Baubegleitung Honorar: Kosten, Abrechnung & Leistungen in der Altbausanierung?
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Baubegleitung Honorar: Kosten, Abrechnung & Leistungen in der Altbausanierung?

Hallo,
bei der Planung einer Altbausanierung mussten wir einige Pannen wegstecken. Um die Ausführung überwachen zu lassen, wollten wir jemanden zur Baubetreuung beauftragen, der das Ganze koordiniert und betreut, einem zur Seite steht, Gewerke abnimmt.
Die Baugenehmigung ist erledigt, Angebote sind eingeholt  -  wurde von einem Generalunternehmer erledigt, allerdings musste dann aus wichtigen Gründen die weitere Zusammenarbeit beendet werden.
Nun suchen wir jemanden, der das Ganze über die Bauphase hinweg betreut. Nach aktuellem Stand sind noch 2 Gewerke zu vergeben  -  Angebote dazu liegen bereits vor.
Lt. dem Architekten beträgt der Satz für das Honorar 7 % der Bausumme. Ist dies für die Baubetreuung realistisch, wenn Bauplan und Angebotseinholung bereits erfolgt sind?
  • Name:
  • Stefl80
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    Ich empfehle, das Honorar für die Baubegleitung detailliert im Vertrag festzulegen. Folgende Aspekte sind wichtig:

    • Abrechnungsmodell: Honorar auf Basis der Bausumme (üblich) oder nach Stundenaufwand?
    • Leistungsumfang: Welche Leistungen sind im Honorar enthalten (z.B. Koordination der Gewerke, Bauüberwachung, Abnahme)?
    • Zusatzleistungen: Wie werden zusätzliche Leistungen (z.B. Gutachten) abgerechnet?

    Lassen Sie sich ein detailliertes Angebot erstellen, das alle Leistungen und Kosten transparent ausweist.

