Grundbucheintrag fehlt: Risiken beim Grundstückskauf ohne Abtretungserklärung?
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Grundbucheintrag fehlt: Risiken beim Grundstückskauf ohne Abtretungserklärung?

Hallo alle zusammen!
Wir brauchen dringend einen Tipp!
Folgendes Problem:
Im Dezember 2005 habe wir von einer Firma  -  Grundstücksentwickler  -  ein Grundstück erworben. Diese haben dieses Grundstück aus einem Insolvenzverfahren. Über einen Notar und Rechtsanwalt wurde dieser Kauf abgewickelt. Im Februar 2006 ging der Antrag auf Eintragung in das Grundbuchamt ein. Baugenehmigung kam Mitte März. Soweit zur Vorgeschichte.
Um dort nun unser Einfamilienhaus bauen zu können, musste eine Abtretungserklärung von der Bank (Commerzbank) unterschrieben an die Hausbaufirma gehen. Die der Hausbaufirma hat der Bank nicht gefallen, worauf dann die Bank eine aufgesetzt hat. Wir haben diese unterschrieben an die Hausbaufirma geschickt. Auch diese erklärten sich damit einverstanden und haben sie der Bank unterschrieben zurück gesandt. Daraufhin unterschrieb auch die Bank und sandte diese per Fax unserer Hausbaufirma.
Dies war an einem Freitag, wir haben dann div. Schreiben in den Briefkasten geworfen (Wohnungskündigung, Anmeldung unserer Tochter an neuer Schule) und waren froh, dass es jetzt endlich losgeht.
Nun wurde die Hausbaufirma aktiv, Sie bestellte die Grundplatte und notwendigen Teile für unser Haus.
Nach 2 Tagen, am Dienstag, war die Bank der Meinung, dass wir ja noch nicht im Grundbuch stehen, auch die Grundstücksentwickler stehen noch nicht darin, also haben sie bei der Hausbaufirma angerufen und Ihr Fax annulliert.
Nichts leichter als das, dachten wir und setzten uns mit dem Grundbuchamt in Verbindung. Die Auskunft von dort hat uns schockiert. Dort werden die Anträge aus Anfang 2005 gerade bearbeitet und mit viel Glück stehen wir Anfang 2007 im Grundbuch. Wir wieder mit der Bankangestellten gesprochen und ihr auch erklärt, dass die Kaufsumme schon an den ersten Verkäufer (aus dem Insolvenzverfahren ) gezahlt wurde. Außerdem ist die Grundschuld ja auch schon eingetragen. Aber das alles hilft nichts, die Rechtsabteilung dieser Bank lässt sich nicht erweichen und wir haben ein große Problem.
Jetzt zahlen wir ganz normal Zinsen für die Grundstückskaufkosten aber inzwischen ja auch Bereitstellungsgebühren für die noch offenen Hauskosten.
Find ich unfair!
Wer kann uns mit kleinen Typs oder Hinweisen helfen?
  • Name:
  • Hoerner
  1. Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme
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    Beurteilung des Sachverhalts durch verschiedene KI-Systeme

    Sicherheitshinweise

    🔴 Kritisch: Ohne Grundbucheintrag besteht die Gefahr, dass das Grundstück anderweitig veräußert oder belastet wird.

    🔴 Kritisch: Die fehlende Abtretungserklärung kann die Durchsetzung Ihrer Ansprüche erheblich erschweren.

    GoogleAI-Analyse

    Ich verstehe, dass Sie ein Grundstück im Dezember 2005 von einem Grundstücksentwickler erworben haben, der dieses aus einem Insolvenzverfahren erhalten hat. Nun gibt es Probleme mit dem Grundbucheintrag und einer fehlenden Abtretungserklärung.

    🔴 Gefahr: Ein fehlender Grundbucheintrag bedeutet, dass Sie rechtlich noch nicht Eigentümer des Grundstücks sind. Dies kann schwerwiegende Folgen haben, insbesondere im Falle einer erneuten Insolvenz des Verkäufers.

