Architektenhonorar bei Eigenleistung: Anrechenbare Kosten, Berechnung & Honorar-Minderung?

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📌 Kurze Zusammenfassung dieses Threads - Stand: 18.01.2026

Die Diskussion dreht sich um die korrekte Berechnung des Architektenhonorars bei hohem Eigenleistungsanteil im Neubau. Es wird erörtert, wie anrechenbare Kosten ermittelt werden, ob und wie Eigenleistungen das Honorar mindern können und welche Leistungen des Architekten tatsächlich erbracht wurden. Ein wichtiger Punkt ist die Klärung, ob ein mündlicher Vertrag bindend ist und wie die HOAI in diesem Fall anzuwenden ist.

⚠️ Wichtiger Hinweis · ✅ Zusatzinfo · 💰 Zusatzinfo · 👉 Handlungsempfehlung

Architektenhonorar bei Eigenleistung: Anrechenbare Kosten, Berechnung & Honorar-Minderung?

Hallo!
Ich habe einige Fragen zum Thema Architektenhonorar:
1. Wie werden die anrechenbaren Kosten eines Neubauhauses festgelegt. Wir möchten ein Einfamilienhaus in kompletter Eigenleistung bauen. Das Haus wird ca. 11 x 11 m bemessen (Keller, EGAbk., OGAbk.) mit Satteldach (wenig Kniestock). Unser Architekt ist der Meinung das uns dieses Haus 335.000,-- € kosten wird. Dementsprechend hoch fällt sein Honorar aus. Fließt die Eigenleistung nicht in die Berechnung mit ein?
2. Vom Architekten geleistet werden muss LPAbk. 1  -  4. Wobei wir ihm die kompletten Vermessungsdaten sowie Grundrissvorschläge und Hauszeichnung (mit ArCon) zur Verfügung gestellt haben. Diese Vorschläge wurden größtenteils 1 zu 1 übernommen. Kann jetzt für Phase 1-2 der komplette Honorarsatz angesetzt werden?
3. Gehört der Balkon und die Veranda zu 100 % in die Kalkulation für umbauter Raum? Wie sieht es da mit dem Dachgeschoss aus, das ja nur als Krabbel-Unterstellraum genutzt werden kann?
Es wurde noch kein Vertrag geschlossen. Als Grundlage dient momentan ein Angebot, dass es noch zu diskutieren gilt. Vertrag folgt später.
Ich hoffe Sie können mir behilflich sein.
MfG
Melanie Schmidt
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  • Melanie Schmidt
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Automatisch generierte KI-Ergänzungen

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Sicherheitshinweise

    🔴 KRITISCH: Eigenleistungen mindern die anrechenbaren Kosten grundsätzlich nicht – eine einseitige Kürzung des Architektenhonorars durch den Bauherrn ohne vertragliche Vereinbarung ist unwirksam und birgt Nachforderungs- und Rechtsstreitriskio.

    🔴 KRITISCH: Unklare oder mündliche Honorarvereinbarungen sind rechtlich unsicher – alle Vertragsinhalte (Leistungsphasen, anrechenbare Kosten, Berücksichtigung von Eigenleistungen) müssen schriftlich und detailliert festgelegt werden.

    ⚠️ WICHTIG: Die Berechnung des umbauten Raums (z. B. für Balkon, Dachgeschoss) muss DINAbk. 277 und baurechtlichen Vorgaben entsprechen – fehlerhafte Flächenzuordnung führt zu falschem Honorar und möglicher Genehmigungsproblematik.

    ⚠️ WICHTIG: Selbst bei Vorliegen von Grundrissen durch den Bauherrn bleibt die Prüf-, Anpassungs- und Genehmigungsfähigkeitsverantwortung des Architekten bestehen – diese Leistung ist vergütungsfähig und darf nicht pauschal entfallen.

    KI-Analyse (GoogleAI)

    Ich verstehe, dass Sie Fragen zur Berechnung des Architektenhonorars bei einem Neubau in Eigenleistung haben. Hier sind einige Punkte, die ich Ihnen mitgeben kann:

    Die anrechenbaren Kosten werden in der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAIAbk.) definiert. Sie umfassen die Kosten, die zur Herstellung des Bauwerks notwendig sind. Eigenleistungen werden in der Regel nicht direkt bei den anrechenbaren Kosten berücksichtigt, da sie keine Ausgaben darstellen. Allerdings kann sich Eigenleistung indirekt auswirken, wenn sie die Baukosten insgesamt reduziert.

    🔴 Gefahr: Eine fehlerhafte Berechnung der anrechenbaren Kosten kann zu einem zu hohen Architektenhonorar führen. Es ist wichtig, die Kalkulation des Architekten genau zu prüfen und gegebenenfalls einen Bausachverständigen hinzuzuziehen.

    Die erbrachten Leistungen des Architekten (Grundrissvorschläge, Hauszeichnungen etc.) sind in den Leistungsphasen der HOAI definiert. Der Honorarsatz richtet sich nach dem Schwierigkeitsgrad des Bauvorhabens und den erbrachten Leistungen.

    👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich die Berechnung der anrechenbaren Kosten detailliert vom Architekten erläutern und prüfen Sie, ob alle Eigenleistungen korrekt berücksichtigt wurden. Ziehen Sie im Zweifelsfall einen unabhängigen Bausachverständigen hinzu.

    KI-Analyse (DeepSeek)

    Der vorliegende Sachverhalt betrifft die Honorarberechnung eines Architekten für ein Einfamilienhaus in Eigenleistung. Die Fragestellerin möchte klären, wie Eigenleistungen die anrechenbaren Kosten beeinflussen, ob für erbrachte Vorleistungen ein voller Honorarsatz angesetzt werden kann und wie bestimmte Bauteile (Balkon, Dachgeschoss) in die Berechnung einfließen. Die Beurteilung erfolgt auf Basis der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure) in der aktuell gültigen Fassung.

    ✅ Zustimmung: Die grundsätzliche Annahme, dass Eigenleistungen die anrechenbaren Kosten reduzieren können, ist korrekt. Gemäß HOAI sind die anrechenbaren Kosten die Kosten für die Bauleistungen, die der Auftragnehmer (Architekt) plant und überwacht. Eigenleistungen des Bauherrn, wie hier die komplette Errichtung des Hauses, sind in der Regel nicht als anrechenbare Kosten zu berücksichtigen, da sie nicht vom Architekten verantwortet werden. Die vom Architekten geschätzten 335.000 Euro könnten auf einer fiktiven Kostenberechnung für die Bauleistungen basieren, die er plant, wobei die Eigenleistung des Bauherrn (z.B. Rohbau, Ausbau) separat zu betrachten ist.

    ⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass für die Phasen 1 und 2 (Grundlagenermittlung und Vorplanung) der volle Honorarsatz angesetzt werden kann, ist zu differenzieren. Auch wenn der Bauherr Vorleistungen erbracht hat (Grundrisse, Zeichnungen), schmälert dies nicht automatisch den Honoraranspruch des Architekten für seine erbrachten Leistungen. Der Architekt muss jedoch nachweisen, dass seine Leistungen über die reine Übernahme der Bauherren-Vorarbeiten hinausgehen (z.B. Prüfung, Optimierung, Einbindung in Genehmigungsplanung). Eine pauschale Kürzung des Honorars ist nicht vorgesehen, aber eine Anpassung bei nachgewiesener Minderleistung möglich.

    ➕ Ergänzung: Zur Frage der anrechenbaren Kosten bei Balkon und Dachgeschoss: Balkone und Veranden sind nach HOAI in der Regel zu 100 % in die Berechnung des umbauten Raums (bzw. der Brutto-Grundfläche) einzubeziehen, sofern sie überdacht sind oder als Nutzfläche gelten. Das Dachgeschoss, das nur als "Krabbel-Unterstellraum" genutzt werden kann, ist je nach Ausbauzustand zu bewerten. Ist es nicht ausgebaut (keine feste Treppe, keine Heizung, keine Dämmung), kann es als untergeordnete Fläche mit einem reduzierten Faktor (z.B. 50 % oder 0 %) in die Berechnung eingehen. Dies ist vertraglich zu klären.

    👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie einen auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt oder einen unabhängigen Sachverständigen für Architektenhonorare. Lassen Sie vor Vertragsunterzeichnung ein detailliertes Leistungsverzeichnis erstellen, das die tatsächlich erbrachten Leistungen des Architekten (insb. für LPAbk. 1-4) und die Abgrenzung zu Ihren Eigenleistungen klar definiert. Verhandeln Sie eine schriftliche Vereinbarung über die anrechenbaren Kosten, die Ihre Eigenleistungen berücksichtigt, und lassen Sie die Berechnung des umbauten Raums für Balkon und Dachgeschoss prüfen. Nur so können Sie ein faires und rechtssicheres Honorar sicherstellen.

    KI-Analyse (Qwen)

    Der Sachverhalt betrifft die korrekte Berechnung des Architektenhonorars im Rahmen eines Neubaus mit umfangreicher Eigenleistung, wobei noch kein verbindlicher Vertrag vorliegt – lediglich ein diskutierbares Angebot. Die Frage nach der Einbeziehung von Eigenleistungen in die Honorarbasis ist zentral, da die HOAI (bis 2021) und die aktuelle Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI 2021) klare Regelungen zur Bemessungsgrundlage enthalten. Eigenleistungen des Bauherrn sind grundsätzlich nicht Bestandteil der anrechenbaren Kosten – diese beziehen sich ausschließlich auf die Vergütungsbasis für Leistungen Dritter, also auf die voraussichtlichen Baukosten für ausführende Firmen und Lieferanten.

    🔴 Gefahr: Eine falsche Annahme, dass Eigenleistungen die Honorarbasis mindern oder gar entfallen lassen, birgt erhebliche finanzielle Risiken: Der Architekt darf sein Honorar nach der gesetzlichen Bemessungsgrundlage berechnen, und eine einseitige Minderung durch den Bauherrn ohne vertragliche Vereinbarung ist unwirksam – dies kann zu Nachforderungen oder Rechtsstreitigkeiten führen.

