Abstellraum mit Kriechzugang: Anrechnung zur Wohnfläche? Urteile, Berechnung & Folgen
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Abstellraum mit Kriechzugang: Anrechnung zur Wohnfläche? Urteile, Berechnung & Folgen

Wir haben einen Abstellraum innerhalb unserer Wohnung, von dem ein weiterer, kleinerer Abstellraum mit 1,2 m² Grundfläche abgeht.

Dieser kleinere Abstellraum hat eine lichte Höhe von 2,35 m. Die Maueröffnung (kein Türrahmen, kein Türblatt) die als Zugang vom größeren Abstellraum zu diesem kleinen Raum dient, ist allerdings nur 110 cm hoch (bei 72 cm Breite). Um in den kleinen Raum zu gelangen, muss man also sehr tief gebückt unter dem Mauersturz durchtauchen.

Jetzt die Frage: die Wohnfläche der Wohnung ist strittig und wurde vom Gutachter vermessen. Kaufvertraglich ist die Fläche laut Wohnflächenverordnung geschuldet, auch wenn dies beim Kauf einer Wohnung eigentlich die falsche Verordnung ist (aber so steht es im Vertrag). Gibt es Urteile o.ä., nach denen die Höhe der Türöffnung eine Rolle zur Berechnung der Wohnfläche spielt? Wir wollen einfach nicht glauben, dass ein Fensterloser Abstellraum, in den man fast nur reinkrabbeln kann, zur Wohnfläche zählen soll.

  • Name:
  • Paula
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

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    Ich beurteile die Frage nach der Anrechnung eines Abstellraums mit Kriechzugang zur Wohnfläche. Die Anrechnung hängt von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere von der Höhe des Raumes und den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung (WoFlV).

    Wohnflächenverordnung (WoFlV): Die WoFlV regelt, wie Wohnflächen zu berechnen sind. Räume mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern werden in der Regel voll angerechnet. Räume mit einer Höhe zwischen 1 und 2 Metern werden zur Hälfte angerechnet. Räume mit einer Höhe unter 1 Meter werden nicht angerechnet.

    Kriechzugang: Ein Kriechzugang kann die Anrechnung beeinflussen, wenn er den Zugang zu einem Raum mit geringer Höhe darstellt. Entscheidend ist, ob der Raum tatsächlich als Wohnraum nutzbar ist.

