Architektenhonorar zu niedrig? Baukosten prüfen & Honorar anpassen!
BAU-Forum: Honorar für Architekten- und Ingenieurleistungen

Architektenhonorar zu niedrig? Baukosten prüfen & Honorar anpassen!

Nachdem viele Versuche nichts gebracht haben, wende ich mich mit folgendem Fall an das Forum:
Durch einen Bauherrn werde ich beauftragt, einen Entwurf zum Neubau eines Gasthofes (WC im Keller, 115 Plätze und Küche im EG, zwei Wohnungen im OG und DGAbk., Lüftungszentrale im Spitzbogen), zu erstellen.
Für die Kostenschätzung setze ich 300,00 € brutto/m³ BRI (Kostengruppen 300 und 400) an, BRI ca. 2500 m³, Mauerwerk, Ausstattung Standard.
Meine diesbezügliche Honorarrechnung lässt der Bauherr durch einen öbuvAbk. SV für Honorare von Architektenleistungen prüfen.
Für seine Prüfung setzt der SV entsprechend einem Vergleichsobjekt aus dem BKI Baukosten von 190,00 € brutto/m³ BRI (Kostengruppen 300 und 400 nach DINAbk. 276 aus 1993!) an, meines Erachtens viel zu niedrig.
Entsprechend fällt auch das daraus resultierende Architektenhonorar aus, der Bauherr zahlt erstmal gar nichts.
Das Vergleichsobjekt des SV beinhaltet jedoch keine Kosten für Be- und Entlüftung (Belüftung, Entlüftung) Küche und Gasträume, Einrichtung, Beleuchtung, notwendige Unterfangung des angrenzenden Nebengebäudes und ist ohne Keller gebaut (Erdaushub, Deponiegebühr).
Weitere Vergleichsobjekte im BKI sind besser geeignet und mit Baukosten bis zu mindestens 650,00 EUR/m³ BRI aufgeführt.
Beharrlich weigert sich der SV bis jetzt, seine Ausführungen zu korrigieren.
Welche Baukosten sind für eine solche Baumaßnahme als realistisch anzusehen (Erfahrungen)?
Ist die Gaststätten-Einrichtung im Hinblick auf die Kostengruppe 372 (DIN 276 aus 1993) zweckbestimmend, also für die anrechenbaren Baukosten heranzuziehen?
Mit welchen außergerichtlichen und schnelleren Möglichkeiten kann ich gegen den SV vorgehen?
  • Name:
  • Herr JüAlb
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    GoogleAI-Analyse

    Ich verstehe, dass Sie als Architekt mit einem Bauherrn Uneinigkeiten bezüglich der Baukosten und des daraus resultierenden Architektenhonorars haben. Es ist wichtig, die Baukosten korrekt zu ermitteln, da diese die Grundlage für Ihr Honorar bilden.

    Ich empfehle Ihnen, folgende Schritte zu unternehmen:

    • Überprüfen Sie die Kostenschätzung: Vergleichen Sie die Kostenschätzung des Sachverständigen mit Ihren eigenen Berechnungen und Erfahrungen. Achten Sie besonders auf die Kostengruppen, die Ihrer Meinung nach zu niedrig angesetzt wurden (z.B. Mauerwerk, Ausstattung).
    • Suchen Sie Vergleichsobjekte: Finden Sie ähnliche Gastronomieprojekte (Größe, Ausstattung, Baujahr), um die Baukosten zu vergleichen. Berücksichtigen Sie regionale Unterschiede und Preisentwicklungen.
    • Beachten Sie die HOAIAbk.: Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) regelt die Honorarberechnung. Stellen Sie sicher, dass Sie die HOAI korrekt anwenden und alle anrechenbaren Kosten berücksichtigen.