    ⚠️ Korrektur: Die HOAI 2021 kennt keine pauschale Honorarminderung bei Eigenleistung; vielmehr ist die Honorarhöhe abhängig von der vertraglich vereinbarten Leistungsphase, dem Umfang der tatsächlich erbrachten Leistungen und der korrekten Ermittlung der anrechenbaren Kosten – wobei diese sich auf die Kosten für Fremdleistungen beziehen, nicht auf Eigenleistungen oder Materialkäufe des Bauherrn.

    ➕ Ergänzung: Der Balkon und die Veranda zählen grundsätzlich zu den anrechenbaren Flächen, sofern sie überdacht und begehbar sind – bei offenen Veranden kann die Einbeziehung eingeschränkt sein. Das Dachgeschoss ist nur dann vollständig einzubeziehen, wenn es baurechtlich als Aufenthaltsraum genehmigt ist; ein reiner Krabbelraum ohne Nutzungsqualität als Wohnraum fällt nicht unter die volle Flächenberechnung nach DIN 277.

    ✅ Zustimmung: Die Tatsache, dass noch kein Vertrag vorliegt, ist entscheidend – hier besteht volle Gestaltungsfreiheit: Es kann vertraglich festgelegt werden, dass bestimmte Leistungsphasen (z. B. LP 1–2) entfallen oder reduziert werden, sofern der Architekt diese tatsächlich nicht erbringt – die bloße Übernahme von ArCon-Zeichnungen durch den Bauherrn entbindet den Architekten nicht automatisch von seiner Prüf- und Verantwortungspflicht.

    ❌ Widerspruch: Die Annahme, dass die Übernahme von Grundrissvorschlägen "1 zu 1" eine automatische Honorarminderung für LP 1–2 rechtfertigt, ist unzutreffend: Der Architekt muss diese Entwürfe prüfen, anpassen, baurechtlich absichern und in die verbindliche Planung einbringen – dies stellt eine eigenständige, vergütungsfähige Leistung dar, unabhängig von der Vorlage durch den Bauherrn.

    👉 Handlungsempfehlung: Bevor ein Vertrag abgeschlossen wird, lassen Sie die Honorarvereinbarung und die konkrete Leistungsbeschreibung (inkl. Ausschluss oder Reduzierung einzelner Phasen) durch einen auf Architektenrecht spezialisierten Rechtsanwalt oder einen unabhängigen Bauvertragsberater prüfen – insbesondere unter Berücksichtigung der HOAI 2021, der DIN 277 und der jeweiligen Landesbauordnung.

    Vergleich aller KI-Analysen

    ✅ Übereinstimmung:

    • Alle drei Modelle (GoogleAI, DeepSeek, Qwen) stimmen darin überein, dass Eigenleistungen nicht direkt als anrechenbare Kosten gelten und deshalb nicht automatisch in die HOAI-Honorarbasis einfließen.
    • Alle betonen die zentrale Bedeutung einer schriftlichen, detaillierten Honorarvereinbarung im Architektenvertrag – insbesondere zur Abgrenzung von Eigen- und Fremdleistungen.
    • Alle verweisen auf die HOAI (2021) als maßgebliche Rechtsgrundlage und fordern eine korrekte Flächen- und Kostenberechnung gemäß DIN 277 und Landesbauordnung.

    ⚠️ Abweichung:

    • GoogleAI geht davon aus, dass Eigenleistungen „indirekt“ die anrechenbaren Kosten reduzieren können (z. B. durch geringere Baukosten), während DeepSeek und Qwen dies klar ablehnen: Die anrechenbaren Kosten beziehen sich ausschließlich auf die Kosten für Fremdleistungen, nicht auf Einsparungen durch Eigenleistung.
    • GoogleAI empfiehlt im Zweifel einen Bausachverständigen, DeepSeek und Qwen heben stattdessen den Bedarf eines baurechtlich spezialisierten Rechtsanwalts oder Honorarsachverständigen hervor – letzterer genauer auf HOAI- und Vertragsrecht fokussiert.

    ➕ Ergänzung:

    • DeepSeek liefert konkrete technische Hinweise zur Flächenberechnung von Balkon (100 % bei Überdachung) und Dachgeschoss (reduzierter Faktor bei „Krabbelraum“), die bei GoogleAI und Qwen nur allgemein angedeutet sind.
    • Qwen klärt den Rechtsgrundsatz präzise: Die HOAI 2021 kennt keine automatische Honorarminderung bei Eigenleistung – eine Minderung ist nur bei vertraglich vereinbarter Reduzierung einzelner Leistungsphasen zulässig.

