Terrassenüberdachung ohne Baugenehmigung: Was tun? Rechte, Pflichten & Bestandsschutz?
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Terrassenüberdachung ohne Baugenehmigung: Was tun? Rechte, Pflichten & Bestandsschutz?

Hallo Experten,
vor einigen Jahren habe ich in B. -W. in einem 3-Familienhaus eine Wohnung mit Terrasse von 4,5 m² gekauft. Die Terrasse wurde mit einer Überdachung verkauft, die nirgends eingezeichnet ist. Die Überdachung ist so groß wie die Terrasse selbst. Liege ich richtig, dass ich bei der Größe weder für die Terrasse noch die Überdachung keine Baugenehmigung brauche? Ist die Überdachung gegenüber des Bauamts und der Miteigentümer rechtens, auch wenn es in den Plänen nicht eingeplant ist? Jetzt möchte ich die Überdachung und die Terrasse komplett erneuern und vergrößern lassen (beides je auf ca. auf 15 m² vergrößern lassen). Ich brauche dem Bauamt zufolge keine Baugenehmigung dafür. Wenn ich keine Baugenehmigung brauche, ist dann auch keine Zustimmung der Miteigentümer nach WEGAbk. nötig? Ist es problematisch, dass die alte und evtl. die neue Überdachung in den Plänen nicht eingeplant ist? Darf ich demnach überhaupt keine Überdachung haben? Gibt es bei einer genehmigungsfreien Überdachung Bestandsschutz gegenüber den Miteigentümern? Habe ich für die bisherige Terrasse den Miteigentümern Bestandsschutz oder hat man nur Bestandsschutz, wenn eine Baugenehmigung verlangt wird? Die neue Terrasse soll im Boden fest gemacht werden und an der Außenwand. Falls eine Zustimmung der Miteigentümer nötig ist und diese sich weigern, kann ich noch was machen? Unter welchen Umständen kann meine Terrasse evtl. vor Gericht abgelehnt werden? Meine Nachbarn haben ebenfalls seit 10 Jahren im 1. und 2. OGAbk. jeweils eine Terrasse mit Überdachung. Auch bei Ihnen ist in den Plänen nur die Terrasse von 20 m² eingeplant, aber keine Überdachung von 20 m². Besteht für sie nach WEG, Bestandsschutz, auch wenn die Überdachung damals einfach so gebaut wurde? Kann ich nach 10 Jahren auf Abriss der Überdachung bestehen, da die Überdachung ohne meine Zustimmung damals gemacht wurde? Ich glaube, dass die Überdachung im 1. und 2. OG in der Größe genehmigungsfrei ist und somit legal und ich somit nach all den Jahren auf keinen Abriss vor Gericht bestehen kann. Liege ich richtig?
Ich bedanke mich bei allen für Ihre Antworten.
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    🔴 Kritisch: Eine fehlende Baugenehmigung kann zu hohen Bußgeldern und sogar zum Abriss der Überdachung führen.

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    Ich verstehe, dass Sie eine Wohnung mit Terrasse und Überdachung gekauft haben, wobei die Überdachung nicht in den Bauplänen eingezeichnet ist. Das ist eine Situation, die rechtliche Fragen aufwirft.

    Zunächst ist zu klären, ob für die Terrassenüberdachung eine Baugenehmigung erforderlich ist. Dies ist von den jeweiligen Landesbauordnungen abhängig. Da Sie in Baden-Württemberg wohnen, ist die Landesbauordnung (LBOAbk.) BW relevant. Oftmals sind Überdachungen bis zu einer bestimmten Größe genehmigungsfrei, aber es gibt auch Ausnahmen, z.B. in Bezug auf Abstandsflächen oder die Beeinträchtigung des Ortsbildes.

    🔴 Gefahr: Eine nicht genehmigte Überdachung kann als Schwarzbau gelten und zum Rückbau gezwungen werden.

