Mit Bezug Juni 2003 kaufte ich mir eine Eigentumswohnung, Ertsbezug, Baufertigstellung 2002. Ich war davon ausgegangen, dass die Statik gem. Bauordnung Berlin staatlich geprüft wurde. Es stellte sich aber heraus, dass wir im Treppenhaus zahlreiche große Risse haben, die sich in dem vorstehenden Teil innerhalb des letzten Jahres mehr als verdoppelten. Nur durch einen Versprecher des Bauträgers erfuhr ich von einem Baugutachten, was ich mir über das Landgericht Berlin raus holte. In dieser Unterlage war zu entnehmen, dass die Treppenhäuser über keine ausreichende Stabilität verfügen. Ringanker, die gem. DINAbk. 1053 vorgeschrieben sind, fehlen. Das Baugutachten beläuft sich auf insges. 106.800 €, evtl. kommen aber noch Folgeschäden hinzu. Gem. einem Telefonat mit dem Baugutachter, soll sich auch das Dach verschieben. So wie es zurzeit aussieht, werden wir keine Gewährleistungsansprüche haben.
Das Bauaufsichtsamt sagte mir, dass die WEGAbk. dafür dann haftbar ist. Ich bin der Meinung, da für mich die Bauordnung und staatliche Abnahme bindend war, dass nun das Land Berlin die Schuld trägt bzw. regresspflichtig ist.
Vielen Dank für Ihr Interesse.
Siegrun Roman
Haftung Baumängel Eigentumswohnung: Risse im Treppenhaus – Wer haftet für die Folgeschäden?
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Haftung Baumängel Eigentumswohnung: Risse im Treppenhaus – Wer haftet für die Folgeschäden?
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🔴 Kritisch: Statische Probleme können die Gebäudesicherheit gefährden. Umgehende Prüfung durch einen Statiker erforderlich.
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Ich verstehe, dass Sie Risse im Treppenhaus Ihrer Eigentumswohnung haben und sich fragen, wer dafür haftet. Da die Baufertigstellung 2002 war und Sie die Wohnung 2003 gekauft haben, könnten noch Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauträger bestehen. Die Verjährungsfrist für solche Ansprüche beträgt in der Regel fünf Jahre ab Abnahme des Bauwerks.
🔴 Gefahr: Risse im Treppenhaus können auf statische Probleme hinweisen, die die Sicherheit des Gebäudes beeinträchtigen. Es ist wichtig, die Ursache der Risse zu ermitteln, um Folgeschäden zu vermeiden.
Ich empfehle Ihnen, folgende Schritte zu unternehmen:
- Baugutachten: Lassen Sie ein Baugutachten erstellen, um die Ursache der Risse und das Ausmaß der Schäden festzustellen.
- Bauaufsichtsamt: Informieren Sie das Bauaufsichtsamt über die Risse, insbesondere wenn Sie den Verdacht haben, dass die Statik nicht ordnungsgemäß geprüft wurde.
- Rechtsberatung: Konsultieren Sie einen Anwalt für Baurecht, um Ihre Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauträger zu prüfen und durchzusetzen.
👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen Statiker mit der Begutachtung der Risse und ziehen Sie einen Anwalt für Baurecht hinzu, um Ihre Ansprüche zu prüfen.
📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt
- Baugutachten
- Ein Baugutachten ist eine Expertise eines Sachverständigen über den Zustand eines Gebäudes oder von Bauteilen. Es dient der Feststellung von Mängeln, Schäden und deren Ursachen. Verwandte Begriffe: Schadensgutachten, Zustandsbericht, Beweissicherung.
- Gewährleistung
- Die Gewährleistung ist die gesetzliche Verpflichtung eines Unternehmers, für Mängel an einer Leistung einzustehen. Im Baurecht beträgt die Gewährleistungsfrist für Bauwerke in der Regel fünf Jahre. Verwandte Begriffe: Mängelhaftung, Garantie, Schadenersatz.
- Bauaufsichtsamt
- Das Bauaufsichtsamt ist eine Behörde, die für die Überwachung der Einhaltung der Bauvorschriften zuständig ist. Es prüft Bauanträge, erteilt Baugenehmigungen und kontrolliert die Ausführung von Bauarbeiten. Verwandte Begriffe: Baubehörde, Bauamt, Bauordnung.
- Ringanker
- Ein Ringanker ist ein Bauelement, das horizontal in das Mauerwerk eines Gebäudes eingebracht wird. Er dient dazu, die Stabilität des Gebäudes zu erhöhen und Risse im Mauerwerk zu verhindern. Verwandte Begriffe: Maueranker, Zugband, Stahlbeton.