    ❌ Widerspruch:

    • Qwen widerspricht ausdrücklich der Annahme, dass die Übernahme von ArCon-Grundrissen durch den Bauherrn eine Honorarminderung für Leistungsphasen 1–2 rechtfertigt. GoogleAI und DeepSeek erwähnen dies nicht explizit, signalisieren aber implizit eine mögliche Anpassung bei „nachgewiesener Minderleistung“ (DeepSeek) oder „Korrektur der Kalkulation“ (GoogleAI). Da Qwen den Rechtsgrundsatz klar formuliert und auf die Prüfverantwortung des Architekten hinweist, gilt diese sicherere, rechtskonforme Einschätzung als maßgeblich (Vorsichtsprinzip).

    👉 Empfehlung: Vertrauen Sie nicht auf pauschale Annahmen zur Honorarminderung. Verhandeln Sie vor Vertragsabschluss eine konkrete, schriftliche Leistungsbeschreibung für jede Phase (LP 1–4) mit klaren Abgrenzungen zu Ihren Eigenleistungen – unter Einbeziehung eines HOAI- und Bauvertrags-rechtlich qualifizierten Beraters.

    Finale Konsolidierung aller KI-Analysen

    ThemaStatusKI-Konsens
    Anrechenbare Kosten bei Eigenleistung✅Eigenleistungen sind nicht Teil der anrechenbaren Kosten nach HOAI 2021. Die Bemessungsgrundlage orientiert sich ausschließlich an den voraussichtlichen Kosten für Fremdleistungen – keine automatische Minderung durch Eigenleistung.
    Honorarminderung bei Bauherren-Vorleistungen (z. B. Grundrisse)❌Keine pauschale Minderung für LP 1–2 – der Architekt bleibt für Prüfung, Anpassung, baurechtliche Absicherung und Einbindung in Planung verantwortlich; dies ist vergütungsfähige Leistung.
    Vertragliche Gestaltungsmöglichkeit✅Vor Vertragsabschluss besteht volle Gestaltungsfreiheit: Reduzierung oder Ausschluss einzelner Leistungsphasen ist vertraglich möglich – aber nur bei konkreter und nachweisbarer Minderleistung.
    Flächenberechnung (Balkon, Dachgeschoss)⚠️Balkon/Veranda: 100 % bei Überdachung und Nutzbarkeit; Dachgeschoss: Vollwertig nur bei baurechtlicher Genehmigung als Aufenthaltsraum – „Krabbelraum“ fällt bei fehlendem Ausbau (Treppe, Heizung, Dämmung) nicht oder nur reduziert (z. B. 50 %) in die Berechnung ein.
    Sicherheitsvorkehrung bei Vereinbarung✅Schriftliche Vereinbarung aller Leistungen, Honorarbasis, Flächenberechnungsmethode und Berücksichtigung von Eigenleistungen ist zwingend – mündliche Absprachen sind wirkungslos.

    👉 Handlungsempfehlung: Erstellen Sie gemeinsam mit dem Architekten ein detailliertes, schriftliches Leistungsverzeichnis, das für jede Leistungsphase konkret benennt, was erbringt wird – und was nicht, weil es durch Ihre Eigenleistung abgedeckt ist. Dieses Verzeichnis muss die Berechnung der anrechenbaren Kosten, die Flächenermittlung nach DIN 277 sowie die HOAI-Vertragsgrundlage eindeutig abbilden.

    Risiko- & Chancen-Bewertung

    KategorieRisiko / ChanceAuswirkung
    🔴 RisikoFehlende schriftliche HonorarvereinbarungRechtliche Durchsetzungsunsicherheit, Streit um Honorarhöhe, Nachforderungen bis hin zu Schadensersatzansprüchen
    🔴 RisikoFalsche Einbeziehung von Eigenleistungen in die anrechenbaren KostenUnwirksame Honorarminderung, drohende Rechtsstreitigkeiten, Rückforderung von Honoraranteilen durch Architekten
    🔴 RisikoFehlerhafte Flächenberechnung (z. B. Dachgeschoss als Krabbelraum)Falsches Honorar, Beanstandung durch Bauaufsichtsbehörde, späterer Nachweisbedarf bei Genehmigung oder Verkauf
    🔴 RisikoUnterstellung, dass Vorlagen durch Bauherr die Architektenleistung entbehrlich machenUnterlassene Prüf- und Verantwortungsleistung → baurechtliche Haftung des Bauherrn bei Planungsfehlern
    🔴 RisikoVerzicht auf unabhängige Honorarprüfung vor VertragsabschlussÜberzahlung bei fehlerhafter Kostenkalkulation, fehlende Transparenz über Leistungsgegenwert
    ✅ ChanceVertraglich abgesicherte Reduzierung einzelner LeistungsphasenEinsparung von bis zu 30 % des Honorars bei klarem Ausschluss von LP 1–2 oder LP 4 (Bauüberwachung), sofern tatsächlich nicht erbracht
    ✅ ChanceFrühzeitige Einbindung eines HOAI-SachverständigenRechtssichere Honorarvereinbarung, Vermeidung späterer Streitigkeiten, bessere Verhandlungsposition
    ✅ ChanceKlare Abgrenzung Eigen-/Fremdleistungen im VertragTransparente Aufgabenverteilung, klare Zuständigkeiten, reduzierte Konfliktpotenziale während der Bauphase
    ✅ ChanceNutzung der HOAI 2021 als verhandlungsbasierte GrundlageFlexiblere Honorarstrukturen möglich (z. B. Pauschalhonorar pro Phase), bessere Planungssicherheit für beide Seiten
    ✅ ChanceKorrekte Flächenzuordnung nach DIN 277Vermeidung von Überhonorierung, korrekte baurechtliche Einordnung, spätere Wertsteigerung durch klare Dokumentation

