zu konsultieren und eine Bauvoranfrage zu stellen. Die Definition von Wohnung und Einliegerwohnung ist entscheidend für die Anzahl der zulässigen Wohneinheiten.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Laut Umnutzung Scheune NRW: Bausubstanz-Anforderungen muss die Bausubstanz erhaltenswert sein, um eine Genehmigung zu erhalten. Eine "klapperige" Holzscheune könnte problematisch sein.

    ✅ Zusatzinfo: Im Beitrag § 35 BauGB: Genehmigungsfähigkeit Umnutzung im Außenbereich wird ein Link zum AusführungsgesetzBauGB bereitgestellt. Kleine Änderungen wie Erker oder Dachgauben könnten zulässig sein.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Genehmigungsfähigkeit im Vorfeld mit dem Bauamt ab. Beachten Sie den Ermessensspielraum der Behörde, wie in § 35 BauGB: Nutzungsänderung – Ermessensspielraum Bauamt erläutert. Ein Architekt kann bei der Planung und Antragstellung helfen, wie im Beitrag Umnutzung Scheune: Architekt für Bauantrag notwendig! empfohlen.

    Die Frage, ob drei Wohnungen plus Einliegerwohnungen zulässig sind, wird im Thread diskutiert. Die Definition von Wohnung und Einliegerwohnung ist entscheidend, wie in Baurecht: Definition Wohnung vs. Einliegerwohnung und Definition: Funktion Einliegerwohnung – Abgrenzung erläutert. Es empfiehlt sich, diesbezüglich eine klare Aussage vom Bauamt einzuholen.

    Die Umnutzung einer Scheune in NRW unterliegt dem § 35 BauGB und erfordert eine sorgfältige Prüfung der Bausubstanz, der Erschließung und der öffentlichen Belange. Die Aussetzung der Siebenjahresregelung erleichtert die Umnutzung, dennoch ist eine Genehmigung erforderlich. Eine Bauvoranfrage kann Klarheit über die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens schaffen.

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