Eingeschossiges Haus ohne Drempelhöhe bauen: Was ist erlaubt? (NRW)

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Ich verstehe, dass Sie ein eingeschossiges Haus in NRW bauen möchten, wobei der Bebauungsplan keine Drempelhöhe festlegt, aber eine maximale Gebäudehöhe von 9 Metern erlaubt.

Meine Einschätzung: Da keine Drempelhöhe vorgegeben ist, könnten Sie theoretisch einen Kniestock von bis zu 3 Metern realisieren, solange die Gesamthöhe von 9 Metern eingehalten wird. Allerdings ist entscheidend, wie das Dachgeschoss baurechtlich bewertet wird.

Wichtig: Ob Ihr Dachgeschoss als Vollgeschoss zählt, hängt von der Landesbauordnung NRW und der Auslegung durch die zuständige Baubehörde ab. Kriterien sind unter anderem die lichte Höhe, die Größe der Nutzfläche und die Geschossdefinition.

Empfehlung: Ich rate Ihnen dringend, vorab eine Bauvoranfrage bei der zuständigen Baubehörde zu stellen. So erhalten Sie eine verbindliche Auskunft darüber, ob Ihr geplantes Dachgeschoss als Vollgeschoss gewertet wird und welche Kniestockhöhe zulässig ist.

👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Geschossdefinition und die zulässige Kniestockhöhe im Rahmen einer Bauvoranfrage mit der Baubehörde ab, um spätere Probleme zu vermeiden.

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Der vorliegende Sachverhalt betrifft die baurechtliche Zulässigkeit eines eingeschossigen Hauses ohne festgesetzte Drempelhöhe in Nordrhein-Westfalen. Der Bauherr plant eine Kniestockhöhe von 3 Metern im Dachgeschoss, wobei dieses aufgrund der Höhenbegrenzung von 2,30 Metern auf 75 Prozent der Grundfläche kein Vollgeschoss darstellen soll. Die maximale Gebäudehöhe von 9 Metern wird dabei eingehalten.

✅ Zustimmung: Die grundsätzliche Überlegung, dass ein Dachgeschoss mit einer lichten Höhe von unter 2,30 Metern auf mindestens 75 Prozent der Grundfläche gemäß BauO NRW § 2 Abs. 5 kein Vollgeschoss ist, ist korrekt. Dies ist ein zentraler Punkt für die Einstufung als eingeschossiges Gebäude.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass eine Kniestockhöhe von 3 Metern ohne weiteres zulässig ist, ist zu pauschal. Auch wenn der Bebauungsplan keine Drempelhöhe festsetzt, greifen die allgemeinen Anforderungen der Bauordnung NRW. Insbesondere § 6 BauO NRW (Abstandsflächen) und die Vorschriften zur Gebäudehöhe sind zu beachten. Eine Kniestockhöhe von 3 Metern führt faktisch zu einem sehr hohen Dachgeschoss, das in seiner Gesamtwirkung möglicherweise als Vollgeschoss eingestuft werden könnte, wenn die lichte Höhe von 2,30 Metern auf mehr als 75 Prozent der Fläche erreicht wird.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist die genaue Definition des Vollgeschossbegriffs. Die BauO NRW definiert ein Vollgeschoss über die lichte Höhe und die Grundfläche. Ein Geschoss mit einer lichten Höhe von mindestens 2,30 Metern auf mehr als 75 Prozent der Grundfläche ist ein Vollgeschoss. Die geplante Loggia (25 Prozent) reduziert die anrechenbare Fläche, aber die verbleibenden 75 Prozent müssen die Höhenanforderung erfüllen. Zudem ist die Abstandsflächenregelung zu prüfen: Ein hoher Kniestock kann die Abstandsflächen vergrößern und damit die Bebaubarkeit des Grundstücks einschränken.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr besteht darin, dass die Bauaufsichtsbehörde das Dachgeschoss als Vollgeschoss einstuft, wenn die lichte Höhe von 2,30 Metern auf mehr als 75 Prozent der Fläche erreicht wird. Dies würde die Geschossigkeit des Gebäudes erhöhen und gegen den Bebauungsplan verstoßen. Eine nachträgliche Nutzungsuntersagung oder Abrissverfügung wäre die Folge.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie einen Fachanwalt für Baurecht oder einen erfahrenen Bauingenieur mit der Prüfung des konkreten Bauvorhabens. Lassen Sie eine verbindliche Bauvoranfrage bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde stellen, um die Zulässigkeit der geplanten Kniestockhöhe und die Einstufung des Dachgeschosses als Nicht-Vollgeschoss rechtsverbindlich zu klären. Nur so können teure Planungsfehler und rechtliche Auseinandersetzungen vermieden werden.

