Haus symbolisch verkaufen: Schenkung, Unterhalt, Steuer & EnEV-Pflichten?
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Haus symbolisch verkaufen: Schenkung, Unterhalt, Steuer & EnEV-Pflichten?

Hallo,
folgende Sachlage:
Vater hat Haus+Grundstück an seine Tochter verschenkt. Also ist sie Eigentümerin, nicht der Ehemann. Der Sohn bekam im Gegenzug einen Geldbetrag für den eigenen Hausbau, als Ausgleich.
Der Vater hat im Keller des Hauses noch ein Nutzungsrecht (Werkstatt)
Alles ist Notariell (insb. Nutzungsrecht) geregelt.
Nun steht die Scheidung der Tochter an (Leider). Unterhalt ist zu gering für laufende Kosten und Reparaturen (Haus müsste neue Heizung und Wärmedämmung bekommen), daher rät RA zum Verkauf des Hauses.
Das will natürlich niemand (Haus hat der Vater selber gebaut), Vater wohnt Nebenan im Nachbarhaus (auch selber gebaut).
2 Fragen stellen sich mir:
1. Ist es möglich, das Haus zu einem Symbolischen Preis (z.B. 100,- EUR) an den Bruder oder an die Eltern zu Verkaufen? Und die Tochter/Schwester würde dann zur Miete drin wohnen (bei Verwandtschaft darf die Miete ja geringer sein als Ortsüblich). Mieteinnahmen sind zwar zu Versteuern, aber bei altem Haus fallen immer Reparaturen an, die mindern ja dann die Steuerlast.
2. Was sagt die Energieeinsparverordnung bei Hauskauf. Ich habe das so verstanden, dass der neue Eigentümer, dann die Wärmedämmung
etc. machen MUSS (also kein Bestandsschutz).
Ja ich weiß, dass dies keine Rechtsberatung ist und eher ein Fall für Steuerberater/Notar, aber einfach mal gefragt, darf ich ein Haus zu jedem beliebigen Preis verkaufen? Oder gibt es da Regelungen?
Und welche Kosten fallen dann bei Hauskauf an? Haus war ja eine Schenkung (da 10 Jahre nach der Schenkung keine Erbschaftssteuer fällig ist). Was will bei einem Hauskauf das Finanzamt haben? (Außer Notar/Grundbuch etc.)
Vielen Dank.
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    Ich verstehe, dass es um den Verkauf eines Hauses geht, das zuvor an die Tochter verschenkt wurde, wobei der Vater ein Nutzungsrecht im Keller hat. Nun stellen sich Fragen zu Unterhalt, Steuern und der Energieeinsparverordnung (EnEVAbk.) im Zusammenhang mit einem möglichen Verkauf zu einem symbolischen Preis.

    🔴 Gefahr: Ein Verkauf zu einem symbolischen Preis kann steuerliche Konsequenzen haben, da das Finanzamt dies als (teilweise) Schenkung werten könnte. Dies kann Schenkungssteuer auslösen, insbesondere wenn die Freibeträge überschritten werden.

    Ich empfehle, folgende Aspekte zu berücksichtigen:

    • Nutzungsrecht des Vaters: Das Nutzungsrecht mindert den Wert des Hauses und beeinflusst den Verkaufspreis. Es muss geklärt werden, ob das Nutzungsrecht bestehen bleibt oder abgelöst wird.
    • Unterhaltsansprüche: Die Scheidung der Tochter und mögliche Unterhaltsansprüche können eine Rolle spielen, insbesondere wenn der Verkaufserlös relevant für die Unterhaltsberechnung ist.
    • EnEV-Pflichten: Bei Verkauf eines Hauses bestehen in der Regel EnEV-Pflichten, z.B. die Vorlage eines Energieausweises. Je nach Alter und Zustand des Hauses können auch Sanierungspflichten bestehen.

    👉 Handlungsempfehlung: Ich rate dringend zu einer umfassenden Rechtsberatung durch einen Notar oder Fachanwalt für Immobilienrecht und Steuerrecht, um die steuerlichen und rechtlichen Konsequenzen des Verkaufs zu prüfen und eine rechtssichere Lösung zu finden. Klären Sie auch die EnEV-Pflichten im Detail.