    👉 Handlungsempfehlung: Vergleichen Sie mehrere Angebote und achten Sie auf die Qualifikation und Erfahrung des Baubegleiters.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Baubegleitung
    Die Baubegleitung ist eine beratende und überwachende Tätigkeit, die den Bauherrn während der Bauphase unterstützt. Sie umfasst die Überprüfung von Bauplänen und Angeboten, die Koordination der Gewerke, die Bauüberwachung, die Abnahme der Gewerke und die Rechnungsprüfung. Ziel der Baubegleitung ist es, die Qualität der Bauausführung sicherzustellen und die Interessen des Bauherrn zu wahren.
    Verwandte Begriffe: Bauleitung, Bauüberwachung, Architekt.
    Bauleitung
    Die Bauleitung ist die Gesamtverantwortung für die Bauausführung. Sie umfasst die Koordination der Gewerke, die Einhaltung der Bauvorschriften und die Überwachung des Bauablaufs. Der Bauleiter ist für die ordnungsgemäße Ausführung des Baus verantwortlich und trägt die Verantwortung für eventuelle Mängel.
    Verwandte Begriffe: Baubegleitung, Architekt, Bauüberwachung.
    Gewerke
    Gewerke sind einzelne Handwerksleistungen, die im Rahmen eines Bauprojekts erbracht werden. Beispiele für Gewerke sind Maurerarbeiten, Zimmererarbeiten, Dachdeckerarbeiten, Elektroinstallationen und Sanitärinstallationen. Die Koordination der Gewerke ist eine wichtige Aufgabe der Bauleitung.
    Verwandte Begriffe: Handwerker, Bauabschnitt, Bauleistung.
    Honorar
    Das Honorar ist die Vergütung für die Leistungen eines Architekten, Ingenieurs oder Baubegleiters. Das Honorar kann auf unterschiedliche Weise berechnet werden, beispielsweise auf Basis der Bausumme, nach Stundenaufwand oder als Pauschale. Die genaue Berechnungsgrundlage sollte im Vertrag festgelegt werden.
    Verwandte Begriffe: Vergütung, Entgelt, Baukosten.
    Bausumme
    Die Bausumme ist die Gesamtheit aller Kosten, die für ein Bauprojekt anfallen. Sie umfasst die Kosten für die Planung, die Ausführung und die Nebenkosten. Die Bausumme dient als Grundlage für die Berechnung des Honorars von Architekten und Ingenieuren.
    Verwandte Begriffe: Baukosten, Gesamtbaukosten, Investitionskosten.
    Angebotseinholung
    Die Angebotseinholung ist der Prozess, bei dem Bauherren Angebote von verschiedenen Handwerkern oder Unternehmen für die Ausführung von Bauleistungen einholen. Ziel der Angebotseinholung ist es, die besten Preise und Leistungen für die Bauleistungen zu erzielen.
    Verwandte Begriffe: Angebotsvergleich, Ausschreibung, Kostenvoranschlag.
    Gewerkeabnahme
    Die Gewerkeabnahme ist die förmliche Abnahme der Leistungen eines Handwerkers oder Unternehmens nach Fertigstellung eines Gewerks. Bei der Gewerkeabnahme wird geprüft, ob die Leistungen ordnungsgemäß ausgeführt wurden und keine Mängel vorliegen. Die Gewerkeabnahme ist ein wichtiger Schritt zur Qualitätssicherung.
    Verwandte Begriffe: Bauabnahme, Mängelrüge, Gewährleistung.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist der Unterschied zwischen Baubegleitung und Bauleitung?
      Die Baubegleitung unterstützt den Bauherrn beratend und überwachend, während die Bauleitung die Gesamtverantwortung für die Bauausführung trägt. Die Bauleitung ist für die Koordination der Gewerke, die Einhaltung der Bauvorschriften und die Überwachung des Bauablaufs verantwortlich. Die Baubegleitung hingegen konzentriert sich auf die Wahrung der Interessen des Bauherrn und die Qualitätssicherung.
    2. Wie wird das Honorar für die Baubegleitung berechnet?
      Das Honorar für die Baubegleitung kann auf unterschiedliche Weise berechnet werden. Üblich ist eine Berechnung auf Basis der Bausumme, wobei ein bestimmter Prozentsatz der Bausumme als Honorar anfällt. Alternativ kann das Honorar auch nach Stundenaufwand oder als Pauschale vereinbart werden. Die genaue Berechnungsgrundlage sollte im Vertrag festgelegt werden.
    3. Welche Leistungen sind in der Baubegleitung enthalten?
      Die Leistungen der Baubegleitung können je nach Vereinbarung variieren. Typische Leistungen sind die Beratung des Bauherrn, die Überprüfung von Bauplänen und Angeboten, die Koordination der Gewerke, die Bauüberwachung, die Abnahme der Gewerke und die Rechnungsprüfung. Der genaue Leistungsumfang sollte im Vertrag detailliert beschrieben werden.
    4. Wann sollte man eine Baubegleitung beauftragen?
      Eine Baubegleitung sollte idealerweise bereits in der Planungsphase beauftragt werden. So kann der Baubegleiter von Anfang an beratend zur Seite stehen und Fehler vermeiden helfen. Auch während der Bauausführung ist eine Baubegleitung sinnvoll, um die Qualität der Ausführung zu überwachen und die Interessen des Bauherrn zu wahren.
    5. Wie finde ich einen qualifizierten Baubegleiter?
      Einen qualifizierten Baubegleiter finden Sie beispielsweise über Architektenkammern, Ingenieurkammern oder Verbraucherzentralen. Achten Sie auf die Qualifikation und Erfahrung des Baubegleiters. Referenzen und Bewertungen anderer Bauherren können ebenfalls hilfreich sein.
    6. Kann ich die Kosten für die Baubegleitung steuerlich absetzen?
      Die Kosten für die Baubegleitung können unter Umständen steuerlich abgesetzt werden, wenn die Baumaßnahme der Vermietung oder Verpachtung dient. In diesem Fall können die Kosten als Werbungskosten geltend gemacht werden. Bei einer selbstgenutzten Immobilie sind die Kosten in der Regel nicht absetzbar.
    7. Was tun, wenn der Baubegleiter Fehler macht?
      Wenn der Baubegleiter Fehler macht, sollten Sie ihn zunächst darauf ansprechen und ihm die Möglichkeit geben, die Fehler zu beheben. Wenn die Fehler nicht behoben werden oder schwerwiegend sind, können Sie Schadensersatzansprüche geltend machen. In diesem Fall sollten Sie sich rechtlich beraten lassen.
    8. Welche Vorteile bietet eine Baubegleitung bei einer Altbausanierung?
      Eine Baubegleitung bei einer Altbausanierung bietet den Vorteil, dass der Baubegleiter über spezielle Kenntnisse und Erfahrungen im Bereich der Altbausanierung verfügt. Er kann Sie bei der Planung und Ausführung der Sanierung beraten und Fehler vermeiden helfen. Zudem kann er die Qualität der Ausführung überwachen und die Interessen des Bauherrn wahren.

