Grundstück unter Straßenniveau: Ursachen, Risiken & Lösungen für die Bodenplatte?
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Der Beitrag vom Herrn Kirschner ist wohl nicht ganz korrekt!
Die im Neubaugebiet geplante Straße liegt ca. 1,20 m höher als die Grundstücksvorderseite. Ein Keller ist wegen der Kosten nicht geplant. Kann der Boden im Baufeld der Bodenplatte aufgeschüttet und entsprechend verdichtet werden, oder wie ist das zu handhaben? Der Architekt bekommt die 0,0-Ebene vom Amt, von der werden auch die Gebäudehöhen bemessen. Folglich muss die EG^Abk.-Ebene mit "minus 1,2 Meter" gekennzeichnet sein. Wenn man nun bedenkt dass die Rückstauebene die Straßenoberkante ist, besteht eine große Gefahr der Überflutung bei Starkregen. Damit ist der Verzicht auf einen Keller und die tiefere Bodenplatte fatal, aber das war in den Plänen und den Schnitten wohl ersichtlich und deshalb geplant. Zu retten ist das mit einem Damm und einem rückseitigen Eingang mit einer Böschung beiderseitig des Hauses. Natürlich bekommt der Architekt die so genannten NN^Abk. Höhen nicht vom Amt, sondern vom Vermesser.
Wenn überhaupt erhält der Architekt vom Amt Vorgaben, wie hoch und mithin in welcher Höhe das Grundstück bebaut werden kann und darf.
Das Normalnull (auch Normal-Null, abgekürzt NN oder N.N.) war von 1879 bis 1992 das festgelegte Nullniveau der amtlichen Bezugshöhe in Deutschland. Umgangssprachlich wird die nunmehr veraltete Bezeichnung über Normalnull oft als Synonym für über dem Meeresspiegel verwendet.
Seit 1993 ersetzt das Normalhöhennull (NHN) das Normalnull (NN) im Deutschen Haupthöhennetz (DHHN). Diese Umstellung der Höhenbezugsfläche erfolgte im Zuge der Zusammenführung der Höhennetze der alten und der neuen Bundesländer (DHHN92) sowie im Zusammenhang mit der europaweiten Vereinheitlichung der Höhennetze.
Jeder Ort oder Stadt hat einen festen Bezugspunkt, der dann irgendwann einmal eingemessen und gesichert worden ist. Sie Sicherung erfolgt meistens an einem markanten Gebäude (z.B. Kirche etc.).
Grundsätzlich darf natürlich aufgefüllt werden, sodann diese Auffüllung genehmigungsfähig ist. Grundstücksauffüllungen sind genehmigungspflichtig. Aus Gründen vorhandener Vorgaben kann es ggf. auch sehr gut Möglich sein, dass eine Auffüllung nicht genehmigungsfähig ist.
Auch was Herr Kirschner hinsichtlich der Höhe der Rückstauebene angibt ist natürlich falsch. Das Amt soll die Höhe der Rückstauebene vorgeben und mithin darüber Angaben machen können. Die Rückstauebene liegt in den meisten Fällen unterhalb der Straßenoberflächenhöhe. Für den Fall, in dem das Amt keinerlei Angaben über die zutreffende Höhe der Rückstauebene machen kann, muss die Straßenoberkante angenommen werden.
Wenn Ihr Grundstück weiter zurück und mithin nach hinten (also von der Straße weg) stetig abfallendes Gefälle ist oder darstellt, bestehen ja dagegen keinerlei Bedenken dagegen, wenn die Bodenplatte tiefer liegt als die Straßenoberkante, da das anfallende Wasser nach hinten abfließen kann.
Dabei müsste denn dann allerdings bedacht werden, dass kein Wasser von baulichen Anlagen auf das Nachbargrundstück fliesen darf.
Lassen Sie sich von Ihrem Architekten erläutern, warum das Haus so geplant wurde, wie es geplant worden ist und weshalb dies nicht höher angelegt worden ist.
Berücksichtigen Sie der Kosten wegen, dass wenn Sie auffüllen müssen oder wollen und dies auch ggf. genehmigungsfähig wäre, es notwendig und erforderlich werden kann, kostenintesive Stützwände errichten zu müssen.
Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz

