Baumängel im Rohbau: Gutachten, Mängelbeseitigung & Haftung von Architekt/Bauleiter?
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Baumängel im Rohbau: Gutachten, Mängelbeseitigung & Haftung von Architekt/Bauleiter?

Hallo,
einige haben ja bestimmt den Beitrag 3973 gelesen. Wir haben jetzt einen SV hinzugezogen und ein Gutachten in der Hand. Es ist tatsächlich so, wie auch von allen hier vermutet, dass wir zum Teil erhebliche Mängel an unserem Rohbau haben. Jetzt habe ich zwei Fragen. Eine technische und eine rechtliche.
Wir bauen unser Haus in NRW (Baustoff: Poroton) mit einem Architekten, der zugleich auch die Bauleitung macht. Mit ihm haben wir einen Vertrag bis zur Leistungsphase Objektüberwachung abgeschlossen. Unser Architekt hat auch die Ausschreibungen gemacht. Für den Bauunternehmer haben wir uns auch auf Anraten unseres Architekten entschieden. Mit dem Bauunternehmer haben wir einen Vertag nach VOBAbk. geschlossen. Vertragspartner in diesem Vertrag sind wir als Bauherren und der BU. An wen geben wir die Aufforderung zur Mängelbeseitigung gemäß des vorliegenden Gutachtens? Ist dafür unser Bauleiter/Architekt zuständig? Schließlich hat er ja seine Pflicht der Objektüberwachung verletzt und ist für den ordnungsgemäßen Bau zuständig. Oder haben wir unsere Forderung an den Rohbauer, also unserem Bauunternehmer, mit dem wir einen VOB-Vertrag abgeschlossen haben, zu geben? Klar, wir könnten (oder sollten?) jetzt einen Rechtsanwalt hinzuziehen. Wir hoffen aber, dass wir jetzt erstmal ohne RA auskommen und die Mängelbeseitigung auf diesem Wege einleiten können.
Bei der zweiten Frage geht es um den verarbeiteten Dünnbettmörtel. Der SV stellte fest, dass sich einige Steine ohne größeren Kraftaufwand vom Mörtelbett nehmen ließen. Der obere Stein wurde auf der Unterseite nicht mit dem Dünnbettmörtel benetzt. Ursachen dafür könnten z.B. sein, dass der Mörtel zum Zeitpunkt des Steinesetzens bereits angetrocknet war. Jetzt sagt unser BU, dass er auf seinem Firmengelände ein Testmauerwerk aufgestellt hat und die gleichen Materialien und den gleichen Kleber (Dünnbettmörtel) benutzt hat. Auch hier ließen sich wohl lange nach der Trocknungszeit noch Steine entnehmen. Er sagte mir jetzt, dass der Kleber wohl nur auf Auflastkraft, nicht aber auf Zugkraft ausgelegt ist. Außerdem würden die Steine genug statische Wirkung erhalten, wenn die Decke drauf ist. Er will (bzw. er versucht) sich das bei dem Hersteller der Steine bzw. des Dünnbettmörtels bestätigen lassen. Das kann es doch nicht sein. Ich frage mich dann als Laie, warum überhaupt Mörtel? Noch dazu kommt, dass ja nicht alle Steine unseres Mauerwerks so einfach zu lösen sind. Es gibt durchaus Steine, welche "bombenfest" sitzen. So, wie ich es von allen Steinen erwarte. Was meint die Fach-Gemeinde dazu. Unser SV bestätigt übrigens auch unsere Meinung, dass durch die geringe Haftscherfestigkeit des DM mit den Porotonsteinen die Zugfestigkeit nicht der geplanten entspricht bzw. nicht gegeben ist.
Danke und Gruß,
Fredi
  • Name:
  • Fredi
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Unsachgemäße Ausführung von Mauerarbeiten kann die Statik des Gebäudes beeinträchtigen. Statische Nachweise sind zwingend erforderlich.

    🔴 Kritisch: Feuchtigkeit im Mauerwerk kann zu Schimmelbildung und Bauschäden führen. Ursachenforschung und Trockenlegung sind unerlässlich.

