Rechnungsstellung & Fertigstellungsbericht bei Eigentumswohnung: Fristen, Mängel & Rechte?
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Rechnungsstellung & Fertigstellungsbericht bei Eigentumswohnung: Fristen, Mängel & Rechte?

Hallo Forumsteilnehmer,
ich hätte da eine Frage zum Thema Rechnungsstellung und Fertigstellungsbericht.
Es handelt sich um eine Eigentumswohnung, die bald fertig gestellt sein wird.
Die Zahlungen sind nach der MaBV geregelt (Zahlungsfälligkeit nach Fertigstellung + 10 Werktage Zahlungsziel).
Der Bauträger hat mir nun zwei Rechnungen geschickt, und zwar über die vorletzte Abschlagszahlung (Fertigstellung Fliesen- und Fassadenarbeiten (Fliesenarbeiten, Fassadenarbeiten) sowie Bezugsfertigkeit) und über die letzte Abschlagszahlung (vollständige Fertigstellung). Fälligkeit beider Rechnungen: 26.01.09
Für die vorletzte Abschlagszahlung (Fliesen- und Fassadenarbeiten (Fliesenarbeiten, Fassadenarbeiten), Bezugsfertigkeit) lag der Rechnung ein vordatierter Fertigstellungsbericht bei (26.01.09).
Die vorletzte Abschlagszahlung geht auf das Konto des Bauträgers, die letzte Abschlagszahlung auf ein Notaranderkonto.
Mein Problem ist nun, dass bis heute die in der Rechnung aufgeführten Arbeiten noch gar nicht erledigt sind. Als ich den Bauträger darauf ansprach und ihn bat, mir erst nach Fertigstellung der Arbeiten eine Rechnung zu schicken und dass ein vordatierter Fertigstellungsbericht ein Widerspruch in sich selbst ist, lehnte er dies ab und sagte mir, dass bis zur Fälligkeit ja alles fertig gestellt sein wird. Eine Ausnahme wäre hier die vollständige Fertigstellung, deshalb die Überweisung auf das Notaranderkonto.
Ich persönlich bin der Meinung, dass Rechnungen erst nach Fertigstellung erstellt werden dürfen, allein schon vor dem Hintergrund, dass ich genügend Zeit haben muss die erbrachte Leistung prüfen zu können.
Dies bezieht sich nach meiner Meinung auch auf die letzte Zahlung (Notaranderkonto). Auch hier muss die Zahlung erst nach Fertigstellung erfolgen und nach Umschreibung im Grundbuch gibt der Notar das Geld an den Bauträger frei.
Und ein vordatierter Fertigstellungsbericht grenzt nach meiner Meinung schon an Urkundenfälschung.
Wie sehen die Experten das?
Mit freundlichen Grüßen
  • Name:
  • Bernd Höpfner
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    Bei der Rechnungsstellung und dem Fertigstellungsbericht einer Eigentumswohnung sind einige Punkte zu beachten. Die Zahlungen erfolgen in der Regel nach der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV). Das bedeutet, dass die Zahlungen erst nach Baufortschritt und Fertigstellung fällig werden. Die Fälligkeit tritt nach Fertigstellung plus 10 Werktage Zahlungsziel ein.

    Es ist wichtig, den Fertigstellungsbericht genau zu prüfen. Dieser sollte alle erbrachten Leistungen detailliert aufführen. Achten Sie besonders auf die Gewerke wie Fliesenarbeiten und Fassadenarbeiten. Sollten Mängel festgestellt werden, ist es ratsam, diese schriftlich dem Bauträger mitzuteilen und eine Frist zur Behebung zu setzen.

    Bei Unstimmigkeiten bezüglich der Rechnungsstellung oder des Fertigstellungsberichts, insbesondere bei Verdacht auf Urkundenfälschung, empfehle ich, einen Experten (Rechtsanwalt für Baurecht) hinzuzuziehen. Dieser kann die Sachlage prüfen und Sie rechtlich beraten.

    👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie den Fertigstellungsbericht sorgfältig und lassen Sie sich bei Unklarheiten oder Mängeln rechtlich beraten.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    MaBV
    Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist eine deutsche Rechtsverordnung, die die Pflichten von Maklern und Bauträgern regelt. Sie dient dem Schutz von Verbrauchern bei Immobiliengeschäften und Bauvorhaben.
    Verwandte Begriffe: Bauträgervertrag, Zahlungsplan, Baufortschritt.
    Fertigstellungsbericht
    Ein Fertigstellungsbericht ist ein Dokument, das den Abschluss eines Bauprojekts oder eines Bauabschnitts bescheinigt. Er listet alle erbrachten Leistungen auf und dient als Grundlage für die Rechnungsstellung.
    Verwandte Begriffe: Bauabnahme, Mängelprotokoll, Leistungsverzeichnis.
    Abschlagszahlung
    Eine Abschlagszahlung ist eine Teilzahlung, die während der Bauphase entsprechend dem Baufortschritt geleistet wird. Die Höhe und Fälligkeit der Abschlagszahlungen sind im Bauträgervertrag festgelegt.
    Verwandte Begriffe: Zahlungsplan, Baufortschritt, Rechnungsstellung.
    Notaranderkonto
    Ein Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto, das von einem Notar verwaltet wird. Es dient dazu, die Kaufpreiszahlung sicherzustellen.
    Verwandte Begriffe: Treuhandkonto, Kaufpreiszahlung, Eigentumsübertragung.
    Bauträger
    Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Bauprojekte plant, finanziert und realisiert. Er ist sowohl Bauherr als auch Verkäufer der Immobilie.
    Verwandte Begriffe: Bauherr, Projektentwickler, Generalunternehmer.
    Mängelanzeige
    Eine Mängelanzeige ist die schriftliche Mitteilung von Mängeln an einer Immobilie oder Bauleistung an den Bauträger oder Handwerker. Sie ist Voraussetzung für die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen.
    Verwandte Begriffe: Gewährleistung, Mängelbeseitigung, Sachverständiger.
    Grundbuch
    Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem alle Grundstücke und die damit verbundenen Rechte (z.B. Eigentumsverhältnisse, Belastungen) verzeichnet sind. Die Umschreibung im Grundbuch ist erforderlich, um das Eigentum an einer Immobilie zu übertragen.
    Verwandte Begriffe: Eigentumsübertragung, Auflassung, Notar.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist die MaBV und welche Bedeutung hat sie für die Rechnungsstellung?
      Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) regelt die Zahlungsmodalitäten bei Bauträgerverträgen. Sie dient dem Schutz der Käufer, indem sie sicherstellt, dass Zahlungen nur entsprechend dem Baufortschritt und nach Fertigstellung fällig werden. Dies minimiert das Risiko für den Käufer, bei Insolvenz des Bauträgers Geld zu verlieren.
    2. Was sollte ich bei der Prüfung des Fertigstellungsberichts beachten?
      Der Fertigstellungsbericht sollte detailliert alle erbrachten Leistungen auflisten. Achten Sie darauf, dass alle Gewerke (z.B. Fliesenarbeiten, Fassadenarbeiten) vollständig und mangelfrei ausgeführt wurden. Vergleichen Sie den Bericht mit den vertraglichen Vereinbarungen und dem tatsächlichen Zustand der Wohnung.
    3. Was mache ich, wenn ich Mängel im Fertigstellungsbericht oder an der Wohnung feststelle?
      Dokumentieren Sie die Mängel schriftlich und setzen Sie dem Bauträger eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung. Senden Sie die Mängelanzeige per Einschreiben mit Rückschein, um den Zugang nachweisen zu können. Bei schwerwiegenden Mängeln oder Uneinigkeit mit dem Bauträger sollten Sie einen Sachverständigen oder Rechtsanwalt hinzuziehen.
    4. Was bedeutet Zahlungsfälligkeit nach Fertigstellung + 10 Werktage Zahlungsziel?
      Das bedeutet, dass Sie die Rechnung erst 10 Werktage nach der tatsächlichen Fertigstellung der Wohnung bezahlen müssen. Diese Frist gibt Ihnen Zeit, den Fertigstellungsbericht zu prüfen und eventuelle Mängel zu beanstanden.
    5. Was ist ein Notaranderkonto und welche Funktion hat es?
      Ein Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto, das von einem Notar verwaltet wird. Es dient dazu, die Kaufpreiszahlung sicherzustellen. Der Käufer zahlt den Kaufpreis auf das Notaranderkonto ein, und der Notar zahlt den Betrag an den Verkäufer (Bauträger) aus, sobald alle Voraussetzungen für die Eigentumsübertragung erfüllt sind.
    6. Was kann ich tun, wenn ich den Verdacht auf Urkundenfälschung habe?
      Bei Verdacht auf Urkundenfälschung sollten Sie umgehend einen Rechtsanwalt einschalten. Dieser kann die Unterlagen prüfen und gegebenenfalls rechtliche Schritte einleiten. Es ist ratsam, auch die Polizei zu informieren.
    7. Welche Rolle spielt der Notar bei der Umschreibung im Grundbuch?
      Der Notar ist für die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch zuständig. Er stellt sicher, dass alle notwendigen Unterlagen vorliegen und die Umschreibung korrekt erfolgt. Erst nach der Umschreibung im Grundbuch sind Sie offiziell Eigentümer der Wohnung.
    8. Was sind Abschlagszahlungen und wann sind diese fällig?
      Abschlagszahlungen sind Teilzahlungen, die während der Bauphase entsprechend dem Baufortschritt geleistet werden. Die Höhe und Fälligkeit der Abschlagszahlungen sind im Bauträgervertrag festgelegt.