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  2. Honorar Baubegleitung: Archifee-Rechner für Objektbetreuung

    Guckst Du hier
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    unter "Honorarrechner".
    Bausumme eingeben und nur "Objektbetreuung" auswählen. Dann hast Du einen Anhalt zu den angemessenen Kosten.

  3. Bauüberwachung: Prüfung von Planung & Leistungsverzeichnissen

    Weitere Planungen nötig?
    Also ein ernsthaft arbeitender Bauüberwacher wird nicht nur da sein, um die Arbeiten vor Ort überwachen, sondern er wird auch alle Vorplanungen und Leistungsverzeichnisse auf Brauchbarkeit und Vollständigkeit prüfen. Weil er sich sonst ggf. Planungsfehler, die er hätte erkennen können und nicht angezeigt hat, anrechnen lassen muss.
    Es kann z.B. sein, dass gar keine Ausführungsplanung erstellt wurde, oder diese nicht vollständig ist, oder die Statik fehlt, EnEVAbk.-Nachweis fehlt etc. Die erste Aufgabe des Bauüberwachers ist daher alle Unterlagen zu sichten und Mängel in den vorangegangen Planungen zu finden und auf die Vervollständigung der Planung hinzuwirken. Neben dem Bauüberwacherhonorar müssen Sie also weiteres Planungshonorar für Ausführungsplanung etc. hinzu rechnen. Ich kann mich auch irren, und ihr Generalunternehmer hat sauber und vollständig geplant, aber aus Ihrem Beitrag kann man herauslesen, dass es gerade nicht so zu sein scheint.

  4. Baubetreuung: Abrechnung nach Stundenaufwand bei Altbausanierung

    Zweiter Weg
    wäre es, die Baubetreuung nach Stundenaufwand zu beauftragen. Da muss dann der Aufwand für "Ich musste ja alle vorhandenen Unterlagen prüfen" dem Bauherrn gegenüber zumindest vernünftig begründet werden. Es ist nämlich extrem unwahrscheinlich, dass bisher alles kompletter Mist war.
    Bei dem Angebot des Architekten wäre ich misstrauisch, denn bei einer Altbausanierung mit unvorhersehbarem Aufwand finde ich es sehr ambitioniert, so etwas mal eben für die übliche Pauschale zu übernehmen. Vielleicht plant er den Aufwand entsprechend zu verringern, falls es komplizierter wird. Ich befürchte, ihr und der Architekt redet etwas aneinander vorbei, denn "begleitende Baubetreuung" und "Bauüberwachung nach LP x HOAIAbk." sind nicht das Gleiche. Über die Bausumme solltet ihr auch vorher reden, es ist euch doch bekannt, dass das mehr als die Summe der Baurechnungen ist? Stundenhonorar wäre m.E. für beide Seiten transparenter (wenn auch evtl. teurer).
    Für Baubetreuung/-Überwachung (und vermutlich in erster Linie Verantwortung dem BA gegenüber) als technische Seite wäre auch ein Bauingenieur geeignet, eventuell sogar besser als ein Architekt (als Generalist für die umfassendere Planungsarbeit).
    Nur eigene Erfahrungen nach Altbausanierung mit Architektenwechsel ...
    Gruß
    VolkerLeue