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    Ich verstehe, dass Sie nach der Feststellung erheblicher Mängel an Ihrem Rohbau durch ein Gutachten nun Fragen zur technischen Umsetzung der Mängelbeseitigung und zur Verantwortlichkeit der Beteiligten haben.

    🔴 Gefahr: Baumängel am Rohbau können die gesamte Statik und Bausubstanz Ihres Hauses gefährden. Eine unsachgemäße Mängelbeseitigung kann die Situation verschlimmern.

    Bezüglich der technischen Fragen zum Dünnbettmörtel und der Haft- bzw. Zugfestigkeit von Porotonsteinen empfehle ich, sich direkt an den Hersteller des Dünnbettmörtels zu wenden. Die technischen Datenblätter und Anwendungsrichtlinien geben Aufschluss über die korrekte Verarbeitung und die zu erwartenden Festigkeiten. Auch ein Statiker kann hier weiterhelfen.

    Die Pflichten des Architekten in der Leistungsphase der Objektüberwachung umfassen die Kontrolle der Bauausführung auf Übereinstimmung mit den Plänen und der Einhaltung der anerkannten Regeln der Technik. Wenn der Architekt diese Pflichten verletzt hat, kann er für die entstandenen Schäden haftbar gemacht werden. Gleiches gilt für den Bauleiter, sofern er mangelhaft gearbeitet hat.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie die Mängelbeseitigung von einem unabhängigen Bauingenieur oder einem erfahrenen Maurerfachbetrieb planen und überwachen. Dokumentieren Sie alle Schritte der Mängelbeseitigung sorgfältig, um Ihre Ansprüche gegenüber den Verantwortlichen zu sichern. Ziehen Sie einen Anwalt für Baurecht hinzu, um Ihre Ansprüche durchzusetzen.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Rohbau
    Der Rohbau umfasst die tragende Struktur eines Gebäudes, einschließlich Fundamente, Mauern, Decken und Dachkonstruktion. Er stellt die Basis für den weiteren Ausbau dar.
    Verwandte Begriffe: Tragwerk, Bausubstanz, Gründung
    Dünnbettmörtel
    Ein spezieller Mörtel für die Verlegung von Mauersteinen mit geringer Fugenbreite. Er zeichnet sich durch hohe Klebekraft und schnelle Aushärtung aus.
    Verwandte Begriffe: Mauermörtel, Klebemörtel, Fugenmörtel
    Objektüberwachung
    Die Objektüberwachung ist die Bauüberwachung durch den Architekten oder Ingenieur. Sie umfasst die Kontrolle der Bauausführung auf Übereinstimmung mit den Plänen und die Einhaltung der Baubeschreibung.
    Verwandte Begriffe: Bauleitung, Bauüberwachung, Qualitätskontrolle
    Mängelbeseitigung
    Die Beseitigung von Mängeln, die während der Bauausführung oder nach Fertigstellung des Gebäudes festgestellt werden. Sie umfasst die Reparatur oder den Austausch mangelhafter Bauteile.
    Verwandte Begriffe: Nachbesserung, Gewährleistung, Schadensersatz
    Porotonsteine
    Porotonsteine sind Mauerziegel mit hoher Wärmedämmung, hergestellt aus Ton und Zuschlagstoffen. Sie werden häufig im Wohnungsbau verwendet.
    Verwandte Begriffe: Mauerziegel, Ziegelsteine, Hochlochziegel
    Haftscherfestigkeit
    Die Haftscherfestigkeit ist die Widerstandsfähigkeit einer Verbindung gegen Schubkräfte, die parallel zur Oberfläche wirken. Sie ist ein wichtiger Faktor für die Stabilität von Verbindungen.
    Verwandte Begriffe: Scherfestigkeit, Adhäsion, Kohäsion
    Zugfestigkeit
    Die Zugfestigkeit ist die Widerstandsfähigkeit eines Materials gegen Zugkräfte, die senkrecht zur Oberfläche wirken. Sie ist ein wichtiger Faktor für die Stabilität von Bauteilen.
    Verwandte Begriffe: Festigkeit, Dehnung, Elastizität
    Bauleitung
    Die Bauleitung ist die verantwortliche Person auf der Baustelle, die die Ausführung der Bauarbeiten koordiniert und überwacht. Sie ist für die Einhaltung der Pläne, der Baubeschreibung und der einschlägigen Vorschriften verantwortlich.
    Verwandte Begriffe: Objektüberwachung, Bauüberwachung, Projektleitung

