Bauherrengemeinschaft: Merkmale, Rechte & Pflichten + Haftung bei Baumängeln?
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Bauherrengemeinschaft: Merkmale, Rechte & Pflichten + Haftung bei Baumängeln?

Liebe Juristen,
ich baue zusammen mit 2 weiteren Bauherren ein Gebäude mit drei Wohneinheiten. Ich bekomme eine Doppelhaushälfte, die beiden anderen teilen sich die andere Haushälfte in EGAbk. und OGAbk. als Eigentumswohnungen. Wir bauen mit Architekt über alle Leistungsphasen. Die Bauleistungen werden ausgeschrieben und dann von den Bauherren vergeben, die auch die jeweiligen Bauverträge mit den Handwerkern halten. Die Leistungen sind jeweils für die Massen meiner Haushälfte getrennt ausgewiesen und ich bekomme auch eigene Rechnungen. Da ich von Beginn an als mein eigener Bauherr dastehen wollte haben wir keine Bauherrengemeinschaft gegründet, ich habe einen eigenen Bauantrag und -Genehmigung sowie einen eigenen Architektenvertrag für meine Haushälfte. Bis dahin ist alles noch in Ordnung.
Für ein Gewerk (Gerüstbau) hat der Architekt nicht ausgeschrieben, sondern nur Angebote auf Basis der Werkplanung für das gesamte Gebäude eingeholt. Ein Unternehmer hat den Zuschlag bekommen und seine Rechnungen an die "Bauherrengemeinschaft xyz" adressiert. Die Rechnungen wurden an den Arch. gesandt, dieser hat den Gesmatbetrag auf die Massen aufgeteilt und mir, den anderen Bauherren und dem Unternehmer gefaxt. Ich habe meine Anteile beglichen, die anderen beiden Bauherren nicht.
Die fälligen Mahnungen jeweils über die Summe für das ganze Objekt gingen postalisch nicht an mich, sondern an die beiden anderen Bauherren. Ich habe erst bei Mahnstufe drei von der Fälligkeit erfahren. Daraufhin habe ich den Unternehmer davon in Kenntnis gesetzt, dass wir keine Bauherrengemeinschaft sind, sondern einzelne Bauherren. Darauf erfolgte vom Unternehmer keine Reaktion. Jetzt habe ich ein anwaltliches Mahnschreiben auf dem Tisch in dem mir angedroht, den fälligen Betrag in Folge gesamtschuldnerischer Haftung von mir einzufordern.
Nach dieser langen Vorrede komme ich nun zur Eingangsfrage zurück. Wodurch ist eine Bauherrengemeinschaft gekennzeichnet? Wann kann sich ein Unternehmer auf eine gesamtschuldnerische Haftung berufen? Ich würde so ungern für andere "bluten".
Weiß jemand Rat? Vielen Dank!
  • Name:
  • Hartmut Gamm
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    🔴 Kritisch: Unklare Verantwortlichkeiten innerhalb der Bauherrengemeinschaft können zu erheblichen Problemen bei der Bauausführung und der Behebung von Mängeln führen.

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    Eine Bauherrengemeinschaft ist eine Gruppe von Personen, die gemeinsam ein Bauprojekt realisieren, um Kosten zu sparen und individuelle Wohnwünsche zu verwirklichen. Im vorliegenden Fall bauen drei Bauherren ein Gebäude mit drei Wohneinheiten. Jeder Bauherr ist für seinen Anteil verantwortlich, trägt aber auch Mitverantwortung für das Gesamtprojekt.

    Wichtige Merkmale einer Bauherrengemeinschaft:

    • Gemeinsame Planung und Entscheidungsfindung: Alle Bauherren wirken bei der Planung und Entscheidungsfindung mit.
    • Gemeinsame Verträge: Verträge mit Architekten und Handwerkern werden in der Regel gemeinsam geschlossen.
    • Eigenverantwortung: Jeder Bauherr ist für die Finanzierung seines Anteils verantwortlich.
    • Gesamtschuldnerische Haftung: Die Bauherren haften unter Umständen gesamtschuldnerisch für Verbindlichkeiten gegenüber Dritten (z.B. Handwerkern).

