Dachgeschossausbau: Genehmigung, Kosten & Wohnflächenberechnung im Außenbereich?

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Dachgeschossausbau: Genehmigung, Kosten & Wohnflächenberechnung im Außenbereich?

Hallo liebe Forumsteilnehmer,
ich plane das Dachgeschoss in meinem Elternhaus zu Wohnzwecken auszubauen und habe eine Bauvoranfrage gestellt (bin selbst Bauvorlageberechtigt).
Über die Bauvoranfrage ist noch nicht entschieden. Allerdings habe ich mich nicht bemüht, vorher mit dem Bauamt zu sprechen.
Das Wohngebäude, es wird von meinen Eltern, meinem Bruder und mir bewohnt, liegt im Außenbereich und ist nach § 35 BauGBAbk., Absatz 4, Satz 5 zu beurteilen. Folgende Bedingungen von Satz 5 sind erfüllt:
Das Wohngebäude ist zulässigerweise errichtet worden.
Es sind maximal 2 Wohneinheiten geplant.
Das Wohngebäude wird vom bisherigen Eigentümer und dessen Familie selbst genutzt (wohne schon immer da).
Jetzt kommt der Haken: Zitat aus dem BauGB:
" ... die Erweiterung von zulässigerweise errichteten Wohngebäuden, wenn die Erweiterung im Verhältnis zum vorhandenen Wohngebäude und unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen ist, ... "
Zu diesem Satz gibt es im BauGB keine weitere Erläuterung. Deshalb habe ich meine Bauvoranfrage in dem gutem Glauben gestellt, sie sei genehmigungsfähig. Der bisher vorhandene Wohnraum beläuft sich im EGAbk. und OGAbk. auf zusammen 220 m². Die geplante Erweiterung durch die Dachgeschosswohnung beträgt nur 78 m².
Jedoch wurde mir vom Bauamt (Kreis Lippe/NRW als untere Bauaufsichtsbehörde) auf telefonische Nachfrage mitgeteilt, dass sich die "Angemessenheit" aus der Rechtsprechung, also Gerichtsurteilen, ergeben hat. Hiernach "kann" das Wohnungsbaugesetzt zugrunde gelegt werden. Dort heißt es im § 39:
(1) 1 Mit öffentlichen Mitteln soll nur der Bau von angemessen großen Wohnungen innerhalb der nachstehenden Grenzen gefördert werden:
1. Familienheime mit nur einer Wohnung 130 m²,
2. Familienheime mit zwei Wohnungen 200 m²,
3. eigengenutzte Eigentumswohnungen und Kaufeigentumswohnungen 120 m²,
4. andere Wohnungen in der Regel 90 m².
2 Bei Familienheimen mit zwei Wohnungen darf keine der Wohnungen die Wohnfläche von 130 Quadratmeter übersteigen. 3Die zweite Wohnung darf nur als abgeschlossene Wohnung gefördert werden.
Der Bauamtsmitarbeiters äußerte sich dahingehend, dass die Gesamtwohnfläche beider Wohnungen nur ca. 240 m² betragen dürfe. Dies bedeutet für meinen Fall, dass ich nur noch 20 m² zusätzlich ausbauen darf, da ja die vorhanden Wohnung schon 220 m² hat.
Jedoch fand ich im Internet beim Bauamt Soest in Bezug auf § 35BauGB (4) Satz 5 folgenden Text:
"Die Erweiterung ist im Verhältnis zum vorhandenen Gebäude unter Berücksichtigung der Wohnbedürfnisse angemessen. Hier wird in Anlehnung an § 39 Abs. 1 und 2 des II. Berechnungsverordnung die maximale Wohnflächenerweiterung auf 130 m²  -  200 m² Wohnfläche festgesetzt. "
Dieser Text würde bedeuten, dass ich zusätzlich zu den vorhandenen 220 m² Wohnfläche noch um 130-200 m² erweitern könnte. Ich brauche ja auch nur 78 m² zusätzlich.
Erschwerend kommt hinzu, dass man beim Bauamt meint, im Obergeschoss sei schon die zweite Wohneinheit und ich plante bereits eine dritte Wohneinheit, obwohl Erd- und Obergeschoss (Erdgeschoss, Obergeschoss) durch eine mitten im Haus befindliche Treppe verbunden sind, also das OG in keinster Weise abgeschlossen ist. Das ist aber nicht das größte Problem, da ich noch einige Wohnräume vom Obergeschoss planerisch mit der Dachgeschosswohnung verbinden und abgrenzen kann, sodass im OG nicht mehr genügend Fläche für eine eigenständige Wohneinheit übrig bleibt.
Auf jeden Fall habe ich den Eindruck, dass man beim Bauamt möchte, dass ich nicht den ganzen Dachboden zu Wohnzwecken umbaue, da beim Nachbarn mit ähnlichen Gegebenheiten auch nur ein Teilausbau genehmigt wurde. Nun bin ich aber der Meinung das meine geplante Wohnflächenerweiterung zulässig ist, für einen Teilausbau lohnt sich der finanzielle Aufwand nicht.
Wer kennt also ähnlich Fälle und wie ist das mit dem § 39 Wohnungsbaugesetz zu sehen: Darf ich "auf" nur maximal 240 m² Wohnfläche insgesamt erweitern oder darf ich "um" 130-200 m² erweitern.
Übrigens: Die Stellungnahme der Gemeinde zur Bauvoranfrage hat ergeben "keine Einwände"
Ich bedanke mich für Eure Hilfe.
MfG Andreas Lott
  • Name:
  • Andreas Lott
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    GoogleAI-Analyse: Dachgeschossausbau im Außenbereich: Genehmigung?

