Baustopp wegen Architektenfehler: Was tun? Kosten, Haftung & Rechte in Bayern

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Baustopp wegen Architektenfehler: Was tun? Kosten, Haftung & Rechte in Bayern

Hallo alle Leser dieses Forums,
ich habe ein paar Fragen zum Thema Baugenehmigung (Bayern). Kurz die Schilderung der Situation:
Von einem Architekten ließen wir uns einen Genehmigungsplan erstellen, der dann im vergangenen Jahr zu einem erweiterten Genehmigungsverfahren eingereicht wurde. Grund für das erweiterte Verfahren war das Verschieben einer Baulinie. Zudem mussten zwei Nachbarn einer Übernahme eines Teils des drei-Meter-Abstands an der Ecke einer halbierten Hausseite per Unterschrift zustimmen, was sie netterweise auch taten. Daraufhin gab die Gemeinde ihr OK, wurde die Baugenehmigung durch das zuständige Landratsamt erteilt und das eingemessene Schnurgerüst von diesem vor Baubeginn erfolgreich abgenommen.
Nun stellte ein von der Abstandsübernahme betroffener Nachbar Anzeige und erwirkte einen Baustopp, da das Haus nach Gießen der Bodenplatte und teilweiser Errichtung der Kellerwände 30 cm näher an seiner Grundstücksgrenze liegt als im Genehmigungsplan eingezeichnet. Es stellt sich nun heraus, dass der Architekt eine Grundstücksgrenze einen halben Meter zu lang in den Plan gezeichnet hat. Dadurch liegt das Haus in der Realität genau die 30 cm dichter an der Grenze als im Plan. Ob dies dem Landratsamt auch schon als Grund bekannt ist, weiß ich nicht. Laut Landratsamt wurde bei der Schnurgerüstabnahme die kritische Ecke nicht nachkontrolliert.
Abgesehen davon, dass ich mich natürlich ärgere, dass ich das nicht selbst rechtzeitig gesehen habe, bin ich ja in guter Gesellschaft:
  • der Architekt hat den Plan falsch erstellt,
  • das Bauamt der Gemeinde hat den Fehler nicht gesehen,
  • genauso wie der Sachbearbeiter im Landratsamt im Zusammenhang mit dem Genehmigungsverfahren (was ja auch nicht billig ist) ,
  • und der Sachbearbeiter vor Ort bei Abnahme des Schnurgerüsts,
  • und zu guter Letzt unser Bauleiter, dem auch nicht auffiel dass da was nicht stimmen kann.

Das Landratsamt hat nun bestimmt, dass der Plan vom Architekt nachgearbeitet werden muss und nochmals das Einverständnis der Nachbarn eingeholt werden muss, bevor wir mit den nötigen Korrekturen weiterbauen können (wir werden nun so bauen müssen, dass wir keine Abstandsregel mehr verletzen, da der Nachbar, der die Anzeige durchführte, nach dem Trubel seine Unterschrift nicht mehr geben mag).
Nun meine Fragen dazu:

  • gibt es etwas, was wir im Verfahren beachten müssen, sodass uns die volle Eigenheimzulage nicht abhanden kommt?
  • wie ist die Haftungsfrage? Muss nun der Architekt wegen seines Planungsfehlers für die Mehrkosten aufkommen, oder das Landratsamt, da der Plan im Genehmigungsverfahren nicht ordentlich geprüft wurde? Der Vertrag mit dem Architekt war mündlich, wir haben jedoch die Rechnung und unseren Bauleiter als Zeugen.
  • muss der Nachbar nicht zu seiner einst gegebenen Zustimmung stehen, natürlich in den Grenzen, die damals aktuell waren?

Ich freue mich sehr über jede Antwort!
Vielen Dank im Voraus!

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  • O. Kessel-Deynet
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    Sicherheitshinweise: Baustopp nach Architektenfehler: Rechte & Optionen

  2. 🔴 Kritisch:
    Ein Baustopp kann die Statik des bereits errichteten Baus beeinträchtigen. Lassen Sie dies von einem Statiker überprüfen.

    3. GoogleAI-Analyse: Baustopp nach Architektenfehler: Rechte & Optionen

    Ich verstehe, dass Sie aufgrund eines Architektenfehlers einen Baustopp in Bayern haben. Das ist eine sehr unangenehme Situation, die ich im Folgenden beleuchten möchte.

  3. 🔴 Gefahr:
    Ein Baustopp kann erhebliche finanzielle Folgen haben. Es ist wichtig, schnell zu handeln, um weitere Schäden zu minimieren.