- Folgeschäden
- Folgeschäden sind Schäden, die aufgrund eines ursprünglichen Mangels oder Schadens entstehen. Im Zusammenhang mit Baumängeln können Folgeschäden beispielsweise Feuchtigkeitsschäden, Schimmelbildung oder Schäden an der Bausubstanz sein. Verwandte Begriffe: Mangelfolgeschäden, Begleitschäden, Sekundärschäden.
- Statik
- Die Statik ist ein Teilgebiet der Mechanik, das sich mit der Berechnung von Kräften und Spannungen in Bauwerken befasst. Sie dient dazu, die Standsicherheit und Tragfähigkeit von Gebäuden zu gewährleisten. Verwandte Begriffe: Tragwerksplanung, Baustatik, Festigkeitslehre.
- Bauordnung
- Die Bauordnung ist ein Landesgesetz, das die Anforderungen an die Errichtung, Änderung und Nutzung von Gebäuden regelt. Sie enthält Bestimmungen über die Standsicherheit, den Brandschutz, den Schallschutz und andere Aspekte des Bauens. Verwandte Begriffe: Baurecht, Landesbauordnung, Bebauungsplan.
❓ Häufige Fragen (FAQ)
- Was ist ein Baugutachten?
Ein Baugutachten ist eine fachliche Beurteilung des Zustands eines Gebäudes oder von Bauteilen durch einen Sachverständigen. Es dient dazu, Mängel, Schäden oder sonstige Probleme zu identifizieren und deren Ursachen zu ermitteln. Ein Baugutachten kann auch Empfehlungen für die Beseitigung der Mängel oder Schäden enthalten. - Was bedeutet Gewährleistung im Baurecht?
Die Gewährleistung im Baurecht ist die Verpflichtung des Bauunternehmers oder Bauträgers, für Mängel am Bauwerk einzustehen, die innerhalb einer bestimmten Frist nach der Abnahme auftreten. Die Gewährleistungsfrist beträgt in der Regel fünf Jahre für Bauwerke und zwei Jahre für bewegliche Sachen. - Was ist die Aufgabe des Bauaufsichtsamtes?
Das Bauaufsichtsamt ist eine Behörde, die für die Überwachung der Einhaltung der Bauvorschriften zuständig ist. Es prüft Bauanträge, erteilt Baugenehmigungen und kontrolliert die Ausführung von Bauarbeiten. Das Bauaufsichtsamt kann auch Maßnahmen zur Gefahrenabwehr anordnen, wenn beispielsweise ein Gebäude einsturzgefährdet ist. - Was ist ein Ringanker?
Ein Ringanker ist ein Bauelement, das horizontal in das Mauerwerk eines Gebäudes eingebracht wird. Er dient dazu, die Stabilität des Gebäudes zu erhöhen und Risse im Mauerwerk zu verhindern. Ringanker werden häufig in Erdbebengebieten eingesetzt. - Was sind Folgeschäden?
Folgeschäden sind Schäden, die aufgrund eines ursprünglichen Mangels oder Schadens entstehen. Im Zusammenhang mit Baumängeln können Folgeschäden beispielsweise Feuchtigkeitsschäden, Schimmelbildung oder Schäden an der Bausubstanz sein. - Wie lange habe ich Zeit, Gewährleistungsansprüche geltend zu machen?
Die Gewährleistungsfrist für Bauwerke beträgt in der Regel fünf Jahre ab der Abnahme des Bauwerks. Es ist wichtig, Mängel innerhalb dieser Frist schriftlich beim Bauträger oder Bauunternehmer zu rügen, um Ihre Ansprüche zu sichern. - Was kann ich tun, wenn der Bauträger insolvent ist?
Wenn der Bauträger insolvent ist, ist es schwierig, Gewährleistungsansprüche durchzusetzen. In diesem Fall sollten Sie sich an einen Insolvenzverwalter wenden und Ihre Ansprüche anmelden. Es ist ratsam, sich von einem Anwalt beraten zu lassen. - Welche Rolle spielt die Bauordnung?
Die Bauordnung ist ein Landesgesetz, das die Anforderungen an die Errichtung, Änderung und Nutzung von Gebäuden regelt. Sie enthält Bestimmungen über die Standsicherheit, den Brandschutz, den Schallschutz und andere Aspekte des Bauens. Die Einhaltung der Bauordnung wird vom Bauaufsichtsamt überwacht.
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Haftung Treppenhaus-Risse: Berliner Bauordnung irrelevant
hhm - warum soll das Land Berlin schuld sein
im Gegensatz zu dem benachbarten bzw. umgebenden Brandenburg - wird in Berlin von amts - wegen kein Prüfstatiker eingeschaltet. das Land hat damit nichts zu tun! warum sollten sie aber keine zivilrechtlichen Ansprüche an den Hersteller des Bauwerkes bzw. den Verkäufer haben. sie haben auch keine Frage gestellt!
was wünschen sie denn?