    Ich empfehle Ihnen, folgende Schritte zu unternehmen:

    • Prüfung der Baugenehmigungspflicht: Klären Sie beim zuständigen Bauamt, ob für Ihre Terrassenüberdachung eine Baugenehmigung erforderlich ist.
    • Einholung der Zustimmung der Miteigentümer: Da es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt, ist möglicherweise die Zustimmung der Miteigentümergemeinschaft erforderlich, insbesondere wenn die Überdachung das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändert.
    • Prüfung des Bestandsschutzes: Wenn die Überdachung schon seit längerer Zeit besteht, könnte Bestandsschutz greifen. Dies ist jedoch von verschiedenen Faktoren abhängig und muss im Einzelfall geprüft werden.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich rate Ihnen dringend, sich von einem Anwalt für Baurecht oder einem Architekten beraten zu lassen, um die rechtliche Situation zu klären und die notwendigen Schritte einzuleiten.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Baugenehmigung
    Eine Baugenehmigung ist die behördliche Genehmigung für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen. Sie dient dazu, die Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften sicherzustellen.
    Verwandte Begriffe: Bauantrag, Bauordnung, Baurecht
    Bestandsschutz
    Bestandsschutz bedeutet, dass eine bauliche Anlage, die zu einem bestimmten Zeitpunkt rechtmäßig errichtet wurde, auch dann bestehen bleiben darf, wenn sich die Rechtslage geändert hat. Der Umfang des Bestandsschutzes ist jedoch begrenzt.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Genehmigung, Nutzungsänderung
    Schwarzbau
    Ein Schwarzbau ist eine bauliche Anlage, die ohne die erforderliche Baugenehmigung errichtet wurde. Ein Schwarzbau kann zum Rückbau gezwungen werden.
    Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Bauordnungswidrigkeit, Rückbau
    Teilungserklärung
    Die Teilungserklärung ist ein notariell beurkundetes Dokument, das ein Gebäude in einzelne Eigentumswohnungen aufteilt und die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer regelt.
    Verwandte Begriffe: Wohnungseigentumsgesetz, Gemeinschaftsordnung, Sondereigentum
    Miteigentümergemeinschaft
    Die Miteigentümergemeinschaft besteht aus allen Eigentümern einer Wohnungseigentumsanlage. Sie verwaltet das gemeinschaftliche Eigentum und trifft Entscheidungen über die Instandhaltung und Modernisierung des Gebäudes.
    Verwandte Begriffe: Wohnungseigentumsgesetz, Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung
    Landesbauordnung (LBO)
    Die Landesbauordnung ist ein Gesetz, das die baurechtlichen Vorschriften eines Bundeslandes regelt. Sie enthält Bestimmungen über die Baugenehmigungspflicht, die Abstandsflächen und die Gestaltung von Gebäuden.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Bauantrag, Baugenehmigung
    Abstandsflächen
    Abstandsflächen sind die Flächen, die zwischen Gebäuden und Grundstücksgrenzen freizuhalten sind. Sie dienen dazu, die Belichtung, Belüftung und den Brandschutz sicherzustellen.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Bauordnung, Nachbarrecht

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Brauche ich für jede Terrassenüberdachung eine Baugenehmigung?
      Das ist von der Größe der Überdachung und den jeweiligen Bauvorschriften des Bundeslandes abhängig. Informieren Sie sich beim zuständigen Bauamt.
    2. Was passiert, wenn ich eine Terrassenüberdachung ohne Genehmigung errichte?
      Das kann als Schwarzbau gelten und zum Rückbau gezwungen werden. Außerdem können Bußgelder verhängt werden.
    3. Was ist Bestandsschutz und wann greift er?
      Bestandsschutz bedeutet, dass eine bauliche Anlage, die zu einem bestimmten Zeitpunkt rechtmäßig errichtet wurde, auch dann bestehen bleiben darf, wenn sich die Rechtslage geändert hat. Ob Bestandsschutz greift, hängt von verschiedenen Faktoren ab, z.B. dem Alter der Anlage und der Art der Nutzung.
    4. Benötige ich die Zustimmung meiner Miteigentümer für eine Terrassenüberdachung?
      Das hängt von der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung ab. Wenn die Überdachung das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändert, ist in der Regel die Zustimmung der Miteigentümer erforderlich.
    5. Wie gehe ich vor, wenn ich eine Terrassenüberdachung nachträglich genehmigen lassen möchte?
      Sie müssen einen Bauantrag beim zuständigen Bauamt stellen. Dabei sind alle erforderlichen Unterlagen einzureichen, z.B. Baupläne und eine Baubeschreibung.
    6. Was kostet eine Baugenehmigung für eine Terrassenüberdachung?
      Die Kosten sind von den jeweiligen Gebührenordnungen der Bundesländer abhängig und richten sich nach der Größe der Überdachung und dem Aufwand der Prüfung.
    7. Kann mein Nachbar den Abriss meiner Terrassenüberdachung verlangen?
      Wenn die Überdachung gegen Abstandsflächen verstößt oder andere baurechtliche Vorschriften verletzt, kann der Nachbar unter Umständen den Abriss verlangen.
    8. Was ist eine Teilungserklärung?
      Die Teilungserklärung ist ein notariell beurkundetes Dokument, das ein Gebäude in einzelne Eigentumswohnungen aufteilt und die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer regelt.