    Gutachter: Ein Gutachter kann die genaue Wohnfläche ermitteln und dabei die spezifischen Gegebenheiten des Abstellraums berücksichtigen. Dies ist besonders wichtig, wenn es Unklarheiten oder Streitigkeiten gibt.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die Wohnfläche von einem Sachverständigen überprüfen, um sicherzustellen, dass die Berechnung korrekt ist und den aktuellen rechtlichen Bestimmungen entspricht.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Wohnfläche
    Die Wohnfläche ist die Summe der anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer Wohnung gehören. Sie dient als Grundlage für Miet- und Kaufpreise.
    Verwandte Begriffe: Grundfläche, Nutzfläche, Wohnflächenverordnung.
    Wohnflächenverordnung (WoFlV)
    Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist eine deutsche Verordnung, die die Berechnung der Wohnfläche regelt. Sie legt fest, welche Flächen wie bei der Berechnung berücksichtigt werden.
    Verwandte Begriffe: Wohnfläche, Grundfläche, Nutzfläche.
    Lichte Höhe
    Die lichte Höhe ist der vertikale Abstand zwischen Fußbodenoberkante und Deckenunterkante eines Raumes. Sie ist ein wichtiger Faktor bei der Berechnung der Wohnfläche.
    Verwandte Begriffe: Raumhöhe, Deckenhöhe, Geschosshöhe.
    Kriechzugang
    Ein Kriechzugang ist ein niedriger Zugang zu einem Raum, der oft nur kriechend passiert werden kann. Er kann die Nutzbarkeit und damit die Anrechnung zur Wohnfläche beeinflussen.
    Verwandte Begriffe: Zugang, Durchgang, Öffnung.
    Gutachter
    Ein Gutachter ist ein Sachverständiger, der die Wohnfläche professionell vermessen und eine rechtssichere Berechnung erstellen kann. Er wird oft bei Streitigkeiten oder Unklarheiten hinzugezogen.
    Verwandte Begriffe: Sachverständiger, Experte, Schätzer.
    Grundfläche
    Die Grundfläche ist die Fläche eines Raumes, gemessen am Fußboden. Sie dient als Basis für die Berechnung der Wohnfläche.
    Verwandte Begriffe: Wohnfläche, Nutzfläche, Fläche.
    Nutzfläche
    Die Nutzfläche ist die Fläche, die tatsächlich genutzt werden kann, z.B. zum Wohnen, Arbeiten oder Lagern. Sie kann von der Wohnfläche abweichen.
    Verwandte Begriffe: Wohnfläche, Grundfläche, Funktionsfläche.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Wann wird ein Abstellraum zur Wohnfläche gezählt?
      Ein Abstellraum wird zur Wohnfläche gezählt, wenn er bestimmte Kriterien erfüllt, insbesondere eine ausreichende lichte Höhe (mindestens 2 Meter für volle Anrechnung, 1-2 Meter für halbe Anrechnung). Die genauen Bestimmungen sind in der Wohnflächenverordnung (WoFlV) festgelegt.
    2. Was ist die Wohnflächenverordnung (WoFlV)?
      Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) ist eine deutsche Verordnung, die regelt, wie die Wohnfläche einer Wohnung oder eines Hauses zu berechnen ist. Sie legt fest, welche Räume und Flächen wie bei der Berechnung berücksichtigt werden. Die WoFlV dient dazu, eine einheitliche und vergleichbare Berechnungsgrundlage für Wohnflächen zu schaffen.
    3. Welche Rolle spielt die Höhe des Raumes bei der Anrechnung zur Wohnfläche?
      Die Höhe des Raumes ist ein entscheidender Faktor bei der Anrechnung zur Wohnfläche. Räume mit einer lichten Höhe von mindestens 2 Metern werden in der Regel voll angerechnet. Räume mit einer Höhe zwischen 1 und 2 Metern werden zur Hälfte angerechnet. Räume mit einer Höhe unter 1 Meter werden nicht angerechnet.
    4. Was ist ein Kriechzugang und wie beeinflusst er die Wohnflächenberechnung?
      Ein Kriechzugang ist ein niedriger Zugang zu einem Raum, der oft nur kriechend passiert werden kann. Wenn ein Abstellraum nur über einen Kriechzugang erreichbar ist und eine geringe Höhe aufweist, kann dies dazu führen, dass er nicht oder nur teilweise zur Wohnfläche gezählt wird, da die Nutzbarkeit als Wohnraum eingeschränkt ist.
    5. Warum ist es wichtig, die Wohnfläche korrekt zu berechnen?
      Eine korrekte Berechnung der Wohnfläche ist wichtig, da sie die Grundlage für Mietpreise, Kaufpreise und Nebenkostenabrechnungen bildet. Falsche Angaben zur Wohnfläche können zu rechtlichen Streitigkeiten und finanziellen Nachteilen führen.
    6. Was kann ich tun, wenn ich Zweifel an der korrekten Wohnflächenberechnung habe?
      Wenn Sie Zweifel an der korrekten Wohnflächenberechnung haben, sollten Sie einen Sachverständigen oder Gutachter beauftragen, die Wohnfläche zu überprüfen. Ein Gutachter kann die Fläche professionell vermessen und eine rechtssichere Berechnung erstellen.
    7. Welche Urteile gibt es zur Anrechnung von Abstellräumen zur Wohnfläche?
      Es gibt zahlreiche Urteile zur Anrechnung von Abstellräumen zur Wohnfläche, die sich oft auf die spezifischen Gegebenheiten des Einzelfalls beziehen. Die Gerichte berücksichtigen dabei insbesondere die Höhe des Raumes, die Nutzbarkeit und die Zugänglichkeit. Es ist ratsam, sich bei Unklarheiten rechtlich beraten zu lassen.
    8. Wie wirkt sich ein fehlender Türrahmen auf die Anrechnung aus?
      Ein fehlender Türrahmen hat in der Regel keinen direkten Einfluss auf die Anrechnung zur Wohnfläche. Entscheidend sind die Höhe des Raumes und die Nutzbarkeit. Ein fehlender Türrahmen kann jedoch ein Indiz dafür sein, dass der Raum nicht als vollwertiger Wohnraum gedacht ist.

    🔗 Verwandte Themen

    • Wohnflächenberechnung nach DINAbk. 277
      Die DIN 277 ist eine Norm, die die Berechnung von Grundflächen und Rauminhalten von Bauwerken regelt.
    • Mietminderung bei falscher Wohnflächenangabe
      Wenn die tatsächliche Wohnfläche geringer ist als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter eine Mietminderung verlangen.
    • Kaufvertragliche Vereinbarungen zur Wohnfläche
      Im Kaufvertrag sollten die genauen Angaben zur Wohnfläche festgehalten werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
    • Rechtliche Beratung bei Wohnflächenstreitigkeiten
      Bei Streitigkeiten über die Wohnfläche ist es ratsam, sich rechtlich beraten zu lassen, um die eigenen Rechte zu wahren.
    • Bedeutung der Wohnfläche für die Gebäudeversicherung
      Die Wohnfläche kann auch für die Berechnung der Beiträge zur Gebäudeversicherung relevant sein.