    👉 Handlungsempfehlung: Dokumentieren Sie alle Ihre Berechnungen und Nachweise sorgfältig. Suchen Sie das Gespräch mit dem Bauherrn und legen Sie Ihre Argumente dar. Ziehen Sie gegebenenfalls einen Bausachverständigen oder einen Anwalt für Baurecht hinzu, um Ihre Position zu stärken.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Architektenhonorar
    Das Architektenhonorar ist die Vergütung für die Leistungen eines Architekten. Es wird in der Regel auf Basis der anrechenbaren Kosten und der Leistungsphasen berechnet.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Leistungsphasen, anrechenbare Kosten
    HOAI
    Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) regelt die Honorarberechnung für Architekten und Ingenieure in Deutschland. Sie legt Mindest- und Höchstsätze für die Honorare fest.
    Verwandte Begriffe: Architektenhonorar, Leistungsphasen, anrechenbare Kosten
    Baukosten
    Die Baukosten umfassen alle Kosten, die zur Herstellung eines Bauwerks erforderlich sind, einschließlich Materialkosten, Lohnkosten und Baunebenkosten.
    Verwandte Begriffe: anrechenbare Kosten, Kostenschätzung, Kostenberechnung
    Kostenschätzung
    Die Kostenschätzung ist eine erste grobe Schätzung der Baukosten, die auf Erfahrungswerten basiert. Sie dient als Grundlage für die Planung und Finanzierung eines Bauprojekts.
    Verwandte Begriffe: Baukosten, Kostenberechnung, anrechenbare Kosten
    Kostenberechnung
    Die Kostenberechnung ist eine detailliertere Berechnung der Baukosten, die auf konkreten Planungsunterlagen basiert. Sie dient als Grundlage für die Vergabe von Bauleistungen.
    Verwandte Begriffe: Baukosten, Kostenschätzung, anrechenbare Kosten
    Leistungsphasen
    Die Leistungsphasen beschreiben die einzelnen Schritte der Architektenleistung von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Die HOAI definiert neun Leistungsphasen.
    Verwandte Begriffe: Architektenhonorar, HOAI, anrechenbare Kosten
    Anrechenbare Kosten
    Die anrechenbaren Kosten sind die Kosten, die zur Berechnung des Architektenhonorars herangezogen werden. Die HOAI definiert, welche Kosten anrechenbar sind.
    Verwandte Begriffe: Architektenhonorar, HOAI, Baukosten

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Wie ermittle ich die anrechenbaren Kosten für das Architektenhonorar?
      Die anrechenbaren Kosten umfassen alle Kosten, die zur Herstellung des Bauwerks erforderlich sind, einschließlich Materialkosten, Lohnkosten und Baunebenkosten. Die HOAI definiert, welche Kosten anrechenbar sind.
    2. Was tun, wenn der Bauherr die Baukosten zu niedrig ansetzt?
      Suchen Sie das Gespräch mit dem Bauherrn und legen Sie Ihre Argumente dar. Dokumentieren Sie Ihre Berechnungen und Nachweise sorgfältig. Ziehen Sie gegebenenfalls einen Bausachverständigen oder einen Anwalt für Baurecht hinzu.
    3. Welche Rolle spielt die HOAI bei der Honorarermittlung?
      Die HOAI regelt die Honorarberechnung für Architekten und Ingenieure. Sie legt Mindest- und Höchstsätze für die Honorare fest, die sich nach den anrechenbaren Kosten und dem Schwierigkeitsgrad des Projekts richten.
    4. Wie finde ich geeignete Vergleichsobjekte für die Baukosten?
      Suchen Sie nach ähnlichen Bauprojekten (Größe, Ausstattung, Baujahr) in der Region. Nutzen Sie Datenbanken, Fachzeitschriften oder fragen Sie bei anderen Architekten nach.
    5. Was ist der Unterschied zwischen Kostenschätzung und Kostenberechnung?
      Die Kostenschätzung ist eine erste grobe Schätzung der Baukosten, die auf Erfahrungswerten basiert. Die Kostenberechnung ist eine detailliertere Berechnung, die auf konkreten Planungsunterlagen basiert.
    6. Kann ich mein Honorar nachträglich anpassen, wenn die Baukosten steigen?
      Ja, wenn die Baukosten aufgrund von Änderungen des Bauherrn oder unvorhergesehenen Umständen steigen, kann das Honorar nachträglich angepasst werden. Dies sollte jedoch vertraglich geregelt sein.
    7. Was ist eine prüffähige Honorarrechnung?
      Eine prüffähige Honorarrechnung muss alle relevanten Informationen enthalten, die zur Überprüfung der Honorarberechnung erforderlich sind, einschließlich der anrechenbaren Kosten, der Leistungsphasen und der Honorarsätze.
    8. Wie kann ich mich gegen unberechtigte Honorarkürzungen wehren?
      Legen Sie schriftlich Widerspruch gegen die Honorarkürzung ein und begründen Sie Ihre Forderung. Ziehen Sie gegebenenfalls einen Anwalt für Baurecht hinzu.