    Ich empfehle Ihnen dringend, folgende Schritte zu unternehmen:

    • Prüfung des Kaufvertrags: Lassen Sie den Kaufvertrag von einem Fachanwalt für Immobilienrecht prüfen.
    • Kontaktaufnahme mit dem Notar: Klären Sie mit dem Notar, warum der Grundbucheintrag bisher nicht erfolgt ist.
    • Kontaktaufnahme mit dem Insolvenzverwalter: Nehmen Sie Kontakt zum Insolvenzverwalter des Grundstücksentwicklers auf, um die Situation zu klären.
    • Sicherung Ihrer Ansprüche: Stellen Sie sicher, dass eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist, um Ihre Ansprüche zu sichern.

    🔴 Gefahr: Ohne Grundbucheintrag und Abtretungserklärung können Banken die Finanzierung verweigern oder zurückziehen. Dies kann zu erheblichen finanziellen Schäden führen.

    👉 Handlungsempfehlung: Suchen Sie umgehend einen Fachanwalt für Immobilienrecht auf, um Ihre Rechte zu wahren und die notwendigen Schritte einzuleiten.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Grundbucheintrag
    Der Grundbucheintrag ist die Eintragung des Eigentümers eines Grundstücks im Grundbuch. Er ist maßgeblich für die rechtliche Zuordnung des Grundstücks. Verwandte Begriffe: Eigentumsübertragung, Auflassung, Grundbuchamt.
    Abtretungserklärung
    Eine Abtretungserklärung ist eine Erklärung, mit der ein Gläubiger seine Forderung an einen Dritten überträgt. Im Immobilienrecht wird sie oft verwendet, um Ansprüche auf den Kaufpreis an eine Bank abzutreten. Verwandte Begriffe: Forderungsabtretung, Zession, Gläubigerwechsel.
    Auflassungsvormerkung
    Die Auflassungsvormerkung ist ein im Grundbuch eingetragener Schutz für den Käufer eines Grundstücks. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung. Verwandte Begriffe: Eigentumsvormerkung, Sicherungsmittel, Grundbuch.
    Insolvenzverfahren
    Das Insolvenzverfahren ist ein gerichtliches Verfahren zur Abwicklung des Vermögens eines zahlungsunfähigen Schuldners. Ein Insolvenzverwalter übernimmt die Kontrolle über das Vermögen und versucht, die Gläubiger zu befriedigen. Verwandte Begriffe: Konkurs, Zahlungsunfähigkeit, Insolvenzverwalter.
    Grundschuld
    Die Grundschuld ist eine dingliche Sicherheit für ein Darlehen, die im Grundbuch eingetragen wird. Sie dient der Bank als Sicherheit für die Rückzahlung des Darlehens. Verwandte Begriffe: Hypothek, Kreditsicherheit, Grundbuch.
    Notar
    Ein Notar ist ein unabhängiger Jurist, der öffentliche Urkunden beurkundet und Rechtsgeschäfte beglaubigt. Beim Grundstückskauf ist der Notar für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Veranlassung des Grundbucheintrags zuständig. Verwandte Begriffe: Beurkundung, Beglaubigung, Rechtsberatung.
    Bereitstellungszinsen
    Bereitstellungszinsen sind Zinsen, die von der Bank für die Bereitstellung eines Darlehens verlangt werden, auch wenn das Darlehen noch nicht vollständig abgerufen wurde. Verwandte Begriffe: Darlehenszinsen, Finanzierungskosten, Kreditkosten.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was ist eine Abtretungserklärung?
      Eine Abtretungserklärung ist eine Willenserklärung, durch die ein Gläubiger seine Forderung an einen Dritten überträgt. Im Kontext eines Grundstückskaufs kann dies bedeuten, dass der Verkäufer seine Ansprüche auf den Kaufpreis an eine Bank abtritt.
    2. Was ist eine Auflassungsvormerkung?
      Die Auflassungsvormerkung ist ein im Grundbuch eingetragener Schutz für den Käufer eines Grundstücks. Sie sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung und verhindert, dass das Grundstück zwischenzeitlich an einen Dritten verkauft oder belastet wird.
    3. Was passiert, wenn der Verkäufer insolvent ist?
      Im Falle einer Insolvenz des Verkäufers übernimmt ein Insolvenzverwalter die Kontrolle über dessen Vermögen. Der Insolvenzverwalter prüft, ob die Ansprüche der Gläubiger (einschließlich des Käufers) erfüllt werden können.
    4. Welche Risiken bestehen bei einem Grundstückskauf aus einem Insolvenzverfahren?
      Beim Kauf eines Grundstücks aus einem Insolvenzverfahren bestehen besondere Risiken, da die Abwicklung komplexer sein kann und möglicherweise zusätzliche Genehmigungen erforderlich sind. Es ist wichtig, sich rechtlich beraten zu lassen.
    5. Was ist der Unterschied zwischen Grundschuld und Hypothek?
      Sowohl Grundschuld als auch Hypothek sind dingliche Sicherheiten für ein Darlehen, die im Grundbuch eingetragen werden. Der Hauptunterschied besteht darin, dass die Hypothek direkt an eine bestimmte Forderung gebunden ist, während die Grundschuld abstrakter ist und auch für andere Forderungen verwendet werden kann.
    6. Wie lange dauert ein Grundbucheintrag?
      Die Dauer eines Grundbucheintrags kann variieren und hängt von der Auslastung des Grundbuchamts ab. In der Regel dauert es mehrere Wochen bis Monate.
    7. Was sind Bereitstellungszinsen?
      Bereitstellungszinsen sind Zinsen, die von der Bank für die Bereitstellung eines Darlehens verlangt werden, auch wenn das Darlehen noch nicht vollständig abgerufen wurde.
    8. Was ist ein Notaranderkonto?
      Ein Notaranderkonto ist ein Konto, das vom Notar verwaltet wird und auf das der Käufer den Kaufpreis einzahlt. Der Notar zahlt den Kaufpreis erst an den Verkäufer aus, wenn alle Voraussetzungen für die Eigentumsübertragung erfüllt sind.