    🔴 Gefahr: Bei Baumängeln kann es zu Streitigkeiten innerhalb der Bauherrengemeinschaft kommen, insbesondere wenn die Verantwortlichkeiten nicht klar geregelt sind.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich empfehle, vor Baubeginn eine klare Vereinbarung über die Rechte, Pflichten und Haftung der einzelnen Bauherren zu treffen. Ein Rechtsanwalt kann bei der Erstellung eines solchen Vertrags behilflich sein.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Bauherrengemeinschaft
    Ein Zusammenschluss mehrerer Bauherren zur gemeinsamen Realisierung eines Bauprojekts. Ziel ist die Kostenersparnis und die Verwirklichung individueller Wohnwünsche.
    Verwandte Begriffe: Baugruppe, Bauprojekt, Gemeinschaftliches Bauen.
    Gesamtschuldnerische Haftung
    Eine Haftungsform, bei der jeder Schuldner für die gesamte Schuld haftet. Der Gläubiger kann sich aussuchen, welchen Schuldner er in Anspruch nimmt.
    Verwandte Begriffe: Haftung, Schuldner, Gläubiger.
    Architektenvertrag
    Ein Vertrag zwischen einem Bauherrn und einem Architekten, der die Leistungen des Architekten und die Vergütung regelt. Der Architektenvertrag ist die Grundlage für die Zusammenarbeit.
    Verwandte Begriffe: Bauvertrag, Werkvertrag, Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAIAbk.).
    Baumangel
    Ein Fehler oder eine Abweichung vom Sollzustand eines Bauwerks. Baumängel können zu Schäden und Wertminderungen führen.
    Verwandte Begriffe: Sachmangel, Gewährleistung, Mängelrüge.
    Werkvertrag
    Ein Vertrag, bei dem sich ein Unternehmer verpflichtet, ein Werk herzustellen, und der Besteller verpflichtet sich, die vereinbarte Vergütung zu zahlen.
    Verwandte Begriffe: Bauvertrag, Architektenvertrag, Dienstvertrag.
    Bauantrag
    Ein Antrag auf Genehmigung eines Bauvorhabens bei der zuständigen Baubehörde. Der Bauantrag ist erforderlich, um ein Bauprojekt legal zu realisieren.
    Verwandte Begriffe: Baugenehmigung, Bauordnung, Baurecht.
    Eigentumswohnung
    Eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, die im Sondereigentum einer Person steht. Der Eigentümer hat das Recht, die Wohnung zu nutzen, zu vermieten oder zu verkaufen.
    Verwandte Begriffe: Wohnungseigentum, Teileigentum, Gemeinschaftseigentum.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist eine Bauherrengemeinschaft?
      Eine Bauherrengemeinschaft ist ein Zusammenschluss mehrerer Bauherren, die gemeinsam ein Bauprojekt realisieren. Ziel ist es, Kosten zu sparen und individuelle Wohnwünsche zu verwirklichen. Die Bauherren teilen sich die Verantwortung und das Risiko des Bauprojekts.
    2. Welche Vorteile bietet eine Bauherrengemeinschaft?
      Die Vorteile liegen in der Kostenersparnis durch gemeinsames Bauen, der Möglichkeit individueller Gestaltung und der Teilung des Risikos. Zudem können Bauherrengemeinschaften oft bessere Konditionen bei Architekten und Handwerkern aushandeln.
    3. Welche Nachteile hat eine Bauherrengemeinschaft?
      Nachteile können in der komplexen Entscheidungsfindung, der möglichen Haftung für Fehler anderer Bauherren und dem erhöhten Koordinationsaufwand liegen. Streitigkeiten innerhalb der Gemeinschaft können den Bauablauf verzögern und verteuern.
    4. Wie werden Entscheidungen in einer Bauherrengemeinschaft getroffen?
      Entscheidungen werden in der Regel gemeinsam getroffen, entweder durch Mehrheitsbeschluss oder durch einstimmige Entscheidungen, je nach Vereinbarung. Es ist wichtig, klare Regeln für die Entscheidungsfindung festzulegen.
    5. Wie haften die Mitglieder einer Bauherrengemeinschaft?
      Die Haftung der Mitglieder kann unterschiedlich geregelt sein. In der Regel haften die Mitglieder gesamtschuldnerisch, was bedeutet, dass jeder für die gesamten Verbindlichkeiten der Gemeinschaft haftet.
    6. Was ist bei der Gründung einer Bauherrengemeinschaft zu beachten?
      Wichtig ist eine klare vertragliche Regelung der Rechte und Pflichten der einzelnen Mitglieder, einschließlich der Haftungsfragen, der Entscheidungsfindung und der Finanzierung. Ein Rechtsanwalt sollte bei der Erstellung des Vertrags hinzugezogen werden.
    7. Wie werden Baumängel in einer Bauherrengemeinschaft behandelt?
      Baumängel sollten umgehend dokumentiert und dem verantwortlichen Handwerker gemeldet werden. Die Bauherrengemeinschaft muss sich gemeinsam um die Behebung der Mängel kümmern. Bei Streitigkeiten kann ein Gutachter hinzugezogen werden.
    8. Was passiert, wenn ein Mitglied der Bauherrengemeinschaft aussteigt?
      Der Ausstieg eines Mitglieds sollte vertraglich geregelt sein. In der Regel muss das ausscheidende Mitglied seinen Anteil an der Gemeinschaft an einen Nachfolger übertragen oder die anderen Mitglieder entschädigen.