    🔗 Verwandte Themen

    • HOAI-konforme Honorarberechnung
      Korrekte Anwendung der HOAI zur Ermittlung des Architektenhonorars.
    • Nachträgliche Honoraranpassung
      Möglichkeiten und Voraussetzungen für die Anpassung des Honorars bei veränderten Baukosten.
    • Streitbeilegung im Baurecht
      Methoden zur Lösung von Konflikten zwischen Bauherren und Architekten.
    • Bausachverständiger zur Kostenermittlung
      Die Rolle des Bausachverständigen bei der Feststellung der Baukosten.
    • Vertragsgestaltung Architektenvertrag
      Wichtige Klauseln im Architektenvertrag zur Absicherung des Honorars.

  2. Architektenhonorar: Bauherr im Zahlungsverzug – Was tun?

    Foto von Jochen Ebel, Dipl.-Physiker

    Zahlungsverzug
    Unabhängig von weiteren Diskussionen dürfte sich der Bauherr in Zahlungsverzug setzen, wenn er nicht sofort die unstrittige Summe zahlt. Sie werden also nicht um einen RA herumkommen. Verhandlungen mit dem "SV" bringen nichts, denn nur der BH ist Ihr Vertragspartner und die Wahrscheinlichkeit, dass sich der SV nach mehreren erfolglosen Gesprächen doch noch korrigiert halte ich für gering.

  3. Baukosten Neubau: 190 €/m³ BRI realistisch? – Gastronomie

    @Herr Ebel u.a.
    Danke Herr Ebel für Ihre schnelle Antwort. Halten Sie 190 € brutto/m³BRI für realistisch?
    Wie sieht's Ihrer Meinung nach mit den Kosten der Einrichtung aus?
    • Name:
    • Herr JüAlb

  4. HOAI: Anrechenbare Kosten – Kostengruppen vs. Gaststättenmöbel

    Foto von Bruno Stubenrauch, Dipl.-Ing. univ.

    Kostengruppen
    372 ist KGr 3.5.4 der DIN 276:1981 und nach 10.4 HOAIAbk. anrechenbar. Normale Gaststättenmöbel gehören nicht dazu. Ich habe mehrere Vermittlungsstellen der Telekom umgebaut. Wäre zu schön gewesen, wenn die Vermittlungseinrichtungen, obwohl zweckbestimmend, zu den anrechenbaren Kosten gezählt hätten (10-facher Gebäudewert). Zu den 190 €/m³: machen Sie eine detaillierte Kostenberechnung. Die geht  -  sobald sie vorliegt  -  gemäß 10.2 HOAI einer Kostenschätzung (auch des SV) vor.

  5. HOAI Kommentar: KGr 370 vs. KGr 3.4 – Zweckbestimmende Einbauten

    @Herr Stubenrauch
    Danke für den Hinweis mit der Kostenberechnung, war mir bisher nicht bekannt.
    Nach Locher/Koeble/Frik (Kommentar zur HOAIAbk., 8. Auflage) Seite 1216 ist die KGr. 370 (aus 1993) der KGr. 3.4 zuzuordnen, da es sich ja um zweckbestimmende Einbauten handelt. Gegenenfalls müsste m.E. zwischen z.B. Schanktheke, Kühlräumen und Bestuhlung unterschieden werden.
    Habe heute früh einen Termin bei der IHK mit dem öbuvSVAbk. und einem "Vertrauens-SV" genannt bekommen.
    Werde Sie auf dem Laufenden halten.
    • Name:
    • Herr JüAlb

  6. DIN 276: Betriebliche vs. Besondere Einbauten – HOAI-Konsequenzen

    Foto von

    richtig
    370/3.4 sind Betriebliche Einbauten, Ihre zuerst genannten 372 sind 3.5.4 Besondere Einbauten. Vorsicht mit dicken Kommentaren. Sie geben die Meinung des Kommentators wieder, sind nicht rechtssetzend und dienen in erster Linie dem Broterwerb des Verfassers. Beachtlich ist höchstens die darin gesammelte höchstrichterliche Rechtsprechung. Ansonsten gilt ausschließlich der Verordnungstext mit der in Bezug genommenen Norm aus dem Jahr 1981.