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    • Schwarzbauten und ihre Folgen
      Informationen zu den rechtlichen Konsequenzen von Schwarzbauten.

  2. WEG-Recht: Baurechtliche Aspekte vs. WEG-Zustimmung

    puhhh, das ist viel auf einmal
    Also:
    Baurecht: ist die Terrasse legal, hat diese Bestandsschutz, das gilt auch wenn genehmigungsfrei gebaut wurde.
    Überdachungen und Verkleidungen sind genehmigungsfrei nach den Vorgaben/Größe in Ihrer Landesbauordnung.
    WEG-Recht: in einer WEGAbk. ist jede Baumaßnahme einstimmig zustimmungspflichtig.
    Alles was gebaut wird und wurde muss in der Teilungserklärung und im Grundbuch eingetragen werden.
    Hat man in der WEG genehmigungsfrei nach Baurecht aber "schwarz" nach WEG-Recht gebaut fehlt der Eintrag in der TE.
    Die anderen Eigentümer können mehrheitlich den Rückbau verlangen, was aber nach 2-3 Versammlungen ohne Antrag schwierig wird.
    Eine kuriose Situation kann entstehen, wenn Sie etwas WEG-illegales abreißen und die WEG verbietet die Wiedererrichtung.
    Daraus folgt:
    Sie brauchen WEG-Beschlüsse, die Mehrheit für eine Reparatur, einstimmig für eine Baumaßnahme.
    Streit kann es geben, ob alles Gemeinschaftseigentum oder Sondereigentum ist.
    Wenn jetzn noch Probleme mit Bau- und Nachbargesetzen hinzukommen wird es schwierig bis unmöglich.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  3. Rückbau-Anspruch: Fristen bei fehlender WEG-Zustimmung?

    Hallo Hr. Klaus
    Hallo Hr. Klaus,
    ich danke Ihnen für die ausführliche Antwort. Einige Fragen sind noch offen:
    ist in meinem Fall die Terrasse legal. Ist die Terrasse der Miteigentümer legal?
    Kann nach WEGAbk.-Recht nach 10 Jahren gerichtlich auf Abriss einer Überdachungen bestanden werden? In der Teilungserklärung und im Grundbuch ist über die Überdachungen nichts eingetragen worden. Gibt es eine zeitliche Frist, um bei einer ohne Zustimmung vergrößerten Überdachung auf Rückbau zu bestehen? Wir haben noch nie Versammlungen abgehalten. Kann z.B. 4 Monaten nach Fertigstellung der Rückbau der Überdachung nicht mehr gefordert werden?

  4. Terrasse: Baurechtliche Legalität vs. WEG-Recht

    Sie müssen trennen nach Baurecht und WEGAbk.-Recht
    Terrassen sind baurechtlich legal wenn sie eine Genehmigung haben oder baurechtlich Genehmigungsfrei errichtet werden durften.
    Terrassen sind WEG-rechtlich legal wenn diese in der Teilungserklärung enthalten sind oder nachträglich ergänzt wurden und dafür ein einstimmiger Beschluss vorlag.
    Erst wenn nach 2-3 Versammlungen (2-3 Jahre) die Möglichkeit des Einspruches war kann man innerhalb der WEG von Bestandsschutz sprechen.
    Sie sollten einen Beschluss herbeiführen, der Ihnen den Umbau erlaubt inkl. Änderung der Teilungserklärung erlaubt.
    Ein böser Miteigentümer der sich auskennt wird warten bis Sie die Überdachung abgerissen haben und Ihnen per Gericht den Neubau verbieten mit der Behauptung es sei nach WEG-Recht illegal da nirgends enthalten.
    Was weg ist ist weg und Sie dürfen auch den vorherigen Zustand nicht wieder herstellen.
    Welches Risiko wollen Sie eingehen?
    Immer vorausgesetzt Sie brauchen keine baurechtliche Genehmigung könnten Sie die Terrasse ohne Dachabriss erweitern und das alte Dach in 1-2 Jahren "sanieren".
    Im Extremfall müssen Sie nur die Erweiterung zurückbauen.
    Was in der TE steht kann Ihnen von der WEG nicht weggenommen werden, deshalb ist eine Änderung sinnvoll, auch für einen späteren verkauf des Eigentums.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  5. WEG-Recht: Überdachung ohne Beschluss – Rückbau möglich?