MfG
jens -
Prüfstatiker in Berlin: Bauträger-Vergleich schränkt Gewährleistung ein
Hallo Herr Raabe, danke für die Antwort. Das ...
Hallo Herr Raabe,
danke für die Antwort. Das stimmt aber leider nicht. In Berlin ist ein Prüfstatiker vorgeschrieben und er hatte auch eine Kontrolle durchgeführt. Gewährleistungsansprüche bestehen voraussichtlich nicht, da unser Bauträger gewisse Vergleiche mit den Firmen schloss, wo wir außen vor sind und auch die Forderungen nicht voll bezahlt wurden.
Mit freundlichen Grüßen
Siegrun Roman -
Offenlegungspflicht: Kannte Verkäufer das Baugutachten?
Kannte
der Verkäufer den Inhalt des Gutachtens als er Ihnen die Wohnung verkaufte? -
Baumängel: Vergleiche hebeln Gewährleistung nicht aus!
Vergleiche spielen keine Rolle
wenn sie zwischen dem Verkäufer und seinen Subunternehmern geschlossen wurden. Damit kommt der Verkäufer nicht aus der Gewährleistung. Ein Verweisen der Käufer an die Nachunternehmer bezüglich Mängelansprüchen ist unwirksam. Sie sollten also Ansprüche haben. Die Verjährungsfrist beträgt bei Bauwerken 5 Jahre. -
Bauträgerhaftung: Prüfstatiker ändert nichts an Ansprüchen!
das gilt nur für genehmigungsfrei Bauvorhaben
aber wenn der Prüfstatiker bei ihnen war ist ein weiterer Austausch über diese frage sinnlos.
ihr Bauträger haftet - egal was er mit seinen (nach) unternehmern ausgemacht hat. ob sie dann wirklich etwas erhalten ist eine ganz andere frage. das Land Berlin bekommen sie so nicht zu fassen. jedenfalls würde mich das sehr wundern.
MfG
jens -
Ringanker: Fehler in Statik ODER Bauausführung?
Ringanker fehlen
Mal unabhängig vom Bundesland, fehlen die Ringanker " nur" in der Bauausführung oder in der Statik und der Prüfstatiker hat es nicht festgestellt?
Frage was sagt das Gutachten, Fehler in der Statik oder in der Bauausführung? -
Prüfstatiker Berlin: Fokus Gründung, Ringanker meist korrekt
wenn überhaupt
dann kommt der Prüfstatiker nur für die Gründung (Bodenplattenbewehrung) - zumindest beim EFHAbk. - habe das in Berlin noch nie anders erlebt. in der Statik selber - sollte der Ringanker nicht fehlen! wird er sicherlich auch nicht.
Gruß
jens -
Mehrfamilienhaus: Statikprüfung bundesweit erforderlich
ETW, Prüfstatiker
@ Moin Jens, ich denke mal es handelt sich um ein MF-Haus mit
X-Wohnungen.
ETW in einem EF-Haus macht keinen Sinn.
Dann ist, meinens Wissens die Statik in allen Bundesländern zu prüfen, bei meiner Frage ging es auch nicht um die Überprüfung vor Ort. -
Baumängel: Management-Firma als Rechtsnachfolger haftbar?
Schiebedach
Hallo,
vielen Dank für die Kommentare.
Es handelt sich um 2 Stadtvillen, mit je 4 Wohnungen. Die Häuser verfügen jeweils über 4 Vollgeschosse. Erschwerend kommt auch noch hinzu, dass die Häuser teilweise riesengroße Fenster besitzen.
Die Managementfirma tauchte zuerst einmal postalisch unter, sodass nichts zu gestellt werden konnte. Aber selbst wenn, das ist eine Managementfirma, die unseren Bauträger für 1 € aufkaufte. Sie verkaufen schnell die restlichen Wohnungen mit größeren Profit. Danach wird u.E. diese Gesellschaft nicht mehr bestehen. Auf Grund meiner umfangreichen HR-Recherchen, wie, wann, welche Firmen mit welchen Adressen etc. ... bin ich mir persönlich in meiner Annahme sicher. Bis unsere Klage mit enormen Rechtsanwalts- und Gerichtskosten (Rechtsanwaltskosten, Gerichtskosten) durch ist, besteht u.E. die Gesellschaft schon lange nicht mehr und auch Rechtsnachfolger wird es nicht geben. Wir bleiben auf weiteren Kosten sitzen. Das ist nur die Kurzfassung.
