Befreiungsantrag Baugenehmigung: Wer trägt die Kosten bei Bauabweichung durch Insolvenz?

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Ich verstehe, dass Sie nach der Insolvenz des Bauträgers und einer daraus resultierenden Bauabweichung wissen möchten, wer die Kosten für einen Befreiungsantrag von der Baugenehmigung trägt.

Grundsätzlich gilt: Die Kosten für einen Befreiungsantrag trägt der Bauherr, also Sie als Eigentümer des Grundstücks. Dies ist unabhängig davon, wer die Bauabweichung verursacht hat. Allerdings haben Sie möglicherweise Schadensersatzansprüche gegen den insolventen Bauträger oder den Bauleiter, wenn diese die Abweichung zu verantworten haben. Diese Ansprüche müssten Sie im Rahmen des Insolvenzverfahrens geltend machen, was jedoch oft mit geringen Erfolgsaussichten verbunden ist.

Es ist ratsam, sich von einem Anwalt für Baurecht beraten zu lassen, um Ihre individuellen Ansprüche und Möglichkeiten zu prüfen. Dieser kann auch Akteneinsicht beim Bauamt beantragen und die genauen Umstände der Bauabweichung klären.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich umgehend von einem Anwalt für Baurecht beraten und prüfen Sie Ihre Schadensersatzansprüche. Klären Sie die Verantwortlichkeiten für die Bauabweichung.

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Der vorliegende Sachverhalt beschreibt eine nachträgliche Befreiung von der Baugenehmigung aufgrund einer Höhenabweichung der Garage, die durch die Insolvenz des ursprünglichen Bauunternehmens und die anschließende Eigenleistung der Bauherren entstanden ist. Die Bauherren haben die Gebühr für die Befreiung in Höhe von etwas über 1.000 Euro selbst bezahlt, obwohl formal ein Bauleiter bestellt war. Die zentrale Frage ist, ob das Bauamt die Kosten zu Recht von den Bauherren fordern durfte oder ob der Bauleiter haftbar gemacht werden kann.

✅ Zustimmung: Grundsätzlich ist der Bauherr als Veranlasser des Bauvorhabens gegenüber der Baubehörde für die Einhaltung der Genehmigung verantwortlich. Die Behörde hat die Gebühr für die Befreiung daher zu Recht vom Bauherrn gefordert, da dieser der Adressat des Verwaltungsakts ist. Die Zahlungspflicht entsteht unabhängig davon, wer den Fehler verursacht hat.

➕ Ergänzung: Die Haftung des Bauleiters ist eine zivilrechtliche Frage zwischen Bauherrn und Bauleiter. Der Bauleiter hat eine vertragliche Pflicht zur ordnungsgemäßen Bauüberwachung. Wenn er die Abweichung nicht rechtzeitig erkannt oder nicht verhindert hat, kann er gegenüber dem Bauherrn schadensersatzpflichtig sein. Dies umfasst auch die Kosten für die nachträgliche Befreiung, wenn diese durch seine Pflichtverletzung entstanden sind.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, das Bauamt hätte sich direkt an den Bauleiter wenden müssen, ist rechtlich nicht zutreffend. Die Baubehörde hat kein direktes Forderungsrecht gegen den Bauleiter für die Gebühr. Die Behörde wendet sich stets an den Bauherrn als Eigentümer und Antragsteller. Der Bauleiter haftet nur im Innenverhältnis zum Bauherrn.

👉 Handlungsempfehlung: Die Bauherren sollten prüfen, ob ein wirksamer Bauleitervertrag bestand und ob der Bauleiter seine Pflichten verletzt hat. Dazu gehört die Dokumentation der Bauüberwachung und der Zeitpunkt der Niederlegung seines Amtes. Es wird empfohlen, einen auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt zu konsultieren, um die Erfolgsaussichten einer Schadensersatzforderung gegen den Bauleiter zu klären. Die Verjährung solcher Ansprüche beträgt in der Regel drei Jahre, beginnend mit dem Jahresende, in dem der Anspruch entstanden ist und der Bauherr Kenntnis von den Umständen hatte. Da die Zahlung vor einiger Zeit erfolgte, ist Eile geboten.

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Der Sachverhalt beschreibt eine Bauabweichung bei einer Garage, die aufgrund einer Insolvenz des ausführenden Bauunternehmens und nachfolgender Eigenleistung der Bauherren entstand – insbesondere durch ein zu hoch gegossenes Fundament und fehlende fachliche Steuerung durch den offiziell benannten Bauleiter.

🔴 Gefahr: Die genehmigungsfreie Überschreitung der zulässigen Gebäudehöhe stellt eine rechtswidrige Bauausführung dar; selbst die nachträgliche Zustimmung des Nachbarn ersetzt keine rechtmäßige Baugenehmigung oder Befreiung – diese bedarf stets der formellen Entscheidung durch die Bauaufsichtsbehörde.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, der Nachbar könne durch Unterschrift eine Befreiung von baurechtlichen Vorgaben bewirken, ist rechtlich falsch: Nur die Bauaufsichtsbehörde ist zuständig, nicht der Nachbar – dessen Einwilligung ist allenfalls für Nachbarrechtliches (z. B. Grenzabstände) relevant, nicht für baurechtliche Höhenfestsetzungen.

➕ Ergänzung: Der Bauleiter trägt nach § 55 der Landesbauordnung Saarland (LBO^Abk.) die Verantwortung für die Einhaltung der genehmigten Bauunterlagen; bei grober Fahrlässigkeit oder Verletzung seiner Aufsichtspflicht kann er persönlich haften – doch eine Rückforderung der Befreiungsgebühr setzt nachweisbare Pflichtverletzung und Kausalität voraus.

❌ Widerspruch: Die Behauptung, das Bauamt hätte sich 'von Amts wegen' an den Bauleiter wenden müssen, ist unzutreffend: Die Bauaufsichtsbehörde prüft die Bauausführung, verhängt ggf. Sanktionen, aber sie übernimmt nicht die zivilrechtliche Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen – das ist Sache der Bauherren.

✅ Zustimmung: Die Vermutung, dass der Bauleiter unter Umständen haftet, ist grundsätzlich zutreffend – insbesondere wenn er die Abweichung nicht erkannt, nicht gemeldet oder nicht korrigiert hat, obwohl dies im Rahmen seiner Aufsichtspflicht lag.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt oder einen zertifizierten Baugutachter mit der Prüfung der konkreten Vertrags- und Aufsichtsunterlagen; eine Rückforderung ist nur innerhalb der gesetzlichen Verjährungsfrist (regelmäßig drei Jahre ab Kenntnis vom Schaden) und bei Nachweis einer schuldhaften Pflichtverletzung des Bauleiters möglich – eine fachliche Begutachtung ist hier zwingend erforderlich.