    4. Zunächst sollten Sie den Architekten umgehend schriftlich über den Fehler informieren und ihn auffordern, diesen zu beheben. Dokumentieren Sie alle Mängel und Mehrkosten, die durch den Fehler entstanden sind. Prüfen Sie Ihren Architektenvertrag auf Regelungen zur Haftung bei Planungsfehlern.

    Ich empfehle Ihnen, sich rechtlich beraten zu lassen, um Ihre Ansprüche gegenüber dem Architekten geltend zu machen. Ein Anwalt für Baurecht kann Ihnen helfen, Ihre Rechte durchzusetzen und die nächsten Schritte zu planen. Klären Sie, ob eine Abstandsübernahme vom Nachbarn möglich ist, um den Fehler zu beheben.

  4. 👉 Handlungsempfehlung:
    Nehmen Sie Kontakt zu einem Anwalt für Baurecht auf und lassen Sie den Fall prüfen. Dokumentieren Sie alle Kosten und Schäden, die durch den Baustopp entstanden sind.

    5. 📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Baugenehmigung
    Die Baugenehmigung ist eine behördliche Genehmigung, die für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von Gebäuden erforderlich ist. Sie stellt sicher, dass das Bauvorhaben den geltenden Bauvorschriften entspricht. Ohne Baugenehmigung darf ein Bauvorhaben in der Regel nicht begonnen werden.
    Verwandte Begriffe: Bauantrag, Bauordnung, Baurecht.
    Abstandsflächen
    Abstandsflächen sind die Flächen, die zwischen Gebäuden und Grundstücksgrenzen freizuhalten sind. Sie dienen dem Schutz der Nachbarn vor Beeinträchtigungen durch das Bauvorhaben. Die Größe der Abstandsflächen richtet sich nach der Höhe des Gebäudes und den jeweiligen Bauvorschriften.
    Verwandte Begriffe: Grenzabstand, Nachbarrecht, Bauwich.
    Schnurgerüst
    Das Schnurgerüst ist eine provisorische Konstruktion, die vor Baubeginn errichtet wird, um die Lage und Höhe des geplanten Gebäudes auf dem Grundstück zu markieren. Es dient als Grundlage für die Bauarbeiten und wird vom Bauamt abgenommen. Fehler beim Schnurgerüst können zu Abweichungen von den genehmigten Plänen führen.
    Verwandte Begriffe: Baufluchtlinie, Bauabnahme, Vermessung.
    Architektenhaftung
    Die Architektenhaftung bezeichnet die Verantwortung des Architekten für Planungs- und Bauüberwachungsfehler. Der Architekt haftet für Schäden, die dem Bauherrn durch seine Fehler entstehen. Die Haftung kann sich auf Mehrkosten, Schäden durch Bauverzögerung und entgangenen Gewinn erstrecken.
    Verwandte Begriffe: Planungsfehler, Bauüberwachung, Schadensersatz.
    Baustopp
    Ein Baustopp ist eine behördliche Anordnung, die die Fortsetzung von Bauarbeiten untersagt. Er wird in der Regel verhängt, wenn gegen Bauvorschriften verstoßen wird oder eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit besteht. Ein Baustopp kann erhebliche finanzielle Folgen für den Bauherrn haben.
    Verwandte Begriffe: Baueinstellung, Bauverfügung, Ordnungswidrigkeit.
    Baugenehmigungsverfahren
    Das Baugenehmigungsverfahren ist der Prozess, der zur Erteilung einer Baugenehmigung erforderlich ist. Es umfasst die Einreichung eines Bauantrags, die Prüfung durch das Bauamt und die Erteilung der Genehmigung. Das Verfahren kann je nach Art und Umfang des Bauvorhabens unterschiedlich komplex sein.
    Verwandte Begriffe: Bauantrag, Bauvoranfrage, Genehmigungsplanung.
    Abstandsübernahme
    Eine Abstandsübernahme ist eine Vereinbarung zwischen Bauherr und Nachbar, bei der der Nachbar auf die Einhaltung der Abstandsflächen verzichtet. Dies ermöglicht dem Bauherrn, näher an die Grundstücksgrenze zu bauen. Die Abstandsübernahme muss schriftlich erfolgen und von beiden Parteien unterzeichnet werden.
    Verwandte Begriffe: Nachbarzustimmung, Grenzabstand, Baulast.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was sind die häufigsten Ursachen für einen Baustopp?
