Baugenehmigung Honorarzahlung: Wann Architektenhonorar vor Baugenehmigung fällig?
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Baugenehmigung Honorarzahlung: Wann Architektenhonorar vor Baugenehmigung fällig?

Hallo,
unser Architekt hat alle Unterlagen für die Baugenehmigung vorbereitet und verlangt die Zahlung seines Honorarbetrages. Doch das Bauamt hat die Unterlagen (Baupläne) noch nicht begutachtet und somit noch nicht die Erlaubnis zum Bauen erteilt.
Wir sind der Meinung dass die Zahlung des Honorarbetrages erst nach der Genehmigung des Bauamtes erfolgt und nicht davor.
Sind wir im Recht wenn wir die Zahlung verweigern und das Urteil des Bauamtes abwarten möchten?
Bundesland: NRW
Mit freundlichen Grüßen
  • Name:
  • Fam. Skorenko
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Die Frage, wann ein Architektenhonorar fällig wird, ist im Zusammenhang mit einer noch nicht erteilten Baugenehmigung relevant. Grundsätzlich entsteht der Honoraranspruch des Architekten mit der Erbringung der vertraglich vereinbarten Leistung.

    Im vorliegenden Fall bedeutet dies, dass der Architekt Anspruch auf Honorar für die erbrachten Leistungen (Erstellung der Baupläne und Einreichung der Unterlagen) hat, unabhängig davon, ob die Baugenehmigung bereits erteilt wurde. Entscheidend ist, ob die Leistung mangelfrei erbracht wurde.

    Allerdings kann im Architektenvertrag eine abweichende Regelung vereinbart sein, die die Fälligkeit des Honorars an die Erteilung der Baugenehmigung knüpft. Es ist daher ratsam, den Architektenvertrag sorgfältig zu prüfen.

    Sollten die Baupläne Mängel aufweisen, die zur Ablehnung der Baugenehmigung führen, besteht möglicherweise ein Anspruch auf Nachbesserung seitens des Architekten. In diesem Fall könnte die Honorarforderung bis zur Mängelbeseitigung zurückgestellt werden.

    👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie den Architektenvertrag auf Klauseln zur Fälligkeit des Honorars. Klären Sie mit dem Architekten, ob die Honorarforderung unabhängig von der Baugenehmigung besteht. Bei Unklarheiten oder Mängeln an den Bauplänen sollten Sie rechtlichen Rat einholen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Baugenehmigung
    Die Baugenehmigung ist eine behördliche Genehmigung, die für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen erforderlich ist. Sie stellt sicher, dass das Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.
    Verwandte Begriffe: Bauantrag, Bauordnung, Baurecht.
    Architektenhonorar
    Das Architektenhonorar ist die Vergütung, die ein Architekt für seine erbrachten Leistungen erhält. Die Höhe des Honorars richtet sich in der Regel nach der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAIAbk.).
    Verwandte Begriffe: HOAI, Leistungsphasen, Architektenvertrag.
    Architektenvertrag
    Der Architektenvertrag ist ein Vertrag zwischen dem Bauherrn und dem Architekten, in dem die Leistungen des Architekten und die Vergütung geregelt sind. Er ist die Grundlage für die Zusammenarbeit zwischen Bauherrn und Architekt.
    Verwandte Begriffe: Werkvertrag, Bauvertrag, Leistungsbeschreibung.
    Fälligkeit
    Die Fälligkeit bezeichnet den Zeitpunkt, zu dem eine Forderung (z.B. eine Honorarforderung) vom Gläubiger verlangt werden kann und vom Schuldner zu erfüllen ist.
    Verwandte Begriffe: Zahlungsziel, Verzug, Mahnung.
    Baupläne
    Baupläne sind zeichnerische Darstellungen eines Bauvorhabens, die für die Baugenehmigung erforderlich sind. Sie enthalten unter anderem Grundrisse, Ansichten und Schnitte des Gebäudes.
    Verwandte Begriffe: Bauzeichnung, Grundriss, Schnitt.
    Werkvertrag
    Ein Werkvertrag ist ein Vertrag, bei dem sich ein Unternehmer verpflichtet, ein bestimmtes Werk (z.B. die Erstellung von Bauplänen) herzustellen, und der Besteller verpflichtet sich, die vereinbarte Vergütung zu zahlen.
    Verwandte Begriffe: Dienstvertrag, Bauvertrag, Architektenvertrag.
    Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)
    Die HOAI ist eine Verordnung, die die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen regelt. Sie dient als Grundlage für die Berechnung des Architektenhonorars.
    Verwandte Begriffe: Architektenhonorar, Leistungsphasen, Honorarzonen.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Wann ist ein Architektenhonorar fällig, wenn die Baugenehmigung noch nicht erteilt wurde?
      Grundsätzlich ist das Honorar fällig, wenn die vertraglich vereinbarte Leistung (z.B. Erstellung der Baupläne) mangelfrei erbracht wurde. Der Architektenvertrag kann aber abweichende Regelungen enthalten.
    2. Was passiert, wenn die Baupläne Mängel aufweisen und die Baugenehmigung deshalb abgelehnt wird?
      In diesem Fall hat der Architekt in der Regel einen Anspruch auf Nachbesserung. Die Honorarforderung kann bis zur Mängelbeseitigung zurückgestellt werden.
    3. Kann ich die Zahlung des Architektenhonorars verweigern, wenn die Baugenehmigung noch nicht vorliegt?
      Eine Verweigerung ist nur dann gerechtfertigt, wenn die Leistung mangelhaft ist oder der Architektenvertrag eine Fälligkeit erst mit Erteilung der Baugenehmigung vorsieht.
    4. Welche Rolle spielt der Architektenvertrag bei der Fälligkeit des Honorars?
      Der Architektenvertrag ist entscheidend, da er individuelle Vereinbarungen zur Fälligkeit des Honorars enthalten kann. Es ist wichtig, diesen Vertrag sorgfältig zu prüfen.
    5. Was ist, wenn im Architektenvertrag keine Regelung zur Fälligkeit des Honorars enthalten ist?
      In diesem Fall gelten die gesetzlichen Regelungen, die besagen, dass das Honorar mit der mangelfreien Erbringung der Leistung fällig wird.
    6. Muss ich das Honorar zahlen, auch wenn ich mit der Leistung des Architekten unzufrieden bin?
      Wenn die Leistung Mängel aufweist, haben Sie das Recht, eine Nachbesserung zu fordern. Bis zur Mängelbeseitigung können Sie die Zahlung des Honorars zurückbehalten.
    7. Was kann ich tun, wenn ich mich mit dem Architekten über die Honorarforderung nicht einigen kann?
      In diesem Fall sollten Sie rechtlichen Rat einholen, um Ihre Rechte und Pflichten zu klären. Eine Mediation kann ebenfalls hilfreich sein.
    8. Welche Unterlagen sollte ich prüfen, bevor ich das Architektenhonorar zahle?
      Sie sollten den Architektenvertrag, die erbrachten Leistungen (Baupläne) und die Honorarrechnung sorgfältig prüfen.