  2. Nutzfläche statt Wohnfläche – Türöffnung prüfen!

    Foto von wiki

    Hallo, dies ist keine Wohnfläche, sondern Nutzfläche. Warum ...
    Hallo, dies ist keine Wohnfläche, sondern Nutzfläche. Warum Hallo,

    dies ist keine Wohnfläche, sondern Nutzfläche. Warum wird denn nicht die Türöffnung auf 2 m vergrößert? Der Raum ist doch 2,35 m hoch.

    Gruß Volker

  3. Kriechzugang-Problem: Stahlträger verhindert Türerhöhung

    Antwort an Volker
    Tja, da hätte ich wirklich selbst drauf kommen können, einfach den Mauerdurchbruch höher machen, das ist ja genial!

    Da liegt ein Stahlträger in der Mauer und eine Treppe liegt zudem vor dem Durchbruch. Eine Erweiterung bzw. Erhöhung der Tür ist also nicht möglich.

    Die Frage ist auch nicht, wie ich das Problem einer zu niedrigen Tür lösen kann  -  die Frage ist, ob ein Abstellraum, der einen so niedrigen Zugang hat, voll zur Fläche einer Wohnung laut Wohnflächenverordnung zählt. Die Wohnflächenverordnung gibt dazu nichts her, ich brauche also Gerichtsurteile o.ä., gerne auch einen Verweis aus der Landesbauordnung für BW usw. Die Wohnflächenverordnung unterscheidet auch nicht zwischen Wohn- und Nutzfläche (Wohnfläche, Nutzfläche).

    Freundlich grüßt Paula

  4. Kaufpreisminderung? Ziel vor oder nach dem Kauf?

    Foto von

    Kurze Frage : Ziel?
    geht es darum, nach dem Kauf Geld zurückzufordern, oder sollen diese Dinge vor einem Kauf geregelt werden?

  5. Abstellraum: Anspruch auf Kaufpreisminderung?

    Geld zurück!
    In der Tat wünschen wir uns bei einem m²-Preis von etwa 3.500 doch ein bisschen was zurück dafür, dass wir nur Limbo-tanzend in den Raum können!

  6. Kaufvertrag: Regelungen bei Abweichung der Wohnfläche?

    Auch
    die BauOBW gibt zu Zugangsgrößen nichts her.

    Nachgefragt: Gibt es im Kaufvertrag Regelungen, wie bei Mehr- / Mindergrößen zu Verfahren ist? Wenn eine solche Regelung im Vertrag enthalten ist, ab welcher %tualen Abweichung soll diese angewendet werden?

    Fall es keine Regelung gibt, kann man davon ausgehen, dass es wie beim Mietrecht erst dann einen Ersatz- / Ausgleichsanspruch gibt, wenn die Abweichung mehr als 10 % beträgt, was bei nur 1,2 m² wohl nicht zutreffen wird. (Es sei denn, Wohnung ist größer als 120 m²)

    • Name:
    • M.P.

  7. Fehlplanung: Toter Raum durch unpraktischen Zugang

    Foto von

    Schlecht geplant
    Ja, auf die Vergrößerung der Türöffnung wären sie selbst gekommen, aber die Wohnung VOR dem Kauf zu vermessen nicht, genial!

    Tut zwar nichts zur Sache, aber wer plant eine Wohnung so, dass ein toter Raum von 1,2 m² entsteht. Verschenkter Raum.

    Gruß Volker

  8. Details zum Abstellraum: Kauf vor Baubeginn

    nochmal genauer
    Ich liefere mehr Details: Die Wohnung haben wir vor Baubeginn gekauft, da war nicht ersichtlich, wie der Zugang ist. Auch Ausmessen war nur auf dem Blatt möglich. Bitte an Volker: wenn Sie nichts sachdienliches zu schreiben haben  -  einfach lassen.

    10 % Toleranz bei Minderfläche gilt wirklich nur bei Mietwohnungen, bei Kauf findet diese Regelung keine Anwendungen, auch, wenn das immer wieder versucht wird.

    Wir haben  -  im Fall des Abstellraums  -  ja auch keine Minderfläche, wir haben eine Fläche, die extrem schlecht zugänglich ist und genau darüber finde ich nichts und genau dazu suche ich Hilfe.