  7. Architektenhonorar: Telekom sparte bei Vermittlungseinrichtungen

    @Bruno
    die Honorarkosten für diese Vermittlungseinrichtungen hat sich die Telekom schon immer gespart. Diese Einrichtungen haben die selbst über Rahmenverträge beschafft. Nicht mal der Elektrofachplaner hat davon was abbekommen.
    Gruß Manni
    • Name:
    • Herr Man-272-Pfa

  8. Architektenhonorar: IHK-Sachverständiger korrigiert Baukostenschätzung

    vorerst: Machwort gesprochen
    So oder so ähnlich, jedenfalls kam der Vertrauens-SV der IHK zu dem Ergebnis, dass weder das Vergleichsobjekt noch 190 EUR/m³ BRI als realistisch einzustufen sind. Der öbuvSVAbk. für Honorare von Architektenleistungen wird also "nachbessern". Klar wird er das gegenüber seinem Auftraggeber mit "neuen Erkenntnissen" und/oder "neuen Unterlagen" begründen, Fehler werden ja nicht gemacht, nur neue Erkenntnisse gewonnen.
    Weiter hätte der SV nur ein Vergleichsobjekt haranziehen dürfen, wenn ihn der Bauherr ausdrücklich aufgefordert hätte, die Kosten/m³ BRI auch zu prüfen ...
    Nunmehr ist er eine Woche im Urlaub  -  ob er's wohl verdient hat?
    • Name:
    • Herr JüAlb
  9. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Architektenhonorar: Baukosten prüfen & Honorar richtig anpassen!

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Angemessenheit des Architektenhonorars für den Neubau eines Gasthofs. Dabei werden Baukosten, Honorarermittlung nach HOAIAbk. und die Einschätzung durch Sachverständige thematisiert. Ein wichtiger Punkt ist die realistische Einschätzung der Baukosten pro Kubikmeter Bruttorauminhalt (BRI) und die korrekte Zuordnung von Kostengruppen.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Architektenhonorar: Bauherr im Zahlungsverzug – Was tun? wird darauf hingewiesen, dass bei Nichtzahlung der unstrittigen Summe durch den Bauherrn Zahlungsverzug eintritt und ein Rechtsanwalt hinzugezogen werden sollte.

    📊 Zusatzinfo: Die Diskussionsteilnehmer tauschen sich über realistische Baukosten pro m³ BRI aus, wobei Werte zwischen 190 € und 300 € genannt werden. Die korrekte Zuordnung von Kosten zu den entsprechenden Kostengruppen nach DIN 276 ist entscheidend für die Honorarermittlung nach HOAI, wie im Beitrag HOAI: Anrechenbare Kosten – Kostengruppen vs. Gaststättenmöbel erläutert wird.

    ✅ Zusatzinfo: Die korrekte Abgrenzung zwischen betrieblichen und besonderen Einbauten (KGr 370 vs. 372) ist wichtig, da dies die anrechenbaren Kosten beeinflusst. DIN 276: Betriebliche vs. Besondere Einbauten – HOAI-Konsequenzen betont die Bedeutung des Verordnungstextes gegenüber Kommentaren.

    💰 Zusatzinfo: Es wird diskutiert, ob Kosten für Gaststättenmöbel zu den anrechenbaren Kosten gehören. Hierbei ist zu unterscheiden, ob es sich um zweckbestimmende Einbauten handelt. Der Beitrag HOAI Kommentar: KGr 370 vs. KGr 3.4 – Zweckbestimmende Einbauten verweist auf einen Kommentar zur HOAI, der diese Thematik behandelt.

    👉 Handlungsempfehlung: Es wird empfohlen, eine detaillierte Kostenberechnung durchzuführen, um die Baukosten realistisch einzuschätzen. Im Beitrag Architektenhonorar: IHK-Sachverständiger korrigiert Baukostenschätzung wird berichtet, dass ein Sachverständiger der IHKAbk. die ursprüngliche Kostenschätzung als unrealistisch eingestuft hat, was zu einer Anpassung des Architektenhonorars führen wird.

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