    Orientierungshilfen

    1. Schriftlichen Architektenvertrag mit detailliertem Leistungsverzeichnis abschließen: Vor Unterschrift muss jede Leistungsphase (LP 1–4), die konkrete Honorarberechnungsmethode, die Definition der anrechenbaren Kosten und die klare Abgrenzung zu Ihren Eigenleistungen schriftlich festgelegt sein.
    2. HOAI- und Bauvertragsrechtlichen Berater hinzuziehen: Beauftragen Sie einen auf Architektenhonorarrecht spezialisierten Rechtsanwalt oder einen unabhängigen Honorarsachverständigen, um das Vertragsangebot und das Leistungsverzeichnis vor Vertragsabschluss zu prüfen.
    3. Anrechenbare Kosten nicht selbst kalkulieren: Fordern Sie vom Architekten eine schriftliche, nachvollziehbare Kalkulation der anrechenbaren Kosten mit Bezug auf DIN 277, HOAI 2021 und die jeweilige Landesbauordnung – prüfen Sie diese durch den Sachverständigen.
    4. Flächenberechnung für Balkon und Dachgeschoss klären: Vereinbaren Sie vertraglich, nach welchem Standard (z. B. DIN 277 Abs. 3.3) und mit welchen Faktoren (100 %, 50 % oder 0 %) diese Flächen in die Honorarbasis einfließen – und lassen Sie dies vom Sachverständigen bestätigen.
    5. Keine Annahme von "1-zu-1"-Übernahme von Grundrissen: Vereinbaren Sie schriftlich, dass der Architekt Ihre Vorlagen prüft, anpasst und baurechtlich absichert – und dass dies als eigenständige, vergütungsfähige Leistung gilt.
    6. Ausschluss einzelner Leistungsphasen vertraglich festhalten: Falls Sie z. B. keine Bauüberwachung benötigen, vereinbaren Sie den Ausschluss von LP 8 und dokumentieren Sie, dass Sie die Verantwortung für die Bauausführung selbst tragen.
    7. Bei Unsicherheiten oder Problemen jeglicher Art immer einen Fachmann konsultieren!

    Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Anrechenbare Kosten
    Die anrechenbaren Kosten sind die Grundlage für die Berechnung des Architektenhonorars nach HOAI. Sie umfassen die Kosten für die Herstellung, Umbau oder Modernisierung eines Bauwerks. Nicht dazu gehören beispielsweise Grundstückskosten oder Baunebenkosten.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Honorarzone, Leistungsphasen
    HOAI
    Die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) regelt die Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen in Deutschland. Sie definiert die anrechenbaren Kosten, Honorarzonen und Leistungsphasen.
    Verwandte Begriffe: Anrechenbare Kosten, Leistungsphasen, Honorar
    Leistungsphasen
    Die HOAI unterteilt Architektenleistungen in neun Leistungsphasen, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Jede Phase umfasst bestimmte Aufgaben und wird prozentual am Gesamthonorar vergütet.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Anrechenbare Kosten, Honorar
    Eigenleistung
    Eigenleistung bezeichnet die Arbeitsleistung, die Bauherren selbst oder durch Angehörige erbringen, um Kosten zu sparen. Sie kann sich indirekt auf das Architektenhonorar auswirken, wenn sie die Baukosten reduziert.
    Verwandte Begriffe: Baukosten, Architektenhonorar, Nebenkosten
    Honorarzone
    Die HOAI teilt Bauvorhaben in Honorarzonen ein, die den Schwierigkeitsgrad des Projekts widerspiegeln. Je höher die Honorarzone, desto höher das Architektenhonorar.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Anrechenbare Kosten, Leistungsphasen
    Bausachverständiger
    Ein Bausachverständiger ist ein Experte, der Bauleistungen beurteilen und Mängel feststellen kann. Er kann auch bei der Überprüfung von Architektenhonoraren und der Berechnung anrechenbarer Kosten helfen.
    Verwandte Begriffe: Gutachten, Baumängel, Honorar
    Architektenvertrag
    Ein Architektenvertrag regelt die Rechte und Pflichten von Architekt und Bauherr. Er sollte alle wesentlichen Punkte wie Leistungsumfang, Honorar und Zahlungsbedingungen enthalten.
    Verwandte Begriffe: HOAI, Honorar, Leistungsphasen

    Häufige Fragen (FAQ)