    🔗 Verwandte Themen

    • Architektenvertrag prüfen lassen
      Vor Vertragsabschluss rechtlichen Rat einholen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
    • Mängel an Architektenleistungen
      Vorgehen bei mangelhaften Bauplänen oder fehlerhafter Bauleitung.
    • Honorarstreitigkeiten mit Architekten
      Möglichkeiten der außergerichtlichen und gerichtlichen Streitbeilegung.
    • Bauzeitverzögerung durch fehlende Baugenehmigung
      Ansprüche gegen den Architekten bei Verzögerungen aufgrund von Fehlern in den Bauplänen.
    • Nachträgliche Änderungen der Baupläne
      Wer trägt die Kosten für Änderungen, die nach der Baugenehmigung erforderlich werden?

  2. Architektenhonorar Fälligkeit: Werkvertrag vs. Baugenehmigung

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Sie sind nicht im Recht
    Die Fälligkeit richtet sich nach dem Werkvertragsrecht des BGBAbk.. Die Rollen der Vertragspartner sind klar verteilt: der eine muss das Werk erbringen, der andere muss es abnehmen und unmittelbar danach bezahlen. Es gibt zwar Rechtsprechung, dass der Architekt "dauerhaft Genehmigungsfähige" Planung schuldet. Genehmigungsfähig ist aber nicht identisch mit "genehmigt". Würden Architekten immer auf die dauerhafte Genehmigung warten müssen, könnten sie die Fälligkeit der Bezahlung nicht herbeiführen. Der Bauherr könnte die Pläne z.B. nicht einreichen und die Bauabsicht aufgeben, er könnte den Ausgang eines Prozesses bei Nachbarwiderspruch abwarten wollen oder die Behörde könnte jahrelang prüfen.
    Was bleibt: als Bauherr seine Pflicht zur Abnahme erfüllen, also die Unterlagen auf Vollständigkeit, Übereinstimmung mit dem Auftrag und Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan prüfen und anschließend zahlen. Der Architekt wird sicher behilflich sein, die Bauvorlagenverordnung zu erläutern und die Übereinstimmung nachzuweisen. Die Ausrede "ich kann nicht beurteilen was ich bestellt habe, darum nehme ich nicht ab und zahle nicht" gilt nicht. Es gilt auch nicht "ich nehme zwar ab aber zahle nicht". Es kann nicht sein, dass der eine Partner leistet und anschließend auf völlig unbestimmte Zeit vorfinanziert, während sich der andere zurücklehnt. Wer will denn schließlich bauen?
    Vergleichen Sie es mit anderen Situationen im Leben: Sie können Werk- und andere Leistungen auch nicht erst nutzen bis sich die Gebrauchstauglichkeit manifestiert hat und so lange nicht bezahlen. Keiner wird Sie ein Haus ohne Bezahlung monatelang probewohnen lassen. Keiner gibt Ihnen ein Hemd ohne Bezahlung mit, damit Sie es erst mal waschen und die Beständigkeit gegen Einlaufen testen können. Läuft es später ein, haben Sie natürlich Ansprüche. Genauso haben Sie Ansprüche gegen den Architekten, wenn die Planung nicht genehmigt wird.