    📖 Wichtige Begriffe kurz erklärt

    Schenkung
    Eine Schenkung ist eine unentgeltliche Zuwendung, bei der jemand aus seinem Vermögen einen anderen bereichert. Schenkungen können Schenkungssteuer auslösen, wenn die Freibeträge überschritten werden.
    Verwandte Begriffe: Erbschaft, Zuwendung, Freibetrag.
    Nutzungsrecht
    Ein Nutzungsrecht ist das Recht, eine Sache (z.B. eine Immobilie) zu nutzen, ohne Eigentümer zu sein. Es kann dinglich (im Grundbuch eingetragen) oder schuldrechtlich (vertraglich) vereinbart sein.
    Verwandte Begriffe: Nießbrauch, Wohnrecht, Dienstbarkeit.
    Energieeinsparverordnung (EnEV)
    Die Energieeinsparverordnung (EnEV) ist eine deutsche Verordnung, die Anforderungen an die Energieeffizienz von Gebäuden stellt. Sie regelt u.a. den Energieausweis und Sanierungspflichten.
    Verwandte Begriffe: Energieausweis, Sanierungspflicht, Gebäudeenergiegesetz (GEG).
    Bestandsschutz
    Bestandsschutz bedeutet, dass bestimmte bauliche Gegebenheiten, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes zulässig waren, auch weiterhin bestehen bleiben dürfen, selbst wenn sie nicht mehr den aktuellen Vorschriften entsprechen.
    Verwandte Begriffe: Baurecht, Genehmigung, Übergangsregelung.
    Ortsübliche Miete
    Die ortsübliche Miete ist der Betrag, den man für eine vergleichbare Immobilie in der gleichen Lage und mit ähnlicher Ausstattung üblicherweise zahlen würde. Sie dient als Vergleichswert für Mietpreise.
    Verwandte Begriffe: Mietspiegel, Vergleichsmiete, Mietpreisbremse.
    Schenkungssteuer
    Die Schenkungssteuer ist eine Steuer, die auf Schenkungen erhoben wird. Die Höhe der Steuer hängt vom Wert der Schenkung und dem Verwandtschaftsgrad zwischen Schenker und Beschenktem ab.
    Verwandte Begriffe: Erbschaftssteuer, Freibetrag, Steuerklasse.
    Unterhalt
    Unterhalt ist die finanzielle Unterstützung, die eine Person einer anderen Person schuldet, z.B. nach einer Scheidung oder für Kinder. Die Höhe des Unterhalts richtet sich nach den jeweiligen Umständen.
    Verwandte Begriffe: Kindesunterhalt, Ehegattenunterhalt, Trennungsunterhalt.

    ❓ Häufige Fragen (FAQ)

    1. Was bedeutet ein Verkauf zu einem symbolischen Preis?
      Ein Verkauf zu einem symbolischen Preis bedeutet, dass der Verkaufspreis deutlich unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie liegt. Dies kann als (teilweise) Schenkung gewertet werden und Schenkungssteuer auslösen.
    2. Welche Rolle spielt das Nutzungsrecht des Vaters beim Verkauf?
      Das Nutzungsrecht mindert den Wert der Immobilie und beeinflusst den Verkaufspreis. Es muss geklärt werden, ob das Nutzungsrecht bestehen bleibt oder abgelöst wird. Die Ablösung kann zusätzliche Kosten verursachen.
    3. Welche EnEV-Pflichten bestehen beim Verkauf eines Hauses?
      Beim Verkauf eines Hauses bestehen in der Regel EnEV-Pflichten, z.B. die Vorlage eines Energieausweises. Je nach Alter und Zustand des Hauses können auch Sanierungspflichten bestehen, die der neue Eigentümer erfüllen muss.
    4. Wie beeinflusst die Scheidung der Tochter den Verkauf?
      Die Scheidung der Tochter und mögliche Unterhaltsansprüche können eine Rolle spielen, insbesondere wenn der Verkaufserlös relevant für die Unterhaltsberechnung ist. Es ist wichtig, dies im Vorfeld mit einem Anwalt zu klären.
    5. Was ist beim Thema Erbschaftssteuer zu beachten?
      Auch wenn das Haus bereits geschenkt wurde, kann es im Erbfall erneut zu einer Bewertung kommen, insbesondere wenn die Schenkung noch nicht lange zurückliegt. Dies kann Auswirkungen auf die Erbschaftssteuer haben.
    6. Welche Rolle spielt der Bestandsschutz?
      Bestandsschutz bedeutet, dass bestimmte bauliche Gegebenheiten, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes zulässig waren, auch weiterhin bestehen bleiben dürfen, selbst wenn sie nicht mehr den aktuellen Vorschriften entsprechen. Dies kann relevant sein, wenn es um Sanierungspflichten geht.
    7. Was bedeutet Ortsübliche Miete?
      Die ortsübliche Miete ist der Betrag, den man für eine vergleichbare Immobilie in der gleichen Lage und mit ähnlicher Ausstattung üblicherweise zahlen würde. Dies kann relevant sein, wenn es um die Bewertung des Nutzungsrechts des Vaters geht.
    8. Wie werden Mieteinnahmen versteuert?
      Mieteinnahmen müssen grundsätzlich versteuert werden. Es ist wichtig, alle Einnahmen und Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung korrekt zu dokumentieren und in der Steuererklärung anzugeben.