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Welche Pflichten hat ein Architekt bei der Objektüberwachung?
      Die Objektüberwachung durch den Architekten umfasst die Kontrolle der Bauausführung auf Übereinstimmung mit den Plänen, die Einhaltung der Baubeschreibung und der einschlägigen Vorschriften sowie die Koordination der am Bau beteiligten Unternehmen. Er muss Mängel erkennen und deren Beseitigung veranlassen.
    2. Was ist Dünnbettmörtel und wofür wird er verwendet?
      Dünnbettmörtel ist ein spezieller Mörtel, der in sehr dünner Schicht (wenige Millimeter) aufgetragen wird, um plane Mauersteine wie Porotonsteine zu vermauern. Er ermöglicht eine schnelle und präzise Verarbeitung und sorgt für eine hohe Festigkeit der Mauerwerksverbindung.
    3. Wie kann ich Baumängel dokumentieren?
      Baumängel sollten detailliert mit Fotos, Videos und schriftlichen Protokollen dokumentiert werden. Wichtig sind Datum, Uhrzeit, genaue Beschreibung des Mangels und eventuelle Zeugen. Diese Dokumentation dient als Beweismittel bei der Geltendmachung von Ansprüchen.
    4. Wer haftet für Baumängel am Rohbau?
      Für Baumängel am Rohbau können verschiedene Parteien haftbar gemacht werden, darunter der Bauunternehmer, der Architekt (bei Planungs- oder Überwachungsfehlern) und der Bauleiter (bei mangelhafter Bauleitung). Die Haftung hängt von der Ursache des Mangels und den vertraglichen Vereinbarungen ab.
    5. Was ist bei der Mängelbeseitigung zu beachten?
      Die Mängelbeseitigung sollte fachgerecht und unter Berücksichtigung der anerkannten Regeln der Technik erfolgen. Es ist ratsam, einen unabhängigen Sachverständigen hinzuzuziehen, um die Mängelbeseitigung zu überwachen und sicherzustellen, dass sie ordnungsgemäß durchgeführt wird.
    6. Welche Rolle spielt ein Gutachten bei Baumängeln?
      Ein Gutachten dient dazu, die Ursache und den Umfang von Baumängeln festzustellen und die Kosten für die Mängelbeseitigung zu ermitteln. Es ist ein wichtiges Beweismittel bei Streitigkeiten zwischen Bauherren und Bauunternehmen oder Architekten.
    7. Was bedeutet Haftscherfestigkeit bei Porotonsteinen?
      Die Haftscherfestigkeit beschreibt die Widerstandsfähigkeit der Verbindung zwischen Stein und Mörtel gegen Schubkräfte. Sie ist ein wichtiger Faktor für die Stabilität des Mauerwerks, insbesondere bei horizontalen Belastungen.
    8. Was ist Zugfestigkeit und warum ist sie wichtig?
      Die Zugfestigkeit ist die Fähigkeit eines Materials, Zugkräften standzuhalten, ohne zu reißen. Bei Mauerwerk ist die Zugfestigkeit des Mörtels und der Steine wichtig, um Risse und Schäden durch Spannungen zu vermeiden.

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    • Statische Probleme im Rohbau
      Welche Gefahren bestehen bei statischen Mängeln und wie können diese behoben werden?

  2. Anwalt einschalten! Formfehler vermeiden bei Rohbaumängeln

    Bitte, bitte ...
    in einem so verworenen Fall -Architekt und Bauunternehmer heben irgendwelche Verbindungen, Fachberater und Statiker spielen in deren Mannschaft  -  so was nicht ohne RA machen.
    Ich sage es immer wieder, Formfehler sind des Gegners Liebling.
    Sie müssen die Mängelrüge (als AGAbk.) an den Bauunternehmer schicken und sollten parrallel den Architekt auch eine schicken: wg mangelhafter Werkleistung.
    Aber wie gesagt, dass MUSS ein Anwalt formulieren, sind haben Sie nur Scherben in der Hand. NICHT alleine machen.