  3. 👍 Architektenhonorar: Wertvolle Klarstellung zur Fälligkeit

    Eine tolle Antwort Bruno!
    Hoffentlich lesen das viele Leute, die sich dann überlegen, welche Fragen sie stellen werden.

  4. Bebauungsplan Prüfung: Überforderung für Bauherren?

    Das einzige was ich in der Aussage kritisch ...
    Das einzige was ich in der Aussage kritisch sehe ist der folgende Absatz: ".. Übereinstimmung mit dem Bebauungsplan prüfen .. ". Hier sehe ich doch eine Überforderung vieler Bauherren, schließlich sind wie die Praxis zeigt sogar etliche Architekten nicht in der Lage das zu beurteilen.

  5. Architekten vs. Bebauungsplan: Praxiserfahrungen gefordert!

    Foto von

    keine Nebenkriegsschauplätze eröffnen
    Herr Strumann, gegen reine Zustimmung zu meiner Meinung ist nichts zu sagen 😉 Aber: so lange Sie nicht erläutern, worin Ihre  -  für eine solche Behauptung notwendigerweise zahlreichen  -  "Praxis"-Erfahrungen bestehen, nach denen "etliche", also eine nicht unerhebliche Zahl von Architekten Probleme haben, die Übereinstimmung ihrer Pläne mit dem Bebauungsplan zu beurteilen, bleibt Ihr Beitrag für mich einer vom Typ "negative Architektenklischees pflegen".
    Meine tatsächlich vorhandenen Praxiserfahrungen als Architekt sehen so aus: "etliche" der von mir betreuten Bauherren wollten eine vom Bebauungsplan abweichende Planung. Was eine Abweichung ist, lässt sich sehr leicht beurteilen. Wenn 30 ° Dachneigung erlaubt sind, weichen 35 ° ab. Wenn ein Gebäude außerhalb der Baugrenze steht, weicht es ab. Wenn 50 cm Kniestock erlaubt sind, weichen 100 cm ab. Wenn der Textteil keine Gaube zulässt, weicht eine Gaube ab. Das versteht jeder Laie. Ebenso leicht kann der Laie die Übereinstimmung beurteilen. Kein Grund also, auf eine Behördenentscheidung zu warten und so lange die Rechnung nicht zu bezahlen.
    Schwerer zu beurteilen  -  und hier baue ich Ihnen eine Brücke  -  sind nur die Aussichten auf eine erfolgreiche Genehmigung einer vom Bebauungsplan abweichenden Risikoplanung via Befreiungsantrag. Hier sind wir nämlich im Bereich des Ermessens der Baubehörden. Aber die Risikoplanung verantwortet der Bauherr, denn der will zu seinem Vorteil abweichen. Der Architekt wird einen Teufel tun und eigenmächtig Abweichungen planen, die nicht via verbindlicher Vorklärung behördlicherseits abgesegnet sind. Und damit gibt es wieder keinen Grund, die Honorarzahlung zu verschieben.

  6. Bebauungsplan: Bauherren vs. Architekten – Realistische Erwartungen

    Hallo Herr Stubenrauch die Aussage beruht auf Erfahrungen ...
    Hallo Herr Stubenrauch,
    die Aussage beruht auf Erfahrungen bei uns in der Gemeinde und aus doch immer wieder vorkommenden Berichten hier im Forum.
    Und meine Aussage war nicht so gemeint das Architekten keine B-Pläne lesen können, sondern das es einfach zu viel verlangt ist von einem Bauherren zuerwarten, das er überprüfen kann ob die Vorschriften des Bebauungsplans eingehalten werden. Dafür beauftragt man ja schließlich einen Fachmann, nämlich den Architekten. Und wenn es selbst diesen Fachleuten hin und wieder passiert, dass sie einzelne Beschränkungen und Auflagen übersehen oder Missverstehen, merkt man das es nicht immer einfach ist einen Bebauungsplan zu überprüfen.
    Achja, selbst Bauamtsleiter haben damit auch mal Schwierigkeiten, wie ich letzte Woche feststellen konnte.

