Wasserschaden nach Rohbauabnahme: Gewährleistung, Fristsetzung & Vorgehen gegen Bauunternehmer?

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Ich verstehe, dass Sie einen Wasserschaden nach der Rohbauabnahme haben und der Bauunternehmer die Gewährleistung ablehnt. Ein öbSV (öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger) bestätigt Ihre Meinung.

🔴 Gefahr: Ein unbehandelter Wasserschaden kann zu erheblichen Folgeschäden wie Schimmelbildung und strukturellen Schäden am Gebäude führen.

Ich empfehle Ihnen folgende Schritte:

• Dokumentation: Sichern Sie alle Beweise (Fotos, Gutachten des öbSV).
• Fristsetzung: Setzen Sie dem Bauunternehmer erneut eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung, unter Hinweis auf das Gutachten des öbSV.
• Rechtliche Beratung: Konsultieren Sie einen Anwalt für Baurecht. Dieser kann die Erfolgsaussichten einer Klage prüfen und Sie über Ihre Rechte aufklären.
• Einstweilige Verfügung: Bei dringendem Handlungsbedarf (z.B. bei fortschreitender Durchnässung) kann eine einstweilige Verfügung erwogen werden, um den Bauunternehmer zur sofortigen Mängelbeseitigung zu zwingen.

👉 Handlungsempfehlung: Holen Sie sich umgehend rechtlichen Rat und setzen Sie dem Bauunternehmer eine letzte, klare Frist zur Mängelbeseitigung. Dokumentieren Sie jeden Schritt sorgfältig.

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Der vorliegende Fall beschreibt einen Wasserschaden nach der Rohbauabnahme, bei dem der Bauunternehmer die Verantwortung ablehnt, obwohl ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (öbSV) die Mängel bestätigt. Die rechtliche Situation ist komplex, da die Abnahme die Beweislast umkehrt: Der Bauherr muss nun nachweisen, dass der Mangel bereits vor der Abnahme vorlag oder auf einem Planungs- oder Ausführungsfehler des Unternehmers beruht. Die Tatsache, dass der öbSV die Meinung des Bauherrn teilt, ist ein starkes Indiz, aber kein rechtskräftiger Beweis.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr besteht darin, dass der Bauherr ohne rechtsverbindliche Fristsetzung und ohne Zustellung des Gutachtens selbst in Verzug gerät. Wenn er eigenmächtig mit dem Weiterbau beginnt, könnte der Unternehmer argumentieren, dass die Mängel durch die Folgearbeiten überdeckt oder verursacht wurden. Zudem droht der Verlust von Gewährleistungsansprüchen, wenn nicht formal korrekt vorgegangen wird.

➕ Ergänzung: Die bisherige Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung war ein erster Schritt, aber nach der Ablehnung durch den Unternehmer ist eine zweite, konkrete Fristsetzung erforderlich. Diese muss schriftlich erfolgen, eine angemessene Frist (in der Regel 10-14 Tage) setzen und die Konsequenzen bei Nichteinhaltung klar benennen (z.B. Mängelbeseitigung durch Dritte auf Kosten des Unternehmers). Das Gutachten des öbSV sollte dem Unternehmer vorab in Kopie zugehen, um ihm die Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie umgehend einen auf Bau- und Architektenrecht spezialisierten Rechtsanwalt. Lassen Sie das Gutachten des öbSV dem Unternehmer per Einschreiben mit Rückschein zustellen und setzen Sie eine letzte, angemessene Frist zur Mängelbeseitigung. Beginnen Sie keinesfalls mit dem Weiterbau, bevor die Mängel dokumentiert und rechtlich geklärt sind. Nur so können Sie eine Bauruine verhindern und Ihre Gewährleistungsansprüche sichern.

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Der Sachverhalt beschreibt einen nach Rohbauabnahme aufgetretenen Wasserschaden, bei dem der Bauunternehmer die Verantwortung ablehnt, obwohl ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (öbSV) die Mängel bestätigt hat. Die gesetzliche Gewährleistungsfrist von fünf Jahren für Bauwerke beginnt mit der Abnahme, sodass der Anspruch grundsätzlich noch besteht. Die Fristsetzung durch die Bauherrin war formal korrekt, doch die einseitige, nicht begleitete Besichtigung durch den Unternehmer ohne Dokumentation oder gemeinsame Feststellung der Schadensursache ist rechtlich unzureichend und entbindet die Bauherrin nicht von ihrer Darlegungs- und Beweislast.

🔴 Gefahr: Ohne ein gerichtsfestes, unabhängiges Gutachten besteht erhebliches Risiko, dass im Streitfall die Beweislast nicht erfüllt wird – insbesondere bei komplexen Ursachen wie Feuchteschäden, die oft mehrere Einflussfaktoren (Planung, Ausführung, Material, Bauphysik) umfassen.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, der Bauunternehmer habe sich "rausgeredet", ist juristisch irreführend: Ein Vertragspartner kann nicht durch bloße Ablehnung von der Gewährleistungspflicht befreit werden – vielmehr ist die sachliche Prüfung der Mängelursache entscheidend.

➕ Ergänzung: Ein öbSV-Gutachten ist zwar fachlich gewichtig, aber nicht automatisch gerichtsfest – es muss die konkrete Ursache (z. B. fehlerhafte Dichtung, mangelhafte Anschlussdetails, fehlende Entwässerung) mit Nachweis (Fotos, Messungen, Bauplanvergleich) benennen und eine verursachungsgerechte Zuordnung zum Vertragsgegenstand vornehmen.

🔴 Gefahr: Unverzügliche Weiterbauarbeiten ohne vorherige Schadensdokumentation und Ursachenklärung können zu Beweisverwertungsverboten führen – etwa wenn Spuren beseitigt werden, bevor die Ursache zweifelsfrei festgestellt ist.

❌ Widerspruch: Die Aussage "Ich will weiterbauen und eine Bauruine verhindern" ist verständlich, aber rechtlich riskant: Unkoordinierte Weiterbauarbeiten können den ursprünglichen Schaden verdecken oder verändern und damit die Beweissicherung erschweren oder unmöglich machen.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen unabhängigen, öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Bautechnik mit einem vollständigen, gerichtsfesten Gutachten zur Schadensursache, Verursachung und Sanierungsumfang – und setzen Sie dem Bauunternehmer danach eine neue, schriftliche Frist zur Mängelbeseitigung unter Hinweis auf die drohende Selbstvornahme mit Kostenerstattungsanspruch.