  3. Rohbaumängel: Angst vor Gericht? Rechtssicher handeln!

    Danke für klare Aussage. Wir geben ja zu, ...
    Danke für klare Aussage.
    Wir geben ja zu, dass wir ein bisschen Angst haben, dass das ganze irgendwann noch vor Gericht landet. Wie das enden kann (Dauer, Kosten, Nerven etc.) hat man oft gelesen bzw. gehört. Wir hoffen immer noch auf den einfacheren Weg. Wahrscheinlich haben Sie aber Recht. Unser angedachter Weg: Wir sind jetzt noch in der Rohbauphase, der Rohbau ist natürlich noch nicht abgenommen, auch nicht in Teilen, die Mängel (bisher) sind bekannt, wir haben einen sehr guten SV, den wir auch zur Abnahme wieder beauftragen wollen, sind alle Mängel behoben, wird auch eine Abnahme stattfinden. Als Laie fragt man sich natürlich, warum sollen wir zu diesem Zeitpunkt einen RA einschalten. Bei der klaren Lage. Sie haben natürlich mehr Erfahrung (meine ich jetzt natürlich nicht negativ 🙂.
    Gruß,
    Fredi

  4. Rechtssicher agieren: Anwalt bei Baumängeln im Rohbau

    Foto von Lieselotte Tussing

    herrjeh..
    einen Anwalt einschalten heißt doch nicht, dass Sie Ihrem Vertragspartner den Krieg erklären. Sie müssen nur rechtssicher agieren, um im Vorfeld keine Fehler zu machen, FALLS Ihr AN den Krieg erklärt.
    Wenn es Ihnen so peinlich ist, den Anwalt das Schreiben in Ihrem Namen verschicken zu lassen, nehmen Sie nur seinen Text und schreiben ihn ab. Dann aber ständigen Kontakt mit Ihrem Anwalt halten, um Antworten von Ihm prüfen und bewerten zu lassen.
    • Name:

  5. Kosten sparen vs. Rechtssicherheit: Anwalt bei Rohbaumängeln?

    Peinlich?
    Peinlich ist es beim besten Willen nicht. Hier geht es aber auch um Kosten. Klar, es kann sein, dass die wirklich nicht im Verhältnis stehen. Aber wenn man sie sparen könnte und das gleiche Ergebnis rauskommt, wäre uns natürlich geholfen.
    Danke aber für die Antworten. Der Weg zum RA scheint hier umumgänglich.
    Hat noch jemand eine Antwort auf die zweite Frage? Das wäre klasse. Danke und Gruß, Fredi

  6. Realität vs. Blauäugigkeit: Baumängel erfordern Fachmann!

    Vielleicht ...
    sollten Sie als Erstes zum Arzt gehen und sich ein Mittel verschreiben lassen, dass Ihre AWG (AllesWirdGut)  -  Hormone neutralisiert. Nix für ungut, aber so viel Blauäugigkeit tu schon fast weh.

    Nix wird gut! Ihre Vertragspartner schlagen sich in der Regel tagtäglich mit den entsprechenden Regelungen herum und schreiben Ihnen irgendwo im "Kleingedruckten" was, wodurch Sie den Prozess verlieren. Oder erschlagen Sie mit Papier, sodass Sie am Ende nicht mehr wissen, wo oben oder unten ist.

    Das Ding scheint doch von Anfang an neben der Spur zu laufen. Da hilft kein Abnahme verweigern uns so'n Zeugs.

    TU's Rat beherzigen ist das Mindeste. Aber, ganz ehrlich: Ein Fachmann merkt, wenn Ihnen ein Anwalt "vorgesagt" hat. Dann lieber offen und ehrlich. Anwalt ist nicht gleich Rechtsstreit oder Prozess.
    ***

  7. Rohbaumängel: Frage 2 noch offen – Wer kann helfen?

    Puh!
    Ist ja schon gut. Gabe es ja verstanden. Kann man diese AGW-Hormone auch irgendwo im freien Handel kaufen 🙂. Wer weiß, wofür die nochmal gut sein könnten.
    Also: Frage 1 (klar) beantwortet. Frage 2 noch offen.
    Danke und Gruß,
    Fredi

  8. Materialtipp: Zeller Poroton PDF zu Dünnbettmörtel

    Viel ist es nicht..
    aber evtl. hilft es ja.