    Ich verstehe, dass Sie einen Dachgeschossausbau im Außenbereich planen und bereits eine Bauvoranfrage gestellt haben. Da es sich um ein Elternhaus handelt, spielen familiäre Wohnbedürfnisse eine Rolle.

  2. 🔴 Gefahr:
    Im Außenbereich gelten strenge Regeln. Ein Dachgeschossausbau kann als Erweiterung des Wohnraums gewertet werden und somit genehmigungspflichtig sein. Die Genehmigung hängt stark von den lokalen Bauvorschriften und der Auslegung durch das Bauamt ab.

    3. Ich empfehle Ihnen, folgende Punkte zu beachten:

    • Wohnflächenberechnung: Die korrekte Berechnung der Wohnfläche ist entscheidend. Orientieren Sie sich an der aktuellen Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder der DINAbk. 277.
    • Verhältnis zur Gesamtwohnfläche: Prüfen Sie, ob der Ausbau im angemessenen Verhältnis zur bestehenden Gesamtwohnfläche steht.
    • Stellungnahme der Gemeinde: Holen Sie eine Stellungnahme der Gemeinde ein, um mögliche Einwände frühzeitig zu erkennen.
  3. 👉 Handlungsempfehlung:
    Nehmen Sie Kontakt zum Bauamt auf und besprechen Sie die Details Ihres Vorhabens. Ein persönliches Gespräch kann helfen, Missverständnisse auszuräumen und die Chancen auf eine Genehmigung zu erhöhen.

    4. 📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Außenbereich
    Der Außenbereich umfasst Gebiete außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Hier gelten besondere baurechtliche Bestimmungen, um die Zersiedelung der Landschaft zu verhindern. Baumaßnahmen sind nur in Ausnahmefällen zulässig.
    Verwandte Begriffe: Innenbereich, Bauland, Freifläche
    Bauvoranfrage
    Eine Bauvoranfrage ist ein formloser Antrag, mit dem vorab einzelne Fragen zu einem geplanten Bauvorhaben mit der Baubehörde geklärt werden können. Sie dient dazu, die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens zu prüfen, bevor ein vollständiger Bauantrag gestellt wird.
    Verwandte Begriffe: Bauantrag, Baugenehmigung, Vorbescheid
    Wohnflächenberechnung
    Die Wohnflächenberechnung dient dazu, die Größe einer Wohnung oder eines Hauses zu ermitteln. Sie erfolgt nach bestimmten Regeln, die in der Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder der DIN 277 festgelegt sind. Die Wohnfläche ist unter anderem relevant für die Berechnung von Mieten und Nebenkosten.
    Verwandte Begriffe: Grundfläche, Nutzfläche, Bruttogrundfläche
    Baugenehmigung
    Die Baugenehmigung ist eine behördliche Genehmigung, die für die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen erforderlich ist. Sie stellt sicher, dass das Bauvorhaben den geltenden baurechtlichen Vorschriften entspricht.
    Verwandte Begriffe: Bauantrag, Bauvoranfrage, Baurecht
    Wohnbedürfnisse
    Wohnbedürfnisse umfassen die individuellen Anforderungen und Wünsche von Menschen an ihren Wohnraum. Dazu gehören beispielsweise die Größe der Wohnung, die Anzahl der Zimmer, die Ausstattung und die Lage. Bei der Planung von Wohnraum sollten die Wohnbedürfnisse der zukünftigen Bewohner berücksichtigt werden.
    Verwandte Begriffe: Wohnqualität, Wohnkomfort, Wohnraumversorgung
    Raumordnung
    Die Raumordnung ist ein Instrument der staatlichen Planung, das die räumliche Entwicklung eines Gebiets lenken und ordnen soll. Sie legt Ziele und Grundsätze für die Nutzung und Gestaltung des Raums fest, beispielsweise für die Siedlungsentwicklung, die Infrastruktur und den Naturschutz.
    Verwandte Begriffe: Landesplanung, Regionalplanung, Bauleitplanung
    Gemeindliche Stellungnahme
    Die Gemeinde hat bei bestimmten Bauvorhaben ein Mitspracherecht und kann eine Stellungnahme abgeben. Diese Stellungnahme wird von der Baubehörde bei der Entscheidung über den Bauantrag berücksichtigt. Die Gemeinde kann beispielsweise Bedenken hinsichtlich der Erschließung, der Verkehrssicherheit oder des Ortsbildes äußern.
    Verwandte Begriffe: Baubehörde, Bauamt, Bauleitplanung