  5. HOAI Objektüberwachung: Leistungen, Phasen & Haftung

    Objektüberwachung
    Die Objektüberwachung ist nach HOAIAbk. eine eigene Leistungsphase.
    Die Aufgaben sind dort in einem Leistungsbild beschrieben.
    Voraussetzung ist, dass die vorherigen Leistungsphasen voll erbracht sind, damit die Haftung stimmt.
    Mit Planung und Ausschreibung hat normalerweise ein Bauleiter nichts am Hut, oder es sind für ihn Sonderleistungen.
    Die neue HOAI kennt keine Stundenlohnsätze mehr.
    Die Gefahr besteht, dass die Kosten für einen Bauleiter ausufern.
    Ein Baufachmann/Bauherr mit Erfahrung kann bei guter Planung diese Leistungen selbst erbringen, aber ein Laie braucht eine gute Beratung, um überhaupt einen Vertrag mit einem Bauleiter abschließen zu können.
    Die Erwartungshaltungen von Bauherren und Bauleiter sind naturgemäß unterschiedlich, besonders wenn über einen Stundensatz ein " ... mach mal ... " vereinbart wird.
    Gruß
    • Name:
    • Herr Klaus

  6. HOAI vs. Realität: Objektüberwachung in der Altbausanierung

    Klingt alles
    so schön absolut, aber die böse Realität hält sich leider nicht immer an die Vorschriften..
    "Die Objektüberwachung ist nach HOAIAbk. eine eigene Leistungsphase. " Ja, und alle LPAbk. sollte nach HOAI unabhängig voneinander ausführbar und klar abgegrenzt sein ...
    "Die Aufgaben sind dort in einem Leistungsbild beschrieben. " Ja, und diese Leistungsbilder sind in allen HOAI-Phasen die entscheidenden Streitpunkte bei Problemen mit dem Planer/BL
    "Voraussetzung ist, dass die vorherigen Leistungsphasen voll erbracht sind, damit die Haftung stimmt. " Ja, und wenn sie das nicht sind? Keine Bauleitung?
    "Mit Planung und Ausschreibung hat normalerweise ein Bauleiter nichts am Hut, oder es sind für ihn Sonderleistungen. " Darum gibt auch auch IngBüros, die nicht nur Bauleitung anbieten, sondern alle LP nach Entwurfsplanung und dann sind das normale Ergänzungsarbeiten zu den entsprechenden LP der HOAI, keine "Sonderleistungen"
    "Die neue HOAI kennt keine Stundenlohnsätze mehr. " Wie schön, wenn also die Ausführungsplanung zu zwei Gewerken nicht passst oder irgendwo ergänzt bzw. nachgeliefert werden muss, kann ich also hinterher einen Rechnungsprüfer engagieren, der mir sagt, ob hier ein korrekter Anteil nach HOAI angesetzt wurde?
    "Die Gefahr besteht, dass die Kosten für einen Bauleiter ausufern. " Ja, aber.. Eine Altbausanierung ist oft mit recht viel Eigenleistung verbunden, deren Wert als Bausummenteil nach HOAI anzusetzen ist. Wird nur Wert auf eine begleitende technische Betreuung/Hilfe gelegt, kann es sogar günstiger sein, hier Stunden anzusetzen (mal abgesehen davon, ob das s.o., erlaubt ist)
    "Ein Baufachmann/Bauherr mit Erfahrung kann bei guter Planung diese Leistungen selbst erbringen, .. " Da wird sich das BA aber sehr freuen, wenn Herr Müller, der mal dem Schwager bei der Sanierung geholfen hat sich als BL einbringt ...
    ".. aber ein Laie braucht eine gute Beratung, um überhaupt einen Vertrag mit einem Bauleiter abschließen zu können. "
    Na prima, dann nehme ich mir als BH erst den Generalunternehmer mit Planung, dann einen freiberuflichen Berater ohne Haftung, der mir danach sagt, welchen haftungsrechtlich relevanten Vertrag ich mit einem BL abschließen soll, wobei der BL mir nach einer Woche erzählt, dass noch ein Architekt die Ausführungsplanung überarbeiten muss? "Sarkasmus aus"
    "Die Erwartungshaltungen von Bauherren und Bauleiter sind naturgemäß unterschiedlich, besonders wenn über einen Stundensatz ein " ... mach mal ... " vereinbart wird. "
    Wenn sie das sind, ist etwas extrem falsch gelaufen. Der BH hat das Interesse, im Rahmen des geplante Budgets ein brauchbares Ergebnis zu bekommen, der BL mit möglichst geringem eigenem Aufwand dieses für den BH brauchbare Ergebnis zu erreichen. Wenn sich daraus ein Widespruch ergibt, will entweder einer eine S-Klasse für Dacia-Preis oder der andere Geld ohne Arbeit. Deshalb sagt man nicht ".. mach mal ... " sondern redet vorher einige Stunden miteinander.
    Ich habe zu oft gehört "am Bau passiert immer mal was unerwartetes", "dann müssen wird das halt anders als geplant machen" oder "da muss man flexibel sein". Darum sehe ich es als legitimen Wunsch an, die Leistungsanforderungen an den BL/Planer genau zu definieren und auch Verträge entsprechend zu gestalten. Der üblich HOAI-Mustervertrag ohne Ergänzungen ist da ein Freibrief für Manipulationen. Nach einem solchen Vertrag wäre auch eine komplette Motordiagnose bei abgerostem Auspuff völlig gerechtfertigt.
    Gruß
  7. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
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    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