  9. Dünnbettmörtel-Info: Danke für den hilfreichen Link!

    Danke
    Werde ich mir heute Abend mal durchlesen. Bin jetzt im Büro und muss "nebenbei" noch für meinen AGAbk. arbeiten. Danke für die Mühe und den Link.
    Gruß,
    Fredi

  10. Humor: AWG-Hormone – Gibt's die auch von Ratiofarm?

    AWG-Hormone ...
    Gibt es da nicht auch was von Ratiofarm 😉

  11. Dünnbettmörtel: Quick-Mix für Wienerberger Plansteine

    ich habe selber noch nicht nachgesucht
    aber der Kleberhersteller ist Quick Mix für Wienerberger.

  12. Bezugsquelle: Dünnbettmörtel auch bei OBI erhältlich!

    @ Dühlmeyer
    ... oder bei OBI 😉
    Herzliche Grüße,

  13. Wienerberger Plansteine: Bezeichnung für Dünnbettmörtel gesucht

    Dünnbettmörtel
    Hallo,
    weiß jemand, wie die genaue Bezeichnung des Dünnbettmörtels für die Wienerberger-Plansteine ist? Ich gehe jetzt auch davon aus, dass der DM von der Firma Quick-Mix kommt. Kann auf deren Seite allerdings nichts eindeutiges finden.
    Danke,
    Fredi
  14. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Rohbaumängel: Gutachten, Haftung und die richtige Mängelbeseitigung

    💡 Kernaussagen: Bei Rohbaumängeln ist die Einschaltung eines Anwalts ratsam, um Formfehler zu vermeiden und rechtssicher zu agieren. Die korrekte Bezeichnung des Dünnbettmörtels für Wienerberger Plansteine ist wichtig. Eine frühzeitige Begutachtung durch einen Sachverständigen hilft, das Ausmaß der Mängel festzustellen und die Verantwortlichkeiten zu klären.

    🔴 Wichtiger Hinweis: Wie im Beitrag Realität vs. Blauäugigkeit: Baumängel erfordern Fachmann! betont, ist es entscheidend, die Situation realistisch einzuschätzen und sich nicht auf unbegründeten Optimismus zu verlassen.

    ✅ Empfehlung: Es wird empfohlen, parallel zur Mängelrüge an den Bauunternehmer auch den Architekten zu informieren, wie im Beitrag Anwalt einschalten! Formfehler vermeiden bei Rohbaumängeln geraten wird. Dies dient der Wahrung von Ansprüchen gegenüber allen beteiligten Parteien.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie die genaue Bezeichnung des benötigten Dünnbettmörtels, wie in Wienerberger Plansteine: Bezeichnung für Dünnbettmörtel gesucht diskutiert, um Folgeschäden zu vermeiden. Nutzen Sie den Link im Beitrag Materialtipp: Zeller Poroton PDF zu Dünnbettmörtel für weitere Informationen.

    🔧 Zusatzinfo: Quick-Mix ist ein Hersteller von Dünnbettmörtel für Wienerberger Plansteine, wie im Beitrag Dünnbettmörtel: Quick-Mix für Wienerberger Plansteine erwähnt. Der Bezug über OBI ist ebenfalls möglich (siehe Bezugsquelle: Dünnbettmörtel auch bei OBI erhältlich!).

    Die Diskussionsteilnehmer raten dringend dazu, bei Baumängeln im Rohbau nicht zu zögern, rechtlichen Rat einzuholen, um die eigenen Interessen als Bauherr zu schützen und die Mängelbeseitigung effektiv durchzusetzen. Die Beiträge zeigen, dass eine Kombination aus technischem Verständnis und juristischer Expertise entscheidend ist, um den Schaden zu minimieren und die Verantwortlichen zur Rechenschaft zu ziehen.

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