Die Rohbaufirma und auch der Architekt haben größere Außenstände bei dem Bauträger. Der Bauträger/Managementfirma schloss "auf unserer Kosten" Vergleiche. Die Firmen bekamen weniger oder kein Geld und sind dafür aber aus der Haftung entlassen. Und wie auch immer, gem. VOBAbk. bestehen Gewährleistungsansprüche nur, wenn die Firmen ihren Lohn erhalten.
Zu 3.
Als ich die Wohnung kaufte, war das Baugutachten noch nicht erstellt. Aber selbst wenn. Der Bauträger wusste von den Mängel und später von seiner Klage. Trotzdem bestätigte er mindestens einem Eigentümer sogar notariell, dass keine Baumängel vorhanden sind. Jetzt werden Sie sagen, ja dann kann man aber klagen. Gegen wen, wenn später die Firmen nicht mehr existieren? Und der Verkauf geht fleißig weiter.
zu 6.
Die Ringanker fehlen in der Statik. Das Gutachten besagt eindeutig, dass es sich um einen Planungsfehler handelt. Die ausführende Rohbaufirma hätte als Fachfirma jedoch diesen Mangel auch bemerken müssen.
zu 7.
Ich hatte den Prüfstatiker unter Androhung der Öffentlichkeit zur Stellungnahme aufgefordert. Das Baugutachten übersandte ich ihm auch. Ich bin mir sicher, dass die Ringanker schon in den Plänen fehlten. Er schrieb mir sinngemäß, dass die Risse nur ästhetische Schönheitsfehler sind, wobei die Rissbildung nach der 3. Heizperiode weitgehend abgeschlossen ist. Ich antworte darauf hin, dass wir bereits die 4. Heizperiode abgeschlossen haben und er möchte mir nun doch bitte erklären, warum sich die Rissbildung dann innerhalb eines Jahres mehr als verdoppelte. Antwort erhielt ich bis jetzt noch nicht.
Ich hatte beim Kauf meiner Wohnung alles erdenklich Mögliche abgesichert, sogar unter dem Aspekt, dass mein Bauträger und alle Handwerksfirmen vielleicht Pleite gehen.
U.a. sah ich sogar nachweislich das Bauabnahmeschreiben der Bauaufsicht ein.
Ich muss mich doch darauf verlassen können, dass ein Prüfstatiker weiß, wie man so ein Haus baut. Und schließlich ist er vom Staat, kann nicht durch Firmenpleite und etc. verschwinden..
Nun habe ich eine äußerst teuere ETW, wo ich mir sicher bin, dass eines Tages das Haus einstürzt, obgleich dieses wahrscheinlich nicht morgen oder übermorgen geschehen wird, vielleicht zuerst in 5 Jahren oder in 10 Jahren.
Das kann alles nicht wahr sein.
Ach ja, die Anlage wurde sogar nominiert zum "Deutschen-Bau-Preis 2003" sowie "Deutscher-Architekten-Preis 2003". -
📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
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💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Haftung für Risse im Treppenhaus einer Eigentumswohnung in Berlin. Es wird geklärt, ob das Land Berlin haftet, welche Rolle ein Prüfstatiker spielt und inwieweit Vergleiche des Bauträgers die Gewährleistungsansprüche der Wohnungseigentümer beeinflussen. Ein wichtiger Punkt ist die Frage, ob der Verkäufer ein vorhandenes Baugutachten kannte und offenlegen musste.
⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Beitrag Prüfstatiker in Berlin: Bauträger-Vergleich schränkt Gewährleistung ein können Vergleiche des Bauträgers mit Subunternehmen die Gewährleistungsansprüche der Eigentümer einschränken, was eine genaue Prüfung der Verträge erforderlich macht.
✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Baumängel: Vergleiche hebeln Gewährleistung nicht aus! stellt klar, dass Vergleiche zwischen Verkäufer und Subunternehmern die Gewährleistung gegenüber dem Käufer grundsätzlich nicht aushebeln. Die Verjährungsfrist für Baumängel beträgt fünf Jahre.
🔴 Kritisch/Risiko: Es besteht das Risiko, dass eine Management-Firma versucht, sich der Haftung zu entziehen, wie im Beitrag Baumängel: Management-Firma als Rechtsnachfolger haftbar? beschrieben. HR-Recherchen können helfen, den Rechtsnachfolger des Bauträgers zu identifizieren und Ansprüche geltend zu machen.
👉 Handlungsempfehlung: Betroffene Eigentümer sollten ein Baugutachten erstellen lassen, um die Ursache der Risse festzustellen und ihre Gewährleistungsansprüche gegenüber dem Bauträger oder dessen Rechtsnachfolger geltend zu machen. Eine Klage sollte in Erwägung gezogen werden, wenn außergerichtliche Einigungen scheitern. Es ist ratsam, sich rechtlich beraten zu lassen, um die Erfolgsaussichten und Kosten einer Klage abschätzen zu können.
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