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche Rolle spielt die Wohnflächenberechnung beim Dachgeschossausbau im Außenbereich?
      Die korrekte Berechnung der Wohnfläche ist entscheidend, da sie die Grundlage für die Beurteilung der Angemessenheit des Ausbaus im Verhältnis zur bestehenden Wohnfläche bildet. Eine falsche Berechnung kann zur Ablehnung der Bauvoranfrage führen. Orientieren Sie sich an der aktuellen Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder der DIN 277.
    2. Was bedeutet "Außenbereich" im baurechtlichen Sinne?
      Der Außenbereich umfasst Gebiete außerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile. Hier gelten besonders strenge Auflagen für Baumaßnahmen, um die Zersiedelung der Landschaft zu verhindern. Ausnahmen sind nur in bestimmten Fällen möglich, beispielsweise wenn das Vorhaben landwirtschaftlichen Zwecken dient oder im öffentlichen Interesse liegt.
    3. Welche Unterlagen sind für eine Bauvoranfrage zum Dachgeschossausbau erforderlich?
      In der Regel sind folgende Unterlagen erforderlich: Bauzeichnungen (Grundrisse, Ansichten, Schnitte), Lageplan, Baubeschreibung, Nachweis der Eigentumsverhältnisse, Angaben zur Wohnflächenberechnung und gegebenenfalls eine Einverständniserklärung der Nachbarn. Die genauen Anforderungen können je nach Bundesland und Kommune variieren.
    4. Kann ein Dachgeschossausbau im Außenbereich genehmigt werden, wenn er die Wohnbedürfnisse der Familie deckt?
      Die Deckung der Wohnbedürfnisse der Familie kann ein Argument für die Genehmigung sein, insbesondere wenn es sich um ein Elternhaus handelt. Allerdings ist dies allein nicht ausreichend. Es müssen auch die übrigen baurechtlichen Voraussetzungen erfüllt sein, insbesondere die Angemessenheit des Ausbaus im Verhältnis zur bestehenden Wohnfläche und die Vereinbarkeit mit den Zielen der Raumordnung.
    5. Was ist der Unterschied zwischen einer Bauvoranfrage und einem Bauantrag?
      Eine Bauvoranfrage dient dazu, vorab einzelne Fragen zu einem Bauvorhaben mit dem Bauamt zu klären, beispielsweise die Zulässigkeit des Vorhabens an einem bestimmten Standort. Ein Bauantrag ist der formelle Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung für das gesamte Bauvorhaben. Die Bauvoranfrage ist weniger aufwendig und ermöglicht eine frühzeitige Einschätzung der Genehmigungsfähigkeit.
    6. Welche Rolle spielt die Stellungnahme der Gemeinde bei der Genehmigung eines Dachgeschossausbaus im Außenbereich?
      Die Gemeinde hat ein Mitspracherecht bei Bauvorhaben im Außenbereich. Ihre Stellungnahme wird vom Bauamt bei der Entscheidung über die Bauvoranfrage bzw. den Bauantrag berücksichtigt. Die Gemeinde kann Einwände erheben, wenn das Vorhaben beispielsweise den Zielen der Raumordnung widerspricht oder die Erschließung nicht gesichert ist.
    7. Was passiert, wenn der Dachgeschossausbau ohne Genehmigung durchgeführt wird?
      Ein Dachgeschossausbau ohne Genehmigung stellt eine Ordnungswidrigkeit dar und kann mit einem Bußgeld geahndet werden. Zudem kann das Bauamt den Rückbau des Ausbaus anordnen. Es ist daher dringend zu empfehlen, vor Beginn der Bauarbeiten eine Baugenehmigung einzuholen.
    8. Welche Möglichkeiten gibt es, gegen eine Ablehnung der Bauvoranfrage vorzugehen?
      Gegen eine Ablehnung der Bauvoranfrage kann Widerspruch beim Bauamt eingelegt werden. Wird der Widerspruch zurückgewiesen, besteht die Möglichkeit, Klage vor dem Verwaltungsgericht zu erheben. Es ist ratsam, sich in diesem Fall von einem Rechtsanwalt für Baurecht beraten zu lassen.

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    • Nachbarrecht: Was Sie bei Bauvorhaben beachten müssen
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