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Der Sachverhalt betrifft die zulässige Drempelhöhe (Kniestockhöhe) bei einem eingeschossigen Haus in Nordrhein-Westfalen, wobei der Bebauungsplan keine konkrete Festsetzung enthält, aber eine Gesamthöhe von 9 m zulässt und das Dachgeschoss nach § 2 Abs. 5 BauO NRW als nicht vollgeschossig eingestuft werden soll.

🔴 Gefahr: Die Annahme, dass eine Drempelhöhe von 3 m automatisch zulässig ist, birgt erhebliche baurechtliche Risiken — insbesondere weil die BauO NRW keine pauschale Höchstgrenze für Drempelhöhen vorgibt, sondern die Beurteilung stets im Einzelfall unter Berücksichtigung der Bauordnung, des Bebauungsplans, der Baugenehmigung und der tatsächlichen Nutzbarkeit erfolgen muss.

⚠️ Korrektur: Die Aussage, dass ein Dachgeschoss mit 2,30 m Raumhöhe auf 75 % der Grundfläche (und einer Loggia auf 25 %) automatisch kein Vollgeschoss sei, ist unzulässig vereinfacht: § 2 Abs. 5 BauO NRW verlangt nicht nur die Raumhöhe, sondern auch die tatsächliche Nutzbarkeit als Aufenthaltsraum — und entscheidend ist, ob die Drempelhöhe im Zusammenhang mit der Dachneigung und der Raumhöhe zu einer funktionalen, nicht nur technisch definierten Nutzbarkeit führt.

➕ Ergänzung: Die Drempelhöhe ist kein isolierter Parameter, sondern muss im Kontext der Dachneigung, der Firsthöhe, der Dachform und der baulichen Erschließung bewertet werden; zudem können städtebauliche Gestaltungsanforderungen oder Denkmalschutzvorgaben zusätzliche Einschränkungen enthalten, die im Bebauungsplan nicht explizit genannt, aber rechtsverbindlich sind.

❌ Widerspruch: Es gibt keine gesetzliche Obergrenze für Drempelhöhen in der BauO NRW — weder 3 m noch eine andere feste Höhe ist pauschal zulässig; vielmehr entscheidet die Baubehörde im Genehmigungsverfahren, ob die gewählte Drempelhöhe mit der beabsichtigten Nutzung, der städtebaulichen Einfügung und der Sicherstellung der baulichen Anforderungen (z. B. Fluchtwege, Belichtung, Lüftung) vereinbar ist.

✅ Zustimmung: Die Verweisung auf die BauO NRW § 2 Abs. 5 ist grundsätzlich korrekt — dort ist tatsächlich geregelt, dass ein Geschoss nicht als Vollgeschoss gilt, wenn die Raumhöhe unter 2,30 m liegt oder nur auf weniger als zwei Drittel der Grundfläche erreicht wird; jedoch ist diese Regelung keine Freigabe für beliebige Drempelkonstruktionen.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie vor Baubeginn einen zertifizierten Architekten oder Bauvorlageberechtigten mit der Erstellung einer baurechtlich abgesicherten Bauvorlage und einer schriftlichen Stellungnahme zur Drempelhöhe — zusätzlich ist eine vorherige Abstimmung mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde (Stadt- oder Kreisbauamt) unverzichtbar, um eine nachträgliche Baurechtsverletzung oder Abrissanordnung zu vermeiden.