  9. Abstellraum-Planung: Schwierigkeiten bei Kaufpreisminderung?

    Foto von

    Volker
    Finde Volkers Anmerkungen schon angebracht, vor allem dahingehend, wer diesen Raum geplant hat. Geld vom Verkäufer zu bekommen ist m.E. sehr schwierig. Die Wohnung wurde doch so abgenommen, oder? Oder ist gleich ein Einwand hinsichtlich der schwierigen Zugänglichkeit erfolgt?

  10. Kritik unerwünscht? Treppe vor Tür übersehen?

    Foto von

    Bitte an Paula
    Wenn sie Kritik nicht ab können, dann sollten sie hier nichts fragen. Auch auf Zeichnungen kann man sofort erkennen, wenn eine Treppe direkt vor einer Tür vorbei geht, spätestens nach Baubeginn. Ich schätze mal, dass ihnen der Fehler mit dem schwer zugängigen Raum und der falschen Wohnflächenzahl auch bei Abnahme weder bewusst, noch gestört hat. Bis die ersten Gäste kamen und einer davon ist ein Bauingenieur ...

    Gruß Volker

  11. Bauingenieur vs. Anwalt: Wer bemerkt den Mangel?

    Foto von

    Bis die ersten Gäste kamen und einer davon ist ein Bauingenieur ...
    ABER, ABER ... war der Gast nicht doch eher ein befreundeter Anwalt oder gar ein Makler? 😉 Bauingenieure sind doch eher die gelassenen Zeitgenossen, die nur feststellen, dass es eben blöd gelaufen ist ...

  12. DIN 277: Kriechkeller nicht anrechenbar – Übertragbar?

    also
    zumindest nach DINAbk. 277 wären Kriechkeller nicht anrechenbar. Warum sollte man das nicht übertragen?

  13. Gutachter-Aussage: Wohnflächenverordnung unklar?

    Ich frage mich die ganze Zeit ...
    Ich frage mich die ganze Zeit was denn der Gutachter gesagt hat. Der hätte doch genau mit dieser Fragestellung konfrontiert werden müssen. Anhand des KV und der Pläne hätte sich das doch in Nullkommanix klären lassen. Während wir eigentlich hier nur im Nebel rumstochern können ...

  14. Wohnflächenverordnung: Gutachter vermisst, Richter entscheidet

    Antworten auf Fragen
    Hallo Herr Tilgner, die Sache mit dem Kriechkeller ist ein Anfang, dem gehe ich nach.

    Hallo Familie Berg, der Gutachter hat den betreffenden Raum vermessen, gibt aber nur die Auskunft, dass die Wohnflächenverordnung dazu nichts hergibt. Er ist eben Gutachter und kein Richter, sagt er, er kann nichts auslegen, sondern nur vermessen.

    Jetzt geht es also darum, gegenüber dem Richter zu argumentieren, warum dieser Raum keine 4000,- € Wert ist  -  da kommen wir nur mit Urteilen zu ähnlichen Problemen oder ergänzenden Verordnungen hin.

    Um das ganze komplett zu machen: Wir haben während der Bauphase schon gesagt "Was ist das für "ne Zwergentür" und mit dem Bauleiter nach Lösungen gesucht  -  da waren keine. Jetzt haben wir die erste Abnahme verweigert, versuchen, das ganze gerichtlich zu regeln und hatten bis dato weder Bauingenieure, noch Makler zu Gast, sehr wohl aber den Anwalt, den wir in dieser Sache eingeschaltet haben. Und wir haben den Kaufpreis noch nicht gezahlt, aber gemindert, insofern ist es nicht korrekt, wenn ich sage, wir wollen das Geld zurück  -  wir wollen das Geld, das wir einbehalten haben behalten.

  15. Wohnflächenverordnung vs. DIN 277 im Kaufvertrag

    Zitat H. Tilgner: "zumindest nach DINA 277 ...
    Zitat H. Tilgner: "zumindest nach DINA 277 wären Kriechkeller nicht anrechenbar. Warum sollte man das nicht übertragen? "

    Wohl deshalb, weil gem. Kaufvertrag nicht Flächen nach DINAbk. 277, sondern Wohnflächen nach der Wohnflächenverordnung angesetzt wurden.

    Im übrigen unterscheidet sich dieser Raum von einem Kriechkeller dadurch, dass er zwar eine niedrige Zugangstür, ansonsten aber volle Raumhöhe hat, was bei einem Kriechkeller nicht der Fall ist.