      Häufige Ursachen sind Fehler in der Baugenehmigung, Nichteinhaltung von Abstandsflächen, Verstöße gegen Bauvorschriften oder Beschwerden von Nachbarn. Auch fehlende oder fehlerhafte Dokumentationen können zu einem Baustopp führen. Es ist wichtig, alle Unterlagen sorgfältig zu prüfen und sicherzustellen, dass alle Beteiligten die Genehmigungen einhalten.
    2. Wer haftet bei einem Baustopp aufgrund eines Architektenfehlers?
      In der Regel haftet der Architekt für Planungsfehler, die zu einem Baustopp führen. Die Haftung kann sich auf Mehrkosten, Schäden durch Bauverzögerung und entgangenen Gewinn erstrecken. Es ist wichtig, den Architekten schriftlich in Verzug zu setzen und die entstandenen Schäden zu dokumentieren. Eine Rechtsschutzversicherung kann helfen, die Kosten für die Rechtsverfolgung zu decken.
    3. Welche Rechte habe ich als Bauherr bei einem Baustopp?
      Als Bauherr haben Sie das Recht auf Schadensersatz, wenn der Baustopp durch einen Fehler anderer verursacht wurde. Sie können den Verursacher auffordern, den Mangel zu beheben und die entstandenen Kosten zu tragen. Zudem haben Sie das Recht, den Bauvertrag zu kündigen, wenn die Fortsetzung des Baus unzumutbar ist. Es ist ratsam, sich rechtlich beraten zu lassen, um die eigenen Rechte zu kennen und durchzusetzen.
    4. Wie kann ich einen Baustopp verhindern?
      Um einen Baustopp zu verhindern, sollten Sie vor Baubeginn alle Genehmigungen und Pläne sorgfältig prüfen. Stellen Sie sicher, dass alle Beteiligten (Architekt, Bauleiter, Handwerker) die Bauvorschriften einhalten. Kommunizieren Sie offen mit den Nachbarn, um mögliche Konflikte frühzeitig zu lösen. Eine sorgfältige Planung und Überwachung des Bauprojekts kann das Risiko eines Baustopps erheblich reduzieren.
    5. Was ist eine Abstandsübernahme und wann ist sie sinnvoll?
      Eine Abstandsübernahme ist eine Vereinbarung mit dem Nachbarn, bei der dieser auf die Einhaltung der Abstandsflächen verzichtet. Dies ist sinnvoll, wenn der Bau aufgrund geringfügiger Überschreitungen der Abstandsflächen nicht genehmigungsfähig ist. Die Abstandsübernahme muss schriftlich erfolgen und von beiden Parteien unterzeichnet werden. Sie wird in der Regel im Grundbuch eingetragen, um ihre Gültigkeit sicherzustellen.
    6. Welche Rolle spielt das Schnurgerüst bei der Baugenehmigung?
      Das Schnurgerüst dient dazu, die Lage und Höhe des geplanten Gebäudes auf dem Grundstück zu markieren. Es wird vor Baubeginn errichtet und vom Bauamt abgenommen. Die Schnurgerüstabnahme stellt sicher, dass das Gebäude gemäß den genehmigten Plänen errichtet wird und die Abstandsflächen eingehalten werden. Fehler beim Schnurgerüst können zu einem Baustopp führen, wenn die tatsächliche Lage des Gebäudes von den Plänen abweicht.
    7. Wie lange dauert es, einen Baustopp aufzuheben?
      Die Dauer, bis ein Baustopp aufgehoben wird, hängt von der Ursache und der Komplexität des Problems ab. In einfachen Fällen kann der Baustopp innerhalb weniger Tage aufgehoben werden, wenn der Mangel schnell behoben wird. In komplexeren Fällen, z.B. bei Streitigkeiten mit Nachbarn oder bei notwendigen Änderungen der Baugenehmigung, kann es mehrere Wochen oder sogar Monate dauern. Es ist wichtig, schnell zu handeln und alle erforderlichen Maßnahmen zu ergreifen, um die Aufhebung des Baustopps zu beschleunigen.
    8. Welche Kosten entstehen durch einen Baustopp?
      Durch einen Baustopp können erhebliche Kosten entstehen, z.B. durch Bauverzögerungen, Standzeiten von Maschinen und Personal, Lagerkosten für Baumaterialien und entgangenen Gewinn. Zudem können Kosten für die Behebung des Mangels und für rechtliche Beratung entstehen. Es ist wichtig, alle Kosten zu dokumentieren und den Verursacher des Baustopps für den entstandenen Schaden haftbar zu machen.

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    • Nachbarrecht in Bayern
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    • Bauordnungsrechtliche Konsequenzen
      Welche Strafen drohen bei Verstößen gegen die Bauordnung?