  7. 🔴 Baugenehmigung: Risiko bei Honorarforderung des Architekten?

    jetzt treib ich's mal auf die Spitze:
    Wenn ich die Genehmigungsfähigkeit überprüfen möchte (weil der Architekt sein Geld fordert), dann müsste ich ja als Laie noch einen zusätzlichen Experten beauftragen, der dies für mich tut ...?
    Auch hier gibt's aber keine 100 %ige Sicherheit. Auch der könnte ja einen Fehler machen ... 😉
    Das kann's wohl auch nicht sein.
    Fazit:
    100 %ig weiß man's immer erst hinterher (in diesem Fall nach der Behördenentscheidung). Ein gewisses Risiko ist immer dabei, wenn man baut.

  8. Architektenplanung: Vertrauen und Umsetzung des Bebauungsplans

    Kopfschüttelnd:
    Mir scheint, die Leute haben es verlernt, miteinander zu reden.
    Der Architekt sollte die Vorgaben des Bebauungsplanes erläutern können und in der Planung mit den Bauherrn umsetzen. Falls, wie von Herrn Stubenrauch sehr anschaulich beschrieben, der Wunsch nach Auslotung der Grenzen mittels Befreiung besteht, ist das Risiko durch die Bauherrn zu tragen.
    In den ganzen Jahren meiner Planungspraxis habe ich ein derartiges Misstrauen nicht erlebt.
    Wenn dem Architekten tatsächlich ein Fehler unterläuft, (z.B. gern mal beim Vollgeschossnachweis), ist dieser Fehler wie jeder andere Mangel zu beseitigen. Eine Honorar- (Abschlags-) Zahlung ist in jedem Fall gerechtfertigt.
    Freundliche Grüße

  9. Architektenleistung: Vertrauen vs. Kontrolle bei Honorarzahlung

    Foto von

    ich auch
    Ich weiß nicht Herr Aselmeyer, mit welcher Einstellung Sie an Ihr Leben rangehen. Vertrauen scheint nicht Ihre Stärke zu sein. Was wollen Sie eigentlich noch: der Architekt (und jeder andere, der Werkleistung erbringt) leistet vor, legt Ihnen alles zur Begutachtung auf den Tisch und Sie wollen immer noch nicht zahlen, weil ja dies oder jenes oder ganz was anderes sein könnte ...
    Mit dieser Einstellung dürften Sie Ihre Wurst auch erst bezahlen, wenn sie beschwerdefrei wieder ausgeschieden ist. Und Fotoabzüge dürften Sie erst bezahlen, wenn Sie die versprochene 30-jährige UV-Beständigkeit festgestellt haben. Und wenn Sie Architekt wären, dürften Sie gar nicht mit Arbeiten anfangen, weil Sie nicht wissen ob der spätere Scheck des Kunden auch gedeckt ist.
    Nochmal: die Pflichten sind klar. Erst die Arbeit, dann die Abnahme, dann unmittelbar danach das Geld. Wenn Sie die Leistung nicht beurteilen können, brauchen Sie zur Abnahme Vertrauen oder einen Berater Ihres Vertrauens. Wenn Sie zu niemandem Vertrauen haben, bestellen Sie am besten nichts.

  10. Alternative: Architektenrechnung nach Baugenehmigung Erteilung

    Ich mach's ganz einfach
    Ich Stelle meine Rechnung für den Bauantrag erst nach erfolgter Genehmigung. Dann gibt's nichts zu prüfen und zu fürchten. Und in den allermeisten Fällen sind die Honorare für LPAbk. 3 + 4 ja nicht so hoch, dass die fehlenden Zinsen/Sollzinsen einen Kopf- und Kragen kosten würden.
    Einzige Ausnahme: der Bauherr verzichtet zwischendrin auf die Weiterbearbeitung. Dann muss man dem Bauherrn im Zweifel glaubhaft machen, dass alles genehmigungsfähig ist.
    Und dafür sollte Mann/Frau einfach mal dem Arch. sprechen. Auch über die Bedenken. Vielleicht sagt der Kollege ja dann von sich aus, dass die Rechnung bis zur Erteilung der Genehmigung zurückgestellt wird.