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  2. Grundstückskauf: Unklare Abtretung – Fragen zum Insolvenzverfahren

    Hä? Weitere Angaben, bitte
    Sachverhalt erschließt sich mir noch nicht:
    1. Was soll abgetreten werden? Vermute, die Bank soll eingetragene Besicherungsrechte abtreten. Aber warum ist die Hausbaufirma Partei eines solchen Abtretungsvertrages?
    2. In welchem Verhältnis steht die Commerzbank zu wem? Hat Sie ein Besicherungsrecht aus Vertragsverhältnis ggü dem ursprünglichen und nun insolventen Besitzer? Oder ggü der Baufirma? Oder ggü dem Grundstückentwickler (= Makler?)? . Wenn der G. entwickler "dieses aus einem Insolvenzverfahren hat" muss er entweder das Eigentum an dem Grundstück oder den Besitz und die Einwilligung des im GB eingetragenen Eigentümers für den Verkauf (bzw. Vollmacht des Sequesters) hierzu gehabt haben.
    3. Haben Sie im notariellen Kaufvertrag die Zusicherung des Verkäufers, dass das Grundstück frei von Schulden und etwaigen Lasten verkauft wird?
    Ein Gespräch mit dem beurkundenden Notar könnte zur Klärung beitragen. Spätestens wenn Sie danach merken, dass Sie den schwarzen Peter haben (z.B. weil auf vorhandene Lasten hingewiesen wurde) zum Anwalt, am besten Fachanwalt.
    Viel Erfolg + Gruß,
    Petra Leue-Bahns.
    NB: Grundbucheinträge können oft sehr lange dauern. Dies wird in der Regel durch Vormerkungen o.ä. überbrückt.