  5. Architektenfehler: Wer trägt die Schuld?

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Rückfrage
    War der Architekt nur bis zur Genehmigungsplanung beauftragt? Wenn ja, wo ist dann der Planungsfehler? Sie schrieben " ... liegt das Haus in der Realität genau die 30 cm dichter an der Grenze als im Plan". Also muss der Plan, was die Lage des Hauses betrifft, richtig sein.
    Im Übrigen ist ein Eingabeplan kein Ausführungsplan. Ein Grenzabstand, der offensichtlich wichtig für die Genehmigung und im Plan eingetragen war, muss eben bei der Ausführung eingehalten werden. Da darf ich nicht aus einem Plan, der zur Ausführung gar nicht vorgesehen ist, um viele Ecken herum oder gar durch Herausmessen andere Maße ableiten.
    Oder wurde vielleicht ein falscher Werkplan gezeichnet? Wenn ja von wem?

  6. Architektenfehler: Fehlerhafte Grundstücksgrenze im Plan

    Ergänzende Angaben
    Hallo Herr Stubenrauch,
    vielen Dank für die Antwort. Der Architekt hat nach HOAIAbk. die Leistungen für Entwurf und Genehmigungsplanung abgerechnet. Sie haben recht, der Fehler, auf den ich mich beziehe, ist insofern kein Planungsfehler der Lage des Hauses, er hat "nur" den Genehmigungsplan durch die zu lange Eintragung der einen Grundstücksgrenze falsch erstellt. Dadurch kam es letztendlich zu den Diskrepanzen im Grenzabstand zwischen Genehmigungsplan und Realität, die der betroffene Nachbar nicht mehr toleriert. Wie wir heute vom Architekten erfahren haben, führte das falsch eingezeichnete Grundstück dazu, dass uns nun die gesamte Genehmigung entzogen wurde. Falls der Fehler nicht aufgefallen wäre, hätten wir faktisch ein nicht genehmigtes Haus gebaut.
    Den Ausführungsplan hat der Architekt auch noch mit erstellt (war mündlich abgesprochen, dass das noch mit im Honorar enthalten ist) und enthält daher den gleichen Fehler.
    Laut Architekt kommen wir um ein neuerliches volles Genehmigungsverfahren herum, falls wir die Sache durch eine "Tekturplanung auf dem kleinen Dienstweg" abwickeln können. Dazu bräuchte es dann nochmals die Unterschrift der Anwohner, auch wenn wir in der neuen Planung keine Abstände mehr verletzen. Ansonsten heißt es: Genehmigung noch mal von vorne.
    • Name:
    • O. Kessel-Deynet

  7. Genehmigungsplanung: Ausführungsplan-Honorar korrekt?

    Foto von

    nicht ganz klar
    Ein Ausführungsplan, der im Honorar der Eingabeplanung "noch mit drin" ist, kann nichts Tolles sein. Die Ausführungsplanung kostet nach HOAIAbk. genauso viel wie die gesamte Vorplanung bis zur Eingabeplanung und macht auch entsprechende Arbeit.
    Irgendwie muss das falsche Maß durch Um-die-Ecke-Messen bzw.  -  Rechnen entstanden sein. Basis war vermutlich ein Lageplan 1:1000. Da sind 50 cm gerade mal ein halber Millimeter. Der Ausführende bzw. der Bauleiter hätten einfach das Maß nehmen sollen, das von der Grenze des betroffenen Nachbarn zum Gebäude geht und das offensichtlich richtig ist. Der Architekt hätte außerdem zu einem Vermesser raten müssen, und zwar vor der Genehmigungsplanung, wenn es schon so eng und kritisch zugeht. Lagepläne 1:1000 sind zur Maßentnahme im cm-Bereich nicht geeignet.
    Können Sie den Lageplan irgendwo einstellen? Ich kann mir nicht vorstellen, wie aus dem halben Millimeter/50 cm letztendlich ein Fehler von 30 cm geworden ist.