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  2. 🔴 Bauträger-Rechnung: Fragwürdige Vorgehensweise bei Fertigstellung

    Ich bin zwar kein RA ...
    Ich bin zwar kein RA aber diese Vorgehensweise halte ich für doch sehr fragwürdig (vorsichtig formuliert!).
    Eine Rechnung mit einem Fertigstellungsbericht zu begründen, die vordatiert ist und zu behaupten, dass bis dahin ja alles erledigt sein würde ... heftigstes Kopfschütteln!
    Ich würde beide Rechnungen nehmen, eintüten und zurückschicken mit der Begründung, dass der vertraglich vereinbarte Bautenstand noch nicht erreicht ist. Ob die vordatierten Rechnungen bzw. Fertigstellungsberichte rechtlich zu würdigen sind kann ich nicht beurteilen. Kopien hiervon würde ich in jedem Falle mal anfertigen.
    Laienmeinung, keine Rechtsberatung!
    Vielleicht können die rechtlich versierten hier mal etwas zu dieser Vorgehensweise sagen ... ich schüttel noch immer mein Haupt ...
    Gruß
    Thomas

  3. ✅ Fertigstellungsbescheinigung: Erst nach Mängelbeseitigung gemäß MaBV

    erst nach Behebung aller Mängel gibt es Fertigstellungsbescheinigung
    Die vollständige Fertigstellung im Sinne von § 3 Makler- und Bauträgerverordnung (Maklerverordnung, Bauträgerverordnung), MaBV, eines mit Bauträgervertrag erstellten Bauwerks, liegt weder mit der Abnahme des Bauwerks noch mit bloßer Freiheit des Bauwerks von wesentlichen Mängeln vor. Sie ist erst dann gegeben, wenn der Bauträger sämtliche nach dem Bauträgervertrag geschuldeten Leistungen in ordnungsgemäßer Form erbracht hat. Der Bauträger muss zur vollständigen Fertigstellung alle Mängel, auch die, die sich erst nach der Abnahme zeigen, behoben haben. Eine Einschränkung kommt allenfalls im Fall geringfügiger, beispielsweise kleiner optischer Mängel in Betracht.
    ein vor der Fertigstellung datierte Bescheinigung sehe ich deshalb als Betrugsversuch.
    Denn die arbeiten sind anscheinend noch nicht mal gemacht worden, also auch nicht abnahmefähig.
    Erst arbeiten und dann wird abgenommen und nicht anders herum, egal was der Bauunternehmer meint ... dem würde ich richtig den Kopf waschen
    Gruß
    • Name:
    • Herr Fab-2455-Kai
  4. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Rechnungsstellung & Fertigstellungsbericht bei Eigentumswohnung: Rechte & Pflichten

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die korrekte Rechnungsstellung und den Fertigstellungsbericht bei Eigentumswohnungen gemäß MaBV. Strittig sind vor allem vordatierte Rechnungen und die Fälligkeit von Abschlagszahlungen vor vollständiger Mängelbeseitigung. Der Bauträger muss alle vertraglich vereinbarten Leistungen erbringen, bevor eine Fertigstellungsbescheinigung ausgestellt werden kann. Die Einhaltung der Zahlungsfälligkeit nach Fertigstellung gemäß MaBV ist entscheidend.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut 🔴 Bauträger-Rechnung: Fragwürdige Vorgehensweise bei Fertigstellung ist eine vordatierte Rechnung mit einem Fertigstellungsbericht, der auf zukünftigen Leistungen basiert, äußerst fragwürdig. Dies sollte unbedingt hinterfragt und gegebenenfalls rechtlich geprüft werden.

    ✅ Zusatzinfo: Die vollständige Fertigstellung im Sinne der MaBV bedeutet, dass der Bauträger alle geschuldeten Leistungen ordnungsgemäß erbracht hat, wie im Beitrag ✅ Fertigstellungsbescheinigung: Erst nach Mängelbeseitigung gemäß MaBV erläutert wird. Die Abnahme des Bauwerks oder die bloße Freiheit von wesentlichen Mängeln reichen hierfür nicht aus.

    👉 Handlungsempfehlung: Überprüfen Sie die Rechnungsstellung und den Fertigstellungsbericht sorgfältig auf Übereinstimmung mit dem Bauträgervertrag und der MaBV. Bei Unklarheiten oder vordatierten Rechnungen sollten Sie den Bauträger kontaktieren und gegebenenfalls rechtlichen Rat einholen. Achten Sie auf die korrekte Zahlungsfälligkeit nach Fertigstellung und vollständiger Mängelbeseitigung.

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