Richtig Herr Berg!
NN^Abk. wurde nicht von mir verwendet. Normal-Null ist auf Seehöhe bezogen und ist für jeden Ort auf der Welt unterschiedlich. Dagegen wird die 0,0-Ebene für jedes Haus festgelegt und ist wichtig für die Gebäudeklasse. Sicher ist doch wohl nur, dass in der Planung bereits feststand, dass die Bodenplatte unter dem Straßenniveau liegt. Die schwerwiegensten Konsequenzen für den Planer ist doch wohl eine Hebeanlage für das gesamte Schmutz- und Regenwasser (Schmutzwasser, Regenwasser) des Grundstückes bzw. des Gebäudes. Egal wer welche Angaben zu machen hatte und nicht gemacht hat, jedem Planer hätten die Umstände auffallen müssen, danach wären die Entscheidungen über Höhenlage, Keller, Hebeanlagen und Schutz gegen Starkregen zu treffen gewesen. Öhm haben die Herren weitergehende Informationen als hier dargestellt?

Da es Neubaugebiet ist, gibt es sicherlich einen Bebauungsplan. Und da ist mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit was zu Sockelhöhen, Bezugspunkt usw. gesagt.

Das wäre meine erste Frage gewesen. So wie ich es bereits schon beschrieben hatte. Klar, wird es so sein, dass  -  auch hier und wie meist immer  -  im Bebauungsplan oder in dessen textlichen Fassung, darüber Angaben gemacht werden.
Eine von Herrn Kirschner so gezeichnete 0,0 Höhe bezieht sich aber ja doch auf eine bestimmte Höhe und die wiederum bezieht sich auf die NN Höhen, so ist das nun mal Herr Kirschner ..., wie sonst ..., soll eine qualifizierte Höhenangabe zustande kommen können. Und dann, wenn es denn dann an dem so ist, dass "das Amt" diese Höhe vorgibt, man denn dann am Grundstück immer noch nicht weiß, welche Höhe dort, die Grundstücksoberfläche selbst denn dann schlussendlich hat.
Und dazu  -  um die schlussendliche Geländeoberflächenhöhe wissen zu können  -  bedient man sich eines Vermessers, Herr Kirschner. Sorry sodann aber ich muss aus den vorgenannten Gründen dabei bleiben, dass die von Ihnen hier eingestellten Angaben soooooooo und ohne weitergehende Erläuterungen nicht richtig sind.
Und der Planer, der kann unter Umständen nichts merken, weil die schlussendliche Höhenlagenbestimmung vom Vermesser ausgeht und Vermessungspläne nun einmal nicht immer  -  zwar sollte es so sein  -  von Anbeginn der Planungsleistung vorliegen.
Und ob eine Hebeanlage erforderlich ist, darüber gibt Höhenlage des Erdgeschosses im Verhältnis zur Straßenoberkante noch lange keinen Aufschluss und noch noch einem einen Anhaltspunkt.
Der städtische Abwasserkanal bzw. dessen Kanalsohle kann oder könnte ja in 4 oder gar 5 Meter Tiefe unterhalb der Straßenoberkante liegen bzw. verbuddelt sein. Dann hätte der Fragesteller noch 3,8 m Höhenunterschied trotz ggf. falsch angelegter Höhe der Höhe im Erdgeschoss zur Verfügung.
Es ist natürlich so, dass die Anschlussmöglichkeit des Entwässerungssystems am städtischen Abwassersystem dabei auch nicht außer Acht gelassen werden darf und weiterhin im Auge behalten werden muss, allerdings lässt die Alleinige Höhenangaben von Grundstücks- oder auch Straßenoberkantenangaben keinerlei Rückschluss darauf zu.
Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz

Auch das ist richtig!
Vielen Dank für die bisherigen Antworten. Es ist so das für das gesamte recht große Gebiet (z.Z. noch Wiesen) ein Bebauungsplan besteht. Allerdings sind die dort vorhandenen Höhenangaben nicht in unserem Grundstücksbereich. Das Grundstück hat im Bereich des Baufeldes eine Art Loch welches dann vorn unter der Straßenhöhe und seitlich etwas tiefer als die Nachbargrundstücke liegt. Das Grundstück selber fällt nach hinten nur ganz gering ab. Die Höhe der Kanalisation ist kein Problem da diese tiefer liegen wird. Mich interessiert in erster Linie ob man die Sache auffüllen und verdichten kann um dann die Bodenplatte zu bauen, oder ob in der Regel andere Vorgehensweisen nötig sind. Mir ist klar das letztendlich nur eine Vermessung alles klären kann, würde aber gerne zu meinen vorherigen Fragen Auskünfte bekommen. Udo steht im Bebauungsplan was zu Sockelhöhen? Oftmals findet sich die Formulierung ... Sockel, 50 cm ... Bezugspunkt ... vermindert oder vermehrt um das Maß des natürlichen Gefälles oder so ähnlich Leider stehen im Bebauungsplan keiner weiteren Angaben. Wie schon geschrieben gibt es Höhenangaben, aber diese befinden sich nicht auf oder an dem betreffenden Grundstück. Ergänzung und dann wird meistens dazu noch ein Bezugspunkt angegeben. Meistens Mitte des Grundstückes auf Straßenniveau.

Findet sich im Teil B Text Auch die Sockelhöhe kann in einem Bebauungsplan, oder allerdings auch in dessen textlicher Fassung und Festsetzung  -  die ja zum B-Pan dazu gehört  -  festgelegt sein.
Wie Herr Berg schon richtig bemerkt hat, kann auch die Sockelhöhe in einem Bebauungsplan oder der textlcihen Fassung des B-Planes beschrieben sein, was in Erfahrung gebracht, Sie aber letztlich nicht schlussendlich weiter bringt, da auch diese Info Ihnen keinerlei Aufschluss darüber gibt, ob Sie die Sockelhöhe ab dem Staraßenhöhennieveau errichten können und drüfen oder aber ob Sie diese Im Bebauungsplan benannte Sockelhöhe vom gewachsenen Gelände azunehmen und auszuführen haben.
Auch können in einem Bebauungsplan Trauf- und/oder Firsthöhen (Traufhöhen, Firsthöhen) und einzuhaltende Dachneigungen etc. festgelegt sein. Wenn Sie den Bebauungsplan einsehen, sollte ihr Hauptaugenmerk auf den Festgelegten Höhen hinsichtlich des Erdgeschosses, der Traufe oder des Firstes  -  mit Angabe eines festen Bezugspunktes, z.B. von NN^Abk. Höhe etc. oder was es da sonst noch für Möglichkeiten gibt Höhen festlegen zu können  -  legen. Ohne diese Tatsächliche Festlegung einer z.B. auch von Herrn Berg bereits beschriebenen und im Bebauungsplan angegebenen Sockelhöhe führt in dem von Ihnen beschriebenen Fall zu überhaupt rein gar nichts, es sei denn, diese angegebene Sockelhöhe wäre wieder auf einen festen Bezugspunkt  -  wie zum Beispiel Geländeoebrfläche, oder Straßanoberkantenhöhe oder NN Höhe oder sonstiges  -  bezogen.
Sie merken sicherlich auch schon, wir drehen uns im Kreis, was Sie brauchen sind fixierte und tatsächlich festgelegte Höhenangaben.
Das Thema Auffüllungen ist bereits von mir behandelt worden. Die sind  -  sodann diese ausgeführt werden sollen  -  genehmigungspflichtig. Machbar ist das, was Sie vorhaben ohne Probleme, die Frage ist ausschließlich und ausdrücklich, ob Sie das dürfen?!
Bedenken Sie, dass die Grundstücksauffüllungen ebenso Geld kosten, wie auch Stützbauwerke, die die Lagerungsdichte von Auffüllungen gewährleisten sollen.
Dafür  -  für das was die Auffüllungen und die Stützbauwerke je nach Wahl der Art und Ausführung in Abhängigkeit von der tatsächlichen Grundstückssituation kosten würden  -  bekämen Sie auch schon einen Keller.
Die Mehrkosten für den reinen Keller, ohne Innenputz, ohne Estrich, ohne Abtransport von Aushub ohne den Aushub auf dem Grundstück zu verteilen und nur drei Lampem und nur drei Steckdosen im Keller, etc. belaufen sich regelmäßig für ein Haus normaler Größe (natürlich steht der genannte Preis immer in Abhängigkeit mit der Größe und der Ausstattung des Bauwerkes Keller etc.) auf ca. 15.000,00 €.
Zu bemerken bleibt, dass das, was Sie aus Kostengründen eigentlich nicht haben und nicht bauen wollten  -  den Keller  -  Sie nun an der Grundstücksoberfläche verbauen wollen.
Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz

Wie ich schon sagte!
Danke für die Ausführungen. Wie schon geschrieben ist der Bebauungsplan für ein recht großes Gebiet und für unser Grundstück sind kaum speziellen Angaben vorhanden. Ich werde aber bei der Verwaltung noch einmal nachfragen. Unser bevorzugtes Haus ist nicht mit Keller baubar und den wir ja eigentlich auch nicht wollen. Wir haben für 2 andere Häuser Angebote mit Keller eingeholt die Keller liegen für ein 1 Familienhaus mit 130 m² Wohnfläche am Niederrhein bei 35.0000,- Ähnliche Preise nennen auch einige Deutschland weit tätige große Firmen wie HvH, Helma usw. Man muss es lediglich verstehen, was ich geschrieben habe.
Mehrpreis Keller (reiner Keller, nichts drum, nichts dran, einen Keller, wie ihn so eigentlich niemand haben will, einfacher Rohbauzustand!) 15.000,00 €, ich bleibe dabei, was haben Sie denn dadurch mehr, wenn Sie unterkellern würden. Selbst wenn ihr Keller nun  -  wie Sie beschrieben haben  -  ein wenig größer ist, dann kommen Sie halt auf 20.000,00 €, mehr kostet der Rohbaukeller aber in der Regel nicht.
Den Aushub, eine Kellerdecke, eine Abdichtung, einen Abdichtungsschutz und fertig.
Aushub haben Sie nicht viel, weil das Grundstück ja 1,20 Tiefer liegt als die Straße. Plus 20 cm Gefälle bis zur Straße = 1,40 guckt die Hütte raus. 2,25 m Lichte Höhe, plus Decke 20 cm, plus Platte 20 cm = 2,65 m minus 1,40 m = 1,25 m Baugrubentiefe
Macht Summa sumarum  -  natürlich immer in Anhängigkeit der Größe  -  ca. 150 m³ Aushub x 5,00 €/m³. So viel Aufwand ist das doch nicht. Plus die Gewerke Decke 40 €/m², plus Wände 50,00 €/m², plus Abdichtung 30,00 €/m², plus Schutz 10,00 €/m², plus Baustahl 1,5 to zu 2.500,00 €/to, fertig.
Bei einem Keller für 35.000,00 € haben Sie noch andere Arbeiten mit drin, z.B. für nicht notwendige Wände oder Putz oder aufwändige Elektroinstallationen, statt drei Birnen damit Sie Licht haben und vielleicht mal eine Steckdose.
Der ist zu dem genannten Preis dann natürlich nicht ausgebaut oder in einem fertigen Zustand. Da können Sie dann nur Ihren Prüll abstellen, weiter nichts. Sie wollen und brauchen ja normalerweise aus Kostengründen  -  nach eigenen Angaben- keinen Keller, dann darf der ja auch unfertig sein, Wenn Sie kostenneutral einen bekommen würden und wenn es zu den gleichen Kosten machbar ist, wie eine Auffüllung. Weniger ist manchmal mehr. Den könnten Sie denn dann später einmal weiter ausbauen, wenn es mit der Kohle passt und Sie denn dann die Knete auch dafür haben.
Sorry, aber leider ist das meistens  -  natürlich nur aus meiner persönlichen Sicht heraus betrachtet  -  ein allgemeines Problem der Bauwilligen hier in Deutschland, "Je mehr er hat, je mehr er will"!
Wie ist es bei Ihnen, ist der Keller wirklich im Rohbauzustand und kostet er denn dann immer noch 35.000,00 €?
Sie finden zu dem Preis auch namhafte seriöse Bauunternehmungen, die Ihnen die Leistung dafür erbringen. Die von Ihnen genannten Firmen bestellen diese Leistung bei einer ebensolchen  -  die bauen ja meistens auch nicht selber, sondern lassen bauen-, hauen etwas drauf und verkaufen es Ihnen.
Was denken Sie denn, was Stützwände und die Auffüllung kosten und den Mutterboden müssen Sie ja auch noch abschieben, alles das kostet auch.
Sie sind dann annähernd an dem Betrag, den Sie auch für den Keller bezahlen würden.
Hinsichtlich dem anfallenden Wasser hätten Sie ja dann allerdings keinerlei Probleme.
Nichts deto trotz ist es ja natürlich schooooon Mist, wenn ein Haus tiefer angelegt wird oder werden soll, wie die daran vorbei laufende Straße.
Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz

Bodenauffüllung und Stützwände ...
Bodenauffüllung und Stützwände ...