  8. Grundstücksgeometrie: Lage des Hauses im Detail

    Einen Plan einscannen ist leider nicht möglich ich ...
    Einen Plan einscannen ist leider nicht möglich, ich kann Ihnen jedoch die Geometrie schildern. Das Grundstück hat die Form eines Trapez. Die Nordgrenze ist 21 m lang (im Rechten Winkel zur Westgrenze; 14 m lang), die Südgrenze (steht auch im Rechten Winkel zur Westgrenze) ist 15 m lang. Dadurch verläuft die Ostgrenze schief.
    Das Haus liegt folgendermaßen im Grundstück: Grenzbebauung im Norden, Grundriss Ost-West 9 m, Nord-Süd 10,50 m, Baulinie 5,50 m von der Westgrenze, Abschattungsflächen sind durch Halbierung der Ostseite und teilweise einstöckige Bebauung alle eingehalten.
    Die Südostecke kommt dem Nachbarn so nahe, dass die 3 m-Abstandsregel nicht eingehalten wird. Laut Genehmigungsplan, in dem die Südgrenze 15,50 m lang war, war diese Hausecke 2,40 m vom Nachbargrundstück weg, ist jetzt aber nur 2,10 m, da die Ostgrenze steiler verläuft.
    Der Ausführungsplan ist mit kleinen Abänderungen praktisch der Genehmingungsplan. Das hatte der Bauunternehmer, der uns den Architekten empfohlen hatte, mit diesem so abgesprochen.
    Mir ist nicht klar, weshalb bei der Haftungsfrage der Ausführungsplan wichtig ist, wenn Aufgrund der falschen Grundstücksgrenzen im Genehmigungsplan die Genehmigung nicht mehr gültig ist.
    Unser Vorschlag, die bemängelte Hausecke im Rahmen der erteilten und nun zurückgenommenen Genehmigung so abzuändern, dass keine Abstandsflächen mehr verletzt würden, ist laut Architekt nicht möglich, weil eben faktisch keine Genehmigung mehr besteht.
    • Name:
    • O. Kessel-Deynet

  9. Gebäudeabsteckung: Wer ist verantwortlich?

    äh
    moin,
    wer hat denn das Gebäude abgesteckt ...?
    im Regelfall ist irgendwo ein Vermessungsbüro oder das Katasteramt involviert und da sollten eigentlich solche Dinge auffallen ... *grübel*

  10. Vermessung: Vermesser unbedingt beauftragen!

    Hallo Markus ...
    Hallo Markus weißt Du jetzt, warum ich beim Thread "Selber auswinkeln, aber wie? " sagte, lass es den Vermesser machen ...

  11. Baukosten: Sparen am falschen Ende?

    @rüdiger + moni
    eben deswegen, logo. habe ja selber darauf verwiesen ... aber ...
    wieso wird immer an so ein paar "pfennigen" gespart?

  12. Abstandsflächenübernahme: Nachbar kontaktieren!

    Foto von

    so sieht es aus

    Der Nachbar will die rote Abstandsfläche nicht zusätzlich übernehmen. Als Architekt würde ich jetzt entweder den Nachbarn bearbeiten oder die Behörde, damit die eine Modifizierung des Bauantrags als Tektur durchgehen lässt. Sonst könnte es schon teuer werden.

  13. Grundstückspreise: Sparen am Hausbau riskant?

    Hallo Markus ...
    Hallo Markus hast Recht, werden wir auch nie begreifen. Ich sehe das Problem so: die Grundstückspreise steigen ins Unermessliche, also muss man am Haus sparen, wo man kann. Dass man sich dabei ins eigene Fleisch schneidet, wie eine Vielzahl von Beiträgen hier beweist, kommt meist erst hinterher ...

  14. Architektenhaftung: Wer trägt die Mehrkosten?

    danke für die Antworten
    Vielen Dank erstmal für die vielen Antworten.
    Wir versuchen natürlich, das Ganze als Tektur durchzubringen, nichtsdestotrotz entstehen ja weitere Kosten (Totzeit an Baustelle, Gebühren etc.). Die Frage der Haftung ist immer noch nicht angeschnitten worden. Schließlich muss ich doch davon ausgehen, dass ich als Laie, der einen Fachmann beauftragt eine Genehmigungsplanung zu erstellen, auf diesen verlassen können muss. Wie er diese Planung dann gestaltet (und z.B. einen Vermesser einschaltet) ist doch ihm überlassen, Hauptsache die Planung stimmt dann auch. Wenn der Architekt uns den Vermesser als notwendig geschildert hätte, hätten wir daran sicher nicht gespart.
    Und die anderen Fragen ist auch noch unklar: gegeben der Fall, dass das mit der Tektur klappt, ist dann die volle Eigenheimzulage noch sicher? Und trifft das Landratsamt nicht auch eine gewisse Schuld, da ja der Antrag anscheinend ungenügend geprüft wurde?
    Kurz und knapp: warum soll ich als der einzige Laie einen ganzen Haufen Fachleute, die ich bezahlen muss, überwachen und alles kontrollieren, damit auch ja nichts schiefgeht und ich dann auf den Kosten sitzen bleibe? 😉
    Nochmals danke, und vielleicht kann ja der eine oder andere noch was beisteuern?
    • Name:
    • O. Kessel-Deynet