  3. Grundbuch & Abtretung: Bankzusage für Hausbau-Fertigstellung!

    kein Grundbucheintrag  -  keine Abtretungserklärung?
    Hallo erstmal und DANKE für's Gedanken machen
    nun zu 1. :
    So wie es sich mir darstellt soll die Bank der Hausbaufirma versichern, dass wenn das Haus fertiggestellt und abgenommen ist die notwendige Summe noch zur Auszahlung bereitsteht. Somit wäre dann die Bank in der Plicht darauf zu achten, dass eben genau soviel Geld von meinem Kredit bis dahin übrig bleibt. Da man relativ viel von in Insolvenz gegangenen Baufirmen gehört hat, war ich froh eine gefunden zu haben, die ihr Geld zu 100 % erst nach Fertigstellung haben will.
    zu 2. :
    die C-Bank ist meine (natürlich unsere) Kreditgebende Bank und hat meines Wissens nichts mit den anderen Parteien zu tun
    zu 3. :
    natürlich haben wir im notariellen Kaufvertrag die Zusicherung des Verkäufers, dass das Grundstück frei von Schulden und etwaigen Lasten verkauft wird.
    Wir haben bereits mit unserem den Verkauf betreuenden Notar & Rechtsanwalt gesprochen, er versteht die Bank auch nicht.
    Schließlich haben wir ja auch eine "Vormerkung", um speziell diese Situation , ie wir jetzt haben, zu umgehen. Dachte ich bis jetzt.
    Die Bank sagt, dass es ihr nicht reicht, denn falls die Grundstücksentwickler, von denen ich das Grundstück gekauft habe, Pleite gehen , wäre mein Grundstück noch in der Insolvenzmasse.
    Ich verstehe es weiterhin nicht, aber die C-Bank beharrt auf den Grundbucheintrag und meine Hausbaufirma auf ihrer Abtretungsurkunde bevor sie anfangen.
    Das Paradoxe daran ist, dass die Grudstücksentwickler ein großes Grundstück in fünf Teilflächen gestückelt und dann einzeln verkauft haben. Zwei Grundstücke hiervon sind bereits bebaut und inzwischen bezogen! Zwei weitere sind im Bau, nur unseres liegt brach.
    Aber von denen hat ja auch keiner mit der Commerzbank finanziert.
    In der Hoffnung, dass mein Text ausrreicht um mein Dilemma darzustellen, verbleibe ich (wir) freundlichst
    Fam. Hörner
    • Name:
    • Hoerner

  4. Grundbuch-Probleme: Bank beharrt auf Formalien beim Grundstückskauf

    Banken und Raubritter ... ☹
    Aus ihrer Sicht hat die CoBa formal nicht unrecht (aus meiner Erfahrung ist der Punkt Absicherung für evtl. Insolvenzfall im Vertragsrecht immer sehr speziell + schwierig, leider), finde aber sie beharrt sehr auf formale Kriterien und stellt sich unglaublich an  -  ist ja kein 50 mio. Bau!
    Nicht gut, mir fällt aus dem Stehgreif leider nicht viel ein außer am Grundbuchamt beständig dranbleiben und dem Amtsleiter das Problem erklären und x-mal um Vorziehung bitten (geht, kostet aber Zeit und Nerven). Und auf jeden Fall auf oberer (!) Ebene bei der Bank extrem Druck machen. Termin mit Baufirma und CoBa. CoBa soll bitteschön einen Vorschlag machen, wie das sog. Problem gelöst werden soll. Und warten ist keine Lösung. Tipp: Meistens sind Banken offener wenn Geld winkt, z.B. eine zusätzliche Marge aus einer evtl. Zwischen (Kredit) Finanzierung für den Zeitraum nach Fertigstellung bis Grundstück im GB geteilt und die Parzelle überschrieben ist. Auch wenn einem das Messer in der Tasche aufgeht bei dem Gedanken, diese Raubritter auch noch zu 'bestechen'. Wenn Sie beim Grundbuchamt penetrant bleiben wird eine Zwischenfinanzierung wahrscheinlich gar nicht erforderlich sein.
    Was stehen im Darlehensvertrag als Auszahlungsvoraussetzungen für die vollständige Auszahlung?
    Schöner Sch ..., ehrlich.
    Gruß, PLB.

