Miete an Angehörige: Steuerliche Auswirkungen bei 50% oder 75% der ortsüblichen Vergleichsmiete?

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Die Frage betrifft die steuerliche Behandlung von verbilligter Vermietung an Angehörige.

Grundsätzlich gilt: Wird eine Wohnung an Angehörige vermietet und die Miete liegt unter 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, können die Werbungskosten (z.B. Abschreibung, Schuldzinsen) nur anteilig geltend gemacht werden. Liegt die Miete zwischen 66 % und 100 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, können die Werbungskosten in voller Höhe angesetzt werden.

Die genannten Prozentsätze (66% Grenze) gelten seit einer Gesetzesänderung. Die ursprüngliche Grenze von 50% wurde durch die aktuelle Regelung ersetzt.

👉 Handlungsempfehlung: Prüfen Sie die aktuelle ortsübliche Vergleichsmiete und passen Sie die Miete entsprechend an, um steuerliche Nachteile zu vermeiden. Im Zweifelsfall sollten Sie sich von einem Steuerberater beraten lassen.

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Der Sachverhalt betrifft die steuerliche Anerkennung von Mietverhältnissen zwischen Angehörigen, speziell die Frage, ob eine Vermietung zu 50% oder 75% der ortsüblichen Vergleichsmiete ohne steuerliche Nachteile möglich ist. Die rechtliche Grundlage hierfür ist § 21 Einkommensteuergesetz (EStG) in Verbindung mit der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (BFH).

✅ Zustimmung: Die Frage des Fragestellers ist berechtigt, da die steuerliche Behandlung tatsächlich von der Höhe der Miete abhängt. Die genannten Prozentsätze (50% und 75%) sind die entscheidenden Grenzwerte in der aktuellen Rechtslage.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass eine Vermietung zu 50% der ortsüblichen Miete ohne Probleme möglich sei, ist nicht korrekt. Seit 2004 gilt eine gestaffelte Regelung: Liegt die Miete unter 50% der ortsüblichen Vergleichsmiete, wird das Mietverhältnis in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt, was zu steuerlichen Nachteilen führen kann. Liegt die Miete zwischen 50% und 75% (bzw. 66% bei neuerer Rechtsprechung), ist eine Prognose zur Totalüberschusserzielung erforderlich.

➕ Ergänzung: Die vom Fragesteller erwähnte geplante Änderung aus dem Jahr 2003 wurde tatsächlich umgesetzt, jedoch nicht in der ursprünglich geplanten Form. Das Steuervergünstigungsabbaugesetz (StVergAbG) von 2003 führte zu einer Verschärfung, die später durch die BFH-Rechtsprechung (Urteil vom 30.09.2008, IX R 53/07) präzisiert wurde. Aktuell gilt: Bei einer Miete zwischen 50% und 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete ist eine Totalüberschussprobe durchzuführen. Bei einer Miete von mindestens 66% (früher 75%) wird die Einkunftserzielungsabsicht ohne weitere Prüfung unterstellt.

🔴 Gefahr: Die größte Gefahr besteht darin, dass bei einer Miete unter 50% der ortsüblichen Vergleichsmiete das Finanzamt das Mietverhältnis als teilweise unentgeltlich einstuft und die Werbungskosten nur anteilig anerkennt. Dies kann zu erheblichen Steuernachteilen führen, insbesondere wenn hohe Finanzierungskosten oder Instandhaltungsaufwendungen anfallen.

👉 Handlungsempfehlung: Der Fragesteller sollte dringend einen Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht konsultieren, um die konkrete Gestaltung des Mietverhältnisses zu prüfen. Es ist zu empfehlen, die Miete auf mindestens 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete festzusetzen, um die Totalüberschussprobe zu vermeiden. Zudem sollte ein schriftlicher Mietvertrag zu marktüblichen Bedingungen abgeschlossen und die Miete tatsächlich gezahlt werden, um die steuerliche Anerkennung zu sichern.

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Die steuerliche Behandlung von Mietverhältnissen zwischen nahestehenden Personen ist durch § 21 Abs. 1 Satz 2 EStG geregelt, wonach bei Vermietung an Angehörige grundsätzlich die ortsübliche Vergleichsmiete (OVM) maßgeblich ist – nicht die tatsächlich vereinbarte Miete.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass 50 % oder 75 % der OVM steuerlich unbedenklich wären, ist falsch: Es gibt keine gesetzlich festgelegte Mindestquote wie 75 %, die eine steuerliche Anerkennung sichert. Vielmehr gilt die sog. "100 %-Regel" – nur bei Vereinbarung der vollen OVM wird die Miete grundsätzlich als "angemessen" anerkannt.

➕ Ergänzung: Bei Abweichungen von der OVM prüft das Finanzamt stets, ob die Miete "vergleichbarer Vermietungen" entspricht – bei Angehörigen wird dabei strenger geprüft; geringere Mieten können als verdeckte Schenkung gewertet werden, was zu steuerlichen Nachforderungen führen kann.

✅ Zustimmung: Die Erwähnung des geplanten Gesetzes aus 2003 ist sachlich korrekt: Der damalige Entwurf sah eine 75-%-Regelung vor, wurde aber nicht umgesetzt – die Rechtslage blieb unverändert.

🔴 Gefahr: Eine Miete von nur 50 % der OVM birgt ein hohes Risiko, dass die Mieteinnahmen steuerlich nicht anerkannt werden – das Finanzamt kann die Einnahmen pauschal auf 100 % der OVM festsetzen und zusätzliche Gewerbesteuer- oder Umsatzsteuer-Folgen auslösen.

🔴 Gefahr: Langfristig kann eine systematisch zu niedrige Miete bei Angehörigen als missbräuchliche Steuervermeidung gewertet werden, insbesondere bei mehreren Objekten oder wiederholten Verträgen mit Verwandten.

➕ Ergänzung: Entscheidend ist nicht nur die Höhe, sondern auch die Vertragsgestaltung: Ein schriftlicher Mietvertrag mit marktüblichen Klauseln, regelmäßige Mietanpassung und Nachweis der OVM (z. B. durch Mietspiegel oder Gutachten) sind zwingend erforderlich, um steuerliche Risiken zu minimieren.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie einen steuerlich zertifizierten Steuerberater oder einen Fachanwalt für Steuerrecht, um den konkreten Mietvertrag und die OVM-Bemessung vor Abschluss prüfen zu lassen – insbesondere bei Verwandtschaftsgraden bis zum dritten Grad.