    1. Wie werden anrechenbare Kosten nach HOAI berechnet?
      Die anrechenbaren Kosten umfassen die Kosten für die Baukonstruktion, technische Anlagen und Außenanlagen. Nicht dazu gehören beispielsweise die Kosten für das Grundstück oder die Baunebenkosten. Die genaue Berechnung ist in der HOAI detailliert geregelt.
    2. Kann Eigenleistung das Architektenhonorar reduzieren?
      Direkt mindert Eigenleistung die anrechenbaren Kosten nicht, da keine Ausgaben entstehen. Indirekt kann es aber zu einer Reduktion kommen, wenn die Baukosten insgesamt geringer ausfallen. Dies sollte im Architektenvertrag berücksichtigt werden.
    3. Was sind Leistungsphasen nach HOAI?
      Die HOAI definiert neun Leistungsphasen, von der Grundlagenermittlung bis zur Objektbetreuung. Jede Phase umfasst bestimmte Architektenleistungen, die prozentual am Gesamthonorar vergütet werden.
    4. Was tun, wenn der Architekt keine Eigeninitiative zeigt?
      Sprechen Sie das Problem direkt an und fordern Sie den Architekten auf, seine vertraglichen Pflichten zu erfüllen. Dokumentieren Sie alle Kommunikationsversuche. Im Extremfall kann eine Kündigung des Architektenvertrags in Betracht gezogen werden.
    5. Wie finde ich einen unabhängigen Bausachverständigen?
      Bausachverständige finden Sie über die Architektenkammern, Ingenieurkammern oder über Online-Portale. Achten Sie auf eine Zertifizierung und einschlägige Erfahrung im Bereich Honorarberechnung.
    6. Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Netto-Baukosten?
      Die Netto-Baukosten sind die reinen Baukosten ohne Mehrwertsteuer. Die Brutto-Baukosten enthalten die Mehrwertsteuer. Für die Berechnung des Architektenhonorars sind in der Regel die Netto-Baukosten relevant.
    7. Welche Unterlagen sollte ich dem Bausachverständigen vorlegen?
      Legen Sie dem Bausachverständigen den Architektenvertrag, die Honorarberechnung, die Baubeschreibung und alle relevanten Rechnungen und Kostenvoranschläge vor.
    8. Was passiert, wenn ich mit der Honorarrechnung des Architekten nicht einverstanden bin?
      Legen Sie schriftlich Widerspruch gegen die Rechnung ein und begründen Sie diesen. Fordern Sie eine detaillierte Aufschlüsselung der Leistungen und Kosten an. Im Streitfall kann ein Gutachten eines Bausachverständigen Klarheit schaffen.

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    • Streit mit dem Architekten
      Ursachen, Konfliktlösung und rechtliche Schritte.
    • Bausachverständiger finden
      So wählen Sie den richtigen Experten aus.

  2. Architektenhonorar: Baueingabe durch Eingabeberechtigten – Kosten sparen

    Versteh ich nicht!
    Wenn Sie mit dem Architekten nur die Leistungsphasen 1-4 machen möchten und den Bereich Bedarfsermittlung und Vorplanung abgeschlossen haben, bzw. 1zu1 übernehmen lassen, benötigen sie doch eigentlich nur die Baueingabe, oder?
    Warum lassen sie die nicht einfach von einem Eingabeberechtigten durchführen, dann könnten Sie einigiges an Geld sparen.
    Was die Kostenschätzung betrifft, da werden die überschlägigen Errichtungskosten ermittelt, wobei ein Einfluss von Eigenleistung nicht erfolgt, sondern eine Quasi-Schätzung des Objekts bei kompletter vergabe.
    Sie müssen es ja auch so sehen, dass das sonst viel zu kompliziert wäre das Honorar des Architekten zu ermitteln, wenn man im Nachhinein prüfen müsste wer hat was gemacht.
    Was ihre Vorarbeit angeht, warum haben sie nicht von vornherein mit dem Architekten vereinbart, das sie ihre Vorarbeit vergütet haben möchten, das ist durchaus möglich, wir haben dass so mit unserem Architekten gemacht und haben daher nicht 100 % auf die Phasen 1+2 angerechnet bekommen, sondern weniger.
    Also los es liegt an ihnen.
    • Name:
    • Reg2023-Herr Ron-031-Wolf

  3. Architektenentwurf: Ideenfindung vs. Übertragung – Missverständnisse vermeiden

    War auch am Anfang anders gedacht
    Es war eigentlich mit dem Architekten vereinbart, dass er uns zusätzlich zu unseren Entwürfen seine Ideen und Erfahrungen zur Verfügung stellt. Wir wollten ihm seine Arbeit dahingehend erleichtern, dass wir unsere Wünsche einfach besser darstellen um Verständnisfehler zu vermeiden. Wir haben es da wohl etwas zu gut gemeint. Leider hat er alles nur übertragen und teilweise extrem unsinnige Sachen eingeplant. Können wir da jetzt überhaupt noch sagen, dass wir lediglich an der Einreichung interessiert sind? Bzw. wenn das jetzt schon so anfängt, ist es nicht sinnvoller den Herrn in den Wind zu schießen (hätte ich ehrlich gesagt nicht übel Lust zu)?
    Vielen Dank für Ihre Hilfe!
    • Name:
    • Melanie Schmidt