    Meine Meinung: Das geht aus wie das Horneberger schießen. Da wird der Richter einen Vergleich vorschlagen der bei 50 % der (1,2 m²x3500) strittigen 4.200 € liegt. Als Begründung wird er anführen "Fläche fehlt ja nicht komplett, wegen erschwertem Zugang Anrechnung 50 %. Dann kriegst Du 2.100.- e und davon bezahlst Du hälftig die Anwalts- / Gerichts- und Gutachterkosten. Ob dann noch was bleibt?

    Gütliche Einigung mit dem Verkäufer wäre die bessere Lösung.

    • Name:
    • M.P.

  16. Sachverständiger: Auslegung der Wohnflächenverordnung nötig!

    Foto von

    wozu ein Sachverständiger da ist ...
    Naja, die WoFlVO kann der Richter sicher auch alleine lesen, dazu hätte er wohl keinen SV gebraucht. Von dem SV erwartet man doch aber, dass er die WoFlVO auch auslegen und kommentieren kann und nicht nur m² zählt. Die show ist wohl etwas dünn geraten. Was würde der SV sagen, wenn die Tür ganz vergessen wurde und man den Raum nur erreicht, wenn man durch ein Fenster zum Flur 60 x 80 cm groß in den Raum klettern müsste?!? Es kann ja wohl nicht sein, dass der SV dann auch nur schreibt: "Darüber steht nichts in der WoFlVO! " Da wird man als SV wohl mal was zum Thema "Gebrauchseignung" und "erwartbare Eigenschaften" absondern müssen und dann wird schnell klar, dass der Raum nicht als Wohnfläche nutzbar ist, wenn man ihn nur im Entengang erreichen kann!

  17. Besenkammer: Keine Anrechnung zur Wohnfläche!

    lächerlich ...
    Die Auslegungsdiskussion ob WFlVO oder DINAbk. ist doch lächerlich. Schauen wir noch mal auf die Maße: Grundfläche 1,2 m² und eine Türhöhe von 1,10 m und eine Türbreite von 0,70 m  -  ergo eine Besenkammer in die man nicht normal hineintreten kann und in der man sich nicht hinstellen kann, WEIL DARINNEN JA BESEN, STABSAUGER UND EIN REGAL FÜR PUTZMITTEL STEHEN sollten. Im eingeschränkten Zustand wird man wohl nur ein recht tiefes Regal hineinschieben können, und davor den Sauger stellen. Das Regal wird wohl nur von der Tür aus bis zu einer Höhe von 1,20 m zu befüllen sein. Die Raumhöhe darüber ist quasi verschenkt. Hier einen Raum mit voller Höhe anzurechnen ist schon dreist. Die Diskussion kann hier nur zwischen GAR NICHT BERECHNEN oder HÄLFTIG BERECHNEN (weil hinter der Tür zumindest theoretisch eine Raumhöhe zwischen 1,01 und 2,00 m nutzbar wäre). Wieso der gerichtlich beauftragte Sachverständige das nicht so pragmatisch erklären konnte, verstehe ich nicht.
  18. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

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    Abstellraum mit Kriechzugang: Anrechnung zur Wohnfläche?

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Frage, ob ein Abstellraum mit einem niedrigen Kriechzugang zur Wohnfläche zählt und ob eine Kaufpreisminderung gerechtfertigt ist. Die Expertenmeinungen gehen auseinander, ob die Wohnflächenverordnung (WoFlVO) oder die DINAbk. 277 zur Anwendung kommen sollte. Einigkeit besteht darin, dass die Umstände des Einzelfalls und der Kaufvertrag entscheidend sind. Die Rolle des Sachverständigen bei der Auslegung der WoFlVO wird ebenfalls diskutiert.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Beitrag Wohnflächenverordnung vs. DIN 277 im Kaufvertrag ist entscheidend, welche Norm im Kaufvertrag vereinbart wurde. Die WoFlVO und nicht die DIN 277 ist maßgeblich, wenn dies so im Vertrag steht.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Besenkammer: Keine Anrechnung zur Wohnfläche! argumentiert, dass ein Abstellraum mit einer Türhöhe von 1,10 m und einer Grundfläche von 1,2 m², der als Besenkammer genutzt wird, generell nicht zur Wohnfläche angerechnet werden sollte.

    👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie den Kaufvertrag auf Regelungen zu Mehr- oder Minderflächen. Konsultieren Sie einen Anwalt für Immobilienrecht, um Ihre Ansprüche zu prüfen und gegebenenfalls eine gütliche Einigung mit dem Verkäufer zu erzielen. Beachten Sie auch den Beitrag Wohnflächenverordnung: Gutachter vermisst, Richter entscheidet bezüglich der Rolle des Gutachters und Richters.

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