  5. Grundbucheintrag-Voraussetzung: Auszahlung trotz fehlender Eintragung?

    schöner Sch ..., stimmt genau
    Aber trotzdem schönen Dank fürs reinlesen.
    Genau so wie beschrieben (Grundbuchamt auf den Keks gehen ) sind wir schon dabei. Wollte ja auch bloß wissen, ob das alles so Rechtens ist, was die so mit uns machen. Müssen wir eben abwarten.
    Ach so, im Vertrag steht natürlich drin, dass eine rangerechte Eintragung im Grundbuch Voraussetzung für die Auszahlung ist. Aber man denkt doch, dass eine notariell bestätigte Vormerkung reicht. Ist eben nicht so. Habe ich ja jetzt gelernt, aber es hilft mir nicht mehr. Trotzdem vielen Dank.
    Viele Grüße Familie Hörner
    • Name:
    • Hoerner

  6. Alternative Finanzierung: Angebote für Grundstückskauf einholen!

    Wie ich immer sage ...
    Wie ich immer sage haben auch andere Mütter schöne Töchter. Gehen Sie also  -  auch um Ihre Position zu stärken  -  zu anderen Kreditinstituten und lassen Sie sich dort Finanzierungsangebote machen. Wenn die C-Bank nicht will, nehmen Sie eben eine andere.
  7. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Grundbucheintrag fehlt: Risiken beim Grundstückskauf minimieren

    💡 Kernaussagen: Der Thread diskutiert die Risiken eines Grundstückskaufs ohne aktuellen Grundbucheintrag und die Bedeutung einer Abtretungserklärung. Die Commerzbank spielt eine zentrale Rolle bei der Finanzierung, und die Teilnehmer erörtern, wie man mit Verzögerungen und möglichen Problemen im Insolvenzverfahren umgehen kann. Es wird empfohlen, alternative Finanzierungsangebote einzuholen und das Grundbuchamt regelmäßig zu kontaktieren. Die Wichtigkeit einer ranggerechten Eintragung im Grundbuch als Voraussetzung für die Auszahlung wird betont.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Grundbuch-Probleme: Bank beharrt auf Formalien beim Grundstückskauf wird darauf hingewiesen, dass Banken oft auf formalen Kriterien bestehen, was die Situation zusätzlich erschweren kann.

    💰 Zusatzinfo: Es ist ratsam, sich über die finanzielle Situation der Baufirma zu informieren, um Risiken im Zusammenhang mit einem möglichen Insolvenzverfahren zu minimieren. Die Klärung der Abtretungsproblematik ist entscheidend, um die Eigentumsübertragung sicherzustellen.

    👉 Handlungsempfehlung: Kontaktieren Sie das Grundbuchamt regelmäßig und ziehen Sie alternative Finanzierungsangebote in Betracht, wie im Beitrag Alternative Finanzierung: Angebote für Grundstückskauf einholen! empfohlen. Klären Sie die Details der Abtretungserklärung, wie im Beitrag Grundstückskauf: Unklare Abtretung – Fragen zum Insolvenzverfahren angesprochen, um die Risiken beim Grundstückskauf zu minimieren. Prüfen Sie den Kaufvertrag genau, um sicherzustellen, dass eine ranggerechte Eintragung im Grundbuch als Voraussetzung für die Auszahlung festgelegt ist, wie im Beitrag Grundbucheintrag-Voraussetzung: Auszahlung trotz fehlender Eintragung? erwähnt.

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