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  2. Symbolischer Hausverkauf: Kosten vs. Nutzen für Familie

    Ich frage ...
    Werter kho
    mal ganz dumm, was der Verkauf bringen soll? Die Kosten bleiben, nur der Lastesel wechselt.
    Wenn Bruder oder Eltern die Lasten tragen können, könnten sie das doch auch ohne Besitzübergang.
    Dann müssten eben die Investitionen festgehalten und eine Regelung über die Wertung im Erbfalle gemacht werden.
    z.B. Wertgutachten des jetzigen Zustand erstellen lassen, Rechnungen dokumentieren, Notar trifft Regelung.
    Steuerlich können die Investitionen bzw. Zinsen meine ich nur in Höhe der anfallenden Miete steuermindernd geltend gemacht werden, nicht auf weitere Einkünfte.
    Und es würde Kosten sparen, Aufwand sowieso.

  3. Hausverkauf an Bruder: Steuerliche Auswirkungen & Grunderwerbsteuer

    Der Hintergrund ist vermutlich ...
    Der Hintergrund ist vermutlich das der Bruder die Kosten (für Hausunterhalt und Instandsetzung) die die  -  geringe  -  Miete der Schwester überschreiben steuermindernd gelten machen könnte. Wie das Finanzamt damit umgeht kann ich allerdings leider auch nicht sagen. Ich vermute mal das es zumindest hinsichtlich der Grunderwerbssteuer Ärger geben dürfte.

  4. Schenkungsteuer bei symbolischem Hausverkauf an Bruder

    Kompliziert
    Werter KHo,
    zu 1. kann ich beitragen:
    Möglich ist eine solche Übertragung, aber sie bringt nicht viel. Schenkungsteuerlich bringt sie nichts, da hier immer der schenkungsteuerliche Wert angesetzt wird, die 100 € symbolischer Kaufpreis werden dann zwar abgezogen, aber es bleibt immer noch der Rest als Schenkung übrig. Insbesondere bei Schenkung an den Bruder fällt dann Steuer an.
    Die Beteiligten sollten sich erstmal klar werden, was sie wollen (falls sie noch nicht soweit sind): Ich höre heraus, dass das Gebäude im Familienbesitz bleiben soll und dass die Tochter wohl weiter drin wohnen können soll. Soll sie nach der Renovierung denn irgendwann wieder Eigentümerin werden? Dann könnten Vater oder Bruder auch ein Darlehen zu Renovierung gewähren. Will der Bruder die Kosten nur tragen, wenn er auch das Haus bekommt, dann kann es auch 'richtig' verkauft werden. Es gibt viele Möglichkeiten, ein kompetenter Kollege muss da ran!
    Susanne
    • Name:
    • Frau Sus-595-Hel

  5. Vorkaufsrecht der Gemeinde bei symbolischem Hausverkauf

    Vorkaufsrecht nicht vergessen
    Hallo, weiterhin darf nicht vergessen werden, dass Städte und Gemeinden i.d.R. ein Vorkaufsrecht haben (per Gesetz, per städt. Verordnung oder dergleichen). Wenn dann das Haus einen Wert von z.B. 50 T€ aufweist und Sie das Haus für 100,- € verkaufen wollen, dann können Sie wohl davon ausgehen, dass die Stadt ihr Vorkaufsrecht wahrnimmt, da Sie in genau den zu schließenden Vertrag als neuer Kontrahent eintritt. Und welche Stadt würde es sich nehmen lassen, so billig an Haus und Grund zu kommen?
    Keine Rechtsberatung, nur dass, was ich meine mal vom Hörensagen vernommen zu haben.