  15. Architektenfehler: Genehmigungsfähige Planung gefordert!

    Foto von

    vielleicht kam es nicht rüber
    aber mit "kann es teuer werden" habe ich den Architekten gemeint. Juristischen Rat kann ich nicht geben, aber eines haben Sie richtig erkannt: der Architekt hätte die Vermessung veranlassen müssen und er schuldet eine genehmigungsfähige Planung.
    In Bayern gibt es für Ihren speziellen Fall ein Formular "Zustimmung zur Abstandsflächenübernahme", das dem Nachbarn zur Unterschrift vorzulegen ist. In den Erläuterungen hierzu steht: "Auf eine sorgfältige und in jeglicher Hinsicht eindeutige Darstellung ist zu achten. Die Darstellung muss durch einen Bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser erfolgen. " Damit sind Sorgfaltspflicht und Zuständigkeit klar. Die Behörde haftet höchstens, wenn kein Anderer in Regress genommen werden kann. Der Andere = der Architekt ist aber vorhanden.
    Das Formular und die Erläuterung gibt es im Link.

  16. Abstandsflächen-Problem: Danke für die Grafik!

    danke auch für die Grafik
    und danke übrigens an Herrn Stubenrauch für die Grafik, die ich gerade eben entdeckt habe. Genau so ist das Problem ☹
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    • O. Kessel-Deynet

  17. Tektur: Eigenheimzulage in Gefahr?

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    Eigenheimzulage
    Wenn die Tektur gelingt, sehe ich die Eigenheimzulage nicht in Gefahr. Bei einer Tektur wird der alte Bauantrag aufrecht erhalten, er wird nur modifiziert.

  18. Abstandsflächenübernahme: Architekt versäumt Formular?

    ist ja interessant ...
    ist ja interessant und weil sich die Postings gerade überschnitten haben, nochmals danke an Herrn Stubenrauch. Die Info mit dem Formular zur Abstandsflächenübernahme ist uns neu und unser Architekt hat uns nichts dergleichen für die Nachbarn gegeben. Die Nachbarn mussten nur auf den Genehmigungsplänen unterschreiben, und das hat dem Landratsamt komischerweise gereicht.
    Da hat der Architekt seine Sorgfaltspflicht wohl noch zusätzlich verletzt ...
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    • O. Kessel-Deynet

  19. Grenzabstand: Formular zur Abstandsflächenübernahme!

    Foto von

    zum Formular
    Ich habe selbst schon erlebt, dass das Landratsamt bei einem Grenzabstand von 2,10 m auf das Formular verzichtet hat. Da gibt es wohl Ermessensspielraum. Vielleicht hat es der Architekt so besprochen. Ich würde aber aus Eigeninteresse nie darauf verzichten. Eine eindeutige Erklärung ist immer besser als eine Duldung durch die Behörde und gilt auch für Rechtsnachfolger.

  20. Baugenehmigung: Toleranzen bei Messfehlern?

    Fehler und Toleranzen
    Vielleicht können Sie uns auch sagen bzw. weiß jemand, wie groß die Toleranz bei einem Fehler ist. Aus einem 1:1000 Plan etwas herauszumessen ist ja nicht sehr exakt. Gibt es eine Regel, ab wann der Fehler so groß ist, dass das Landratsamt die Baugenehmigung für Null und nichtig erklärt?

  21. Entwurfsverfasser: Klare Haftung in S-H!

    Haftung des Entwurfsverfassers ...
    Haftung des Entwurfsverfassers ist es. Bei uns in S-H sehr eindeutig geregelt. Und der Bauherr unterschreibt sogar dafür ...

  22. Architektenhaftung: Mangelnde Aufklärung?

    wofür haftet der?
    vielleicht für mangelnde Aufklärung (fehlende Hinzuziehung von Fachplanern, hier:
    Vermesser) und für Genehmigungsfähigkeit.
    aber: wenn ich mir die "elegante" Werkplanung zu gemüte führe .. dann gibt's
    noch einige fakten, die wir nicht kennen. wetten? 😉