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  2. Bauherrengemeinschaft: Wer ist der Auftraggeber wirklich?

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    unjuristisch
    Bevor wir über "Bauherrengemeinschaft" diskutieren folgende Rückfrage:
    "Ein Unternehmer hat den Zuschlag bekommen und seine Rechnungen an die "Bauherrengemeinschaft xyz" adressiert. "
    Wer ist der Auftraggeber des Zuschlags?

  3. Gerüstbau-Auftrag: Architekt als Vermittler der Bauherren?

    Spannende Frage
    Hallo Herr Stubenrauch,
    das Angebot ist an das Architekturbüro adressiert. In der "Betreffzeile" des Angebotes steht  -  Werkplanung xyz  -  (ich möchte die Namen der anderen Bauherren nicht nennen).
    Wir haben dem Architekt mündlich mitgeteilt, dass der besagte Unternehmer den Auftrag erhalten und das Gerüst aufstellen soll. DDer Arch. hat den Gerüstbauer angerufen. Dieser hat dann aufgebaut.
    Die Rechnungen sind dann an die "Bauherrengemeinschaft" gegangen.
    Wer jetzt der Auftraggeber im formalen Sinne ist, weiß ich nicht.
    • Name:
    • Hartmut Gamm

  4. Bauherrengemeinschaft: Zahlungsausfall der Mit-Bauherren?

    Und die beiden andern Bauherrn?
    Mal eine ganz andere Frage: Was ist mit Y und Z (wenn Sie X sind). Haben sie mit denen mal gesprochen? Was sagen Ihre neuen Nachbarn dazu? Wollen oder können die nicht zahlen? Sind die schon in Südamerika oder sitzen die schon im Schuldnerturm? 😉 Ich denke, Sie sollten erstmal da nachforschen. Dann ist natürlich die Frage: Wer hat die Musik bestellt? Der muss sie auch zahlen ... was steht genau im Auftrag? Haben Y und Z der Aufteilung widersprochen? Was sagt der Architekt?

  5. Bauherrengemeinschaft: Keine Haftung für fremde Schulden!

    Antwort vom Fragesteller
    Die beiden anderen Bauherren glauben zu bestimmten AbzAbk.ügen an dem Honorar berechtigt zu sein, da sie dem Unternehmer bestimmte Mängel an der Ausführung vorwerfen. Ich tue das nicht.
    Weiteres habe ich den beiden mitgeteilt, dass ich nicht vorhabe für ihre "Schulden" gerade zu stehen. Das wird auch akzeptiert.
    "Angst" habe ich auch nicht vor meinen Nachbarn, sondern vor der Juristerei des Anwalts des Gerüstbauers.
    • Name:
    • Hartmut Gamm

