Bauleistungsversicherung, Bauherrenhaftpflicht & Feuerrohbau: Was ist wichtig für Bauherren?

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Ich empfehle Ihnen, sich vor Baubeginn umfassend über die verschiedenen Versicherungen zu informieren, die für Bauherren relevant sind. Dazu gehören:

• Bauleistungsversicherung: Diese Versicherung schützt Sie vor Schäden am Bauvorhaben selbst, die beispielsweise durch Vandalismus, Diebstahl von Baumaterialien oder Naturgewalten entstehen können.
• Bauherrenhaftpflichtversicherung: Diese Versicherung deckt Schäden ab, die Dritten durch Ihr Bauvorhaben entstehen. Das können beispielsweise Unfälle auf der Baustelle oder Schäden an Nachbargebäuden sein.
• Feuerrohbauversicherung: Diese Versicherung schützt Ihr unfertiges Gebäude vor Schäden durch Feuer, Blitzschlag und Explosion. Sie wandelt sich nach Fertigstellung des Gebäudes in eine Wohngebäudeversicherung um.

Es ist wichtig, die jeweiligen Versicherungsbedingungen genau zu prüfen und die für Ihr Bauvorhaben passenden Versicherungen auszuwählen. Klären Sie auch, wer Versicherungsnehmer sein sollte, insbesondere wenn das Grundstück und der Bauvertrag von verschiedenen Parteien gehalten werden.

👉 Handlungsempfehlung: Lassen Sie sich von einem unabhängigen Versicherungsmakler beraten, um die optimalen Versicherungen für Ihr Bauvorhaben zu finden.

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Der Bauherr fragt nach der optimalen Gestaltung von Bauversicherungen bei gemeinsamem Grundstückseigentum und getrennten Verträgen mit einem Generalunternehmer sowie weiteren Auftragnehmern. Die Frage zielt auf die Absicherung von Bauleistung, Bauherrenhaftpflicht und Feuerrohbau ab, wobei eine Umlage der Bauleistungsversicherung auf Subunternehmer angedacht ist.

✅ Zustimmung: Die Idee, die Bauleistungsversicherung auf Subunternehmer umzulegen, ist grundsätzlich sinnvoll, da sie das Risiko auf die ausführenden Firmen verlagert. Allerdings muss dies vertraglich klar geregelt sein, da die Bauherren letztlich für die Deckungslücken haften.

⚠️ Korrektur: Die Annahme, dass eine 95%ige Umlage ausreicht, ist riskant. Versicherer verlangen oft eine vollständige Deckung durch den Bauherrn, da Subunternehmer-Policen Lücken aufweisen können (z.B. bei Koordinationsschäden). Eine Resteigenbeteiligung von 5% kann zu erheblichen finanziellen Verlusten führen.

➕ Ergänzung: Bei gemeinsamem Grundstückseigentum sollten beide Ehepartner als Versicherungsnehmer auftreten, um den Versicherungsschutz für beide zu gewährleisten. Bei Alleinversicherungsnehmer besteht das Risiko, dass der Schutz bei Verlust des Versicherungsscheins (Besteckkasten) nicht automatisch auf Erben übergeht; eine schriftliche Vereinbarung mit dem Versicherer ist ratsam.

🔴 Gefahr: Die Feuerrohbauversicherung ist eine Pflichtversicherung, die oft mit der Wohngebäudeversicherung kombiniert wird. Ein Verzicht oder eine falsche Deckungssumme kann bei Brand während der Bauphase zu existenzbedrohenden Schäden führen, da die Bauleistungsversicherung Brandschäden meist ausschließt.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie einen unabhängigen Versicherungsmakler mit Fachkenntnis im Bauwesen. Lassen Sie einen Versicherungs-Check für Bauherren erstellen, der Bauleistungs-, Bauherrenhaftpflicht- und Feuerrohbauversicherung als Paket prüft. Klären Sie vertraglich die Umlage der Bauleistungsversicherung auf alle Subunternehmer und stellen Sie sicher, dass beide Ehepartner als Versicherungsnehmer eingetragen sind. Bewahren Sie den Versicherungsschein digital und in einem Bankschließfach auf, um Verlustrisiken zu minimieren.

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Bei der Planung eines Neubaus ist die Absicherung durch geeignete Versicherungen nicht nur sinnvoll, sondern aus rechtlicher und finanzieller Sicht zwingend erforderlich – insbesondere da Bauherren im Verhältnis zu Unternehmern und Handwerkern oftmals unklare oder unterschätzte Haftungsrisiken tragen.

🔴 Gefahr: Die Absicht, 95 % der Bauleistungsversicherung auf Subunternehmer umzulegen, ist rechtlich unzulässig und praktisch nicht durchsetzbar – diese Versicherung schützt ausschließlich den Bauherren als Vertragspartner des Generalunternehmers; eine Umlegung auf Nachunternehmer verstößt gegen den Versicherungsvertrag und führt bei Schäden zu Leistungsverweigerung.

🔴 Gefahr: Eine alleinige Absicherung durch den Ehepartner birgt erhebliche Risiken: Bei gemeinsamem Grundstückseigentum und gemeinsamer Vertragsbindung ist eine getrennte oder einseitige Versicherungsabsicherung unzureichend – im Schadensfall droht Versicherungsausschluss oder unklare Haftungsverteilung zwischen den Eigentümern.

⚠️ Korrektur: Die Bauleistungsversicherung ist kein frei umlegbares Risiko, sondern eine zwingende Absicherung des Bauherren gegen Bauausfall, Insolvenz des Unternehmers oder mangelhafte Ausführung – sie darf nicht auf Subunternehmer verlagert werden, da diese weder Vertragspartner noch versicherte Partei sind.

➕ Ergänzung: Die Bauherrenhaftpflichtversicherung ist unverzichtbar, da sie Schäden Dritter abdeckt, die während der Bauphase entstehen (z. B. durch herabfallende Bauteile, Bodenabsenkung oder Geräuschbelästigung) – sie muss zwingend vor Baubeginn aktiv sein und für beide Eigentümer gelten.

➕ Ergänzung: Die Feuerrohbau-Versicherung ist Teil der Wohngebäudeversicherung, aber nur während der Bauphase wirksam – sie muss explizit für den Rohbauzeitraum vereinbart werden und ebenfalls beide Eigentümer als Versicherungsnehmer benennen, da das Gebäude bereits ab Fundamentstellung versicherungsfähiges Sachgut ist.

✅ Zustimmung: Die gemeinschaftliche Absicherung durch beide Eigentümer ist korrekt und notwendig – sie entspricht der gemeinsamen Rechtsstellung am Grundstück und vermeidet Lücken bei der Haftungs- und Schadensregulierung.

👉 Handlungsempfehlung: Beauftragen Sie unverzüglich einen unabhängigen Versicherungsmakler mit bauversicherungsspezifischer Expertise sowie einen zertifizierten Bau-Sachverständigen, um die Versicherungsdeckung, Vertragskonstellation und Haftungsverteilung vor Vertragsabschluss mit dem Generalunternehmer prüfen zu lassen – insbesondere hinsichtlich der Bauleistungsversicherung, der Haftpflichtabdeckung und der Übergangsregelungen bei Erbfall.