  23. Werkplanung: Was wird verheimlicht?

    Bitte was?
    Wie ist jetzt das gemein mit der eleganten Werkplanung und Fakten, "die wir nicht kennen"? Was sollte da verheimlicht sein und wozu, wenn man Rat und Hilfe möchte?
    Der Genehmigungsplan sollte gleichzeitig der Plan sein für das Haus, das wir bauen wollen. Der Werkplan enthielt nur minimale Abänderungen und ist im Prinzip der Genehmigungsplan (man kann dann ja hinterher auch nicht völlig anders bauen). Gibt es da noch eine Besonderheit, die für einen Laie nicht ersichtlich ist in Bezug auf einen Werkplan?
    Was nützt ein Genehmigungsplan, den man in dieser Weise nicht ausführen kann und der an der brisanten Stelle Abänderungen benötigt, da er nicht stimmt? Da kann sich der Architekt doch nicht so einfach aus der Verantwortung stehlen. Dazu ist er doch Fachmann, dass er ein Maß aus einem Katasterplan richtig herausliest.
    Problem war nicht das falsche Vermessen des Hauses vor Ort  -  da haben die relevanten Daten laut Landratsamt gestimmt  -  sondern der falsche Grundstücksverlauf im Genehmigungsplan. Und dadurch kamen wir dem Nachbarn näher, als geplant und somit erlaubt.
    Aber eigentlich wollte ich ja wissen, ab wann das Landratsamt sagen kann, der Plan stimmt nicht, man benötigt eine neue Baugenehmigung. Ist das Ermessenssache oder gibt es da einen Richtwert?

  24. Tektur: Wann ist erneute Beteiligung nötig?

    Foto von

    Legaldefinition Tektur
    Keine Tektur liegt vor, wenn die Modifikation eines Bauantrags so weit geht, dass erneute "Stellungnahmen der wesentlichen Ämter und Stellen, insbesondere die erneute Beteiligung der Gemeinde" erforderlich sind. So die sächsische Bauordnung zur Tektur. In Bayern ist mir keine vergleichbare Definition bekannt. Die Handhabung ist aber ähnlich. Was sich durch Handeintrag oder kleine Aufkleber und ggf. Einladung eines Nachbarn ins Amt lösen lässt, wird normalerweise als Tektur behandelt.

  25. Werkplanung: Was wird verheimlicht?

    Bitte was?
    Wie ist jetzt das gemein mit der eleganten Werkplanung und Fakten, "die wir nicht kennen"? Was sollte da verheimlicht sein und wozu, wenn man Rat und Hilfe möchte?
    Der Genehmigungsplan sollte gleichzeitig der Plan sein für das Haus, das wir bauen wollen. Der Werkplan enthielt nur minimale Abänderungen und ist im Prinzip der Genehmigungsplan (man kann dann ja hinterher auch nicht völlig anders bauen). Gibt es da noch eine Besonderheit, die für einen Laie nicht ersichtlich ist in Bezug auf einen Werkplan?
    Was nützt ein Genehmigungsplan, den man in dieser Weise nicht ausführen kann und der an der brisanten Stelle Abänderungen benötigt, da er nicht stimmt? Da kann sich der Architekt doch nicht so einfach aus der Verantwortung stehlen. Dazu ist er doch Fachmann, dass er ein Maß aus einem Katasterplan richtig herausliest.
    Problem war nicht das falsche Vermessen des Hauses vor Ort  -  da haben die relevanten Daten laut Landratsamt gestimmt  -  sondern der falsche Grundstücksverlauf im Genehmigungsplan. Und dadurch kamen wir dem Nachbarn näher, als geplant und somit erlaubt.
    Aber eigentlich wollte ich ja wissen, ab wann das Landratsamt sagen kann, der Plan stimmt nicht, man benötigt eine neue Baugenehmigung. Ist das Ermessenssache oder gibt es da einen Richtwert?

  26. Baustopp: Haftung von Gemeinde/Landratsamt?

    Foto von Martin G. Halbinger

    Als Neueinsteiger in diesem Beitrag erstmal von Vorne:
    Als Neueinsteiger in diesem Beitrag erstmal von Vorne:
    • Haftung Gemeinde / Landratsamt:

    Beide haften vermutlich nicht, da i.d.R. nur die vom Antragsteller und seinem Entwurfsverfasser vorgelegten Unterlagen geprüft werden. Eine Baugenehmigung die auf unrichtigen Angaben (z.B. falschen Grundstücksgrenzen) beruht, kann zurückgenommen werden.

    • Abstandsflächen: vermutlich sollte hier eine Abweichung von den Abstandsflächen erteilt werden, da der Grundstückszuschnitt eine besondere Situation darstellt.
    • Werkplanung: Beispiel: i.d.R. werden für die Eingabeplanung die erforderlichen Deckenstärken usw. nur geschätzt / vorbemessen. Für die Werkplanung werden dann die genauen Ergebnisse der Statik verwendet.