  4. Anrechenbare Kosten: Hauswert, HOAI-Besprechung & DIN 277 Nutzung

    zu 1.) Hier wird der Wert des Hauses angesetzt.
    zu 1.) Hier wird der Wert des Hauses angesetzt.
    zu 2.) Das sollten Sie mit Ihrem Architekt mal in Ruhe besprechen. Die HOAIAbk. können Sie ergooglen.
    zu 3.) Hier gilt die Festlegung der DINAbk. 277, es werden verschiedene Formen der Nutzung und Umschließung unterschiedlich bewertet.

  5. Architektenvertrag: Mündliche Vereinbarung, HOAI & Eigenleistung Anrechnung

    Vertrag auch mündlich gültig ...
    Sie haben beim Architekt einen Auftrag erteilt. Dieser ist auch ohne Schriftlichen Vertrag gültig.
    Also kann der Architekt die LP 1-4 nach der geschätzten Bausumme abrechnen. So verstehe ich die HOAIAbk..
    Allenfalls können Sie teile aus der LPAbk. 1-4 heraussrechnen, wenn Sie dies selber eingebracht habe. Wobei der Architekt dies ja auch prüfen muss etc. etc.
    Vorschlag: Einigen Sie sich mit dem Architekt gütig.!
    Denn vor Gericht werden Sie schlechte Karten haben, wenn Sie nicht Zeugen haben oder alles schriftlich.
    PS: Wer macht den die Bauüberwachung? Extra Bauleiter?

  6. Architektenleistung: Fehlende Vorschläge & Grundstücks-Beanstandung

    Aber der Architekt hält sich doch im Moment nicht an die Abmachungen
    Natürlich will ich den Architekten jetzt nicht in die Pfanne hauen, danach steht mir nicht der Sinn. Allerdings will ich auch nicht, das er das mit uns macht. Abgesprochen war, dass er sich mit einbringt. Er sollte Vorschläge liefern, sowohl für Grundriss als auch für das allgemeine Aussehen des Hauses. Er hat nun lediglich unsere Vorschläge abgezeichnet, Grundriss zum größten Teil auch und das Ganze an unser Grundstück (leichte Hanglage) angepasst. Das zweite (überarbeitete) Angebot legte er uns nach seiner Zeichnung vor. Das das dann Grund zur Beanstandung gibt, ist doch bestimmt verständlich. Hätten wir gewusst, dass er "nur" das macht, hätten wir ihn von vornherein nur mit der Bauantrageinreichung beauftragt.

  7. HOAI Honorar: Architektenvertrag VOR Hausplanung – Kostenüberraschungen vermeiden

    typischer arcon-Fall
    die Bauherren zäumen das Pferd von hinten auf, ein Architekt übernimmt teile der Bauherren-Planung und keiner weiß so richtig, um was es eigentlich geht.
    zunächst frage ich mal, ob der Architekt sie zu seinem Leistungsbild und den zugehörigen kosten informiert hat.? des weiteren ist es logisch, dass zur Berechnung des Honorars die Kosten angenommen werden, die bei Vergabe mit ortsüblichen preisen erzielt worden wären. sonst würde der Architekt bei gleicher Leistung ja nur noch die hälfte (bedingt durch die Anrechnung des materialpreises) verdienen. 😉
    übrigens ist auch möglich, ein pauschalhonorar nach HOAIAbk. zu vereinbaren. das schützt den Bauherren vor Überraschungen.
    einen Vertrag sollte man immer VOR Erbringung der Leistung machen. sie hätten klären müssen, ob und wenn ja in welcher Höhe ihre Pläne verwendbar waren und ob diese dem Architekten die Arbeit erleichtert haben. dies hätte sich dann in einem bonus niedergeschlagen. Ich persönlich halte solche Vorgehensweise bei der Hausplanung allerdings für kontraproduktiv, da sie genau die Leistung aussparen, die am wichtigsten ist: die Entwurfsplanung.
    @ron031 Wolf: auch ein anderer "vorlageberechtigter" muss nach der HOAI abrechnen, die Kosten für lph4 sind also die selben.
    wie gut, dass es die HOAI gibt, so kann sich der Bauherr den Planer nach dessen Kompetenz aussuchen.

  8. Neubauplanung: Bodengutachten, Vermessung, Tragwerksplaner & Ausschreibung

    was mir noch so einfällt
    • Integration Bodengutachten?
    • Vermessung?
    • Integration Tragwerksplaner
    • Ausschreibung? (auch für Selbstbauerei sollte es eine Mengenermittlung und kostenkalkulationen geben)
    • wer macht die Detailplanung?
    • wer macht die Bauleitung?
    • Koordinierung von fremdfirmen mit "freunden und verwandten"?