Sag ich doch
Bodenauffüllung und Stützwände kosten alles mehr oder minder viel Geld. Womöglich ist von der Seite betrachtet ein Keller gar nicht mal so viel Teurer zumal ja gewissermaßen schon der halbe Keller gegraben ist bei einer Höhendifferenz von 1,2 Meter. Nun gut, wir kennen die Grundstückssituation nicht genau aber nach einer Besichtigung und Augenscheinseinnahme sollte ein fachkundiger in einer halben Stunde sagen können, was wie viel auch immer kostet um eine dahingehende Entscheidung treffen zu können.
Es sollte doch dem Fachkundigen möglich sein, so wie wir im Fachjagon immer sagen, "auf der grünen Wiese"  -  denn besser als auf einer grünen Wiese zu planen kann es ja nicht sein  -  die Kosten zutreffend und nachvollziehbar berechnen zu können.
Um dies zu können ist es natürlich denn dann schlussendlich ebenfalls notwendig, genauestens zu wissen, was denn dann bzw. welche Höhe denn dann ausgeführt werden darf oder muss und welche dererlei Höhen  -  für den Fall das beides möglich ist oder sein sollte  -  denn dann der Bauherr auch ausgeführt haben möchte.
Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz

Keller bauen oder verzichten?
Keller bauen oder verzichten?

Hä, davon hatte ja eigentlich auch niemand gesprochen
Grundsätzlich ist diese Straßenbauweise sehr sinnvoll. Die Bauherren müssen weniger ausheben, abtransportieren und auf der Deponie noch einmal teuer bezahlen. Die Gemeinde spart, weil die Versorgungsleitungen weniger tief auszuheben sind. Und letztlich entsorgt man mit der Straße den Aushub von einer anderen Stelle.

Bei einem hohen Grundwasserstand (Niederrhein?) ist diese Bauweise besonders sinnvoll.

Keller: Kostet natürlich Geld, aber ich würde ein Haus ohne Keller überhaupt nicht kaufen. Die Oberkante Kellerdecke sollte eigentlich maximal 1,40 m über dem gewachsenen Boden sein, damit der Kellerraum nicht als Vollgeschoss gezählt wird. In einem solchen Fall, mit einer höhergelegten Straße wird man eine andere Regelung im Bebauungsplan festlegen. Dies kann (sollte) man bei der Gemeinde/Bauamt erfragen.

Man kann diese sinnvollen Voraussetzungen mit einer Auffüllung natürlich zunichte machen. Aber es wird nicht so einfach sein, auf einem einzelnen Grundstück, den Boden so zu verdichten, dass er einem gewachsenen Boden entspricht. Besonders bei bindigen Böden muss dazu der Wassergehalt für die optimale Verdichtung, auf ein Prozent genau eingehalten werden, sonst ergeben sich später Setzungen. Bei der kleinen Bodenmenge ist das sehr schwierig. Der Oberboden muss auch in diesem Fall abgetragen werden.

Sinnvoller ist es daher, die Gründung auf dem gewachsenen Boden (ohne Oberboden) vorzunehmen und 1 bis 1,5 m bis zur Bodenplatte aufzumauern. Dann kann man beifüllen, ohne Setzungen befürchten zu müssen.

Mauert man einen weiteren Meter höher, kann man aber auch die Kellerdecke darauf betonieren. Nennenswerte Mehrkosten?

Warum also auf den Keller verzichten und sich evtl. später mit Setzungen beschäftigen? Auch bei einer entsprechenden Auffüllung würde ich natürlich die ohnehin zu errichtende Frostschürze bis auf den gewachsenen Boden ausheben. Durch die zurvor vorgenommene Auffüllung hindurch natürlich, wenn ich denn schon auffüllen würde wollen.
Nur auf den aufgefüllten Baugrund zu bauen, ohne eine aureichende gewährleistete Lagerungsdichte des Selbigen ordnungsgemäß gewährleistet zu bekommen ..., dass würde ich auch nicht machen.
Mit freundlichen Grüßen
Markus Reinartz