    Ebenso sollten z.B. beim Erstellen des Schnurgerüsts, neben dem Baukörper auch die Grundstücksgrenzen ausgemessen werden. Spätestens hier hätte die Diskrepanz zwischen Planung und Bestand auffallen müssen. Hier wäre dann richtigerweise nach Rücksprache mit Architekt, Behörde, Nachbar usw. das weitere Vorgehen zu entscheiden gewesen.
    .- "Kostenlose" Werkplanung: Ist eine Methode zur HOAIAbk.-Unterschreitung. Vermutlich wird der Architekt Probleme bekommen, wenn seine Haftpflichtversicherung den Schaden begleichen soll. (Wenn er schuld ist)

    • zur Haftung: Es gibt viele Beteiligte, die evtl. eine (Teil-) Schuld haben (könnten).
    • der Rohbauer ("Maße sind am Bau zu prüfen")
    • der Schnurgerüstersteller
    • der Vermesser (Schnurgerüstabnahme)
    • u.U. der Bauherr (Beauftragung / Kontrolle)

    Eine genaue Klärung der Schuldfrage kann nur von einem Rechtsanwalt nach genauer Überprüfung der Unterlangen (Verträge, Schriftverkehr, Gesprächsprotokolle usw.) gemacht werden.

  27. Baustopp: Rechtsberatung in Anspruch genommen

    Danke an alle
    Hallo Forumsteilnehmer,
    ich wollte mich nochmals für die vielen Antworten bedanken, vor allem bei Herrn Stubenrauch für die Zeichnung. Wir haben inzwischen eine Rechtsberatung in Anspruch genommen, nachdem die juristischen Fragen wohl doch recht kompliziert sind.
    Ich schließe deshalb hiermit den Thread auch ab.
    • Name:
    • O. Kessel-Deynet
  28. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Baustopp durch Architektenfehler: Rechte, Haftung und Kosten

  29. 💡 Kernaussagen:
    Dieser Thread behandelt einen Baustopp in Bayern, verursacht durch einen Architektenfehler bei der Baugenehmigung. Diskutiert werden die Haftung des Architekten, mögliche Mehrkosten, die Notwendigkeit einer Tekturplanung und die Rechte des Bauherrn. Ein wichtiger Punkt ist die korrekte Vermessung und Absteckung des Gebäudes, um Abstandsflächen zum Nachbarn einzuhalten. Die Diskussion beleuchtet auch die Frage, ob am falschen Ende gespart wurde, wenn auf einen Vermesser verzichtet wird.
  30. ⚠️ Wichtiger Hinweis:
    Bei Abweichungen von der Baugenehmigung, insbesondere bei den Abstandsflächen, sollte umgehend eine Tekturplanung eingereicht werden. Andernfalls droht die Rücknahme der Baugenehmigung (siehe Beitrag Baustopp: Haftung von Gemeinde/Landratsamt?).
  31. ✅ Zusatzinfo:
    Ein Formular zur Abstandsflächenübernahme durch den Nachbarn kann erforderlich sein, um die Baugenehmigung zu sichern. Es ist ratsam, dieses Formular immer einzuholen, auch wenn das Landratsamt darauf verzichtet (siehe Grenzabstand: Formular zur Abstandsflächenübernahme!).
  32. 🔴 Risiko:
    Werden Fehler in der Werkplanung oder mangelnde Aufklärung durch den Architekten festgestellt, kann dies zu erheblichen Mehrkosten und Verzögerungen führen. Eine sorgfältige Prüfung der Pläne und die Hinzuziehung von Fachplanern (Vermesser) sind daher unerlässlich (siehe Architektenhaftung: Mangelnde Aufklärung?).
  33. 👉 Handlungsempfehlung:
    Klären Sie die Haftungsfrage mit dem Architekten und ziehen Sie gegebenenfalls einen Rechtsbeistand hinzu. Prüfen Sie, ob eine Tekturplanung möglich ist, um den Baustopp aufzuheben. Beachten Sie die Hinweise zur Abstandsflächenübernahme und zur korrekten Vermessung des Gebäudes. Weitere Informationen zur Haftung des Architekten finden Sie im Beitrag Architektenhaftung: Wer trägt die Mehrkosten?.

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Externe Fundstellen und weiterführende Recherchen

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Suche nach: Baustopp, Architektenfehler, Baugenehmigung, Bayern, Haftung, Mehrkosten, Baurecht, Abstandsflächen, Schnurgerüst
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