  6. Vorkaufsrecht: Ausschluss bei Bebauung gemäß BauGB §26

    Vorkaufsrecht irrelevant
    aus § 26 BauGBAbk.
    Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 aufweist.
    wenn der Eigentümer an eine Person verkauft, die mit ihm in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt ist [.. ]

  7. Dank: Möglichkeiten & steuerrechtliche Aspekte Hausverkauf

    Vielen Dank
    vielen Dank erstmals für die Beiträge. Das war mal wieder gut zu lesen. Vieles wusste ich auch noch nicht.
    Mir ging erstmals nur grundsätzlich zu sehen, welche Möglichkeiten gibt es. Und natürlich Steuerrechtlich sauber, also KEINE Steuerhinterziehung.
    Ich habe selber erst ein Haus gebaut, daher natürlich kein Geld. Vater ist Rentner, der hat auch nicht viel. Und natürlich soll das Haus im Familienbesitz bleiben (daher war es ja auch mal eine Schenkung wg. Schenkungssteuer).
    Muss ich also wohl mal einen Steuerberater / RA fragen.
    Vielen Dank.

  8. Alternative: Doppelte Schenkung Vater an Tochter/Sohn

    Und weshalb nicht zweimal verschenken
    nämlich erst wieder an den Vater, Freibetrag für Schenkung sollte hier bei ca. € 300.000,-- liegen und fünf Minuten später verschenkt der Vater wieder an den Sohn. Wenn alle an einem Tisch sitzen muss der Notar den Hauptvertrag nur einmal lesen und nur die Änderungen betreffs der persönlichen Daten noch mal verlesen. Klar bezahlt man zwei Mal Notar, aber das war es dann auch schon. Ob Grunderwerbssteuer anfällt und ggf. zweimal ist mir unbekannt. Auf alle Fälle wie geplant Fachmann hinzuziehen, in der Regel könnte das wohl auch der Notar beantworten, bei dem der Vertrag dann gemacht wird.

  9. ⚠️ Kettenschenkung: Risiko & Gestaltungsmissbrauch durch FA

    Kettenschenkung
    auf jeden Fall muss das ein Anwalt anschauen, das FA könnte sonst auf die Idee kommen, es liege eine Kettenschenkung vor, und "Gestaltungsmissbrauch" rufen ☹
    Ansonsten liegen die Freigrenzen für Kinder an ihre Eltern bei 51.200 EUR

    Markus

  10. Symbolischer Hausverkauf: Zugewinnausgleich bei Scheidung?

    Für mich sieht es so aus, als ob der Zugewinn geschmälert werden soll
    ansonsten würde die Konstruktion doch keinen Sinn machen, oder?

  11. Zugewinn: Schenkung als Anfangswert bei Scheidung relevant

    @ Herr Witzgall Zugewinn?
    Nach meinem Wissen zählt eine Schenkung u. /o. Erbe während einer Ehe zum sog. Anfangswert der beschenkten Person im Falle der Zugewinnberechnung bei einer Scheidung.
    Das wäre mit Sicherheit kein Grund.
    Schon eher eine drohende Verarmung durch mangelnden Unterhalt oder womöglich gar keinen mehr. Wenn die Geschiedene z.B. irgendwann über Hartz4 existieren müsste.
    Dann müsste aber nach meinem bescheidenen Wissen die hochwertige Schenkung schon über 10 Jahre alt sein, zum eintretenden Extremfalle, sonst greift Vater Staat ein und zwingt den Beschenkten zur Rückgabe ... laut Schenkungsgesetz herrscht Rückgabepflicht, wenn der Schenkende in Not Gerät.
    Laienmeinung, aber mit eigener Lebenserfahrung benetzt:-)
    Hier hilft wirklich nur eine umfassende Fachberatung, bevor wilde
    Fehlentscheidungen getroffen werden.
    LG
    • Name:
    • Frau Chr-694-Eic

  12. Zugewinn: Wertsteigerung während Ehe relevant bei Schenkung

    Zugewinn bei Schenkung
    Die Schenkung wird je nach gewählter Form entweder zum gemeinsamen Vermögen oder dem Anfangsvermögen des beschenkten zugerechnet.
    Was bei der Zugewinngemeinschaft allerdings immer dem gemeinsamen Vermögen zugerechnet wird, ist die Wertsteigerung während der Ehe.
    Beispiel:
    Tochter erbt vor oder während der Ehe 4 ha Acker von ihren Eltern.
    Während der Ehe wird der Acker zu Bauland.
    Der Acker war 50 k € Wert, das Bauland nach Abzug von Erschließung etc. 4800 k €.
    Die Differenz von 4750 k € gilt als gemeinsames Vermögen.
    Ich schließe mich dem Rat aller an, das unbedingt durch eine fachkundige Person prüfen zu lassen. Jetzt scheinbar gespartes Geld kann sich bei schlechter Wahl durchaus in erheblichen Mehrkosten niederschlagen.