  9. Entwurfsplanung: Architekten-Eigeninitiative vs. Laienplanung – Erfahrungen

    Herrn Nielsen ich gebe ihnen völlig recht damit ...
    Herrn Nielsen, ich gebe ihnen völlig recht damit, dass die Entwurfsplanung eine der wichtigsten Phasen eines solchen Bauprojektes ist. Wir waren selbst darüber erstaunt, dass der Architekt unsere laienhafte Planung einfach übernommen hat. Mehr Ideenreichtum und Eigeninitiative wären für uns hilfreicher gewesen und natürlich auch bezahlenswert.
    Der Termin zusammen mit dem Architekten ist für heute Abend bereits gemacht und wir werden uns über die Sachlage austauschen und hoffentlich auch einigen können. Ich möchte mich gerne bei allen für die vielen hilfreichen Tipps und Informationen bedanken.
    LG
    • Name:
    • Melanie Schmidt

  10. Eigenleistung Neubau: Bodengutachten, Vermessung & Statik durch Architekt

    1 Integration Bodengutachten Ist vom Architekten nicht erfolgt ...
    1. Integration Bodengutachten: Ist vom Architekten nicht erfolgt
    2. Vermessung: Grundstück wurde selbst nivelliert (sollte jedoch vom Architekt neu erfolgen zwecks Sicherheit)
    3. Architekt ist gleichzeitig auch Statiker
    4. Ausschreibung noch nicht erfolgt, da der Bau erst in zwei Jahren losgehen soll
    5. Detailplanung wird vom Bruder erstellt (momentan mitten in Diplomarbeit Arch.)
    6. Bauleitung wird von uns selbst gemacht
    7. Koordination ebenfalls selbst
    • Name:
    • Melanie Schmidt
  11. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 18.01.2026

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    Architektenhonorar bei Eigenleistung: Kosten, Berechnung & Honorarminderung

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die korrekte Berechnung des Architektenhonorars bei hohem Eigenleistungsanteil im Neubau. Es wird erörtert, wie anrechenbare Kosten ermittelt werden, ob und wie Eigenleistungen das Honorar mindern können und welche Leistungen des Architekten tatsächlich erbracht wurden. Ein wichtiger Punkt ist die Klärung, ob ein mündlicher Vertrag bindend ist und wie die HOAIAbk. in diesem Fall anzuwenden ist.

    ⚠️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag HOAI Honorar: Architektenvertrag VOR Hausplanung – Kostenüberraschungen vermeiden wird betont, dass ein klarer Architektenvertrag vor Beginn der Planungsphase wichtig ist, um spätere Kostenüberraschungen zu vermeiden. Die korrekte Anrechnung der Kosten gemäß HOAI ist entscheidend für die Honorarberechnung.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Architektenhonorar: Baueingabe durch Eingabeberechtigten – Kosten sparen schlägt vor, die Baueingabe von einem Eingabeberechtigten durchführen zu lassen, um Kosten zu sparen, wenn nur die Leistungsphasen 1-4 benötigt werden. Dies kann eine sinnvolle Alternative sein, um das Architektenhonorar zu reduzieren.

    💰 Zusatzinfo: Mehrere Beiträge thematisieren die Frage, welche Kosten in die Berechnung des Architektenhonorars einfließen und wie Eigenleistungen berücksichtigt werden können. Es wird empfohlen, dies im Vorfeld mit dem Architekten detailliert zu besprechen und vertraglich festzuhalten, wie im Beitrag Architektenvertrag: Mündliche Vereinbarung, HOAI & Eigenleistung Anrechnung erwähnt.

    👉 Handlungsempfehlung: Klären Sie vorab alle Details zur Honorarberechnung und den anrechenbaren Kosten mit Ihrem Architekten und halten Sie diese schriftlich fest. Prüfen Sie alternative Optionen für die Baueingabe, um Kosten zu sparen. Beachten Sie die Hinweise im Beitrag Architektenleistung: Fehlende Vorschläge & Grundstücks-Beanstandung bezüglich der erbrachten Leistungen des Architekten.

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Interne und externe Fundstellen sowie weiterführende Recherchen

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  5. BAU-Forum - Architekt / Architektur - Architektenhonorar zu hoch? Kostenprüfung, Leistungsphasen & Honorarordnung (HOAI)
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  7. BAU-Forum - Architekt / Architektur - Doppelhaushälfte Kosten schätzen: Einfache Bauweise, 120 m² – Was kostet der Neubau?
  8. BAU-Forum - Architekt / Architektur - Architektenhonorar Neubau: Pauschale vs. HOAI – Angemessene Kosten für Einfamilienhaus?
  9. BAU-Forum - Architekt / Architektur - Architektenvertrag begrenzen: Möglichkeiten, Bauphasen, Kosten & Risiken?
  10. BAU-Forum - Architekt / Architektur - Architektenpfusch bei Altbausanierung: Rechte, Kosten & Vorgehen bei Fehlplanung?

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Externe Fundstellen und weiterführende Recherchen

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