    WEG
    Hallo Hr. Klaus,
    in der Teilungserklärung ist keine Überdachung eingezeichnet. Es liegt auch kein schriftlicher Beschluss für eine bisherige und neue Überdachung vor. Die bisherige Überdachung (seit 10 Jahren) wurde vorher nie beanstandet. Also kann ich mir wegen der jetzigen Überdachung sicher sein, dass WEGAbk.-rechtl. die Überdachung nicht abgerissen werden kann? Kann die bisherige Überdachung bei einem Verkauf vom neuen Eigentümer weiter genutzt werden, wenn er diese nicht abreißt oder vergrößert, sondern im jetzigen Zustand beläßt? Wenn in der Teilungserklärung eine Terrasse vorgesehen ist, kann sich jeder in der vorgegebenen Größe eine Terrasse machen und auch nutzen, selbst wenn es keinen schriftlichen Beschluss gibt, die Terrasse aber bisher unverändert seit Jahren besteht? Rückbau nach WEG?
    Vielen lieben Dank.

  6. 🔴 Verkauf: Risiken bei fehlender WEG-Genehmigung

    nun wird es juristisch
    Es liegt offensichtlich ein Mangel vor den Sie bei einem Verkauf nicht verschweigen dürfen.
    "Die Terrassenüberdachung ist von der WEGAbk. nicht genehmigt und nicht in der TE eingetragen, verfeinden Sie sich mit keinem Nachbarn sonst droht ein Rückbau" wäre die richtige Info für den Käufer.
    Folge;
    Der Verkauf platzt oder der Preis sinkt drastisch.
    Verschweigen Sie den Mangel droht eine Anzeige wegen arglistiger Täuschung und eine Rückabwicklung des Kaufes.
    Wann wollen Sie das böse Erwachen? Jetzt oder später?
    Das ist nun eine der Tücken in einer WEG.
    Deshalb nie wieder WEG.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  7. Besten Dank für die Informationen!

    Danke.
    Hallo,
    ich danke Ihnen Hr. Klaus.
  8. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

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    Terrassenüberdachung ohne Baugenehmigung: Rechte & Pflichten

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die rechtlichen Aspekte einer Terrassenüberdachung in Bezug auf Baurecht und WEG-Recht. Entscheidend ist die Unterscheidung zwischen baurechtlicher Genehmigungsfreiheit und der notwendigen Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Ein fehlender Eintrag in der Teilungserklärung oder ein fehlender Beschluss der WEG können zu Problemen führen, selbst wenn die Überdachung baurechtlich genehmigungsfrei ist. Beim Verkauf der Wohnung muss dieser Mangel unbedingt angegeben werden (siehe 🔴 Verkauf: Risiken bei fehlender WEG-Genehmigung).

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Auch wenn eine Terrassenüberdachung seit 10 Jahren besteht, kann die WEG den Rückbau fordern, wenn keine Zustimmung vorliegt. Details dazu im Beitrag WEG-Recht: Überdachung ohne Beschluss – Rückbau möglich?.

    ✅ Zusatzinfo: Die Legalität einer Terrasse und deren Überdachung muss sowohl baurechtlich als auch WEG-rechtlich betrachtet werden, wie im Beitrag Terrasse: Baurechtliche Legalität vs. WEG-Recht erläutert wird. Bestandsschutz kann nur bei legal errichteten Bauten greifen.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Situation mit der WEG und holen Sie ggf. nachträglich eine Zustimmung ein. Dokumentieren Sie alle Vereinbarungen schriftlich, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Beachten Sie die Ausführungen im Beitrag WEG-Recht: Baurechtliche Aspekte vs. WEG-Zustimmung.

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