  13. Hausverkauf & Unterhalt: Auswirkungen der Schenkung Tochter

    Danke  -  es geht eigentlich um den Unterhalt
    den dieser fällt sehr gering aus weil:
    1. Die Tochter nebenbei gearbeit hat, aber halt so wenig, dass sie Krankenversicherung selber zahlen müsste nach der Scheidung. Arbeitgeber kann grad nicht mehr "Stunden" geben, denn glaub ab 410,- gibt es dann Krankenversicherung.
    Kinder sind bald 8 Jahre alt, da ist dann Vollbeschäftigung erlaubt, also noch weniger Unterhalt.
    2. Schenkung von Vater an Tochter ist noch keine 5 Jahre her. Also Zugewinn. Ein gemeinsammer Kreditvertrag als Wert-"Ausgleich" an den Bruder ist noch zu zahlen. Der ließe sich wohl nur durch Vorfälligkeitsentschädigung auflösen, aber mit welchem Geld.
    Fazit: Damit bleibt der Unterhalt sehr gering. Reicht zwar grad zum Leben, aber nicht für zukünftige Renovierungen.
  14. 📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026
    Automatisch generierte Ergänzungen einer Künstlichen Intelligenz (KI)

    📌 Zusammenfassung der Diskussionsbeiträge - Stand: 16.01.2026

    Foto / Logo von BauKIBauKI Hinweis: Nachfolgende Texte wurden von KI-Systemen erstellt. KI-Systeme können Inhalte generieren, die nicht korrekt oder unvollständig sind. Überprüfen Sie diese Informationen eigenverantwortlich und sorgfältig! Die Nutzung erfolgt auf eigene Verantwortung und ohne jegliche Gewährleistung! Es findet keine Rechts-, Steuer-, Planungs- oder Gutachterberatung statt. Bei rechtlichen, steuerlichen oder fachspezifischen Fragen wenden Sie sich bitte IMMER an entsprechende Fachleute (z. B. Fachanwalt, Steuerberater, Sachverständige).

    Haus symbolisch verkaufen: Schenkung, Unterhalt & Steuer-Optimierung

    💡 Kernaussagen: Die Diskussion dreht sich um die Frage, ob ein symbolischer Hausverkauf (Schenkung) an den Bruder der Tochter sinnvoll ist, insbesondere im Hinblick auf Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer, Vorkaufsrecht der Gemeinde und mögliche Auswirkungen auf den Zugewinnausgleich bei Scheidung. Es wird auch die Frage des Unterhaltsanspruchs der Tochter und die Rolle der Schenkung bei dessen Berechnung erörtert. Eine Kettenschenkung (erst an den Vater, dann an den Sohn) wird als mögliche Alternative diskutiert, birgt aber Risiken.

    ⚠️️ Wichtiger Hinweis: Im Beitrag Kettenschenkung: Risiko & Gestaltungsmissbrauch durch FA wird auf das Risiko einer Kettenschenkung hingewiesen, die vom Finanzamt als Gestaltungsmissbrauch gewertet werden könnte. Dies sollte unbedingt von einem Anwalt geprüft werden.

    ✅ Zusatzinfo: Der Beitrag Vorkaufsrecht: Ausschluss bei Bebauung gemäß BauGB §26 erläutert, dass das Vorkaufsrecht der Gemeinde ausgeschlossen sein kann, wenn das Grundstück bereits entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans bebaut ist.

    👉 Handlungsempfehlung: Aufgrund der komplexen Rechtslage und der potenziellen steuerlichen Konsequenzen wird dringend empfohlen, sich von einem Fachanwalt für Immobilienrecht und Steuerrecht sowie einem Notar beraten zu lassen. Insbesondere die Aspekte Schenkungsteuer, Grunderwerbsteuer, Zugewinnausgleich und Unterhaltsansprüche sollten im Detail geprüft werden. Die Beiträge Schenkungsteuer bei symbolischem Hausverkauf an Bruder und Hausverkauf & Unterhalt: Auswirkungen der Schenkung Tochter geben hier wichtige Hinweise.

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