  6. Architektenhaftung: Wer trägt die Verantwortung für den Auftrag?

    Foto von

    Architekt hat ein Problem
    Als Allererster hat der Architekt ein Problem. Das Angebot war an ihn gerichtet, er hat mündlich beauftragt. Windet er sich heraus, indem er plausibel machen kann, dass er für seine Auftraggeber gehandelt hat, sind m.E. Sie xyz gesamtschuldnerisch dran. Wegen eventueller Minderungen und Mängel müssen Sie sich abstimmen, also eine gemeinsame Erklärung abgeben. Zum Architekten: wie wurde er beauftragt? Drei Einzelaufträge oder ein gemeinsamer? Dann haben Sie dort schon eine Gemeinschaft gebildet, für die der Architekt jetzt gehandelt hat.

  7. Architektenvertrag: Leistungsphase 6+7 – Vergabe-Ergänzung

    Foto von

    Ergänzung
    Bez. Architektenauftrag meinte ich Leistungsphase 6+7 Vergabe. Bis Eingabeplanung war ja getrennt.

  8. Gerüstbau-Auftrag: Architekt handelt im Auftrag der Bauherren

    Architekt handelt nach Rücksprache
    Der Architekt hat den Auftrag nach Rücksprache mit den drei Bauherren vergeben. Das war auch nicht schwer, da von drei angeschriebenen Gerüstbauern nur einer zu dem Planzeitraum ein Gerüst zur Verfügung hatte, es war also das einzige eingelangte Angebot.
    Schriftlich gibt es außer dem Angebot und der Zeichnung nichts.
    Architektenvertrag: Ich habe einen eigenen Architektenvertrag, die beiden anderen einen gemeinsamen aber natürlich beim gleichen Architekten. Wir drei Bauherren haben natürlich bislang jeden Auftrag / jedes Gewerk jeweils an den gleichen Unternehmer vergeben  -  Ausnutzung von Mengeneffekten, logisch. In den Aufträgen, zumindest aber in den anderen zugrunde leigenden Ausschreibung war jeweils eindeutig formuliert, dass nach Massen getrennt mit den Bauherren abzurechnen ist. Nur dieses mal fehlt der Hinweis, da es keine Ausschreibung mit Vorwort gab, wie gesagt nur eine Angebotseinholung auf Basis einer Zeichnung des Gesamtgebäudes. Deswegen ist die Lage ja jetzt auch so vertrackt.
    M.E. hat der Architekt gegen seine Vertragspflichten verstoßen, das ist aber nicht mein aktuelles Problem. Da könnte ich nur versuchen, mein Geld wieder zu bekommen, wenn der Gerüstbau-Anwalt mit seiner Forderung durchkommt, aber so weit sind wir noch nicht.
    • Name:
    • Hartmut Gamm

  9. Gesamtschuldnerische Haftung: Architekt wählt Schuldner aus!

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    er wird durchkommen
    Sie müssen das Problem aus Sicht der Firma sehen: ein Architekt mit Anscheinsvollmacht (hoffentlich der richtige Terminus) beauftragt im Namen dreier Personen. Die haften ihm gegenüber gesamtschuldnerisch. Er kann sich einen aussuchen.

  10. Bauherrengemeinschaft: Risiko trotz fehlender Schuld?

    Danke für die Antwort
    Ich hatte schon so eine Vermutung. Die Chancen stehen bei 33 %. Find ich trotzdem doof, da ich mir keiner Schuld bewusst bin. Das scheint aber nicht das Problem zu sein bei der Juristerei.
    Die offene Frage, ob der Unternehmer aus der aufgeteilten und geprüften Rechnung vom Arch. hätte erkennen können, das keine BHG vorliegt, oder ob gerade die Aufteilung des Arch. ihn in seiner Meinung bestärkt hat, dass eine Gemeinschaft vorliegt mit der er formal zu tun hat, würde wohl nur ein Rechtsstreit beantworten können.
    Ich werde jedenfalls die beiden Mit-Bauherren "in's Gebet nehmen"  -  auf gute Nachbarschaft  -  und dem Arch. einen Brief schreiben, in dem ich ihn darauf Hinweise, dass mir möglicherweise durch sein schludriges Verhalten ein Schaden entstehen wird.
    Da habe ich mich schon an den im Forum oft gegebenen Rat gehalten und einem Architekten alle Leistungsphasen übertragen ...
    Vielen Dank jedenfalls für die Zeit und Mühe, die Sie hier investieren. Noch ist der Bau nicht fertig, vielleicht melde ich mich nochmal. Viele Grüße
    • Name:
    • Hartmut Gamm