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    Baubegleitung Honorar: Kosten, Abrechnung & Leistungen

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Kosten und Leistungen einer Baubegleitung bei Altbausanierungen. Es werden verschiedene Abrechnungsmodelle (HOAIAbk., Stundenaufwand) sowie die Notwendigkeit der Prüfung von Vorplanungen und Leistungsverzeichnissen thematisiert. Die Objektüberwachung nach HOAI wird als eigene Leistungsphase mit klaren Aufgaben und Haftungsfragen beleuchtet. Abschließend wird die Diskrepanz zwischen HOAI-Vorschriften und der Realität auf der Baustelle angesprochen.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Laut Bauüberwachung: Prüfung von Planung & Leistungsverzeichnissen prüft ein Bauüberwacher Vorplanungen auf Brauchbarkeit, um Planungsfehler zu vermeiden.

    💰 Zusatzinfo: Der Beitrag Honorar Baubegleitung: Archifee-Rechner für Objektbetreuung verweist auf einen Honorarrechner zur Ermittlung angemessener Kosten für die Objektbetreuung.

    ✅ Empfehlung: Bei Beauftragung nach Stundenaufwand (siehe Baubetreuung: Abrechnung nach Stundenaufwand bei Altbausanierung) sollte der Aufwand für die Prüfung vorhandener Unterlagen vernünftig begründet werden.

    🔴 Risiko: Wie im Beitrag HOAI vs. Realität: Objektüberwachung in der Altbausanierung erwähnt, hält sich die Realität nicht immer an die HOAI-Vorschriften, was zu Problemen führen kann.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie im Vorfeld die Erwartungshaltungen und Leistungen der Baubegleitung detailliert ab. Nutzen Sie den Archifee-Rechner als Anhaltspunkt und berücksichtigen Sie die möglichen Abweichungen von der HOAI in der Praxis.

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