  11. Vertrauensverhältnis: Wichtiger Aspekt bei Baugenehmigung & Honorar

    Miteinander sprechen schadet doch nicht!
    Der Beitrag gehört schon lange gestoppt, schließlich ist in der Überschrift zu Beitrag 1 bereits die präzise und richtige Antwort auf die Ausgangsfrage gegeben worden.
    Den sachlichen Argumenten von Bruno und Fr. Ank-332-Hae ist nichts mehr hinzuzufügen.
    Vieles andere ist Anstiftung um das notwendige Vertrauensverhältnis von Vertragspartnern völlig zu zerstören.

  12. HOAI § 8: Fälligkeit Architektenhonorar nach Leistungserbringung

    @Fam. Skorenko
    Zu Ihrer Frage:
    Die Antwort ergibt sich aus § 8 HOAIAbk.: "Das Honorar wird fällig, wenn die Leistung vertragsgemäß erbracht und eine prüffähige Schlussrechnung überreicht worden ist. "
    Das heißt, zuerst muss die Leistung vertragsgerecht erbracht sein. Für die Lp4/Genehmigungsplanung ist dies der Fall, wenn
    " ... die Pläne fertiggestellt und das zur Erlangung der behördlichen Genehmigungen Erforderliche in die Wege geleitet" ist. Ist die Genehmigung selbst noch nicht erteilt, dann ist die Leistung gleichwohl vertragsgemäß erbracht (Korbion/Mantscheff/Vygen, HOAI, 6. A 04, § 8 Rdnr. 19).
    Dies gilt aber nur (!), wenn Ihr Architekt tatsächlich nur bis Lp4 beauftragt ist. Ist er hingegen auch mit den weiteren Lp beauftragt (sog. Vollarchitektur), hat er seine Werkleistung erst mit Abschluss der Lp 9 erbracht, kann also auch erst danach abrechnen (es sei denn, Sie hätten Abschlagszahlungen für Teilleistungen vereinbart oder der Architekt legt von sich aus Abschlagsrechnungen für erbrachte Teilleistungen).
    Stellt sich später heraus, dass die Planung nicht genehmigungsfähig war (z.B. Nachbar fechtet die erteilte Baugenehmigung erfolgreich an), muss Ihr Architekt den Schaden ersetzen, wozu u.a. dann auch das gezahlte Honorar gehören kann.
  13. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 08.01.2026

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    Baugenehmigung & Architektenhonorar: Fälligkeit und Verantwortlichkeiten

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Frage, wann Architekten ihr Honorar für die Genehmigungsplanung (Leistungsphase 4) erhalten dürfen, insbesondere wenn die Baugenehmigung noch aussteht. Es wird betont, dass die Fälligkeit gemäß Werkvertragsrecht und HOAIAbk. an die vertragsgemäße Leistungserbringung gebunden ist. Ein wichtiger Punkt ist das Vertrauensverhältnis zwischen Bauherr und Architekt, sowie die realistische Einschätzung der Kompetenzen beider Parteien bezüglich der Bebauungsplan-Prüfung. Abschließend wird eine alternative Vorgehensweise vorgeschlagen, die Rechnungstellung erst nach erfolgter Genehmigung vorsieht.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag 🔴 Baugenehmigung: Risiko bei Honorarforderung des Architekten? wird das Risiko thematisiert, dass Bauherren im Zweifel einen zusätzlichen Experten beauftragen müssten, um die Genehmigungsfähigkeit der Planung zu überprüfen, falls der Architekt sein Honorar vor Erteilung der Baugenehmigung fordert.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag HOAI § 8: Fälligkeit Architektenhonorar nach Leistungserbringung verweist auf § 8 der HOAI, welcher die Fälligkeit des Honorars an die vertragsgemäße Leistungserbringung und die Vorlage einer prüffähigen Schlussrechnung knüpft. Dies bedeutet, dass der Architekt seine Leistung (z.B. Genehmigungsplanung) vertragsgerecht erbracht haben muss, bevor er das Honorar verlangen kann.

    👉 Handlungsempfehlung: Bauherren sollten das Gespräch mit ihrem Architekten suchen, um die gegenseitigen Erwartungen und Verantwortlichkeiten bezüglich der Baugenehmigung und der Honorarzahlung transparent zu klären. Es empfiehlt sich, die Argumente aus den Beiträgen Architektenhonorar Fälligkeit: Werkvertrag vs. Baugenehmigung und Architektenplanung: Vertrauen und Umsetzung des Bebauungsplans zu berücksichtigen, um eine einvernehmliche Lösung zu finden.

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