  11. Rechnungskorrektur: Architekt soll Rüstkosten aufschlüsseln!

    Nicht so streng Herr Gamm
    auch Architekten machen mal einen Fehler. Beauftragen Sie den Architekten mit einer Korrektur der Rechnung. Er soll Ihnen die Aufschlüsselung Ihres Rüstkostenanteils schriftlich geben und diese auch in Kopie an die Rüsterfirma schicken mit dem Verweis, dass dieser Anteil auch von Ihnen bezahlt worden ist. Weiterhin sollte um Änderung der Rechnungsanschrift und Aufteilung des Rechnungsbetrages entsprechend den Vorgaben des Architekten gebeten werden, da keine Bauherrengemeinschaft vorliegt und lediglich vom Architekt eine Sammelbeauftragung für zwei aneinander grenzende rechtlich getrennte Bauvorhaben gemacht wurde. Mal schauen, wie die Firma und ihr Anwalt darauf reagiert. Zahlen sollten Sie hier erstmal nicht für ihre Nachbarn. Weisen Sie darauf hin, dass sie keine Bauherrengemeinschaft sind, dass Sie die für Sie erbrachte Leistung mit Datum XX. XX. XXXX bezahlt haben entsprechend Quotelung des Architekten und dass gementsprechend keine Ansprüche offen sind.
    Einen Versuch ist es Wert, wenn diese Situation einmal vom Architekt geschildert und an die Firma geschrieben wird und einmal schreiben Sie an die Firma und in Kopie an deren Anwalt.

  12. Sammelbeauftragung: Formulierung für Anwalt des Gerüstbauers

    Habe ich schon versucht
    Guten Morgen,
    Brief an Gerüstbaufirma mit exakt dem von Ihnen geschilderten Inhalt habe ich ja geschrieben. Darauf hin kam das Anwaltsschreiben, welches in gleicher Form auch an die anderen Bauherren gegangen ist.
    Das Wort Sammelbeauftragung gefällt mir allerdings ganz gut, weil es den Sachverhalt m.E. ziemlich sauber darstellt. Danke!
    Ich suche nach Formulierungen für den Anwalt des Gerüstbauers, ohne dass ich einen Anwalt beauftragen muss.
    Aber nochmal zurück zu meiner Ausgangsfrage: Gibt es grundsätzliche Regeln dafür, wann man gesamtschuldnerisch haftet bzw. wann eine Bauherrengemeinschaft vorliegt?
    • Name:
    • Hartmut Gamm

  13. BGB-Gesellschaft: Grundlagen für die Bauherrengemeinschaft

    Zur Ausgangsfrage:
    Die grundsätzlichen Regeln für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts  -  vulgo: Bauherrengemeinschaft, Bau-Arge etc. pp  -  stehen in den §§ 705 ff. Bürgerliches Gesetzbuch. Den Gesetzeswortlaut erspare ich Ihnen; Kennzeichen der BGBAbk.-Gesellschaft ist die "Erreichung eines gemeinsamen Zweckes". In Ihrem Fall also der Zweck, ein Gerüst um das Gebäude zu erhalten. Zur gemeinsamen Zweckerreichung hätten Sie sich also  -  auch stilschweigend, mit Ihren Nachbarn verpflichten müssen. Dann liegt/lag eine BGB-Gesellschaft vor.
    Die Stellung als Gesamtschuldner ist in § 421 Bürgerliches Gesetzbuch geregelt. Auch dessen Wortlaut erspare ich Ihnen. Geregelt ist dort, dass der Gläubiger (Gerüstbauer) die Leistung (Geld) "nach seinem Belieben" von jedem der Schuldner fordern darf, er also ein Wahlrecht hat und sich in der Praxis an denjenigen Gesellschafter hält, der ihm am solventesten erscheint.
    Meine Meinung zu Ihrem Problem: Ich verstehe Ihren Bericht so, dass es mit dem AN nur einen (!) Vertrag gibt. Das spricht schon dafür, dass Ihr Architekt nicht als quasi Doppelvertreter aufgetreten ist, sondern für alle Bauherren einen (!) Auftrag erteilt hat. Dann kann der AN Bezahlung der Restsumme nach seinem Belieben von einem der Gesellschafter verlangen. Anders wäre es, wenn Ihr Architekt keine Vollmacht hatte, alle Bauherren als gemeinsame Gruppe zu vertreten, also ohne Vertretungsmacht handelte. Das ist jedoch akademisch und hilft Ihnen momentan nicht weiter. Ich als RA des Gerüstbauers würde bei weiterer Nichtzahlung allerdings alle 2 Bauherren (Sie und die nebenliegende Bauherrengemeinschaft) auf Zahlung verklagen. Dann wären Sie mit im Boot, obwohl Sie Ihren Anteil längst bezahlt haben. Sie sehen, versuchen Sie, hier eine vernünftige außergerichtliche Einigung zu finden.
  14. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 17.01.2026

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    Bauherrengemeinschaft: Rechte, Pflichten und Haftung bei Baumängeln

    💡 Kernaussagen: Eine Bauherrengemeinschaft (BGBAbk.-Gesellschaft) entsteht durch den gemeinsamen Zweck, z.B. ein Bauvorhaben. Die Bauherren haften gesamtschuldnerisch, was bedeutet, dass ein Gläubiger (z.B. der Gerüstbauer) einen einzelnen Bauherrn für die gesamte Summe belangen kann. Klare Absprachen und schriftliche Vereinbarungen sind entscheidend, um Haftungsrisiken zu minimieren. Der Architekt kann als Vermittler agieren, aber seine Rolle und Beauftragung müssen eindeutig dokumentiert sein.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Im Fall von Zahlungsausfällen anderer Bauherren ist es wichtig zu wissen, dass man als Mitglied einer Bauherrengemeinschaft trotzdem für die Schulden der Gemeinschaft haftbar gemacht werden kann, wie im Beitrag Gesamtschuldnerische Haftung: Architekt wählt Schuldner aus! erläutert wird.

    ✅ Zustimmung/Empfohlen: Es wird empfohlen, den Architekten mit einer detaillierten Aufschlüsselung der Rechnung zu beauftragen, um den eigenen Kostenanteil transparent zu machen und Missverständnisse zu vermeiden. Dies wird im Beitrag Rechnungskorrektur: Architekt soll Rüstkosten aufschlüsseln! angeraten.

    🔧 Praktische Umsetzung: Um sich rechtlich abzusichern, sollte man alle Vereinbarungen mit den Mit-Bauherren und dem Architekten schriftlich festhalten. Dies umfasst die Aufteilung der Kosten, die Verantwortlichkeiten und die Vorgehensweise bei Baumängeln. Eine klare Dokumentation hilft, Streitigkeiten vorzubeugen und die eigene Position im Falle eines Rechtsstreits zu stärken.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die Verantwortlichkeiten des Architekten und die Zahlungsmodalitäten schriftlich. Überprüfen Sie den Architektenvertrag und stellen Sie sicher, dass die Leistungsphasen und Verantwortlichkeiten klar definiert sind. Weitere Informationen zur Rolle des Architekten finden Sie im Beitrag Architektenhaftung: Wer trägt die Verantwortung für den Auftrag?.

    Die Diskussion zeigt deutlich, dass eine Bauherrengemeinschaft komplexe rechtliche und finanzielle Aspekte mit sich bringt. Eine sorgfältige Planung, klare Kommunikation und professionelle Beratung sind unerlässlich, um Risiken zu minimieren und das Bauvorhaben erfolgreich abzuschließen. Die Kenntnis der Grundlagen des BGB, wie im Beitrag BGB-Gesellschaft: Grundlagen für die Bauherrengemeinschaft dargelegt, ist hierbei von großem Vorteil.

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